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José M.
José M., Abogado ejerciente
Categoría: Propiedad inmobiliaria
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Experiencia:  ABOGADO ICA BURGOS
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Se estan realizando obras para cambiar el ascensor y a la vez

Pregunta del cliente:

Se estan realizando obras para cambiar el ascensor y a la vez eliminacion de barreras arquitectonicas a fin de permitir que el ascensor quede a nivel del portal. Un propietario que tiene alquilado su piso exige a su inquilino una cantidad fija a pagar mensualmente como participacion en los gastos, lo que supone en la practica elevar el precio del alquiler, en una vivienda de renta antigua. Pregunta: Es obligatorio para el inquilino participar en los gastos? Tienen derecho el propietario a consolidar una cantidad determinada en el precio del alquiler?
Enviada: hace 4 año.
Categoría: Propiedad inmobiliaria
Experto:  José M. escribió hace 4 año.

Abogado3044 :

Hola

Abogado3044 :

leo su consulta, voy a revisar jurisprudencia y le respondo

Customer:

esperando respuesta

Abogado3044 :

Efectivamente el inquilino debe pagar salvo casos muy concretos, por ejemplo el de ésta sentencia que le indico, donde se exonera por ser un piso bajo y la obra no le da utilidad

Abogado3044 :
EXTRACTOS

No procede la repercusión al arrendatario del gasto de sustitución de ascensor por uno nuevo al no servir de utilidad alguna para él por tratarse de un piso bajo
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"... De la lectura del artículo 108 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964 vemos que no todas las obras que se realicen por el arrendador en la finca arrendada son susceptibles de repercusión sino que deben concurrir determinadas circunstancias para que la misma sea posible, en primer lugar que sean reparaciones necesarias a fin de conservar la vivienda o el local de negocio arrendado en estado de servir para el uso convenido y en segundo lugar que las mismas se realicen por determinación de cualquier organismo o autoridad competente o hayan sido solicitadas por el arrendatario.

Por tanto, dejando al margen la caducidad, vemos que en este caso no concurre el primer elemento exigido por la ley ya que al tratarse de un piso bajo, la obra que se pretende repercutir, sustitución del ascensor por uno nuevo, no va a ser de utilidad alguna para el arrendatario ya que, dada la ubicación en el inmueble de la finca arrendada, no disfruta del mismo, por lo que no consideramos que pueda repercutirse su importe. ..."


ANTECEDENTES DE HECHO


PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 42 de Madrid, en fecha 4 de abril 2011 se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es de tenor literal siguiente: "Que debo desestimar y desestimo la demanda inicial de estas actuaciones interpuesta por el Procurador D. Antonio Esteban Sanchez en nombre y representación de Tiermas Aragon S.S. contra D. Nicolas por haber caducado la acción ejercitada en la misma, absolviendo a dicha demandada de las pretensiones contra él deducidas en la demanda y debo condenar y condeno a la sociedad actora al pago de las costas causadas en presente procedimiento".

SEGUNDO.- Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte demandante TIERMAS ARAGON, S.A., al que se opuso la parte apelada D. Nicolas , y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC , se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.- Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 30 de mayo de 2012.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales, excepto en el plazo para dictar sentencia, debido al cúmulo de asuntos pendientes de resolución.


FUNDAMENTOS DE DERECHO


Se aceptan los razonamientos jurídicos de la resolución apelada con las precisiones que haremos a continuación.

PRIMERO. Nos corresponde analizar en este momento la demanda interpuesta por la sociedad anónima TERMAS ARAGON, arrendadora de la finca sita en el NUM000 de la CALLE000 nº NUM001 de Madrid, contra su inquilino, don Nicolas , para la determinación y fijación del importe de la renta que debe pagar y otras cantidades que, en función de lo dispuesto en la ley, el arrendatario viene obligado a asumir.

El conflicto ante el que nos encontramos se originó, en parte, tras la muerte de la anterior arrendataria, esposa del actual inquilino, ya que la arrendadora, al rechazar la condición de subrogado en el contrato de don Nicolas , durante un plazo se negó a recoger las rentas que le ofrecía el hoy demandado a fin de que tal acto no se considerase una aceptación tácita de la subrogación que pretendía el hoy demandado.

En la demanda la actora explica que, una vez aceptada la subrogación, existen determinadas partidas que son objeto de debate o han sido rechazadas indebidamente por el inquilino, encontrándose entre las primeras el importe de la actualización de la renta en función de la variación del IPC, y entre las segundas si el inquilino debe asumir el coste del fondo de obras que asciende a 48,50 euros, que indica la actora que anteriormente iba incluida en los recibos bajo el concepto de caldera de gas y siempre fue abonada por el arrendatario, y si las obras del ascensor pueden repercutirse en la suma de 14,47 euros, siguiendo para tal cometido las disposiciones contenidas en el artículo 108 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964.

SEGUNDO. El Juzgado de Primera Instancia desestimó la demanda en cuanto consideró que, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 106.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , habían caducado la acción que debía ejercitarse en el plazo de tres meses desde que el inquilino se opuso a la reclamación de la arrendadora relativa al fondo de obras y a las obras de ascensor realizadas en el inmueble, ya que, aunque la caducidad sea un instituto de aplicación restrictiva, considera que no puede dejarse al arbitrio de la actora, es decir de la arrendadora, el momento en que va a proceder al ejercicio de la acción ya que ello iría en contra del principio de seguridad jurídica.

TERCERO. Contra la referida sentencia se interpuso por la sociedad arrendadora el recurso de apelación que nos corresponde analizar en este momento donde alega que se ha admitido indebidamente la caducidad, ya que existen numerosas sentencias de la Audiencia Provincial de Madrid que entienden que no es aplicable el artículo 106.1 de la antigua Ley de Arrendamientos Urbanos a los contratos de arrendamiento que sigan en vigor tras la entrada en vigor de la nueva ley, ya que deben regirse por las disposiciones de la nueva ley que no establece ningún plazo de caducidad para esa materia.

Asimismo en el referido recurso volvió a insistir en los criterios por los que consideraba que debían admitirse las partidas referidas a las obras del ascensor y al fondo de obras.

CUARTO. Es cierto que no existe uniformidad en los tribunales sobre la aplicación del plazo de caducidad fijado en el artículo 106 de la LAU , habiendo entendido esta Sección(ver rollo de apelación 634/2011) que cuando se utilicen para la repercusión de obras las disposiciones de la vieja Ley de Arrendamientos Urbanos, debe entrar en juego necesariamente el artículo 106 que ha sido aplicado por el juzgador de instancia, ya que debe entenderse que la remisión que el legislador hizo a tal precepto en la Disposición Transitoria Segunda, apartado 10.3 de la Ley de 24 de noviembre de 1994 , debe ser global a todas sus disposiciones. Debemos entender que cuando el legislador permitió que la repercusión por obras se hiciera en función de lo establecido en el artículo 108 de la LAU , lo hizo con todas las consecuencias por lo que debemos entender que también son aplicables el artículo 109 y el 101.2 reglas 2 a 5 que regulan la oposición que se puede presentar por el arrendatario al aumento por obras y el 106 que fija la caducidad de tres meses.

No obstante pasaremos a entrar en el fondo de la cuestión debatida, ya que existe una materia que debe quedar al margen de la caducidad, como es la actualización de la renta, y por otra parte la misma no se extendería a todos las materias que son objeto de reclamación en este procedimiento, como ocurre con el fondo de obras.

QUINTO. El tema de la renta no presenta grandes dificultades, ya que el aumento conforme el IPC solo exige una pequeña operación matemática, para lo que partiremos de una renta mutuamente aceptada por las partes para obtener el aumento que corresponde abonar al inquilino.

Así estando ambas partes conformes en que en el mes de junio de 2005, una vez hecha la actualización que debía hacerse en el mes de mayo pues era el mes en que se suscribió el contrato, la renta ascendía a 42,58 euros, debemos indicar que el precio que se corresponde con el mes de junio de 2010, una vez actualizada, y que deberá regir hasta mayo del 2011, asciende a la suma de 47,86 en razón al incremento del 12,3%.

SEXTO. No es posible aceptar la partida denominada fondo de obras, ya que aunque se indica por el administrador de la Comunidad de Propietarios que tal gastos responde a una provisión de fondos de carácter ordinario y mensual para atender los gastos de conservación y mantenimiento de las instalaciones generales de la finca y reparaciones ordinarias que se necesiten, no resulta suficiente para que consideremos que las mismas deban ser asumidas por el inquilino, ya que el mismo solamente debe atender a los servicios y suministros, pero no si se trata de obras que luego pudieran ser repercutibles, ya que las mismas tienen un régimen distinto, ni se destinan a otros elementos de la Comunidad que no le ofrezcan beneficio alguno al inquilino. El modo en que viene redactado la partida y las explicaciones que nos ofrecen son tan vagas que no nos permiten aceptar que esta partida sea exigible al inquilino, sin perjuicio de que una vez invertido el gasto se pueda repercutir en función de las obras o servicios concretos que se haya atendido con tal partida.

El actor indica que esta partida ya fue aceptada por el inquilino anteriormente cuando se denominaba caldera de gas por la que pagaba 9, 50 euros al mes, pero tanto el cambio de denominación, que nos presenta serias dudas sobre la identidad de su contenido, como el aumento de su importe, que ha ascendido en un 500 por ciento, nos impiden aceptar esta reclamación.

SEPTIMO. De la lectura del artículo 108 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964 vemos que no todas las obras que se realicen por el arrendador en la finca arrendada son susceptibles de repercusión sino que deben concurrir determinadas circunstancias para que la misma sea posible, en primer lugar que sean reparaciones necesarias a fin de conservar la vivienda o el local de negocio arrendado en estado de servir para el uso convenido y en segundo lugar que las mismas se realicen por determinación de cualquier organismo o autoridad competente o hayan sido solicitadas por el arrendatario.

Por tanto, dejando al margen la caducidad, vemos que en este caso no concurre el primer elemento exigido por la ley ya que al tratarse de un piso bajo, la obra que se pretende repercutir, sustitución del ascensor por uno nuevo, no va a ser de utilidad alguna para el arrendatario ya que, dada la ubicación en el inmueble de la finca arrendada, no disfruta del mismo, por lo que no consideramos que pueda repercutirse su importe. OCTAVO. No debe hacerse pronunciamiento alguno sobre las costas procesales de esta segunda instancia al haberse estimado, aun de modo parcial, el recurso de apelación formulado por la empresa demandante ( artículo 398. 2 de la LEC ), criterio que debe regir para las de la primera instancia, en virtud del principio de vencimiento objetivo establecido por nuestro sistema procesal para esta materia ( artículo 394 de la LEC ).

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación


FALLAMOS

Que estimando el recurso de apelación formulado por la sociedad anónima TIERMAS ARAGÓN, que viene representada ante esta Audiencia Provincial por la procuradora don Antonio Esteban Sánchez, contra la sentencia dictada el día 4 de abril de 2011 por el Juzgado de Primera Instancia nº 42 de Madrid en los autos de juicio ordinario 1736/2009, debemos revocar y revocamos la misma, y, en consecuencia,

No se hace pronunciamiento alguno de las costas procesales causadas en esta segunda instancia.

Procédase por quien corresponda a la devolución al apelante del depósito constituido para recurrir.

