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Noelia
Noelia, Licenciatura
Categoría: Propiedad inmobiliaria
Clientes satisfechos: 231
Experiencia:  Licenciada en Derecho por la Universidad de Santiago de Compostela
55861254
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Noelia está en línea ahora
Propiedad inmobiliaria

Soy titular de una vivienda adquirida exclusivamente a mi nombre

y financiada con un préstamo... Mostrar más
y financiada con un préstamo hipotecario que vengo amortizando desde hace un año. Próximamente me casaré y mi futura esposa aportará la cuenta vivienda que tiene a su nombre para el pago de la hipoteca que yo tengo y de ahora en adelante iremos amortizando el préstamo con bienes gananciales.
Queremos que la vivienda figure a nombre de ambos al 50% desde el día de la boda.
Me han indicado que el procedimiento sería aportar yo la vivienda a la sociedad de gananciales que se constituirá con motivo del próximo matrimonio.
Me gustaría saber el procedimiento legal de llevar todo esto a cabo. Agradeceré toda la información que me puedo facilitar. Atentamente
Enviada: hace 4 año.
Categoría: Propiedad inmobiliaria
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José M., Abogado ejerciente
Clientes satisfechos: 5921
Experiencia: ABOGADO ICA BURGOS
escribió hace 4 año.

Abogado3044 :

Hola

Abogado3044 :

Le respondo enseguida

Abogado3044 :

La solución a su consulta

Abogado3044 :

Si quiere que la casa figure en el registro a nombre de ambos es que le VENDA su mitad a su mujer ( en escrituras) y que ella le reconozca la mitad de la parte pagada hasta la fecha de la boda

Abogado3044 :

La otra solución, sería un documento notarial de Ud en el que reconoce que desde la fecha de la boda las cantidades que se pagan son gananciales y que a futuro ella es acreedora de esas cantidades

Abogado3044 :

La solución primera, escriturar a nombre de ella en el registro, como venta, es las más cara pero segura para ella

Abogado3044 :

La segunda opción, un reconocimiento de una situación de hecho, le plantea a ella que a futuro sólo le puede reclamar, en caso de problemas, en el juzgado

Abogado3044 :

Si quieren seguridad jurídica para ambos, lo mejor es una compraventa de la mitad a ella y una forma de pago, o un reconocimiento de deuda de ella de que le debe ese dinero

Abogado3044 :

A futuro si liquidan la sociedad, ella le deberá a Ud ese dinero que ella hoy reconoce deberle

Abogado3044 :

Los impuestos a pagar en este caso son las transmisiones, la plusvalía municipal y la plusvalía en IRPF de Ud el año que viene

Abogado3044 :

Transmisiones se pagan en consejeríai de hacienda de su Comunidad Autónoma 7 por ciento

Abogado3044 :

Es el 7 por ciento de lo que transmitimos, la mitad del valor total a efectos de esa referencia catastarl en dicha consejería

Abogado3044 :

Plusvalias municipales en el Ayuntamiento, también la mitad, al ser la mitad lo que transmitimos

Abogado3044 :

Y en IRPF según lo que Ud haya ganado entre precio de compra y de venta de esa mitad, los primeros 6000 euros al 19 por ciento y el resto al 21

Abogado3044 :

Después gastos de notario y registro y comunicaremos el cambio de titularidad al banco porque también debe saberlo y subrrogarse ella en la mitad del crédito

Abogado3044 :

Esta es la forma más efectiva y segura, pero es cara

Abogado3044 :

La segunda forma, le da menos seguridad a ella, dado que ante una ruptura sólo podrá cobrar lo que ud no quiera pagar, en el juzgado

Abogado3044 :

Resumiendo, tiene dos opciones, la primera, es una venta, y la segunda una declaración notarial que incluso puede hacer vía estipulaciones matrimoniales, donde indicamos que la casa a partir de la fecha se paga con bienes gananciales, acordandose una cantidad x del dinero ya pagado por Ud, pero en registro sigue siendo de los dos

Abogado3044 :

Perdón, sigue siendo sólo de Ud

JACUSTOMER-cei6rjgq- :

Veo poca precisión en la respuesta y para mi es algo confusa. En la parte fiscal creo que se induce a una interpretación errónea ya que no se mencionan las exenciones fiscales que para estos casos se prevén en las normas reguladoras de los tributos aplicables a la operación.

