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José M.
José M., Abogado ejerciente
Categoría: Propiedad inmobiliaria
Clientes satisfechos: 5983
Experiencia:  ABOGADO ICA BURGOS
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Buenas noches Soy propietario de una vivienda en

Pregunta del cliente:

Buenas noches
Soy propietario de una vivienda en San Sebastián que tengo alquilada por un periodo de un año. El contrato finaliza en Octubre del presente año. Este mismo mes hacia el dia 10 aproximadamente me informan, via teléfono, que se marchan del piso, alegando que no pueden hacer frente a las mensualidades el dia 1 de Febrero. En el contrato figura explicitado en su apartado 8º que " los arrendatarios que se propusiesen resolver este contrato antes de expirar el plazo, habrán de notificarlo por escrito a los arrendadores con dos meses de antelación. Evidentemente esto no ha sido así. Mi pregunta es: ¿ Puedo retener la fianza, dos meses, hasta conseguir otros inquilinos ?. ¿ Que medidas he de tomar ? Muchas gracias.
Enviada: hace 4 año.
Categoría: Propiedad inmobiliaria
Experto:  José M. escribió hace 4 año.

Abogado3044 :

Hola

Abogado3044 :

Leo su consulta y le respondo

Abogado3044 :

Al ser el preaviso de 2 meses Ud tiene efectivamente derecho a retener la fianza y si ésta no fuese suficiente para cubrir la deuda de 2 meses incluso reclamar lo que falte

Abogado3044 :

Las medidas a tomar pasan por notificar a la otra parte que al no haber respetado el preaviso se les cargará la penalización contractualmente firmada, de dos meses de renta

Abogado3044 :

Una vez notificada la pretensión sólo restaría esperar a la entrega de las llaves para ver el estado del inmueble y saber si además deberemos reclamar más

Abogado3044 :

La jurisprudencia si admite la penalidad de 2 meses en contartos de 1 año, aún sin estar firmada, en su caso lo está, por loq ue tiene todo el derecho a cobrarla

Abogado3044 :

Puede escribir en todo momento si tiene dudas

Abogado3044 :

SI además no se avienen a pagarle el éltimo mes aduciendo que cobre de la fianza puede reclamarlo

Abogado3044 :

La jurisprudencia si admite cobrar la indemnizacion y guardar la fianza

Abogado3044 :
AP Madrid, Sec. 8.ª, 105/2010, de 8 de marzo

Recurso 221/2009. Ponente: MARIA DEL CARMEN GARCIA DE LEANIZ CAVALLE.


EXTRACTOS

Indemnización pactada para el caso de resolución anticipada no es incompatible con la pérdida de fianza


"... Según resulta de los indiscutidos hechos a los que se ha allanado el ahora recurrente, los litigantes suscribieron un contrato de arrendamiento de local de negocio el 1 de septiembre de 2003 en el que se pactó una duración de 5 años; con fecha 31 de marzo de 2005, el demandado-arrendatario resolvió unilateralmente el contrato. Conforme a lo establecido en la cláusula decimocuarta de aquél, las partes convenían que en caso de incumplimiento del tiempo de duración del contrato por parte del arrendatario, éste debería abonar al arrendador el importe correspondiente a una mensualidad por año incumplido; así mismo, se establecía, en la cláusula decimoquinta , que la fianza sería devuelta siempre que el arrendatario estuviera, al finalizar el arriendo, al corriente de todos sus pagos y cumpliera con las estipulaciones del contrato.

Partiendo de lo que antecede, y como razona el apelado en su escrito de oposición, la indemnización a la que ha sido condenado el demandado, y a la que se ha allanado, es una indemnización derivada del incumplimiento del contrato, pactada al amparo del art. 1255 del CC , y no sujeta a moderación por los Tribunales ya que no se ha producido el cumplimiento en parte o de modo irregular. La indemnización pactada es compatible con la pérdida de la fianza, fue así expresamente consentido por el recurrente que debe soportar la no recuperación habida cuenta que no han concurrido, y así lo ha admitido con su allanamiento, los presupuestos que determinaban la devolución. Consecuentemente no se ha producido la infracción denunciada. ..."