Hágase saber al notificar esta resolución las prevenciones del art. 248.4 de la LOPJ .

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaria para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.

PUBLICACIÓN : En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA : Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe

Customer:

podria detallar q ley y articulo de la misma recoge la obligacion del inquilino y q porcentaje de los gastos dbe soportar

Abogado3044 :

En la misma sentencia lo vemos, pero le preparo un esquema

Abogado3044 :

La base es el artícúlo 112 de la LAU 1964

Abogado3044 :

 




Derogada

Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de arrendamientos urbanos. (Vigente hasta el 1 de enero de 1995.)











Sumario







El artículo 4, apartado a) de la Ley 40/1964, de 11 de junio, autorizó al Gobierno para que, a propuesta del Ministro de Justicia, publicara, en el plazo de seis meses, un texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Al hacer uso de esta autorización se ha desistido de dar una nueva estructura al texto legal, más acomodada a la naturaleza, trascendencia y contenido de sus preceptos, así como a la lógica coordinación y subordinacion que entre ellos existe, porque, bien meditadas las cosas, tal cambio radical en la sistemática de la Ley podría contribuir más a entorpecer y dificultar la mision del intérprete, habituado a encontrar la norma en el lugar en que durante tantos años la hallaba, que a simplificar el manejo de sus disposiciones. De aquí que, salvo en algunos casos excepcionales, se haya conservado fielmente el plan seguido por las leyes de 22 de diciembre de 1955, según fue artículada por el Decreto de 13 de abril de 1956, y de 11 de junio último, habiéndose limitado la refundicion a insertar en el texto articulado de la primera los preceptos modificados o adicionados por la segunda, a adaptar la numeración de las subdivisiones de algunos pocos artículos y la de ciertas disposiciones transitorias al orden expositivo estimado más correcto y a unificar la nomenclatura de las referencias internas de la Ley.


En su virtud, de conformidad con el dictamen del Consejo de Estado, a propuesta del Ministro de Justicia y previa deliberación del Consejo de Ministros en su reunión del día 25 de diciembre de 1964, dispongo:


Artículo único.


Se aprueba el siguiente Texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos en uso de la autorización concedida al efecto por el artículo 4, apartado a), de la Ley 40/1964, de 11 de junio.


Así lo dipongo por el presente Decreto, dado en Madrid a 24 de diciembre de 1964.


Francisco Franco


 


El Ministro de Justicia
Antonio Iturmendi Bañales


TEXTO REFUNDIDO DE LA LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS


CAPÍTULO I.
ÁMBITO DE APLICACIÓN DE LA LEY, CLASES Y CARACTERISTICAS DE LOS CONTRATOS QUE REGULA


Artículo 1.


1. El arrendamiento que regula esta Ley es el de fincas urbanas, y comprende el de viviendas o inquilinato y el de locales de negocio, refiriéndose esta última denominación a los contratos de arriendo que recaigan sobre aquellas otras edificaciones habitables cuyo destino primordial no sea la vivienda, sino el de ejercerse en ellas, con establecimiento abierto, una actividad de industria, comercio o de enseñanza con fin lucrativo.


2. Regula, asimismo, los subarriendos y cesiones de viviendas y de locales de negocio, así como el arrendamiento de viviendas amuebladas.


3. El arrendamiento de fincas urbanas construidas al amparo de Leyes especiales protectoras se regirá por las normas particulares de éstas, y en lo no previsto en ellas, por las de la presente Ley, que se aplicará íntegramente cuando el arrendamiento deje de estar sometido a dichas disposiciones particulares. La excepción no alcanzará a cuestiones de competencia y procedimiento, en las que se estará por entero a lo dispuesto en esta Ley, sin perjuicio de lo prevenido en la segunda de sus disposiciones finales.


Artículo 2.


1. Quedan excluidos de la presente Ley y se regirán por lo pactado y por lo establecido con carácter necesario en el Código Civil o en la legislación foral, en su caso, y en las Leyes procesales comunes, los arrendamientos, cesiones y subarriendos de viviendas o locales de negocio, con o sin muebles, de fincas cuyo arrendatario las ocupe únicamente por la temporada de verano, o cualquier otra, aunque los plazos concertados para el arrendamiento fueran distintos.


2. Igualmente quedan excluidos de lo dispuesto en esta Ley, rigiéndose por lo pactado y por las Leyes comunes, los arrendamientos de locales para casinos o círculos dedicados al esparcimiento o recreo de sus componentes o asociados.


3. Se excluye también el uso de las viviendas y locales que los porteros, guardas, asalariados, empleados y funcionarios tuvieren asignados por razón del cargo que desempeñen o del servicio que presten.


4. Asimismo quedan excluidos de esta Ley y se atemperarán a lo dispuesto en la vigente legislación sobre arrendamientos rústicosVéanse las Leyes 1/1992 y 83/1980. aquellos contratos en que, arrendándose una finca con casa-habitación, sea el aprovechamiento del predio con que cuente la finalidad primordial del arriendo. Se presumirá, salvo prueba en contrario, que el objeto principal del arrendamiento es la explotación del predio cuando la contribución territorial de la finca por rústica sea superior a la urbana.


Artículo 3.


1. El arrendamiento de industria o negocio, de la clase que fuere, queda excluido de esta Ley, rigiéndose por lo pactado y por lo dispuesto en la legislación civil, común o foral. Pero sólo se reputará existente dicho arrendamiento cuando el arrendatario recibiere, además del local, el negocio o industria en él establecido, de modo que el objeto del contrato sea no solamente los bienes que en el mismo se enumeren, sino una unidad patrimonial con vida propia y susceptible de ser inmediatamente explotada o pendiente de meras formalidades administrativas.


2. Cuando, conforme a lo dispuesto en el número anterior, el arrendamiento no lo fuere de industria o negocio, si la finalidad del contrato es el establecimiento por el arrendatario de su propio negocio o industria, quedará comprendido en la presente Ley y conceptuado como arrendamiento de local de negocio, por muy importantes, esenciales o diversas que fueren las estipulaciones pactadas o las cosas que con el local se hubieren arrendado, tales como viviendas, almacenes, terrenos, saltos de agua, fuerza motriz, maquinaria, instalaciones y, en general, cualquiera otra destinada a ser utilizada en la explotación del arrendatario.


3. No obstante lo dispuesto en el número 1, el arrendamiento de la industria o negocio de espectáculos que en 1 de enero de 1947 excediera de dos años de duración o que antes de la entrada en vigor de la presente Ley se haya celebrado por plazo igual o superior, quedará sujeto a las normas que esta Ley establece sobre prórroga obligatoria del arrendamiento de local de negocio, con las especialidades contenidas en el artículo 77, y a los particulares sobre la renta establecida en el artículo 104.


Artículo 4.


1. El contrato de inquilinato no perderá su carácter por la circunstancia de que el inquilino, su cónyuge o pariente de uno u otro hasta el tercer grado, que con cualquiera de ellos conviva, ejerza en la vivienda o en sus dependencias una profesión, función pública o pequeña industria doméstica, aunque sea objeto de tributación.


2. Los locales ocupados por la Iglesia Católica, Estado, Provincia, Municipio, Entidades benéficas, Asociaciones piadosas, Sociedades o Entidades deportivas comprendidas en el artículo 32 de la Ley de Educación Física, Corporaciones de Derecho público y, en general, cualquier otra que no persiga lucro, se regirán por las normas del contrato de inquilinato.


Artículo 5.


1. El contrato de arrendamiento de local de negocio no perderá su carácter por la circunstancia de que el arrendatario, su familia o personas que trabajen a su servicio tengan en él su vivienda.


2. Se regirán por las normas aplicables al arrendamiento del local de negocio:




  1. El de los locales ocupados por las personas a que se refiere el artículo 4, número 2, cuando estén destinados al ejercicio de actividades económicas.




  2. El de los depósitos y almacenes, en todo caso, aunque el arrendatario sea una de las personas señaladas en el artículo 4, número 2.




  3. El de los locales destinados a escritorios y oficinas cuando el arrendatario se valga de ellos para ejercer actividad de comercio, de industria o de enseñanza con fin lucrativo, o para el desarrollo de las actividades mencionados en el apartado 1 de este número, aunque dichos locales no se hallaren abiertos al público.




CAPÍTULO II.
NATURALEZA DE LOS DERECHOS QUE CONCEDE ESTA LEY


Artículo 6.


1. Los beneficios que la presente Ley otorga a los inquilinos de viviendas, con o sin muebles, y a los subarrendatarios de las mismas serán irrenunciables, considerándose nula y sin valor ni efecto alguno cualquier estipulación que los contradiga.


2. No obstante, serán renunciables, salvo el de prórroga, los concedidos a los que fueren de viviendas que, ocupadas por primera vez en las fechas que se indican, devengaren mensualmente en la respectiva fecha tope como renta del inquilinato una cantidad no inferior a la que seguidamente se expresa:




  • Hasta el 30 de septiembre de 1939, 500;




  • Del 1 de octubre de 1939 al 1 de enero de 1942, 1.000;




  • Del 2 de enero de 1 942 al 31 de diciembre de 1 946, 2.000;




  • Del 1 de enero de 1947 al 31 de diciembre de 1956, 3.000;




  • Del 1 de enero de 1957 al 31 de diciembre de 1959, 5.000, y




  • A partir del 1 de enero de 1960, 6.000 pesetas.




La precedente escala será de aplicación en poblaciones de más de un millón de habitantes.


En las restantes se aplicarán en dicha escala las siguientes reducciones en los tipos de renta:




  • En poblaciones de menos de 20.000 habitantes; el 60 %;




  • De 20.000 a 100.000, el 50 %; de 100.000 a 250.000, el 40 %;




  • De 250.000 a 500.000, el 30 %, y




  • De 500.000 a 1.000.000, el 20 %.




La renuncia a que se refiere este párrafo deberá ser expresa y escrita.


3. Serán asimismo renunciables los beneficios que la Ley confiere al arrendador, lo sea de vivienda o de local de negocio, y a los arrendatarios y subarrendatarios de estos últimos, salvo el de prórroga del contrato de arrendamiento, cuyo derecho no podrá ser renunciado por el arrendatario.


Artículo 7.


Los beneficios que la presente Ley concede serán aplicables a los inquilinos, arrendatarios y subarrendatarios extranjeros, siempre que éstos prueben la existencia del principio de reciprocidad en los países respectivos a favor de los inquilinos, arrendatarios y subarrendatarios españoles.


Artículo 8.


En aquellos casos en que la cuestión debatida, no obstante referirse a las materias que esta Ley regula, no aparezca expresamente prescrita en la misma, los Tribunales aplicarán sus preceptos por analogía.


Artículo 9.


El ejercicio de los derechos y el cumplimiento de las obligaciones previstas en esta Ley se acomodará a las reglas de la buena fe.


Los Jueces y Tribunales rechazarán las pretensiones que impliquen manifiesto abuso o ejercicio anormal de un derecho o constituyan medio para eludir la aplicación de una norma imperativa, que deberá prevalecer en todos los casos frente al fraude de la Ley.


CAPÍTULO III.
DEL SUBARRIENDO


SECCIÓN I SUBARRIENDO DE VIVIENDAS


Artículo 10.