Abogado3044 :

Las exenciones están en la venta, no en la compra de lo previo

Abogado3044 :

Cuando disolvemos si pagamos el uno por ciento, como disolución de la cosa común

JACUSTOMER-cei6rjgq- :

No entiendo esta afirmación y sigo sin saber si hay exenciones

Abogado3044 :

Pero ahora es una transmisión de ud a ella del 50 por ciento

Abogado3044 :

Ud no tiene exenciones por transmitir la mitad de la casa

Abogado3044 :

Lo que ud quiere hacer no tiene exenciones

Abogado3044 :

Poner la mitad de la casa a nombre de ella le cuesta los impuestos indicados

Abogado3044 :

es la disolución lo que tiene exenciones y no cotiza al 7 sino al 1 por ciento

Abogado3044 :

La sociedad conyugal no es una sociedad que compre nada

JACUSTOMER-cei6rjgq- :

La fórmula que me han recomendado es:

JACUSTOMER-cei6rjgq- :

Aportar un porcentaje de la vivienda a gananciales, mediante una escritura notarial de aportación a la sociedad de gananciales, indicando el valor del porcentaje de la vivienda que se va a convertir en ganancial. Finalmente inscripción en el Registro de la Propiedad.
En cuanto a los impuestos, la aportación a la sociedad de gananciales está exenta.

JACUSTOMER-cei6rjgq- :

¿Debo entender que es esto mimso lo que propone Vd. como solución "segunda".

Abogado3044 :

El artículo 45 b de la ley indica que la parte que Ud transmita está exenta del impuesto de transmisiones patrimoniales si lo transmite a la sociedad de gananciales

Abogado3044 :

Con ello es cierto que no pagamos transmisiones

JACUSTOMER-cei6rjgq- :

En caso afirmativo, desearía saber las carencias o faltas de seguridad jurídica que cita en la segunda opción.

Abogado3044 :

Y El artículo 104.3 de la Ley de Haciendas Localas, deja exenta del Impuesto sobre el INcremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana las aportación a la sociedad de gananciales

Abogado3044 :

La solución que Ud comentaba de aportar a la sociedad de gananciales es la más beneficiosa efectivamente

Abogado3044 :

Yo estaba contemplando la transmisión exclusiva a nombre de ella de la mitad

Abogado3044 :

Ahora trasladamos todo a la sociedad de gannaciales y no pagamos impuestos

Abogado3044 :

Nos queda el escollo del banco, que debe aceptar

Abogado3044 :

Pero es efectivamente más beneficioso que la opcion que yo le daba y más segura que la segunda

Abogado3044 :

En conclusión tiene ud razón y poner el inmueble a nombre de la sociedad de gananciales es la opción más económica

Abogado3044 :

Le estoy concretando que si pone Ud el inmueble a nombre de la sociedad de gananciales, no paga impuestos

Abogado3044 :

Ya no cedemos la mitad a nombre de ella sino todo a nombre de los dos

Abogado3044 :

tan pronto esten casados, porque antes no se puede, puede poner el inmueble a nombre de la sociedad conyugal

Abogado3044 :

lamento que no este conforme con la respuesta.

Abogado3044 :

Sus opciones son tres, siendo la más económica ceder a la sociedad conyugal el inmueble, pasando a ser de los dos y ella subrrogarse en el crédito, ella le hace un reconocimiento de deuda de las cantidades abonadas por Ud y no tienen problemas

Abogado3044 :

Esta solución es más económica que la venta que le comente en un principio

Respuesta del cliente escribió hace 4 año.
Volver a incluir en lista: Calidad de la respuesta.
Asignándome un buen experto en derecho civil y regimen economiCo del matrimonio de gananciales.
En definitiva se trata de APORTACION DE VIVIENDA PRIVATIRA DE UNOS DE LOS CONYUGES A LA SOCIEDAD DE GANANCIALES DEL MATRIMONIO.
Noelia, Licenciatura
Clientes satisfechos: 231
Experiencia: Licenciada en Derecho por la Universidad de Santiago de Compostela
escribió hace 4 año.

En su caso en concreto la recomendación que le han dado de realizar aportación a la sociedad de gananciales es la solución correcta.

Para ello debe acudir a la notaría y otorgar escritura pública de aportación. Por lo general, el coste de esta escritura va a depender del valor del bien aportado. A los gastos de notaría debe sumar los gastos de inscripción en el registro de la propiedad. Para saber con más exactitud los gastos a los que deberá hacer frente, lo más recomendable sería solicitar presupuesto tanto en la notaría como en el propio registro.

