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José M.
José M., Abogado ejerciente
Categoría: Propiedad inmobiliaria
Clientes satisfechos: 5923
Experiencia:  ABOGADO ICA BURGOS
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Hola buenos días! Me llamo Ana y mi pregunta es la siguiente:Hace

Pregunta del cliente

Hola buenos días! Me llamo Ana y mi pregunta es la siguiente:Hace tres años compre una vivienda a un constructor en un edificio de tres pisos antiguo pero reformado,al cabo de los tres meses de estar viviendo en le piso apareció humedad en una pared de una de las habitaciones de la vivienda el constructor se persono y coloco en esta pared otra de escayola comiendose cinco centímetros de habitación y dejando así zanjado el asunto ,con el tiempo la humedad a seguido creciendo por toda la vivienda y edificio ,se le ha comunicado el problema y no quiere hacer nada al respecto .Me gustaría saber que debo hacer ,si se le puede denunciar o instar de alguna manera para que arregle los siniestros , y que pasos se deben seguir al respecto
Enviada: hace 4 año.
Categoría: Propiedad inmobiliaria
Experto:  José M. escribió hace 4 año.

Abogado3044 :

Hola

Abogado3044 :

procedo a leer su pregunta y reponderle

Abogado3044 :

El contructor es responsable de esa deficiencia

Abogado3044 :

y lo es durante un plazo de 10 años

Abogado3044 :

incluso aún con la empresa desaparecida ( hay muchas ) responde su seguro de responsabilidad civil

Abogado3044 :

La solución pasa por demandarle

Abogado3044 :

las vias de demanda son dos

Abogado3044 :

inspeccion de consumo, que lo considero muy poco apropiado a su caso

Abogado3044 :

una demanda judicial que requiere abogado

Abogado3044 :

Una vez que partimos de demandarle

Abogado3044 :

podemso examinar la vía más económica

Abogado3044 :

si Ud gana menos de 1288 euros brutos al mes podemos pedir abogado de oficio al colegio de nuestra provincia para que se nos conceda uno en jercicio a nuestro derecho a la justicia gratuíta

Abogado3044 :

la opción segunda ó primera, es examinar si tiene seguro de hogar con cobertura de reclamación de daños

Abogado3044 :

damos parte y que se nos asigne letrado para demandar

Abogado3044 :

la opción tercera y ultima, ante la puerta cerrada a las previas es contratar nosotros un abogado

Abogado3044 :

puede exponer sus dudas escribiendo y le responderé

Abogado3044 :

si no tiene más dudas le invito a hacer un avaloración positiva del servicio prestado sin la cual el experto no cobra

Abogado3044 :

La normativa que lo regula es la ley 38/1999 ordenacion de la edificacion y el artículo conncreto el 17

Abogado3044 :

Artículo 17. Responsabilidad civil de los agentes que intervienen en el proceso de la edificación.


1. Sin perjuicio de sus responsabilidades contractuales, las personas físicas o jurídicas que intervienen en el proceso de la edificación responderán frente a los propietarios y los terceros adquirentes de los edificios o parte de los mismos, en el caso de que sean objeto de división, de los siguientes daños materiales ocasionados en el edificio dentro de los plazos indicados, contados desde la fecha de recepción de la obra, sin reservas o desde la subsanación de éstas:




  1. Durante diez años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.




  2. Durante tres años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad del apartado 1, letra c), del artículo 3.




El constructor también responderá de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras dentro del plazo de un año.


2. La responsabilidad civil será exigible en forma personal e individualizada, tanto por actos u omisiones propios, como por actos u omisiones de personas por las que, con arreglo a esta Ley, se deba responder.


3. No obstante, cuando no pudiera individualizarse la causa de los daños materiales o quedase debidamente probada la concurrencia de culpas sin que pudiera precisarse el grado de intervención de cada agente en el daño producido, la responsabilidad se exigirá solidariamente. En todo caso, el promotor responderá solidariamente con los demás agentes intervinientes ante los posibles adquirentes de los daños materiales en el edificio ocasionados por vicios o defectos de construcción.