El subarriendo de vivienda exigirá siempre la autorización expresa y escrita del arrendador y la entrega al subarrendatario del mobiliario adecuado y suficiente para casa-habitación, salvo en el caso previsto en el artículo 18.


Artículo 11.


1. Las viviendas podrán subarrendarse total o parcialmente. El subarriendo total recaerá sobre todas las habitaciones, con inclusión de las destinadas a los servicios, y habrá de celebrarse con una sola persona. El subarriendo parcial podrá serlo de una o más habitaciones y con distintas personas.


2. Se presumirá, sin admitirse prueba en contrario, que es parcial el subarriendo cuando el inquilino siga habitando la vivienda y que es total cuando no permanezca en ella.


Artículo 12.


1. El precio del subarriendo total no excederá del doble del que corresponda al arrendamiento, siendo a cargo del subarrendatario el pago de los suministros y servicios de la vivienda, incluso el de los que pudieran pertenecer al inquilino.


2. En el subarriendo parcial no podrá percibir el inquilino por cada habitación objeto del mismo un alquiler superior a la cantidad que resulte de dividir el doble de la renta asignada al piso por el número de habitaciones no destinadas a servicios con que cuente, ni aun a pretexto de hallarse comprendidos los de agua, luz, gas, calefacción, teléfono o cualquier otro de naturaleza análoga, los cuales serán siempre a cargo del subarrendador.


3. La determinación de la renta del arrendamiento para fijar la del subarriendo se hará tomando como base la que proceda conforme a esta Ley, aunque la que figure en el contrato del inquilino con el arrendador sea superior.


Artículo 13.


1. La renta Legal del subarriendo podrá elevarse o reducirse proporcionalmente al incremento o disminución que, conforme a esta Ley, experimente la renta del arrendamiento.


2. Durante la vigencia del contrato de subarriendo, total o parcial, podrá revisarse el precio a instancia de subarrendatario, y si ejercitada la oportuna acción resultare que paga cantidades superiores a las que autoriza esta Ley, podrá optar entre resolver el contrato con abono por el inquilino de lo indebidamente cobrado, o por esto último, sin resolución de aquél. En este caso, con preferencia a cualquier otro acreedor del inquilino, podrá el subarrendatario obtener el resarcimiento descontando al hacer sus pagos periódicos la mitad de lo que, periódicamente también, hubiese satisfecho de más, sin que hasta obtener el completo abono de tales responsabilidades pueda ser compelido a abandonar la vivienda por vencimiento del contrato.


3. Si ejercitada la acción revisoria resultare el mobiliario insuficiente o inadecuado, el ocupante de la vivienda subarrendada podrá continuar en ella, obligando al inquilino a reponer los muebles que faltaren, con devolución de la mitad de lo que hubiere percibido por merced del subarriendo si el cumplimiento fuere parcial, y de toda ella, si total. Además, hasta que se complete o reponga el mobiliario, podrá limitar sus pagos al importe de la renta de arrendamiento y obtener el resarcimiento en el modo y con las ventajas establecidas en el número anterior, sin que en el interregno quepa tampoco obligarle a desocuparla por haber vencido el plazo del subarriendo.


4. Los plazos establecidos en los artículos 101 y 106 serán aplicables a la facultad que al subarrendador confiere el número 1 de este artículo y, en todo caso, a la acción revisoria del subarrendatario.


Artículo 14.


1. La autorización del arrendador para subarrendar no dará lugar al aumento de la renta; pero aquél tendrá derecho a participar en el precio del subarriendo en la cuantía que convenga con el inquilino, siempre que al autorizarle reserve su participación y fije la cuantía o porcentaje de ésta.


2. El arrendador y el subarrendador vendrán obligados a declarar a la Hacienda la participación en el precio del subarriendo que perciba el primero. Y cuando la cantidad declarada sea inferior a la que el arrendador perciba, o no se haya formulado declaración el subarrendatario podrá reducir, en la cuantía no declarada, la renta del subarriendo, ejercitando el derecho y con los efectos que el artículo 103 concede al arrendatario.


Artículo 15.


En los subarriendos totales o parciales, el arrendador podrá exigir del subarrendatario el abono directo de la renta y de su participación en el precio del subarriendo, en cuyo caso, al hacer éste el pago al subarrendador, hará el oportuno descuento. Cuando el arrendador no lo exigiere así, el pago hecho por el subarrendatario al inquilino será liberatorio, sin perjuicio de la acción que asista al arrendador contra el inquilino para reclamarle la renta y la participación que en su caso corresponda, pero no la resolución del contrato de arrendamiento por la falta de pago de aquélla.


Artículo 16.


Compete al arrendador acción directa contra el subarrendatario para exigirle la reparación de los deterioros que éste hubiera causado dolosa o negligentemente en la vivienda, sin perjuicio de la que le asiste contra el inquilino, pudiendo ejercitarlas simultáneamente. El inquilino que resultare condenado podrá repetir contra el causante de los daños.


Artículo 17.


1. El inquilino que subarriende total o parcialmente su vivienda no podrá, dentro de la misma, o de distinta población, ceder otra en subarriendo, y si, a sabiendas de que incumple esta prohibición, el arrendador de la segunda vivienda consiente que sea subarrendada, el subarrendatario de ella, mientras la habite, tendrá acción contra ambos para exigir la resolución del contrato de inquilinato del subarrendador y el otorgamiento del mismo a su favor, bajo idénticas condiciones que en él figuren. Los casos de igualdad se resolverán en favor del subarrendatario que con mayor número de familiares habite en la vivienda.


2. Podrá el subarrendatario ejercitar la acción a que se refiere el número anterior si transcurridos tres meses desde la fecha de la notificación al arrendador del hecho que la determina, éste no ejercita la que le compete.


3. Cuando la prohibición que impone este artículo la vulnere el subarrendador sin el consentimiento del arrendador, podrá este resolver el contrato de inquilinato; pero deberá respetar al subarrendatario en el disfrute de la vivienda por el tiempo que faltare de cumplir, sin que durante el mismo quepa exigirle otra cantidad como renta que la estipulada entre arrendador e inquilino. En tales casos, el subarrendador estará obligado además al abono de los daños y perjuicios que hubiere causado.


Artículo 18.


1. No obstante lo dispuesto en el artículo 10, podrá el inquilino subarrendar parcialmente la vivienda sin necesidad de consentimiento del arrendador ni de prestación de mobiliario, siempre que no exceda de dos el número de subarrendatarios que con el cónyuge y los hijos sometidos a su potestad vayan a ocupar la vivienda, que no se altere el destino de ésta y que, en el término de treinta días naturales siguientes a la fecha de celebración del respectivo contrato de subarriendo, lo notifique el inquilino de modo fehaciente al arrendador con la expresión del nombre del subarrendatario.


2. Será de aplicación a estos subarriendos la limitación de renta que se establece en el número dos del artículo 12.


3. Por razones de higiene o moralidad podrán las autoridades administrativas limitar, en cada caso, el número de personas extrañas al inquilino que al amparo de este artículo ocupen la vivienda.


Artículo 19.


En ningún caso el subarriendo de viviendas dará lugar a su transformación en local de negocio.


Artículo 20.


El subarrendatario no podrá, a su vez, en ningún caso, celebrar contrato de subarriendo.


Artículo 21.


1. Los preceptos de esta Sección no serán aplicables al inquilino que, al amparo de lo previsto en el número 1 del artículo 4, ejerza en la vivienda la industria doméstica de hospedaje.


2. Cuando los huéspedes sean más de dos, será necesaria la autorización expresa y escrita del arrendador.


SECCIÓN II. SUBARRIENDO DE LOCALES DE NEGOCIO


Artículo 22.


1. El subarriendo de locales de negocio exigirá siempre la autorización expresa y escrita del arrendador.


2. El precio del subarriendo de locales de negocio será libremente pactado.


3. Se aplicará a esta clase de subarriendos lo dispuesto en los artículos 15, 16 y 20 para el de viviendas.


CAPÍTULO IV.
CESION DE VIVIENDA Y TRASPASO DE LOCAL DE NEGOCIO


SECCIÓN I CESIÓN DE VIVIENDA


Artículo 23. 1. Queda prohibido el contrato de cesión de vivienda a título oneroso, aunque en él se comprenda mobiliario o cualquier otro bien o derecho.


2. La cesión gratuita no surtirá efectos frente al arrendador sin el consentimiento expreso del mismo.


Artículo 24.


1. No obstante lo dispuesto en el artículo anterior, el inquilino que hubiere celebrado el contrato de arrendamiento podrá subrogar en los derechos y obligaciones propios del mismo a su cónyuge, así como a sus ascendientes, descendientes, hermanos legítimos o naturales e hijos adoptivos menores de 18 años al tiempo de la adopción que con el convivan habitualmente en la vivienda arrendada con dos años de antelación, o de cinco años cuando de hermanos se trata. La convivencia por estos plazos no se exigirá cuando se trate del cónyuge.


2. Esta cesión deberá ser notificada de modo fehaciente al arrendador, para su eficacia, dentro de los dos meses de realizada.


3. Las Comunidades Autónomas se entienden subrogadas en los contratos de arrendamiento de los bienes inmuebles que se transfieran por la Administración del Estado y de sus Organismos autónomos, sin que tal subrogación implique alteración en las condiciones de los mismos.


4. Idéntica subrogación procede cuando la transferencia se haya producido previamente a favor de los Entes Preautonómicos en los términos previstos en la disposición final 4 de la Ley 32/1981, de 10 de julio.


5. Lo dispuesto en el párrafo 3 será asimismo aplicable en el supuesto de que se transfiera la titularidad de los contratos de arrendamiento a favor del Estado, así como en aquellos en que la transferencia tenga lugar entre los Entes territoriales.


Artículo 25.


1. La cesión de vivienda realizada por el inquilino dará derecho al arrendador que no la hubiere consentido expresamente para resolver el contrato de inquilinato; pero deberá también demandar al cesionario, quien podrá excepcionar aduciendo el consentimiento expreso del actor. Esta acción llevará implícito, si prosperase, el lanzamiento del cesionario, y no estará sujeta a caducidad sino en el caso de haberse notificado fehacientemente al arrendador por el cedente o cesionario el contrato de cesión. En tal supuesto, el plazo de caducidad será el de dos meses computados desde la fecha de la notificación. Caducada la acción, será aplicable lo dispuesto en el número 1 del artículo siguiente.


2. El cesionario lanzado de la vivienda por esta causa podrá obtener del cedente la devolución del precio que hubiese pagado por la cesión.


Artículo 26.


1. Cuando el arrendador hubiere consentido la cesión, no prosperará la acción que le confiere el número 1 del artículo anterior, quedando subrogado el cesionario en los derechos y obligaciones del inquilino cedente.


2. De haber mediado precio, el cesionario, conservando la acción que para obtener su devolución le asiste, podrá dirigirla simultáneamente contra el arrendador y el cedente, y serán ambos responsables del pago, sean cuales fueren los pactos entre ellos.


Artículo 27.


Los anteriores preceptos se aplicarán también cuando la cesión recaiga sobre los derechos y obligaciones del subarrendatario, en cuyo caso podrá resolverse el contrato de subarriendo a instancia del subarrendador o del arrendador que no la hubiere consentido, pero también deberá demandarse al cesionario, que podrá excepcionar conforme a lo dispuesto en el artículo 25, respondiendo del pago el arrendador y el inquilino, solidariamente con el subarrendatario, de haber consentido la cesión.