 

Ahondando un poco más en el tema, considero que le resultará de interés la información que le transcribo a continuación.

Dice la Dirección General Tributaria en consulta vinculante V0604-05, de 11-04-2005 que: "la aportación onerosa de bienes o derechos privativos a la sociedad conyugal está exenta del Impuesto de transmisiones patrimoniales y Actos jurídicos documentados, cualquiera que sea la finalidad con la que se realice y aunque con posterioridad se liquide dicha sociedad y se adjudique el elemento aportado al otro cónyuge en pago de sus derechos en la sociedad.”

 

Además, el Tribunal Supremo proclama tanto la exención de las aportaciones de los cónyuges a la sociedad de gananciales, como la tributación sin exención de cualquier transmisión o donación efectuada entre cónyuges. Ahora bien, vincula la exención del artículo 45.I.B).3 del Texto Refundido del impuesto a que exista una “affectio societatis”, una intención de formar una sociedad –en este caso, una sociedad de gananciales– y de hacer comunes los bienes y sus frutos.

 

Y aquí le dejo otra consulta a la DGT: Tributación de la aportación del inmueble a la sociedad de gananciales.

 

Las aportaciones de bienes o derechos a la sociedad de gananciales pueden ser de dos clases: gratuitas, que son aquellas que no conllevan contraprestación alguna, y onerosas, que son las que dan lugar a cualquier tipo de contraprestación, tanto simultáneamente a la aportación, como mediante el nacimiento a favor del aportante de un derecho de crédito contra la sociedad de gananciales exigible en el momento de la disolución de dicha sociedad. También es posible que una aportación de bienes o derechos a la sociedad conyugal participe de ambas naturalezas, en cuyo caso se aplicará a cada una de ellas la fiscalidad que le corresponda. El tratamiento tributario de ambas transacciones es distinto, según que su naturaleza sea gratuita u onerosa. Así, la donación de bienes a la sociedad de gananciales es una operación sujeta al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que la normativa estatal de dicho tributo recoja bonificación alguna para este tipo de donaciones. Por lo que respecta a las transmisiones onerosas de bienes, dicha transmisión está sujeta a la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD). No obstante, el artículo 45.I.B).3 del texto refundido del mencionado impuesto, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre (BOE de 20 de octubre), establece que las aportaciones a la sociedad conyugal están exentas del impuesto. Por la escueta descripción del escrito de la consulta parece que la aportación (o por lo menos parte de ella) va a ser a título oneroso, por lo que la operación estará sujeta y exenta en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentado, aunque también pudiera ser que parte de la operación fuera a título lucrativo, esta parte estaría sujeta al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones como una donación, sin ningún tipo de exención. No obstante lo anterior, la exención en el ITPAJD no exime de la presentación de la declaración del impuesto, ya que el artículo 51.1 del citado texto refundido establece dicha obligación en general para todos los hechos imponibles, con independencia de que estén o no exentos del impuesto. Este precepto tiene su desarrollo reglamentario en el artículo 98 del Real Decreto 828/1995, de 29 de mayo (BOE de 22 de junio), por el que se aprueba el reglamento del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, cuyo apartado 2 recoge diversas excepciones a la obligación de presentación de la declaración, sin que ninguna de ellas sea aplicable al supuesto planteado. Segundo: Tributación en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. Con carácter previo al análisis de la deducción por inversión en vivienda habitual, debe señalarse que para la sociedad de gananciales, el artículo 1.357 del Código Civil excepciona, en el caso de la vivienda familiar y del ajuar doméstico, la regla establecida en dicho artículo de que los bienes comprados a plazos por uno de los cónyuges antes de comenzar la sociedad de gananciales tendrán siempre carácter privativo, aún cuando la totalidad o parte del precio aplazado se satisfaga con dinero ganancial, disponiendo la aplicación a la vivienda familiar de la regla establecida en el artículo 1.354 de dicho Código, según la cual “Los bienes adquiridos mediante precio o contraprestación, en parte ganancial y en parte privativo, corresponderán pro indiviso, a la sociedad de gananciales y al cónyuge o cónyuges en proporción al valor de las aportaciones respectivas". Por su parte, la sentencia del Tribunal Supremo de 31 de octubre de 1989, en relación con estas normas sobre titularidad jurídica, equipara los pagos efectuados para amortizar la hipoteca con la compraventa a plazos, a efectos de la aplicación de la excepción contenida en el segundo párrafo del artículo 1.357. De lo manifestado en la consulta realizada, se deduce que el caso consultado sería un supuesto distinto al anterior, ya que en