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eduardolm
eduardolm, Licenciatura
Categoría: Propiedad inmobiliaria
Clientes satisfechos: 1896
Experiencia:  Licenciado en Derecho por la UDC. Diplomado en Escuela de Práctica Jurídica de A Coruña
55429999
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Buenos dias, tengo un piso que quiero vender a mi hermano traspasandole

Pregunta del cliente:

Buenos dias, tengo un piso que quiero vender a mi hermano traspasandole o subrogandole la hipoteca y Cajamar me dice que no puedo porque mi hermano esta en la lista del rae o comose llame por un impago de unicaja, que esta pagando con retencion de nomina. Puedo pasar del banco o la caja y subrogarle el prestamo hipotecario?, el piso costa157.471 mas 7% de iva en el 2005 y se debe de hipoteca113.000. Gracias
Enviada: hace 4 año.
Categoría: Propiedad inmobiliaria
Experto:  eduardolm escribió hace 4 año.

eduardolm :

Buenas tardes,

eduardolm :

Paso a leer su pregunta y a darle inmediata respuesta

eduardolm :

Usted puede conectarse y efectuarme las preguntas que interese

eduardolm :

Estimado cliente, para la subrogación de una hipoteca siempre se precisa el consentimiento del acreedor hipotecante, en este caso, es la entidad bancaria

eduardolm :

Un deudor hipotecario, desde un punto de vista legal, no puede subrogar una hipoteca de forma unilateral y sin el consentimiento del banco

eduardolm :

Si un vende a su hermano y la hipoteca no se subroga, se sigue quedando a usted

eduardolm :

Entiendo que una solución puede ser conseguir un posible comprador más solvente

eduardolm :

Si usted vende sin que el banco admita la subrogación, la hipoteca sigue quedando a usted

eduardolm :

Usted puede transmitir la propiedad, pero no la hipoteca sin el consentimiento del banco

eduardolm :

O negociar con ellos, o conseguir otro comprador

eduardolm :

O que su hermano ponga al día los pagos de unicaja en el RAE

eduardolm :

Son las opciones que veo

eduardolm :

quedo a su disposición para dudas,

eduardolm :

Puede comentarme cualquier duda

Customer:

Tenia entendido, aunque no entendí muy bien, que si los pagos de la hipoteca van al dia, podia subrogar la hipoteca, habida cuenta de que mi hermano tiene nomina fija y la mujer tambien, no tiene prestamos y la deuda con Unicaja la esta pagando; siempre y cuando no supere el 60% del valor de tasacion, o que yo debia hacerme cargo de lo que superase ese 60 %. En fin que entendí una posibilidad o via haciendolo en notaria.

eduardolm :

Legalmente, es no es posible.

eduardolm :

Le voy a buscar el precepto legal donde así se establece

eduardolm :

Artículo 1205.


La novación, que consiste en sustituirse un nuevo deudor en lugar del primitivo, puede hacerse sin el conocimiento de éste, pero no sin el consentimiento del acreedor.

eduardolm :

Y este precepto permite lo que usted dice, pero siempre que se previera en la escritura:

eduardolm :

Artículo 1211.


El deudor podrá hacer la subrogación sin consentimiento del acreedor, cuando para pagar la deuda haya tomado prestado el dinero por escritura pública, haciendo constar su propósito en ella, y expresando en la carta de pago la procedencia de la cantidad pagada.

eduardolm :

Como ve, si lo han previsto en escritura pública de hipoteca, esto es posible, es decir, la subrogación sin consentimientio

eduardolm :

Si no está previsto, la Ley no ampara a hacer ese cambio

eduardolm :

Es necesario revisar el contrato de hipoteca que usted firmó

eduardolm :

Le facilito asimismo un artículo escritos en términos muy claro, al respecto

eduardolm :

http://www.actibva.com/magazine/productos-financieros/subrogacion-en-prestamos-hipotecarios-por-cambio-de-deudor

eduardolm :

Lo que usted me comenta del 60% del valor de tasación, son casos de adjudicación en procesos ejecutivos, donde usted no paga y el banco puede quedarse con la vivienda por el 60% del valor de tasaci´pon

eduardolm :

Pero eso ocurre dentro de un procedimiento de ejecución hipotecaria, si usted no paga la hipoteca

Customer:

yo tengo otra hipoteca de mi residencia habitual en la misma entidad, puedo pedir a la entidad que se quede con el piso? o esoy obligado a segir pagando?. No habia un RD nuevo que decia que el banco se puede quedar con la vivienda y darsela en alquiler al antiguo propietario. Mi hermano vive en ese pido desde que lo compre y estaria dispuesto a pasrle el alquiler a la entidad.

eduardolm :

Hay un real decreto que habilita una suspensión del desalojo de la hipoteca, siempre que usted cumpla unas condiciones

eduardolm :

Tiene hijos a cargo?