Artículo 28.


1. La acción que al amparo de los anteriores preceptos ejercía el cesionario no se suspenderá una vez emprendida, ni aun en el caso del artículo 362 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.


2. Tampoco será aplicable el artículo 114 de la Ley de Enjuiciamiento Criminal en lo que respecta a la suspensión del pleito exclusivamente; pero para las responsabilidades civiles que en su caso se impongan en la causa, serán de abono las indemnizaciones que esta Sección establece, y viceversa.


SECCIÓN II. TRASPASO DE LOCAL DE NEGOCIO


Artículo 29.


El traspaso de locales de negocio consistirá, a efectos de esta Ley, en la cesión mediante precio de tales locales, sin existencias, hecha por el arrendatario a un tercero, el cual quedará subrogado en los derechos y obligaciones nacidos del contrato de arrendamiento.


Artículo 30.


El arrendatario de los locales expresados en los apartados 2 y 3 del artículo 5.2, no tendrá derecho de traspaso.


Artículo 31.Redacción según Ley 19/1989, de 25 de julio.


1. Mientras subsista, no se reputará traspaso la asociación que, exclusivamente entre sí, realicen los hijos del titular arrendatario del local de negocio que hubiere fallecido, aunque forme parte de ella el cónyuge sobreviviente.


2. Tampoco se considerará traspaso la cesión que del local de negocio o del negocio mismo efectúe el arrendatario a una cooperativa u otra unidad sindical, constituida como mayoría de los productores obreros que en él estuvieran empleados, pero sí se reputará existente el traspaso cuando la que hubiere adquirido el local lo ceda a otro.


3. Cuando por ministerio de la Ley una empresa individual deba convertirse en cualquier forma de sociedad, no se reputará causado el traspaso del local de negocio que ocupare.


4. No se reputará causado el traspaso en los casos de transformación, fusión o escisión de Sociedades o Entidades públicas o privadas, pero el arrendador tendrá derecho a elevar la renta como si el traspaso se hubiese producido.


Artículo 32.


Serán requisitos necesarios para la existencia legal del traspaso los siguientes:




  1. Que el arrendatario lleve legalmente establecido, precisamente en el local objeto del mismo, y explotándolo ininterrumpidamente, el tiempo mínimo de un año.




  2. Que el adquirente contraiga la obligación de permanecer en el local, sin traspasarlo, el plazo mínimo de otro año, y destinarlo durante este tiempo por lo menos, a negocio de la misma clase al que venía ejerciendo el arrendatario.




  3. La fijación de un precio cierto por el traspaso.




  4. Que el arrendatario notifique fehacientemente al arrendador o, en su defecto, a su apoderado, administrador y, en último término, al que materialmente cobre la renta, su decisión de traspasar y el precio convenido.




  5. Otorgarse el traspaso por escritura pública, en la cual deberá consignarse, bajo la responsabilidad del arrendatario, haber cumplido el requisito anterior y la cantidad por la que se ofreció el traspaso al arrendador.




  6. Que dentro de los ocho días siguientes al otorgamiento de la escritura, el arrendatario notifique de modo fehaciente al arrendador o, en su defecto, a las personas que menciona el apartado 4, la realización del traspaso, el precio percibido, el nombre y domicilio del adquirente y que este ha contraído la obligación establecida en el apartado 2.




La falta de cualquiera de estos requisitos facultará al arrendador a no reconocer el traspaso.


Artículo 33.


1. En el caso de ejecución judicial o administrativa se notificará de oficio al arrendador la mejor postura ofrecida en la subasta o, en su caso, la cantidad por la que el ejecutante pretenda la adjudicación. La aprobación del remate o de la adjudicación quedará en suspenso hasta que transcurra el plazo señalado para ejercicio del derecho de tanteo.


2. En el mismo caso, la obligación de contraer el compromiso a que se refiere el apartado 2 del artículo anterior se consignará en los edictos anunciadores de la subasta.


3. La entrega del local al rematante o adjudicatario llevará consigo el lanzamiento del ejecutado, en su caso.


Artículo 34.


El adquirente por traspaso, transcurrido un año desde la fecha del otorgamiento de la escritura, estará facultado para realizarlo, con sujeción siempre a las reglas establecidas en esta Sección.


Artículo 35.


1. Sin perjuicio de lo dispuesto en los artículos anteriores, se reconoce al arrendador de local de negocio el derecho de tanteo, que podrá utilizar dentro de los treinta días, a partir del siguiente a aquel en que el arrendatario le notifique su decisión de traspasar y el precio que le ha sido ofrecido.


2. Consecuentemente y hasta que transcurra este plazo, no podrá el arrendatario concertar con un tercero el traspaso.


Artículo 36.


1. También se reconoce en favor del arrendador el derecho de retracto sobre el local de negocio traspasado por el arrendatario cuando éste no le hubiere hecho la preceptiva oferta o hubiere realizado el traspaso por precio inferior al que le notificó.


2. Este derecho lo tendrá igualmente el arrendador cuando el traspaso del local se hiciera por dación o adjudicación en pago de deuda.


3. En cualquier caso será aplicable lo dispuesto en el artículo 1.518 del Código Civil.


4. La acción habrá de ejercitarla el arrendador precisamente dentro de los treinta días siguientes a contar de aquel en que le fuera notificada por el arrendatario la realización del traspaso. Y si la notificación no le hubiere sido hecha, así como en los casos de dación o adjudicación en pago, desde que tenga conocimiento de la transmisión y de sus condiciones esenciales.


Artículo 37.


Los coarrendadores no podrán ejercitar los derechos de tanteo y retracto individualmente, pero si alguno de ellos no deseare usarlos se entenderá que renuncia en beneficio del coarrendador que quisiera tantear o retraer.


Artículo 38.


El propietario que adquiera sin existencias el local de negocio, a virtud de los derechos de tanteo o retracto, no vendrá obligado a continuar ejerciendo industria o comercio en dicho local.


Artículo 39.


1. El arrendador que no hubiere ejercitado su derecho de tanteo o de retracto dentro de los treinta días hábiles señalados en los artículos 35 y 36, sobre el local de negocio traspasado, podrá reclamar del arrendatario la participación en el precio que con él convenga.


2. De no haber acuerdo entre ellos, dicha participación será de un 30 %, si el local de negocio se construyó o habitó por primera vez antes del 18 de julio de 1936; de un 20 %, si después del 17 de julio de 1936 y antes del 2 de enero de 1942, y de un 10 %, de haberse construido o habitado por primera vez después del I de enero de 1942.


Estos porcentajes experimentarán el aumento de un 50 % cuando el arrendatario, por traspaso de un local de negocio, lo traspasare a su vez antes de transcurrir tres años desde la fecha del otorgamiento de la escritura a que se refiere el apartado 5 del artículo 32.


3. Las cantidades representativas de dichos porcentajes serán retenidas del precio del traspaso por el cesionario, para su abono al arrendador. En los casos de dación y adjudicación en pago de deudas, la entrega al arrendador de la participación en el precio será a cargo del adquirente.


Artículo 40.


El tanteo, retracto y participación en el precio del traspaso a que se refiere esta Sección serán preferentes sobre cualquier otro derecho similar a excepción del de condueño del negocio.


Artículo 41.


1. Para que el traspaso del local de negocio obligue al arrendador cuando el arrendatario, al realizarlo, venda existencias, mercaderías, enseres o instalaciones de su propiedad que en él hubiere, o el negocio mismo, será menester que se observen las anteriores reglas, y además, que tanto en la preceptiva oferta al arrendador como en la escritura que solemnice la cesión, se consigne el precio del traspaso del local separadamente del que corresponda a los restantes bienes transmitidos.


2. En estos casos, y aunque la transmisión se debiera a dación o adjudicación en pago de deudas, conservará el arrendador los derechos de tanteo y retracto, bien que referidos al local exclusivamente, y si no hiciere uso de ellos, su participación recaerá también únicamente sobre el precio de traspaso del local.


3. Cuando el arrendador ejercite los derechos de tanteo o de retracto en los traspasos a que se refiere el número 1 de este artículo, tendrá derecho a deducir del precio atribuido al local los porcentajes de participación establecidos en el artículo 39. Pero si ejercita dichos derechos únicamente sobre el local, no podrá hacer deducción alguna.


Artículo 42.


Cada traspaso que se efectúe conforme a lo dispuesto en esta Sección dará derecho al arrendador a aumentar la renta en la cuantía que convenga con el cesionario, o a falta de acuerdo en un 15 % de la renta que satisfaga el arrendatario en el momento de realizarse el traspaso.


CAPÍTULO V.
DEL ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS AMUEBLADAS


Artículo 43.


El contrato por el que se arrienden conjuntamente la vivienda y el mobiliario adecuado y suficiente para servir de casa-habitación se regirá por los preceptos de los artículos siguientes y en todo lo demás por los generales de esta Ley.


Artículo 44.


1. En los contratos de esta clase se determinará separadamente la parte de renta correspondiente a la vivienda y al mobiliario. En su defecto, se entenderá que corresponde a éste la mitad de la renta total estipulada.


2. La parte de renta relativa al mobiliario no podrá exceder del importe de la renta que legalmente corresponda a la vivienda. Si excediere de este límite, el inquilino, mientras continúe vigente el arriendo, podrá pedir la revisión de la renta pactada o la novación del contrato, dejándolo subsistente sólo respecto de la vivienda, así como el reintegro de las cantidades que indebidamente hubiere abonado el arrendador por tal concepto.


Artículo 45.


Si fuere insuficiente o inadecuado el mobiliario entregado al inquilino, éste, mientras subsista el contrato, podrá exigir del arrendador el complemento de aquél y el reintegro de las cantidades que indebidamente le hubiese abonado por dicha causa.


Artículo 46.


Ni aun con el consentimiento del arrendador podrán subarrendarse total o parcialmente las viviendas a que se refiere este capítulo, y si el subarriendo se concertase con autorización de aquél, podrán los subarrendatarios, mientras habiten las viviendas, con preferencia si fueren varios para el de más familia, ejercitar la acción que se regula en los números 1 y 2 del artículo 17.


CAPÍTULO VI.
DERECHOS DE TANTEO Y RETRACTO DEL INQUILINO Y DEL ARRENDATARIO DE LOCAL DE NEGOCIO


Artículo 47.


1. En los casos de ventas por pisos, aunque se transmitan por plantas o agrupados a otros, podrá el inquilino o arrendatario utilizar el derecho de tanteo sobre el piso o locales que ocupare, en el plazo de sesenta días naturales, a contar del siguiente al en que se le notifique en forma fehaciente la decisión de vender o ceder solutoriamente la vivienda o local de negocio arrendado, el precio ofrecido por cada piso o local de negocio, las condiciones esenciales de la transmisión y el nombre, domicilio y circunstancias del comprador.


2. Cuando en la finca sólo existiere una vivienda o local de negocio, su arrendatario tendrá el mismo derecho.


3. De igual facultad gozará el inquilino en caso de adjudicación de vivienda por consecuencia de división de cosa común, exceptuados los supuestos de división y adjudicación de cosa común adquirida por herencia o legado, y de adquisiciones realizadas antes de 1 de enero de 1947.


En la escritura deberá consignarse el precio asignado a cada vivienda.