el supuesto regulado en el Código Civil la adquisición de la vivienda familiar por la sociedad de gananciales se efectuaría mediante el pago del préstamo hipotecario realizado con fondos gananciales, y por tanto en el momento de dichos pagos y en la proporción al valor de las aportaciones respectivas, mientras que en el caso consultado la transmisión de la vivienda a la sociedad de gananciales se produciría mediante un acuerdo voluntario, en su totalidad y en el momento de la celebración de dicho acuerdo, con independencia del pago del precio. Como a efectos del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas la sociedad conyugal no tiene la consideración de contribuyente, los sujetos pasivos del Impuesto serán los cónyuges, de acuerdo con lo establecido en el artículo 8 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE del día 29), en adelante LIRPF. Como el aportante y el adquirente de un 50% de lo transmitido son la misma persona, sólo se producirá transmisión por la parte de lo transmitido que corresponda al consultante (50%, que se corresponde con su participación en la sociedad de gananciales). Haciendo referencia al supuesto específico consultado, debe señalarse que la aportación a la sociedad de gananciales de la vivienda 100% privativa de la mujer del consultante, suponiendo que los pagos de las cuotas del préstamo hipotecario, efectuados entre la celebración del matrimonio y la aportación del inmueble a la sociedad de gananciales, han sido satisfechos exclusivamente con cargo a fondos privativos de la mujer del consultante, supondrá la adquisición para el consultante del 50% de dicha vivienda a efectos de la posible aplicación de la deducción por inversión en vivienda habitual. En cuanto a la forma de justificar la compra de la vivienda por parte del consultante, el Derecho español, según el Tribunal Supremo y opinión mayoritaria de la doctrina, recoge la teoría del título y el modo para determinar la fecha de adquisición, de tal manera que "la constancia de un contrato de compraventa en documento privado no transfiere por sí sola el dominio si no se acredita la tradición de la cosa vendida" (Sentencia de 27 de abril de 1983). La tradición puede realizarse de múltiples formas, entre las que pueden citarse para los bienes inmuebles: la puesta en poder y posesión de la cosa vendida, la entrega de las llaves o de los títulos de pertenencia o el otorgamiento de escritura pública. El otorgamiento de escritura pública, conforme al artículo 1.462 del Código Civil, conlleva la entrega del inmueble, requisito necesario para adquirir la propiedad, haciendo prueba ante terceros. La fecha de formalización constituye la de adquisición del inmueble, a todos los efectos. Si la adquisición se hubiera realizado con anterioridad a aquélla mediante contrato privado, será necesario, además de dicho contrato (título), que se produzca la tradición o entrega de la cosa vendida (modo), con independencia de las posibles obligaciones futuras o aplazadas. La acreditación de la entrega de la finca podrá realizarse, según dispone el artículo 106.1 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, por cualquier medio de prueba admitido en Derecho. La valoración de la prueba le corresponderá a los órganos que tienen atribuidas las competencias de comprobación e inspección de la Administración Tributaria. A falta de prueba o si ésta fuera insuficiente, la fecha de adquisición será la del otorgamiento de escritura pública. Según lo señalado y conforme la intención, que se manifiesta en el escrito de consulta, de aportar la vivienda a la sociedad de gananciales mediante escritura pública, la fecha de formalización de la misma constituiría la fecha de adquisición de la vivienda para el consultante. La deducción por inversión en vivienda habitual se regula en los artículos 68.1, 70 y 78 de la LIRPF, desarrollándose en los artículos 54 a 57 del Reglamento del Impuesto, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE de 31 de marzo), en adelante RIRPF, siendo el primero de ellos donde se establece la configuración general de la deducción. Así, el artículo 68.1 1º de la LIRPF, en su redacción dada -con efectos desde 1 de enero de 2011 y vigencia indefinida- por la Ley 39/2010, de 22 de diciembre, de Presupuestos Generales del Estado para el año 2011, dispone: 1.º Los contribuyentes cuya base imponible sea inferior a 24.107,20 euros anuales podrán deducirse el 7,5% de las cantidades satisfechas en el período de que se trate por la adquisición o rehabilitación de la vivienda que constituya o vaya a constituir la residencia habitual del contribuyente. (…). La base de la deducción estará constituida por las cantidades satisfechas para la adquisición o rehabilitación de la vivienda, incluidos los gastos originados que hayan corrido a cargo del adquirente y, en el caso de financiación ajena, la amortización, los intereses, el coste de los instrumentos de cobertura del riesgo de tipo de interés variable de los préstamos hipotecarios regulados en el artículo decimonoveno de la Ley 36/2003, de 11 de noviembre, de medidas de reforma económica, y demás gastos derivados de la misma. (…). La base máxima de esta deducción será de: a) cuando la base imponible sea igual o inferior a 17.707,20 euros anuales: 9.040 euros anuales, b) cuando la base imponible esté comprendida entre 17.707,20 y 24.107,20 euros anuales: 9.040 euros menos el resultado de multiplicar por 1,4125 la diferencia entre la base imponible y 17.707,20 euros anuales.”