4. Sin perjuicio de las medidas de intervención administrativas que en cada caso procedan, la responsabilidad del promotor que se establece en esta Ley se extenderá a las personas físicas o jurídicas que, a tenor del contrato o de su intervención decisoria en la promoción, actúen como tales promotores bajo la forma de promotor o gestor de cooperativas o de comunidades de propietarios u otras figuras análogas.


5. Cuando el proyecto haya sido contratado conjuntamente con más de un proyectista, los mismos responderán solidariamente.


Los proyectistas que contraten los cálculos, estudios, dictámenes o informes de otros profesionales, serán directamente responsables de los daños que puedan derivarse de su insuficiencia, incorrección o inexactitud, sin perjuicio de la repetición que pudieran ejercer contra sus autores.


6. El constructor responderá directamente de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos derivados de la impericia, falta de capacidad profesional o técnica, negligencia o incumplimiento de las obligaciones atribuidas al jefe de obra y demás personas físicas o jurídicas que de él dependan.


Cuando el constructor subcontrate con otras personas físicas o jurídicas la ejecución de determinadas partes o instalaciones de la obra, será directamente responsable de los daños materiales por vicios o defectos de su ejecución, sin perjuicio de la repetición a que hubiere lugar.


Asimismo, el constructor responderá directamente de los daños materiales causados en el edificio por las deficiencias de los productos de construcción adquiridos o aceptados por él, sin perjuicio de la repetición a que hubiere lugar.


7. El director de obra y el director de la ejecución de la obra que suscriban el certificado final de obra serán responsables de la veracidad y exactitud de dicho documento.


Quien acepte la dirección de una obra cuyo proyecto no haya elaborado él mismo, asumirá las responsabilidades derivadas de las omisiones, deficiencias o imperfecciones del proyecto, sin perjuicio de la repetición que pudiere corresponderle frente al proyectista.


Cuando la dirección de obra se contrate de manera conjunta a más de un técnico, los mismos responderán solidariamente sin perjuicio de la distribución que entre ellos corresponda.


8. Las responsabilidades por daños no serán exigibles a los agentes que intervengan en el proceso de la edificación, si se prueba que aquéllos fueron ocasionados por caso fortuito, fuerza mayor, acto de tercero o por el propio perjudicado por el daño.


9. Las responsabilidades a que se refiere este artículo se entienden sin perjuicio de las que alcanzan al vendedor de los edificios o partes edificadas frente al comprador conforme al contrato de compraventa suscrito entre ellos, a los artículos 1484 y siguientes del Código Civil y demás legislación aplicable a la compraventa.

Abogado3044 :

Como ve el aprtada 1 es claro al respecto

Abogado3044 :

Sigo a su disposición si tiene dudas

Experto:  DiegoAbogado escribió hace 4 año.


Buenos días y beinvenida a Just Answer,


En su caso habría primero que determinar si la licencia de obra para esa reforma fue concedida antes o después del 6 de mayo de 2000, en la que entró en vigor la LOE (Ley de Ordenacion de la Edificación), aunque la ejecución material lo fuera en fecha distinta.


Si se concedió antes de esa fecha se aplica el art. 1591 del Código Civil y un plazo de 10 años.

Si se concedió con posterioridad, el plazo es de 3 años del art. 17 de la LOE porque se trata de daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionan el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad.


Dado que los daños por humedades han aparecido dentro de los 3 años desde la recepción de la vivienda, puede reclamar por esta vía y para ello tiene 2 años a contar desde que se produzcan dichos daños.

Art.18 LOE. Plazos de prescripción de las acciones.

"1. Las acciones para exigir la responsabilidad prevista en el art. 17 por daños materiales dimanantes de los vicios o defectos, prescribirán en el plazo de dos años a contar desde que se produzcan dichos daños, sin perjuicio de las acciones que puedan subsistir para exigir responsabilidades por incumplimiento contractual".

 


Como se trata de daños continuados, entiendo que todavía está en plazo.