Artículo 48.


1. En los mismos casos a que se refiere el artículo anterior podrá el inquilino o arrendatario ejercitar el derecho de retracto, con sujeción a lo dispuesto en el artículo 1.518 del Código Civil, cuando no se le hubiere hecho la notificación prevenida en el artículo precedente o se omitiere en ella cualquiera de los requisitos exigidos; resultare inferior al precio efectivo de la trasmisión, menos onerosas las restantes condiciones esenciales de ésta o la transmisión se realizare a persona distinta de la consignada en la notificación para el tanteo.


2. El derecho de retracto caducará a los sesenta días naturales, contados desde el siguiente a la notificación que, en forma fehaciente, deberá hacer en todo caso el adquirente al inquilino o arrendatario de las condiciones esenciales en que se efectuó la transmisión, mediante entrega de copia de la escritura o documento en que fuere formalizada.


Artículo 49.


Los efectos de la notificación prevenida en el artículo 47 caducarán a los 180 días naturales siguientes a la misma. Pasado este plazo no podrá intentarse nuevamente la transmisión hasta transcurridos dos años desde la notificación del tanteo.


Artículo 50.


El derecho de tanteo o retracto del inquilino o arrendatario tendrá preferencia sobre cualquier otro derecho similar, con excepción del de retracto reconocido al condueño de la vivienda o local de negocio transmitido.


Artículo 51.


1. El retrayente o el que hubiere adquirido por derecho de tanteo, así como su heredero o legatario, no podrá transmitir por actos inter vivos el piso adquirido hasta que transcurran dos años desde la adquisición, salvo si hubiere venido a peor fortuna.


2. El incumplimiento de esta prohibición producirá la resolución del contrato originario y el de la segunda transmisión, a instancia de parte perjudicada.


Artículo 52.


El adquirente por actos inter vivos de una finca urbana compuesta de pisos o departamentos no podrá enajenar como fincas independientes los que al tiempo de la adquisición estuviesen arrendados hasta transcurridos cuatro años desde dicha adquisición, salvo si hubiere venido a peor fortuna.


Artículo 53.


1. Aparte de la acción de simulación que podrá ejercitar, si procediere, todo arrendatario o inquilino, podrá este último, cuando no hubiere ejercitado el derecho de tanteo o retracto, impugnar la transmisión efectuada en los casos siguientes:




  1. Cuando se hubiere infringido lo dispuesto en el artículo anterior.




  2. Cuando el precio de la transmisión, incluido, en su caso, el importe de las cargas exceda de la capitalización de la renta anual que en el momento de la transmisión pague el inquilino a los siguientes tipos:





    • Al 3 %, cuando hubiere sido ocupada la vivienda por primera vez antes de 1 de enero de 1942, y




    • Al 4,5 % si lo fuere con posterioridad.





Sin embargo, no podrá ejercitarse la acción impugnatoria, cualquiera que sea el precio efectivo de la transmisión, cuando de la finca transmitida que conste de una sola vivienda formen parte terrenos de mayor valor que el que realmente corresponda a lo edificado.


2. La acción impugnatoria caducará a los sesenta días naturales contados desde el siguiente de la notificación prevenida en el número 2 del artículo 48, cuya notificación será siempre obligatoria.


3. Caso de prosperar dicha acción, no podrá el adquirente negar la prórroga del contrato al inquilino impugnante, basándose en la causa primera del artículo 62.


Artículo 54.


1. En las ventas por pisos a que se refiere este capítulo deberá respetarse el orden de prelación que establece el artículo 64 en cuantos casos hubiere en la finca pisos de características análogas, entendiéndose que la analogía existe cuando el inmueble contare con dos o más pisos de renta, superficie, orientación y altura semejantes o parecidas.


2. Del mismo modo, cuando la transmisión de viviendas se cause por donación, deberá respetarse lo dispuesto en el número anterior.


Artículo 55.


1. Para inscribir en el Registro de la Propiedad los documentos de adquisición de las fincas urbanas a que se refiere este capítulo, deberá justificarse que han tenido lugar, en sus respectivos casos, las notificaciones prevenidas en los artículos 47 y 48, con los requisitos exigidos. La falta de justificación constituirá derecho subsanable con suspensión de la inscripción, pudiéndose tomar anotación preventiva con vigencia de 180 días naturales que se convertirá en inscripción si dentro de dicho plazo de vigencia se acreditare haberse practicado las notificaciones en forma legal.


2. Cuando el piso transmitido no estuviese arrendado, para que sea inscribible la adquisición, deberá el transmitente declararlo así en la escritura de venta, bajo pena de falsedad en documento público.


CAPÍTULO VII.
TIEMPO DE DURACIÓN DE LOS CONTRATOS A QUE ESTA LEY SE REFIERE


Artículo 56.


Durante el plazo estipulado en el contrato, el arrendatario o subarrendatario, lo sea de vivienda o de local de negocio, vendrá obligado al pago de la renta, y si antes de su terminación lo desaloja, deberá notificar su propósito por escrito al arrendador o subarrendador con treinta días de antelación, por lo menos, e indemnizarle con una cantidad equivalente a la renta que corresponda al plazo que, según el contrato, quedare por cumplir.


Artículo 57.


Cualquiera que sea la fecha de la ocupación de viviendas, con o sin mobiliario, y locales de negocio, llegado el día del vencimiento del plazo pactado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el inquilino o arrendatario, aun cuando un tercero suceda al arrendador en sus derechos y obligaciones. Se aplicará igual norma en los casos de extinción de usufructo, sin perjuicio de lo prevenido en el artículo 114, causa 12.


Artículo 58.


1. Al fallecimiento del inquilino titular del contrato de arrendamiento, su cónyuge, descendientes, con preferencia los hijos varones menores de edad, las hijas solteras y los mayores impedidos físicamente, hijos adoptivos que hubieran sido adoptados antes de cumplir los 18 años, ascendientes y hermanos, con preferencia las hermanas solteras, tanto en el parentesco legítimo como en el natural, que con aquél hubiesen convivido habitualmente en la vivienda con dos años de antelación a la fecha del fallecimiento, podrán subrogarse en los derechos y obligaciones del arrendamiento. No será necesaria la convivencia de los que estuviesen sometidos a la patria potestad del fallecido y, respecto al cónyuge bastará la mera convivencia sin exigencia en el plazo de antelación.


2. Cuando fueren varios los beneficiarios del derecho que se refiere el número anterior, sólo uno de ellos podrá utilizarlo. A falta de acuerdo entre los mismos, se observará el orden de prelación establecido en el número anterior, con preferencia, dentro de cada grupo, de la proximidad de grado, de la legitimidad y, en su caso, del doble vínculo de la consanguinidad, resolviéndose los casos de igualdad a favor del que tuviere mayor número de cargas familiares, con prioridad del sexo femenino. Los padres septuagenarios serán preferibles a los descendientes.


3. En el caso de arrendamiento de local destinado por el arrendatario al ejercicio de su profesión facultativa y colegiada, al fallecimiento del titular del contrato podrán subrogarse en los derechos y obligaciones del arrendamiento, en primer lugar, su cónyuge, y en su defecto o renuncia, sus hijos, siempre que aquél o estos ejerzan la misma profesión que el arrendatario fallecido y en el propio local.


4. La subrogación deberá notificarse fehacientemente al arrendador dentro de los 90 días siguientes a la fecha del fallecimiento del inquilino.


Si el arrendador no recibiese en tiempo tal notificación podrá requerir a los ocupantes de la vivienda para que se le comunique la subrogación del beneficiario, con advertencia de que, transcurridos treinta días sin recibir esta última notificación tendrá lugar la resolución del contrato de arrendamiento, lo que así efectivamente sucederá si no se notificare la subrogación en este último plazo.


Artículo 59.


Al fallecimiento del subrogado en la vivienda por actos inter vivos o mortis causa, sólo podrá continuar ocupándola con el mismo carácter su cónyuge o descendientes legítimos, naturales o adoptivos, sin que se autoricen ulteriores subrogaciones, debiendo observarse en cuanto a convivencia, orden de prelación y notificación, lo preceptuado en el artículo anterior.


Artículo 60.


1. Por el hecho de la muerte del arrendatario del local de negocio ocurrida vigente el contrato, aunque sea por prórroga legal, el heredero sustituirá en todos sus derechos y obligaciones al arrendatario fallecido.


2. A falta de heredero o de su deseo de sustituir al arrendatario fallecido, el socio podrá continuar el arrendamiento, aun en el supuesto de una sociedad civil. De este último beneficio disfrutarán las Entidades españolas que absorban los negocios de sociedades extranjeras domiciliadas en España.


3. Lo dispuesto en los dos números anteriores será aplicable a dos transmisiones, de modo que fallecido el primer sustituto del arrendatario podrá tener lugar la segunda y última subrogación.


4. Cada transmisión que se efectúe conforme a este artículo dará derecho al arrendador a aumentar la renta en los términos expresados en el artículo 42.


Artículo 61.


Lo dispuesto en los artículos 57 y siguientes no será de aplicación en los contratos de subarriendo de locales de negocio o de viviendas en que, salvo lo establecido para el de estas últimas en los casos que prevén los números 2 y a del artículo 13, sólo obligarán al subarrendador por el plazo pactado.


CAPÍTULO VIII.
EXCEPCIONES A LA PRORROGA


SECCIÓN I DISPOSICIÓN GENERAL


Artículo 62.


No tendrá derecho el inquilino o arrendatario a la prórroga legal en los siguientes casos:




  1. Cuando el arrendador necesite para sí la vivienda o local de negocio o para que los ocupen sus ascendientes o descendientes legítimos o naturales.




  2. Cuando el arrendador proyecte el derribo de la finca para edificar otra que cuente, cuando menos, con un tercio más de las viviendas que en aquella hubiere y una, como mínimo, si no las hubiere en el edificio que se pretende derribar, respetando al propio tiempo el número de los locales de negocio si en el inmueble a derribar los hubiere.




  3. Cuando la vivienda no esté ocupada durante más de seis meses en el curso de un año, o el local de negocio permanezca cerrado por plazo igual, a menos que la desocupación o cierre obedezca a justa causa.




  4. Cuando el inquilino ocupe dos o más viviendas en la misma población y el uso de todas ellas no sea indispensable para atender a sus necesidades. En este caso, si los arrendadores fuesen varios, el derecho de denegación de prórroga corresponderá al primero que lo ejercite; si fuere uno solo, corresponderá al inquilino el derecho de señalar la vivienda o viviendas que haya de desalojar, y si no lo hace dentro del plazo de treinta días siguientes al en que fuese requerido en forma fehaciente por el arrendador, podrá éste denegarle la prórroga respecto de cualquiera de ellas. En el caso de que sólo una de las viviendas la disfrute a título de arrendamiento, carecerá el inquilino de dicha facultad de elección.




  5. Cuando el inquilino, en un plazo de seis meses inmediatamente anteriores a la fecha de la presentación de la demanda, hubiese tenido a su libre disposición, como titular de un derecho real de goce o disfrute, una vivienda desocupada y apta para la satisfacción de sus necesidades y de características análogas a la arrendada.




SECCIÓN II. DE LA CAUSA PRIMERA DE EXCEPCIÓN A LA PRÓRROGA


Artículo 63.