. De la lectura del artículo 68.1 de la LIRPF se desprende que a partir de 1 de enero de 2011 para practicar la deducción por inversión en vivienda habitual se introduce un nuevo requisito –la cuantía de la base imponible del ejercicio-, determinante tanto del derecho a la deducción como de la base máxima de deducción correspondiente a cada período impositivo, y se eleva la base máxima de deducción, que pasa de 9.015 euros anuales a 9.040 euros anuales para contribuyentes con una base imponible igual o inferior a 17.707,20 euros anuales. Los restantes términos y condiciones de la deducción son idénticos a los existentes hasta 31 de diciembre de 2010. Por su parte, el artículo 56 del RIRPF dispone, respecto a las cantidades depositadas en cuentas vivienda, que las cantidades invertidas deberán ser aplicadas a la primera adquisición de la vivienda habitual del contribuyente en el plazo de cuatro años desde la apertura de la cuenta. El concepto de vivienda habitual a efectos de la consolidación de las deducciones practicadas por su adquisición o rehabilitación, así como de la exención por reinversión en vivienda habitual, se recoge en el artículo 68.1.3º de la LIRPF y, en su desarrollo, en el artículo 54 del RIRPF, que considera como tal, con carácter general, “la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años”, salvo fallecimiento del contribuyente o concurrencia de las circunstancias que exijan el cambio de domicilio referidas en el apartado 1 de dicho artículo. Para considerar que la vivienda constituye la residencia habitual del contribuyente desde su adquisición, “debe ser habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente, en un plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras”, salvo se produzcan las circunstancias a las que se refiere el propio artículo. Teniendo en cuenta todo lo anterior, para que el consultante no pierda el derecho a la deducción practicada sobre las cantidades depositadas en la cuenta vivienda (según manifiesta, 9.000 euros depositados en diciembre de 2008), su saldo deberá ser destinado a la primera adquisición de su vivienda habitual dentro de los cuatro años siguientes a la fecha de apertura de la cuenta (hasta 29-12-2012, dado que indica que abrió la cuenta el 29-12-2008), lo que en el caso consultado requeriría su aplicación al pago del precio por el que la mujer del consultante transmita a éste la mitad de su vivienda, lo que exige que la aportación a la sociedad de gananciales no sea a título gratuito. A ese respecto, no existiría obstáculo para que los cónyuges acuerden, como integrante de dicho precio, la amortización por el consultante de parte del préstamo hipotecario que su esposa contrató para la adquisición de la vivienda, en cuyo caso la aplicación del saldo de la cuenta vivienda a dicha cancelación se destinaría a la adquisición de la vivienda habitual del consultante, siempre que en el consultante, desde su adquisición, concurran durante, al menos, 3 años, los requisitos de titularidad y residencia en la vivienda, para su consideración como habitual, salvo se dieran las circunstancias a las que se refiere el artículo 54 del RIRPF. En caso de no aplicar el saldo de la cuenta vivienda a las finalidades legalmente establecidas (primera adquisición o rehabilitación de la vivienda habitual), se producirá la pérdida del derecho a la deducción practicada, bien porque, antes del vencimiento del plazo, se disponga del saldo de la cuenta para fines diferentes o bien porque venza el plazo de cuatro años sin haber aplicado el saldo de la cuenta a dichas finalidades. En estos casos de pérdida del derecho a la deducción, el contribuyente deberá, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 59 del RIRPF, reintegrar todas las deducciones indebidamente practicadas, junto con los intereses de demora correspondientes, en la declaración correspondiente al ejercicio en que haya incumplido los requisitos. A este respecto, indicar que el tipo de interés de demora para el año 2009 fue del 5% desde el 1 de abril de 2009 (hasta 31 de marzo de 2009 era del 7%), y, para los años 2010 y 2011 es del 5%. En cuanto a la posibilidad de practicar deducción en los ejercicios posteriores a la adquisición de la vivienda, por las cantidades destinadas por el consultante a la amortización del préstamo hipotecario correspondiente a su mujer (distintas de las cantidades amortizadas con el saldo de la cuenta vivienda), la consideración de dichos pagos como deducibles por adquisición de vivienda habitual requerirá que dichos pagos se hayan acordado entre los cónyuges como integrantes del pago por