Customer:

si una

eduardolm :

De todas formas, si no tiene aval la hipoteca, podría negociar una dación en pago

eduardolm :

vive con usted?

Customer:

en que consiste

Customer:

si

eduardolm :

La dación en pago consiste en que el banco se quedaría con la vivienda pero usted se quedaría libre de la deuda

Customer:

tengo dos hijos pero uno es militar (23años)

Customer:

eso seria ideal

eduardolm :

http://www.boe.es/boe/dias/2012/11/16/pdfs/BOE-A-2012-14115.pdf

eduardolm :

Ese es el real decreto que usted me dice

Customer:

no me exigiria el seguir pagando por tener medios para ser pagando?

eduardolm :

Este Real decreto, habilita a suspender durante dos años los desahucios

eduardolm :

Todo depende de la negociación que se lleve a cabo

eduardolm :

Si ellos inician una ejecución hipotecario, podría tener que esperar mucho tiempo para adjudicarse el iinmueble

eduardolm :

Esto es lo que usted debe alegar

eduardolm :

sería esperar todo el proceso y esos dos años

eduardolm :

Le daría acceso al fondo de viviendas en alquiler

eduardolm :

Disposición adicional única. Fondo social de viviendas.
Se encomienda al Gobierno que promueva con el sector financiero la constitución de un fondo social de viviendas propiedad de las entidades de crédito, destinadas a ofrecer cobertura a aquellas personas que hayan sido desalojadas de su vivienda habitual por el impago de un préstamo hipotecario, cuando concurran en ellas las circunstancias previstas en el artículo 1 del presente real decreto-ley. Este fondo social de viviendas tendrá por objetivo facilitar el acceso a estas personas a contratos de arrendamiento con rentas asumibles en función de los ingresos que perciban.

eduardolm :

debe usted optar por negociar una dación en pago o acogerse al RD que antes le indiqué

Customer:

puedo guardar esta conversacion para repasar los enlaces y los detalles?, como?

eduardolm :

La venta a su hermano, por lo que le deje, es poco viable

eduardolm :

Claro, puede pegar la conversación en un word

eduardolm :

En todo caso, la misma se le remitirá al correo al terminar la conversación

Customer:

ok, muchas gracias. si me surge alguna duda mas sobre este problema, puedo seguir preguntando indicando el nº de pedido que me han pasado o tendria que volver a desenvolsar la cantidad inicial?

eduardolm :

muchas gracias XXXXX XXXXX

eduardolm :

Puede reabrir esa misma pregunta

eduardolm :

y comentarme cualquier duda adiccional que le surja

Customer:

Gracias, XXXXX XXXXX

eduardolm :

le deseo y por favor, no olvide valorar mi respuesta

eduardolm :

un saludo cordial y no se olvide de valorar la respuesta

eduardolm, Licenciatura
Clientes satisfechos: 1896
Experiencia: Licenciado en Derecho por la UDC. Diplomado en Escuela de Práctica Jurídica de A Coruña
eduardolm y otros otros especialistas en Propiedad inmobiliaria están preparados para ayudarle
Experto:  eduardolm escribió hace 4 año.

Estimado cliente,

A efectos jurídicos el valor de tasación en un proceso judicial se tasaría por un perito tasador a la fecha presente.

A su disposión nuevamente,

Opiniones de nuestros clientes:

 
 
 
  • Muchísimas gracias, me fue de mucha ayuda su respuesta. Alberto Alvarado Bogota, Colombia
  • Muchísimas gracias, me fue de mucha ayuda su respuesta. Alberto Alvarado Bogota, Colombia
  • Me fue de gran ayuda. Captó inmediantemente mi problema y me ayudó a saber qué puedo hacer para solucionar mi problema. Ana Toribio Santa fe, Argentina
  • Los felicito por su respuesta tan profesional y por las cuatro Jurisprudencias que me envió, las que incluiremos como pruebas. Fernando Monterrey Nuevo León, México
  • Estoy muy satisfecho con la pronta respuesta que me han dado. Muchas gracias Guillermo Buenos Aires, Argentina
  • Excelentes sus comentarios. Definitivamente tiene razón.¡Gracias! María Fermín. Puerto Plata, Rep. Dom.
  • El tiempo de respuesta es excepcional, de menos de 6 minutos. La pregunta se respondió con profesionalidad y con un alto grado de compasión. Inés Santander
  • Quedé muy satisfecho con la rapidez y la calidad de los consejos que recibí. Me gustaría añadir que puse en práctica los consejos y que funcionaron la primera vez y siguen haciéndolo. Luis Málaga
 
 
 

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  • eduardolm

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