1. Si se tratase de vivienda, para que proceda la denegación de prórroga por la causa primera, el arrendador habrá de justificar la necesidad de la ocupación.


2. Se presumirá la necesidad, sin perjuicio de aquellos otros casos en que se demuestre, cuando la persona para la que se reclame la vivienda se halle en alguno de los casos siguientes:




  1. Si habitando fuera del término municipal en que se encuentre la finca necesitare domiciliarse en él.




  2. Cuando residiendo en la misma población en que radique la finca por aumento de sus necesidades familiares resultare insuficiente la vivienda que ocupe.




  3. En el caso de que contraiga matrimonio y deba residir en la localidad en que esté situada la finca.




  4. Cuando, domiciliado en el lugar en que se hallare la finca, por causas absolutamente ajenas a su voluntad se vea obligado a desalojar la vivienda que habitare.




3. Se presumirá, salvo prueba en contrario, no acreditada la necesidad cuando con seis meses de antelación a ser notificada la negativa de prórroga se hubiera desalojado vivienda de características análogas en edificio propiedad del arrendador o del familiar de este para quien se reclame.


Artículo 64.


1. En las fincas arrendadas por pisos, el arrendador que intentare la denegación al amparo del caso primero del artículo 62 deberá ejercitar su derecho sobre la vivienda que se halle habitualmente deshabitada, siempre que constituya medio adecuado a sus necesidades. En defecto de las de esta clase, sobre la que no sirva de hogar familiar; sucesivamente sobre la ocupada por familia menos numerosa, y en último lugar, sobre las correspondientes a funcionarios públicos o del Movimiento, en activo o jubilados, pensionistas y quienes, además de vivir en ellas, ejerzan en las mismas profesión u oficio por el que satisfagan contribución. El clero secular ocupará, en el orden de prelación, el mismo lugar que el funcionario público.


Los casos de igualdad se resolverán en favor del inquilino más antiguo.


2. El derecho de los funcionarios y del clero secular que menciona el número anterior se entenderá referido al lugar de su destino.


3. A los efectos de lo dispuesto en el número 1 de este artículo, el arrendador, como acto previo a la denegación de prórroga, podrá requerir a los inquilinos para que manifiesten fehacientemente las circunstancias de posposición que en ellos concurren, y si no lo hicieren dentro de los treinta días siguientes se entenderá que aceptan las que les atribuye el arrendador, salvo prueba en contrario.


Artículo 65.


1. La denegación de prórroga se practicará mediante requerimiento, en forma fehaciente, del arrendador al inquilino afectado, haciéndole saber el nombre de la persona que necesitare la vivienda, la causa de necesidad en que se funde y las circunstancias de posposición concurrentes en los demás inquilinos, todo ello con un año de antelación.


2. Para que el requerimiento sea válido no será preciso que la causa de necesidad exista en la fecha del requerimiento, pero sí al cumplirse el año del mismo.


3. El inquilino deberá contestar de modo fehaciente al arrendador dentro del plazo de treinta días hábiles si acepta o no la denegación de prórroga. En el primer caso, podrá el arrendador instar el lanzamiento, en su día, ante Juez competente, por los trámites de ejecución de sentencia en los juicios de desahucio. En el segundo, el inquilino deberá exponer las causas en que se funde su oposición, y si no lo hiciere dentro del referido plazo, podrá el arrendador anticipar el ejercicio de su acción y presentar su demanda transcurridos seis meses desde la fecha del requerimiento, entendiéndose, además, reducida la mitad la indemnización que pudiera corresponderle.


Artículo 66.


Si el inquilino desalojare la vivienda dentro de los seis meses siguientes a la fecha del requerimiento, deberá el arrendador indemnizar con dos anualidades de renta, y sólo con una si la desalojare dentro del año. En ambos casos, el inquilino podrá reclamar mayor indemnización si justificare en el plazo de tres meses desde que hubiere desalojado que los perjuicios son superiores. Cuando sin mediar justa causa el inquilino dejare transcurrir el plazo de un año sin desalojar la vivienda, perderá todo derecho a indemnización.


Artículo 67.


No obstante lo dispuesto en el artículo anterior, los Tribunales, atendidas las circunstancias personales de cada caso, podrán ampliar hasta por seis meses el plazo que para desalojar la vivienda se señala al inquilino y acordar el abono por el arrendador de indemnización, que no rebasará del importe de seis mensualidades de renta, si resultaren de equidad las razones en mérito de las cuales no se desalojó aquél la vivienda dentro del año.


Artículo 68.


1. Si durante los tres meses siguientes de haber desalojado la vivienda no fuese ocupada por la persona para quien se reclamó, podrá el inquilino recuperarla dentro de otro plazo igual, reputándose a estos efectos subsistentes el contrato primitivo, y hasta transcurridos tres años, contados desde la fecha en que el inquilino volviese a la vivienda, no podrá el arrendador intentar su ocupación.


2. Del mismo modo, si ocupada la vivienda por el arrendador o por persona para quien la reclamare fuese arrendada o cedido su goce o uso a un tercero dentro de los tres años siguientes, podrá el inquilino desalojado instar su recuperación, adquiriendo nuevamente vigencia el contrato primitivo. La acción para el ejercicio de este derecho se extinguirá a los tres meses siguientes a haber transcurrido los tres años Hasta pasados tres años desde que el inquilino volviese a la vivienda no podrá el arrendador intentar de nuevo la ocupación con fundamento de esta causa.


3. Todo ello sin menoscabo del derecho del inquilino a reclamar los daños y perjuicios que le hubieren sido causados.


Artículo 69.


El arrendador que sea propietario de una sola vivienda podrá ejercitar el derecho de denegación de prórroga con sujeción a las normas establecidas en los anteriores artículos.


Artículo 70.


Para que proceda la primera causa de excepción a la prórroga de arrendamiento de local de negocio deberán concurrir los siguientes requisitos:




  1. Que se justifique debidamente la necesidad de la ocupación.




  2. Que se practique el requerimiento de denegación de prórroga en los términos prevenidos en el artículo 65.




  3. Que el que aspire a ocupar el local de negocio se halle establecido en actividad de comercio o industria con un año de antelación, cuando menos, a la fecha en que se practique el requerimiento.




  4. Que el arrendatario sea indemnizado por el arrendador en la cuantía que libremente convengan, y de no haber acuerdo, en la forma que establece el artículo 73, número 3, salvo que se tratase de arrendamiento comprendido en el número 2 del artículo 5, en que la indemnización será de dos anualidades de renta.




Artículo 71.


El mero deseo o la conveniencia para el arrendador de ampliar su negocio no será causa bastante para denegar la prórroga del arriendo.


Artículo 72.


Cuando en una misma finca exista más de un local de negocio de análogas características que satisfaga las necesidades mercantiles o industriales del arrendador, deberá ejercitarse el derecho de denegación de prórroga contra el arrendatario más moderno.


Artículo 73.


1. Cuando medie acuerdo entre arrendador y arrendatario sobre el importe de la indemnización a percibir por este último, deberá serle entregado en el plazo comprendido entre la notificación del arrendador y el día en que desaloje el local. Y si transcurrido dicho plazo el arrendador no realiza el pago, se tendrá por prorrogado el contrato sin que pueda volver a reclamar el local hasta transcurridos cinco años desde la fecha en que requirió al arrendatario, todo ello sin perjuicio de la acción que a éste compete para resarcirse de los daños y perjuicios que le hubieren sido causados.


2. Cuando el arrendatario que hubiere prestado conformidad al percibo de la indemnización convenida con el arrendador no desaloje el local dentro del plazo marcado, perderá el derecho a la misma y vendrá obligado a resarcirle de los perjuicios que su demora origine.


3. Si no mediare acuerdo sobre el importe de la indemnización a abonar por el arrendador, se determinará por la Junta de Estimación, que a estos efectos tendrá en cuenta el precio medio en traspaso de locales destinados al mismo negocio del arrendatario y sitos en la zona comercial en que éste se hallare, como también la existencia o inexistencia en la expresada zona de locales desalquilados y adecuados al referido negocio, además de cuantas circunstancias considere oportuno. El importe de la indemnización, cuando el arrendatario hubiere adquirido el local por traspaso, no será nunca inferior a lo que hubiese satisfecho por el mismo.


4. Será aplicable lo dispuesto en el número 1 cuando la indemnización a satisfacer por el arrendador la señale la Junta de Estimación, computándose el plazo para el pago y para que el arrendatario desaloje el local desde la fecha en que fuere notificada la resolución.


Artículo 74.


El subarrendatario de local de negocio tendrá derecho a partir por igual con el arrendatario la indemnización que proceda cuando el arrendador use del derecho que este capítulo le reconoce en los anteriores artículos, exceptuándose aquellos casos en que por pacto expreso entre arrendatario y subarrendatario se disponga otra cosa.


Artículo 75.


1. El local reclamado conforme al artículo 70 deberá ser ocupado y abierto al público por la persona para quien se interesó dentro de los seis meses de haber sido desalojado por el arrendatario; si la ocupación no se verificase en el plazo señalado, tendrá el arrendatario derecho a recuperarlo dentro de otro plazo igual, readquiriendo vigencia el contrato primitivo. Hasta transcurridos tres años, contados desde la fecha en que el arrendatario volviere al local, no podrá el arrendador intentar la ocupación.


2. Del mismo modo, si ocupado el local por el arrendador o por la persona para quien lo reclamare fuese arrendado o cedido su goce o uso a un tercero dentro del plazo de tres años, podrá el arrendatario desalojado instar su recuperación por volver a regir el contrato primitivo, extinguiéndose la acción para el ejercicio de este derecho a los tres meses siguientes al transcurso de los tres años. Hasta transcurridos tres años desde que el arrendatario recupere el local no podrá el arrendador intentar de nuevo la ocupación, cualquiera que sea la causa de necesidad en que se funde.


Artículo 76.


1. Cuando el Estado, la Provincia, el Municipio, la Iglesia Católica y las Corporaciones de Derecho público tengan que ocupar sus propias fincas para establecer sus oficinas o servicios, no vendrán obligados a justificar la necesidad, bien se trate de viviendas o de locales de negocio, pero sí a respetar lo dispuesto, tanto para éstos como para aquéllas, sobre preaviso, indemnizaciones y plazos para desalojar.


2. Para que las Corporaciones de Derecho público gocen del beneficio de exención de prueba será requisito indispensable que tengan reconocido tal carácter por Ley y además que la declaración de necesidad se haga por el Ministro correspondiente.


3. De ser arrendatarios las Entidades a que se refiere el número 1, será de aplicación lo establecido en las subsecciones anteriores, según se trate de locales que tengan la consideración de viviendas o de negocio en la presente Ley.


Artículo 77.


En los arrendamientos de industria o negocio de espectáculos sujetos a prórroga legal, conforme a lo dispuesto en el número 3 del artículo 3, no será exigible para su denegación el previo ejercicio de la industria a que se refiere el apartado 3 del artículo 70, y la indemnización prevista en el apartado 3 del mismo artículo será en todo caso la equivalente a una anualidad de renta.


SECCIÓN III. DE LA CAUSA SEGUNDA DE EXCEPCIÓN A LA PRÓRROGA


Artículo 78.