la transmisión del 50% de la vivienda, bien en concepto de cantidades entregadas directamente a la mujer del consultante para que ésta efectúe con ellas la amortización del préstamo hipotecario del que es titular al 100%, o bien como cantidades satisfechas al banco por el consultante, en caso de que se haya producido frente al banco una subrogación del consultante en parte del préstamo hipotecario contratado por su cónyuge, como parte asimismo del precio pactado. Asimismo, la aplicación de la deducción por inversión en vivienda requiere, según establece el artículo 70 de la LIRPF, que el importe comprobado del patrimonio del contribuyente al finalizar el período de la imposición exceda del valor que arrojase su comprobación al comienzo del mismo al menos en la cuantía de las inversiones realizadas, sin computar los intereses y demás gastos de financiación. A estos efectos, no se computan los incrementos o disminuciones de valor experimentados durante el período impositivo por los elementos patrimoniales que al final del mismo sigan formando parte del patrimonio del contribuyente. Además, si la adquisición de la mitad de la vivienda por el consultante se produce en el año 2011 o con posterioridad, de acuerdo con el artículo 68.1 de la LIRPF, en su redacción vigente a partir de 1-1-2011, el consultante, para tener derecho a la aplicación de la deducción por estas cantidades (distintas de las procedentes de la cuenta vivienda) que , tras la adquisición, destine a la amortización del referido préstamo, deberá cumplir el requisito de tener una base imponible del ejercicio inferior a 24.107,20 euros anuales. Asimismo, la cuantía de su base imponible del ejercicio determinaría su base máxima de deducción en el período impositivo, en caso de tener derecho a la deducción. Si el consultante adquiere la mitad de la vivienda con anterioridad a 1 de enero de 2011, mencionar que la disposición transitoria decimoctava de la LIRPF (añadida, también, por la citada Ley 39/2010), relativa a la deducción por inversión en vivienda habitual adquirida con anterioridad a 1 de enero de 2011, establece: “1. Los contribuyentes cuya base imponible sea superior a 17.724,90 euros anuales que hubieran adquirido su vivienda habitual con anterioridad a 1 de enero de 2011 o satisfecho cantidades con anterioridad a dicha fecha para la construcción de la misma, tendrán como base máxima de deducción respecto de dicha vivienda la establecida en el artículo 68.1.1º de esta ley en su redacción en vigor a 31 de diciembre de 2010, aún cuando su base imponible sea igual o superior a 24.107,20 euros anuales.(…)”. Por tanto, el régimen transitorio aplicable a la adquisición de vivienda habitual, según señala el apartado 1 de la disposición transitoria decimoctava de la LIRPF, conlleva que los contribuyentes con una base imponible del ejercicio superior a 17.724,90 euros que hubieran adquirido la vivienda habitual con anterioridad a 1 de enero de 2011, tendrán como base máxima de deducción respecto de dicha vivienda la establecida en el artículo 68.1.1º de esta ley en su redacción en vigor a 31 de diciembre de 2010, (es decir, 9.015 euros anuales) aun cuando su base imponible sea igual o superior a 24.107,20 euros anuales. Si la base imponible del ejercicio fuera igual o inferior a 17.724,90 no resultaría de aplicación la disposición transitoria decimoctava de la LIRPF, si bien por aplicación del artículo 68.1 de la LIRPF se podría seguir practicando la deducción por inversión en vivienda habitual en los mismos términos y condiciones existentes hasta 31 de diciembre de 2010, con la única salvedad de que la base máxima de deducción oscilaría entre 9.015 euros anuales y 9.040 euros anuales, dependiendo de la cuantía de la base imponible. En cualquier caso, la consolidación de las deducciones practicadas por el consultante requiere que la vivienda adquirida tenga la consideración de habitual, conforme lo dispuesto en el artículo 54 del RIRPF (deber de ocupación en un plazo de doce meses a partir de la adquisición y residencia de forma continuada y permanente durante, al menos, tres años, en concepto de propietario, salvo que concurra alguna de las circunstancias previstas en dicho artículo). Asimismo, para que el cónyuge transmitente mantenga el derecho a la deducción por adquisición de vivienda habitual que hubiera aplicado con anterioridad a la transmisión de la mitad de su vivienda, y por dicha mitad, es necesario que la vivienda tenga dicho carácter o vaya a tenerlo, lo que no ocurriría por la parte transmitida, en el caso de que se enajenara la misma antes del transcurso del plazo de tres años de residencia. De transmitirse antes del citado plazo, y por el 50% transmitido, se perdería el derecho a las deducciones practicadas hasta el momento de la aportación de la vivienda a la sociedad conyugal, siendo de aplicación el artículo 59 del RIRPF. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria. ( http://petete.meh.es/Scripts/know3.exe/tributos/CONSUVIN/texto.htm?Consulta=.EN+FECHA-SALIDA+(01%2F04%2F2011)&Pos=0)