ANTECEDENTES DE HECHO


PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Getafe, en fecha 24 de julio de 2008, se dictó sentencia cuyo fallo es del tenor literal siguiente:

"Estimo la demanda principal formulada por el Procurador D. Félix González Pomares, en nombre y representación de D. Juan Miguel , contra D. Rosendo , representado por el Procurador D. Joaquín Paz Cano, y, en consecuencia, condeno a dicho demandado a que satisfaga al actor la cantidad de 8.244,85 euros, más los intereses y gastos que se liquiden en concepto de deuda por los conceptos de indemnización y renta del mes de Marzo del 2.005, y sin hacer imposición de las costas.

Desestimo la demanda reconvencional formulada por el Procurador D. Joaquín Paz Cano en nombre y representación procesal de D. Rosendo , contra D. Juan Miguel , representado por el Procurador D. Félix González Pomares, y, en consecuencia, absuelvo al demandado reconvencional de los pedimentos que en la misma se contienen, imponiéndole al actor reconvencional las costas".

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, que fue admitido, y, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.- No estimándose necesaria la celebración de vista pública para la resolución del presente recurso, quedó en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, turno que se ha cumplido el día 4 de marzo de 2010.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.


FUNDAMENTOS DE DERECHO


PRIMERO.- El 24 de julio de 2008, el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de los de Getafe dictó sentencia, en juicio ordinario 521/05 , estimando la demanda rectora de las actuaciones y desestimando la reconvención formulada por el demandado. Frente a dicha sentencia se formaliza recurso de apelación por la representación procesal del reconviniente articulando dos motivos en los que se denuncia, respectivamente, y en los términos que se dirá, la infracción del art. 1154 del CC , así como la infracción del art. 1255 y 1091 del CC determinada por el error en la valoración de la prueba respecto del contenido alcance e interpretación de la estipulación séptima del contrato de arrendamiento que vinculaba a las partes.

La parte apelada, oponiéndose al recurso formalizado de contrario, interesa la confirmación de la resolución combatida.

SEGUNDO.- En el primer motivo de la apelación denuncia el recurrente la infracción del art. 1154 del CC ; según se argumenta, habiéndose allanado el demandado a la pretensión objeto de demanda, lo que supone, se dice, el cumplimiento íntegro de la obligación asumida por el arrendatario en el contrato que vinculaba a las partes, debe procederse a moderar la pena y, por tanto, a estimar la reconvención en cuanto pretende la devolución de la fianza ya que se estaría acumulando a ésta una indemnización por daños y perjuicios, sancionando doblemente el incumplimiento. El motivo debe ser desestimado.

Según resulta de los indiscutidos hechos a los que se ha allanado el ahora recurrente, los litigantes suscribieron un contrato de arrendamiento de local de negocio el 1 de septiembre de 2003 en el que se pactó una duración de 5 años; con fecha 31 de marzo de 2005, el demandado-arrendatario resolvió unilateralmente el contrato. Conforme a lo establecido en la cláusula decimocuarta de aquél, las partes convenían que en caso de incumplimiento del tiempo de duración del contrato por parte del arrendatario, éste debería abonar al arrendador el importe correspondiente a una mensualidad por año incumplido; así mismo, se establecía, en la cláusula decimoquinta , que la fianza sería devuelta siempre que el arrendatario estuviera, al finalizar el arriendo, al corriente de todos sus pagos y cumpliera con las estipulaciones del contrato.

Partiendo de lo que antecede, y como razona el apelado en su escrito de oposición, la indemnización a la que ha sido condenado el demandado, y a la que se ha allanado, es una indemnización derivada del incumplimiento del contrato, pactada al amparo del art. 1255 del CC , y no sujeta a moderación por los Tribunales ya que no se ha producido el cumplimiento en parte o de modo irregular. La indemnización pactada es compatible con la pérdida de la fianza, fue así expresamente consentido por el recurrente que debe soportar la no recuperación habida cuenta que no han concurrido, y así lo ha admitido con su allanamiento, los presupuestos que determinaban la devolución. Consecuentemente no se ha producido la infracción denunciada. TERCERO.- En el segundo motivo de la apelación denuncia el recurrente la infracción de los arts. 1255 y 1091 del CC . Entiende el apelante que el Juzgador "a quo" ha infringido el principio pacta sunt servanda que se desprende de aquéllos preceptos al no haber estimado la reconvención respecto de la petición de condena por las obras ejecutadas por el demandado en el local arrendado por importe de 6.600 euros, por los gastos derivados de la concesión de la licencia de obras (49,92 euros), la memoria técnica que hubo de ser presentada para la concesión de la licencia (481 euros), así como, la devolución de las rentas satisfechas por el recurrente hasta que el local estuvo operativo (6.010 euros). La procedencia de la condena al demandante a indemnizar las obras realizadas, y los gastos aparejados, la fundamenta el recurrente en la estipulación séptima del contrato. Conforme a dicha estipulación, el arrendatario podría realizar las obras o mejoras en el local arrendado necesarias para el desarrollo del objeto de la actividad, siendo de su cuenta las obras de reparación y conservación, así como sus instalaciones y objetos; según el recurrente, este pacto no implica que el arrendador no esté obligado a indemnizar las obras realizadas en el local cuando se han hecho en beneficio y mejora de la finca. La reclamación de las rentas satisfechas desde que se firma el contrato de arrendamiento hasta que concluyen las obras antes referidas, tiene su apoyo, a juicio del recurrente, en lo dispuesto en el art. 1554.2 del CC ; si el arrendador no ha ejecutado las obras necesarias para poder destinar el inmueble al uso convenido, y tales obras han sido asumidas por el arrendatario, aquél, por incumplimiento de esa obligación, está ahora obligado a pagar. El motivo también está destinado al fracaso.