Para que proceda la segunda causa de excepción a la prórroga del contrato de arrendamiento de vivienda o local de negocio será necesario:




  1. Que el arrendador contraiga, comunicándolo por escrito al Gobernador Civil de la provinciaEntiendase el Delegado o Subdelegado del Gobierno, según Ley 6/1997, de 14 de abril., el compromiso de que las obras de reedificación se realizarán en el plazo que previamente deberá ser señalado por dicha autoridad y que la reedificación se verificará de modo que la nueva finca cuente al menos con una tercera parte más del número de viviendas de que disponga aquélla, respetando al propio tiempo el número de locales de negocio si en el inmueble a derruir los hubiere. Y cuando la finca careciera de viviendas o las que existieran fueran dependencias del local o locales de negocio con que cuente, que se compromete a que la reedificada disponga de una o más viviendas susceptibles de ser utilizadas con independencia plena de los locales.




  2. Que autorizada que sea por el Gobernador CivilEntiendase el Delegado o Subdelegado del Gobierno, según Ley 6/1997, de 14 de abril. la demolición, y con un año de antelación por lo menos al día en que proyecta iniciarla, lo notifique en forma fehaciente a todos los arrendatarios del inmueble, bien lo sean de vivienda o de local de negocio, insertando copia literal de la mencionada autorización del Gobernador y la expresión de la fecha en que han de ser iniciadas las respectivas obras.




2. Los Gobernadores CivilesEntiendase el Delegado o Subdelegado del Gobierno, según Ley 6/1997, de 14 de abril., previos los asesoramientos que estimen oportunos, atendiendo a la normalidad o escasez de viviendas que hubiere en cada localidad, a las disponibilidades de mano de obra y de materiales de construcción y especialmente a la existencia o inexistencia de viviendas desalquiladas de renta semejante a las del inmueble que se fuere a derruir, concederán o denegarán sin ulterior recurso la referida autorización. Darán preferencia a las encaminadas a aumentar, en la mínima proporción que se establece, el número de viviendas de renta más económica, y caso de igualdad en la renta, a aquellas edificaciones en que el aumento fuere a ser mayor, con prioridad para las que resulten de más amplitud.


3. Caducado el plazo que para iniciar las obras de demolición hubiere conferido el Gobernador CivilEntiendase el Delegado o Subdelegado del Gobierno, según Ley 6/1997, de 14 de abril. sin que fueran emprendidas, su autorización no producirá efecto alguno.


Artículo 79.


1. No prosperará la acción ejercitada al amparo de la causa segunda de excepción a la prórroga si el Gobernador CivilEntiendase el Delegado o Subdelegado del Gobierno, según Ley 6/1997, de 14 de abril. de la provincia no autoriza la demolición del inmueble, sin que esta autorización, cuando la conceda, prejuzgue la procedencia de aquélla.


2. Los Gobernadores CivilesEntiendase el Delegado o Subdelegado del Gobierno, según Ley 6/1997, de 14 de abril., previos los asesoramientos que estimen oportunos, atendiendo a la normalidad o escasez de viviendas que hubiere en cada localidad, a las disponibilidades de mano de obra y de materiales de construcción y especialmente a la existencia o inexistencia de viviendas desalquiladas de renta semejante a las del inmueble que se fuere a derruir, concederán o denegarán sin ulterior recurso la referida autorización. Darán preferencia a las encaminadas a aumentar, en la mínima proporción que se establece, el número de viviendas de renta más económica, y caso de igualdad en la renta, a aquellas edificaciones en que el aumento fuere a ser mayor, con prioridad para las que resulten de más amplitud.


3. Caducado el plazo que para iniciar las obras de demolición hubiere conferido el Gobernador CivilEntiendase el Delegado o Subdelegado del Gobierno, según Ley 6/1997, de 14 de abril. sin que fueran emprendidas, su autorización no producirá efecto alguno.


Artículo 80.


1. Las obras de demolición habrán de iniciarse dentro de los dos meses siguientes a ser totalmente desalojada la finca.


2. Transcurrido este plazo sin empezarlas, los inquilinos y arrendatarios podrán volver a ocupar las viviendas y locales de negocio que en ella tuvieran, sin obligación de pago de las mensualidades transcurridas y con derecho a exigir del arrendador, por acción que caducará a los seis meses siguientes de haber vuelto a la finca, indemnización equivalente de aquellas mensualidades.


Artículo 81.


1. Los inquilinos y arrendatarios que deseen instalarse en el inmueble reedificado, antes de desalojar el que vaya a derruirse, suscribirán con el arrendador documento que detalle la extensión superficial de las viviendas o locales de negocio que ocupen, su renta, el número de unas y de otros que existan en el inmueble y un domicilio para oír las notificaciones que les haga el arrendador.


2. El incumplimiento de esta obligación, de ser imputable al arrendador, hará aplicable lo dispuesto en el artículo 87, y si al inquilino arrendatario, implicará la pérdida de su derecho a instalarse en la finca reedificada.


3. Asimismo perderá el derecho de ocupación de vivienda o local de negocio en la finca reedificada y el arrendador quedará en libertad de disponer del que le corresponda, el inquilino o arrendatario que tenga a su disposición vivienda o local de negocio en el modo previsto en el apartado 5 del artículo 62.


4. El inquilino o arrendatario que no desee instalarse en el inmueble reedificado entregará al arrendador documento expresivo de su decisión, y al momento de desalojar deberá ser indemnizado por aquél con el importe de seis mensualidades de la renta que viniere pagando.


5. En los casos en que edificaciones destinadas a viviendas o locales de negocio cuenten con más de cien años de antigüedad, cuyo grado de vetustez, deficiente estado de edificación y evidentes razones higiénicas y sociales hagan necesaria su renovación, el Gobernador CivilEntiendase el Delegado o Subdelegado del Gobierno, según Ley 6/1997, de 14 de abril., a solicitud del propietario, con audiencia de los inquilinos y arrendatarios, y habida cuenta además lo dispuesto en el número 2 del artículo 79, concederá o denegará la autorización para demoler. Caso de concederla, serán de aplicación las normas de esta sección para el derecho de retorno, pero con la modificación siguiente:




  1. Los inquilinos podrán optar, en forma alternativa, por una indemnización en metálico no inferior a diez anualidades de la renta revalorizada, o porque el arrendador ponga a su disposición vivienda en renta adecuada a sus necesidades y posibilidades económicas situada en la misma población, o bien porque se les reserve, para ocuparla en arrendamiento y en igualdad de condiciones que un tercero, una vivienda en la finca reconstruida.




  2. El arrendatario, en los casos de locales de negocio, tendrá derecho a optar entre una indemnización del 50 % de lo que normalmente se abone por traspaso en locales similares de la misma zona, señalada por la Junta de Estimación, o, en su defecto, a ocupar en arrendamiento, en igualdad de condiciones que un tercero, un local de negocio en la finca reconstruida de análogas características al que venía disfrutando.




En todo caso, la obligación de desalojar quedará subordinada a la entrega o puesta a disposición del inquilino o arrendatario de las contraprestaciones a que hubiere optado, las que, cuando impliquen reserva de vivienda o local de negocio en el inmueble reedificado se consignarán documentalmente antes de desalojar, dando lugar su incumplimiento por parte del propietario o por quien le hubiere sustituido en sus derechos y obligaciones a la adecuada indemnización de perjuicios.


Artículo 82.


1. Reconstruida la finca, se reservarán en ella a los inquilinos y arrendatarios con derecho a instalarse en la misma las viviendas y locales de negocio que a cada uno corresponda. Y en el domicilio que hubieren designado al efecto, el arrendador les notificará notarialmente que en el plazo de treinta días siguientes al recibo de la notificación pueden ocupar los que le hubiere asignado, detallando sus características, extensión, la renta y circunstancias que la determinan, así como el número total de viviendas y locales de negocio que existen en el inmueble.


2. Si los arrendatarios no ocuparen dentro del plazo los locales de negocio y viviendas que les hubiere asignado el arrendador, perderán el derecho a volver a la finca y aquél quedará en libertad para alquilarlos a otros.


Artículo 83.


1. Cada vivienda o local de negocio asignado, conforme al artículo anterior, dispondrá, por lo menos, de una extensión superficial no inferior a las tres cuartas partes de la correspondiente al que anteriormente ocupaba el inquilino o arrendatario, de iguales instalaciones y servicios, y estará situada a altura y posición análogas.


2. La analogía de posición se entenderá únicamente referida a la situación interior o exterior de la vivienda o local de negocio asignado.


Artículo 84.


La renta exigible a los inquilinos y arrendatarios procedentes del inmueble derruido, cuando al reedificarse se cumplan todas las condiciones reclamadas en esta sección, será la que pagaren al momento de desalojar aquél, incrementada en un 5 % del capital invertido en la reconstrucción, o sea, sin comprender el valor del solar, pero sí lo gastado en la demolición.


Artículo 85.


Cuando las viviendas o locales de negocio asignados a los arrendatarios de que trata el artículo anterior no reúnan las características mínimamente exigidas por el artículo 83, aquéllos tendrán derecho a las reducciones de renta siguientes:




  1. Un 10 % si el local de negocio o la vivienda asignada está en planta distinta de la que ocupaba en el inmueble derruido. Ello sin perjuicio de lo establecido en el artículo siguiente para los arrendatarios de locales de negocio.




  2. Si la superficie fuere inferior a la mínima exigida o contara con menos instalaciones y servicios que la vivienda o local de negocio anterior, la renta será la misma que la pagada en la finca derruida, y el 50 % de ésta si la reducción de superficie equivale a más de la mitad.




  3. El 40 % de dicha renta anterior cuando ocupando en la finca demolida, vivienda o local de negocio al exterior, el asignado fuese interior.




Artículo 86.


El arrendatario procedente de la finca demolida que ocupare en ella local de negocio sito en la planta baja y al exterior, tendrá derecho a ocupar local de igual situación y extensión superficial en la reconstruida cuando demostrare el perjuicio que a su explotación le cause la ocupación de otro de distinta situación, cuya acción, que caducará a los treinta días de haber ocupado el asignado por el arrendador, tendrá en cuanto al ocupante del local que correspondiese a dicho arrendatario los efectos establecidos en el número 2 del artículo 88.


Artículo 87.


Si al reedificar se incumpliere el compromiso contraído ante el Gobernador Civil de la provinciaEntiendase el Delegado o Subdelegado del Gobierno, según Ley 6/1997, de 14 de abril. por el arrendador, no será exigible otra renta a los inquilinos y arrendatarios procedentes del inmueble derruido que la que en éste pagaren; ello sin perjuicio de la aplicación, en su caso, de lo dispuesto en los artículos anteriores. Y la renta legal de los locales y viviendas de que puede libremente disponer el arrendador será la del local de negocio, o en su caso, vivienda que tuviera la renta más baja que el inmueble derruido, incrementada según la regla del artículo 84, pero reconociendo únicamente al capital invertido el interés del 2,50 %.


Artículo 88.


1. Si el arrendador incumpliere la obligación de reserva que le impone el artículo 82, los inquilinos y arrendatarios procedentes del inmueble destruido podrán optar entre exigirle la indemnización de cinco anualidades de la renta que al desalojar pagasen o de reclamar las viviendas o locales de negocio que elijan en el inmueble reedificado por la renta que satisficieren en el derruido.