Respuesta del cliente escribió hace 4 año.

Las consultas vinculantes de la dgt que me envía ya las conocía y tengo otras muchas más. En este momento lo que necesito saber con certeza y tener justificación razonada es lo siguiente:
Por delante tenemos las siguientes acciones a ejecutar y necesito saber el orden cronológico de ejecución para que todo encaje desde el punto de vista legal:


 


a) Boda (con la consiguiente constitución de la sociedad de gananciales).


b) Aportación de la vivienda privativa a la sociedad de gananciales, mediante escritura notarial.


c) Ingreso del saldo de la cuenta vivienda de mi futura esposa en el Banco para cancelación parcial anticipada de la hipoteca. Este ingreso debe hacerse inexcusablemente antes del 31-12-2012.


 


Las respuestas que necesito son:


¿El orden cronológico es como está expuesto aquí? ¿Podría hacerse la aportación a primeros de 2.013? Justificación de las respuestas.


¿La aportación de la vivienda privativa a la sociedad de gananciales, debe serme compensada con un importe de efectivo equivalente?


Caso afirmativo, ¿cuando debería recibir dicha compensación?


 


Cuanto más me aporte matizaciones a estas cuestiones, se lo agradeceré mucho.


 


En un

Noelia, Licenciatura escribió hace 4 año.
El orden cronológico que expone es el correcto.

En primer lugar deben celebrar el matrimonio, creando una sociedad de gananciales. Una vez casados, acudir a la notaría y otorgar escritura pública de aportación de gananciales. Usted aporta el inmueble y ella el dinero de la cuenta vivienda para reducir la cantidad adeudada en concepto de préstamo hipotecario. En dicha escritura pueden especificar que el inmueble pertenece a ambos por mitad, a partes iguales, por lo que usted no recibiría compensación de ninguna clase. (50% para ambos en caso de disolución del régimen económico).

Otra posibilidad que tiene es establecer porcentajes, especificar que a partir de ese momento (el día de la firma de la escritura), ambos se van a hacer cargo del pago de la hipoteca (con dinero ganancial), pero como usted ya ha aportado x cantidades con anterioridad al matrimonio, en caso de divorcio o disolución de gananciales a usted le correspondería un tanto por ciento más que a ella ( 25% para usted y 75% para la sociedad de gananciales, por ejemplo). En este caso, usted sí tendría que ser compensado con ese porcentaje a mayores.

No debe preocuparse por el procedimiento ni por las opciones que tiene, ya que en la notaría se las van a explicar, decidiendo usted en último caso lo que más le interesa. No existe otra posibilidad de realizar aportación a la sociedad de gananciales sin acudir al fedatario público. Son operaciones muy comunes y que se realizan a diario en las notarías.
Por ponerle un ejemplo, resulta frecuente que uno de los cónyuges aporte a la sociedad de gananciales un terreno privativo, un terreno procedente de una herencia, para construir sobre él la vivienda habitual del matrimonio. En caso de divorcio o liquidación de la sociedad de gananciales, a ambos cónyuges les correspondería el 50% de la propiedad. Si no se realizase la aportación a la sociedad de gananciales, una vez divorciados, el cónyuge propietario del terreno tendría que ser compensado por el valor del mismo, percibiría un porcentaje mayor.
Respuesta del cliente escribió hace 4 año.

Por cuestión de viaje de bodas (salimos la final de noviembre) no podremos acudir al Notario hasta primeros del año 2013.


Sin embargo la aportación del saldo de la cuenta vivienda de mi futura esposa debería ingresarse antes de finalizar 2012 para la deducción por vivienda habitual, es decir, antes de la aportación de la vivienda privativa.