Sin embargo no debe dejar pasar más tiempo. Lo mejor es que envíe una reclamación fehaciente al constructor por medio de BUROFAX en el que le comunique la existencia de los daños por humedades y le requiera para que los repare de inmediato para interrumpir el plazo de prescripción y poder reclamar judicialmente. Si no procede el constructor a reparar tiene que presentar una demanda ante el Juzgado de Primera Instancia.


Además es necesario contratar los servicios de un Arquitecto Técnico o Arquitecto para que emitan un informe pericial sobre los vicios que se presentan en la vivienda, posibles causas de su producción, habitabilidad y soluciones a la misma.


Pero lo más importante es que le requiera por medio de un burofax cuanto antes y se ponga en manos de un Abogado para presentar demanda, ya sea contratado por usted o de oficio si tiene derecho en base a sus ingresos.

Experto:  José M. escribió hace 4 año.

Como ve el compañero le da la misma respuesta dada

Experto:  DiegoAbogado escribió hace 4 año.


Estimada cliente,


Si lee atentamente ambas respuestas verá que no le doy la misma respuesta, sino que le doy información relevante que no se le había dado antes.

Un saludo

Experto:  José M. escribió hace 4 año.

Después de analizar su caso concreto, y jurisprudencia al respecto,porque una reforma puede no ser considerada obra nueva, en cuyo caso, sólo tendríamos la acción de saneamiento del código civil por vicios ocultos y el plazo sería de sólo seis meses, en cuyo caso no tendríamos la opción de reclamar al constructor.

Para saber si la reforma goza de la entidad suficiente como para considerarla obra nueva, debemos atender al proyecto presentado que estará en el colegio de arquitectos de la ciudad o provincia o en el Ayuntamiento.

Si no tiene la consideración de obra nueva, no podemos después de seis meses reclamar segun las directrices dadas previamente.

Por ello, lo primero a examinar es el caracter de la reforma y si se considerá construcción nueva en el proyecto, y ésto sólo lo sabremos a partir del proyecto, si lo hay, en el colegio de arquietectos o Ayuntamiento

Porque si la reforma se hizo con licencia de obra menor del ayuntamiento, extremo que también podremos ver el la sección de obras del mismo, la vía de reclamación es por saneamiento, código civil, y plazo sólo de seis meses.

Sí la reforma no es estructural, no goza de la condición de obra nueva y si no goza de esta condición el plazo de reclamación es de sólo seis meses.

Hay que ver lo que dice su contrato, es decir lo que Ud ha comprado

Si ha comprado un inmueble usado el plazo es de sólo seis meses

Ud no tiene facturas de reforma para solicitar garantías en base a las mismas

En resumen, mire en el contrato lo que ha comprado, revise en Ayuntamiento las licencias, y actúe en consecuencia

A los tres meses el estaba obligado, pero si han pasado más de seis desde la última reclamación que podamos probar estamos ante la prescripción de nuestra acción

La prescripción es la muerte del derecho por el paso del tiempo legalmente establecido. En su caso puede ser de seis meses y arriesgamos mucho si demandamos.

 

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  • Muchísimas gracias, me fue de mucha ayuda su respuesta. Alberto Alvarado Bogota, Colombia
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  • Me fue de gran ayuda. Captó inmediantemente mi problema y me ayudó a saber qué puedo hacer para solucionar mi problema. Ana Toribio Santa fe, Argentina
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  • Estoy muy satisfecho con la pronta respuesta que me han dado. Muchas gracias Guillermo Buenos Aires, Argentina
  • Excelentes sus comentarios. Definitivamente tiene razón.¡Gracias! María Fermín. Puerto Plata, Rep. Dom.
  • El tiempo de respuesta es excepcional, de menos de 6 minutos. La pregunta se respondió con profesionalidad y con un alto grado de compasión. Inés Santander
  • Quedé muy satisfecho con la rapidez y la calidad de los consejos que recibí. Me gustaría añadir que puse en práctica los consejos y que funcionaron la primera vez y siguen haciéndolo. Luis Málaga
 
 
 

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