Es precisamente el art. 1255 del CC el que determina el rechazo de la pretensión; en el contrato de arrendamiento se hizo expresamente constar -estipulación primera- que el arrendatario reconocía recibir el local en perfecto estado, con todas sus instalaciones y servicios; en el contrato se le autorizaba a realizar las obras de adecuación que tuviera por conveniente pero, en ningún caso, se pactó que tales obras de acondicionamiento debieran ser satisfechas o abonadas por el arrendador o que éste debiera asumir el retraso que en el inicio de la actividad las repetida ejecución de las obras pudieran conllevar; como apunta el apelado en la oposición, además de ser una cuestión nueva no planteada en la instancia, ninguna prueba se ha practicado de la que pueda desprenderse que el coste de lo realizado alcanza lo que se reclama ni desde luego puede entenderse acreditado que el recurrente realizara obra alguna que haya quedado en beneficio del local cuando, por el contrario, la demanda a la que se allanó el apelante contenía una partida destinada a arreglo de los destrozos del local.

CUARTO.- La desestimación del recurso de apelación determina la expresa imposición de las costas causadas en esta instancia en virtud de lo que dispone el art. 398.1 de la LEC en relación con el art. 394.1 del mismo texto legal.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.


FALLAMOS


Que debemos desestimar y desestimamos el recurso de apelación interpuesto por el Procurador D. Joaquín Paz Cano, en representación de D. Rosendo , frente a la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Getafe, con fecha 24 de julio de 2008 , que debemos confirmar íntegramente con expresa imposición de las costas causadas en esta alzada al recurrente.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- La anterior Sentencia fue hecha pública por los Magistrados que la han firmado. Doy fe. En Madrid, a


Customer:

¿ Debo hacer la notificación por escrito ?

Abogado3044 :

Por supuesto

Abogado3044 :

Lo que no conste por escrito no podremos probarlo y es como que nunca hubiese existido

Abogado3044 :

Por escrito y guardando prueba de recibo, lo idóneo burofax

Customer:

Tiene la Inmobiliaria, mediante la cual se ha contratado el alquiler, algo que hacer al respecto ?

Abogado3044 :

No, en su caso es algo independiente de ellos

Abogado3044 :

Nada que tartar con ellos

Abogado3044 :

A ellos no les afecta

Abogado3044 :

Sigo en línea si tiene dudas, por supuesto

Customer:

Creo que, independientemente de los daños que pudieran aparecer, que los hay, si Ud. no tiene nada mas que añadir, he quedado satisfecho con la consulta.

Abogado3044 :

Gracias

Abogado3044 :

Le invito a hacer una valoración positiva del servicio prestado

Abogado3044 :

Pase un buen fin de semana

Customer:

Interpreto que esta consulta la puedo guardar pinchando en guardar y salir

Abogado3044 :

Si

Abogado3044 :

Puede acceder a ella en todo moemnto desde su cuenta de cliente

Abogado3044 :

y puede escribir a moderadores en caso de duda

Customer:

Gracias XXXXX XXXXX a valorar

Abogado3044 : [email protected]
Abogado3044 :

Eskerrik asko

Customer:

Soy gallego.....Graciñas

Abogado3044 :

Graciñas

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Experto:  José M. escribió hace 4 año.
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