Con ello al al presentarnos en el notario a primeros de 2013 para hacer la aportación de la vivienda privativa a la sociedad de gananciales, nos encontraríamos con que existe también una aportación privativa en dinero de mi esposa.


¿que habría que hacer respecto a este asunto?


Agradezco mucho la calidad y rapidez en sus respuestas, atentamente

Noelia, Licenciatura escribió hace 4 año.

La solución sería la misma : pasar por la aportación a gananciales en los términos que más arriba le indiqué. Usted aporta inmueble y ella una cantidad de dinero. En dicha escritura deben hacer constar los porcentajes para un hipotético caso de disolución de gananciales. ( todo pasaría a ser de los dos al 50%, o establecer el porcentaje que estimen justo por la aportación que cada uno hace, el dinero que usted ya ha satisfecho hasta ahora y el dinero que ella va a aportar).

 

La aportación consiste, esencialmente, en la transmisión que un cónyuge realiza de su patrimonio privativo a la sociedad de gananciales, transmisión que origina que el bien aportado adquiera el carácter de ganancial.

 

En la actualidad es viable que los cónyuges puedan transmitirse por cualquier título bienes y derechos y celebrar, entre sí, toda clase de contratos (a tenor de lo prescrito al efecto en los artículos 1323 y 1458 del CC).

 

Acuda a la notaría, explíque sus intenciones al notario y éste le indicará las opciones legales de las que dispone.

 

Le agradecería que realizase una valoración positiva de mis respuestas si éstas le han servido de ayuda, ya que en caso contrario el experto no es bonificado por la página.

Respuesta del cliente escribió hace 4 año.

Como parte final de la consulta realizada me queda una cuestión concreta que agradecería mucho me pueda dar respuesta. Se trata de la "aportación de la vivienda privativa a la sociedad de gananciales".


En la consulta vinculante de la dirección General de tributos V0829-10, se ponen de manifiesto los efectos que se pueden dar en esta operación cuando se lleva a cabo transmitiendo el aportante el 50 por ciento de la vivienda privativa a favor del adquirente, antes del transcurso de los tres años previstos para la permanencia en ella.


 


Uno de estos efectos, que pone de manifiesto la consulta vinculante, es que el adquirente podría aplicar la deducción por inversión en vivienda habitual por el 50 por ciento, mientras que aportante debería devolver las deducciones aplicadas por su cuenta vivienda, con intereses de demora.


 


Como última aclaración, necesitaría saber el procedimiento legal para evitar esa devolución de las deducciones aplicadas por el aportante en los cuatro años de la cuenta vivienda.


 


Con esa respuesta que me falta habría finalizado satisfactoriamente mi consulta con Vdes.

José M., Abogado ejerciente escribió hace 4 año.

Hola

Entiendo que la única fórmula para dar satisfacción a AEAT por esos 4 años más intereses que se nos reclamarán, es la REINVERSION en vivienda habitual, lo mismo que cuando vendemos la vivienda al cien por cien y depués compramos otras

Pues bien, capitalice el dinero que le costará cuando se lo reclamen y lo reinvierte en el mismo ejercico de la venta, reducciendo hipoteca

Entiendo que es la solución práctica a su caso

José M., Abogado ejerciente escribió hace 4 año.

Si no hace la reinversión en la vivienda no tenemos opción de no pagar la deducción realizada

No hay procedimiento para no pagarla

Respuesta del cliente escribió hace 4 año.

La contestación a mi consulta espero sea emitida por la abogada Noelia, que es con quien estoy cerrando la respuesta.

José M., Abogado ejerciente escribió hace 4 año.

Supongo que le responderá cuando se conecte

Un saludo

Respuesta del cliente escribió hace 4 año.
Volver a incluir en lista: Otros.
He manifestado que quiero que mi caso sea respondido por la abogada Noelia.
Hay interferencias de otro abogado distinto,
Noelia, Licenciatura escribió hace 4 año.
Como la aportación que ella va a realizar se va a destinar a la "adquisición" de vivienda habitual, en nada afectaría a las deducciones que ya ha venido declarando. Sólo en el caso de que esas cantidades tuviesen otro destino, Hacienda podría reclamar su devolución, añadiendo a la cantidad deducida con anterioridad los intereses de demora correspondientes.

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  • Muchísimas gracias, me fue de mucha ayuda su respuesta. Alberto Alvarado Bogota, Colombia
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