2. Esta actuación llevará implícito el lanzamiento del ocupante del local de negocio o vivienda elegido, sin perjuicio del derecho de dicho ocupante a obtener del arrendador, de ignorar su incumplimiento, la indemnización de daños y perjuicios que proceda.


Artículo 89.


Las acciones establecidas en los artículos 85, 87 y 88, así como la de impugnar la renta por simulación del capital invertido o de la superficie edificada, caducarán al año de reintegrarse en la finca el inquilino o arrendatario procedente del inmueble derruido. En el caso del número 1 del artículo 88 el plazo del año se contará desde que quede totalmente ocupada la finca reconstruida.


Artículo 90.


La renta de todas las viviendas y locales de negocio de que pueda disponer el arrendador libremente será la que previene el artículo 97, salvo que incurriere en el incumplimiento a que se refiere el artículo 87, en cuyo supuesto se aplicará lo dispuesto en este artículo, y el arrendamiento quedará sujeto en todo caso a las disposiciones de la presente Ley.


Artículo 91.


1. Cuando el derribo afectare a edificaciones provisionales, para que proceda la excepción segunda a la prórroga sólo será necesario que el arrendador participe su propósito de modo fehaciente a los inquilinos y arrendatarios con un año de antelación al día en que proyectare iniciar la demolición, y que al momento en que desalojen la finca indemnice a los primeros con seis mensualidades de renta y con la de un año a los arrendatarios de local de negocio.


2. Se reputarán edificaciones provisionales los barracones, casetas, chozas y chabolas y se presumirá que lo es, salvo prueba en contrario, cualquiera otra edificación de naturaleza análoga en cuya construcción no sea preceptiva, conforme a las disposiciones vigentes, la intervención de técnicos.


Artículo 92.


El propietario que se proponga efectuar obras para elevar o adicionar la construcción que tengan por objeto aumentar el número de viviendas y que hagan inhabitable temporalmente la vivienda o local de negocio ocupado por el inquilino o arrendatario, podrá realizarlas siempre que obtenga previamente autorización del Gobernador Civil de la provinciaEntiendase el Delegado o Subdelegado del Gobierno, según Ley 6/1997, de 14 de abril. y notifique fehacientemente a los inquilinos arrendatarios su propósito y la concesión de la autorización gubernativa con seis meses de antelación por lo menos, al día que proyecte comenzar las obras. Estas deberán iniciarse dentro de dos meses, a contar desde el día en que quede desalojada la vivienda o local de negocio, teniendo en otro caso el inquilino arrendatario los derechos que le reconocen los artículos 80 y siguientes. El arriendo quedará en suspenso por el tiempo que duren las obras.


Artículo 93.


Lo dispuesto en los artículos 78 y siguientes será de aplicación aun en el caso de que el arrendador fuere el Estado, la Provincia, el Municipio, la Iglesia Católica u otras Corporaciones de Derecho público.


Artículo 94.


El cumplimiento de las obligaciones a que, conforme a este capítulo, queda sometido el derecho de negar la prórroga del contrato de arrendamiento de viviendas y locales de negocio por la segunda excepción que se establece será obligatorio aun en el caso de que cambie la persona del titular que hubiere comenzado a ejercitarlo, y si este cambio se produjere hallándose pendiente de consumación el derecho del arrendador, ejercitado al amparo de la primera causa de excepción a la prórroga, para que pueda proseguir en su ejercicio el nuevo titular será indispensable que la vivienda o local de negocio hubiere sido reclamado precisamente para él o para un ascendiente o descendiente que por consanguinidad lo fuere común de ambos.


CAPÍTULO IX.
DE LA RENTA, SU REVISION Y DE LA FIANZA


SECCIÓN I RENTA DE LAS VIVIENDAS Y LOCALES DE NEGOCIO EN GENERAL


Artículo 95. 1. La renta de las viviendas y locales de negocio cuyo arrendamiento subsista el día en que comience a regir esta Ley será la que en tal fecha cobrare el arrendador, con todos los incrementos que viniera percibiendo, revalorizada, en su caso, la de los locales de negocio y viviendas comprendidas en el número 2 del artículo 6, conforme a las disposiciones de los números 1 al 10 del artículo 96, y sujeta la de las restantes viviendas a lo prevenido, en el número 11 del mismo artículo.


2. Las cantidades asimiladas a la renta, comprendida la diferencia en el coste de los servicios y suministros que viniera percibiendo el arrendador, seguirán haciéndose efectivas en tal concepto y deberán figurar separadamente en los recibos en tanto no queden absorbidas en la renta, conforme a las disposiciones del artículo siguiente.


Artículo 96.


1. La renta de las viviendas comprendidas en el número 2 del artículo 6 y de los locales de negocio en situación de prórroga legal se revalorizará, en su caso, a instancia del arrendador, multiplicando la contractual, aumentada con los incrementos legales que se indican en el número 2, por los índices señalados en el 3, ambos de este artículo.


2. Los incrementos legales a que se refiere el número anterior serán exclusivamente aquellos que el arrendador tenga derecho a cobrar en virtud de lo establecido en el artículo 118 de la Ley de 31 de diciembre de 1946, en relación con el Decreto de 17 de mayo de 1952, y en los Decretos de 6 de marzo de 1953, en relación con el de 9 de abril de 1954, 30 de noviembre de 1956, 22 de julio de 1958 y 6 de septiembre de 1961, háyanse o no aplicado en su día por el arrendador.


3. Los índices de revalorización a que se refiere el número 1 de este artículo serán los siguientes:






























ViviendasLocales
de negocio
Contratos celebrados hasta el 17 de julio de 1936, inclusive.43
Contratos celebrados desde el 18 de julio de 1936 hasta el 31 de diciembre de 1941, ambos inclusive.32
Contratos celebrados desde el 1 de enero de 1947 hasta el 31 de diciembre de 1951, ambos inclusive.1,501,30
Contratos celebrados desde el 1 de enero de 1952 hasta el 11 de mayo de 1956, ambos inclusive.1,251,20

Las rentas de los contratos concertados después del 11 de mayo de 1956 no serán objeto de revalorización, salvo lo dispuesto en la Disposición transitoria 17.


4. Al incremento que tenga lugar por la revalorización será aplicable la reducción del 10 % en poblaciones de menos de 50.000 habitantes para viviendas y locales de negocio.


5. En los casos en que la suma de la renta legal y las cantidades asimiladas a ella sea igual o superior a la renta revalorizada, dicha suma constituirá la única renta y en tal concepto tendrá que pagarla el inquilino o arrendatario en lo sucesivo.


En los demás supuestos, la diferencia entre renta legal y renta revalorizada será percibida por el arrendador, a razón de un 10 % de dicha diferencia en cada semestre, a partir de 1 de enero de 1965. Cuando la diferencia sea inferior al 25 % de la renta legal, el aumento se hará efectivo en su totalidad el primer año.


6. En tanto no se efectúe el pago total, el inquilino o arrendatario estará obligado a satisfacer los aumentos de renta y las cantidades asimiladas a ésta previstos en esta Ley, siempre que la suma de la renta, aumentos y cantidades asimiladas no exceda del importe de la merced, incrementada conforme a los números 1, 2, 3 y 4.


7. La cantidad que resulte de la revalorización irá adquiriendo el concepto de renta, a todos los efectos de esta Ley, a medida que el arrendador vaya percibiendo los aumentos autorizados por la misma, salvo en los supuestos previstos en los artículos 81, número 5 y 100, en que se considerará como renta la revalorizada.


8. El arrendador no podrá ejercitar los derechos derivados de la aplicación de los números precedentes en tanto no se halle al corriente de las obligaciones establecidas en el capítulo X respecto de la conservación de la finca, siempre que se hubiera declarado tal obligación por sentencia firme o bien por resolución administrativa que tenga carácter ejecutivo.


9. Lo establecido en los números anteriores se entiende sin perjuicio de la aplicación, en todo caso, de lo dispuesto en el artículo 100.


10. A los efectos de la aplicación de los números anteriores, se entenderá:




  1. Por renta contractual la pactada inicialmente en el contrato que dio origen al arrendamiento. En los casos de duda se estará a la declarada a efectos fiscales.




  2. Por renta legal, la que, al comenzar a regir la presente Ley, cobrare el arrendador con todos los incrementos que viniera percibiendo, sin incluir las cantidades asimiladas a la renta.




  3. Por renta revalorizada, la que resulte de aplicar las reglas que se contienen en los números 1, 2, 3 y 4 del presente artículo.




11. En los arrendamientos de locales ocupados por el Estado, Provincia o Municipio que no estén destinados a vivienda, la revalorización de la renta se hará con arreglo a los números 1, 2, 3 y 4 de este artículo, si bien el plazo a que se refiere el número 5, párrafo segundo, será anual, en lugar de semestral.


12. En las viviendas no comprendidas en el número 2 del artículo 6 el Gobierno, teniendo en cuenta la evolución de las circunstancias económicas del país, determinará los porcentajes de incremento de la renta así como la forma y plazos en que los mismo han de ser abonados por el inquilino, sin que en ningún caso pueda exceder la suma de tales incrementos de la cantidad que resultaría de aplicar a dichas viviendas los índices señalados en el número 3 del presente artículo, expresamente para viviendas, y debiendo comenzar su aplicación a partir de 1 de enero de 1965.


El Gobierno, una vez finalizada la revalorización total de la renta de estas viviendas, determinará igualmente la forma y proporción en que los inquilinos han de hacer efectivas las obligaciones a que se refieren los artículos 99, número 1; 102, número 1 y 108, números 1 y 2.


Artículo 97.


La renta de las viviendas y locales de negocio que se arrienden después de la entrada en vigor de esta Ley será la que libremente estipulen las partes, aun cuando hubieren sido ocupados con anterioridad a esa fecha.


Artículo 98.


La renta de las viviendas y locales de negocio a que se refieren los artículos anteriores podrá ser objeto de aumento o reducción por acuerdo de las partes.


Artículo 99.


1. La renta de las viviendas y locales de negocio mencionados en el artículo 95 no podrá ser incrementada por la sola voluntad del arrendador, sino en los casos establecidos en esta Ley, y particularmente en los siguientes:




  1. Por creación o elevación de impuestos o arbitrios por el Estado, Provincia o Municipio que graven directamente la propiedad urbana. Las diferencias por estos conceptos podrán derramarse por el arrendador entre los inquilinos y arrendatarios en la forma fijada por las disposiciones vigentes.




  2. Cuando por expiración del plazo por el cual se concedió cesare la exención tributaria total o parcial que gozare la finca, en cuyo caso podrá el arrendador reclamar de sus inquilinos y arrendatarios la diferencia existente entre lo que le hubiere correspondido pagar sin dicha exención y lo que pagare al término de la misma.




  3. Si la Hacienda, en virtud de resolución firme dictada en expediente instruido de oficio por el Servicio de Catastro Urbano, asignare a la vivienda o local de negocio una renta superior a la que satisfaga el inquilino. El importe de la elevación no podrá exceder, en estos casos, de la diferencia entre la renta que se pague y la asignada por la Hacienda. Y si la diferencia rebasare el 25 % de la renta que se satisfaga, el exceso sólo podrá hacerse efectivo por anualidades sucesivas a razón de un 5 %, como máximo, sobre la renta que estuviere vigente al dictarse la resolución. Para la efectividad de este incremento será indispensable que en el expediente instruido por la Hacienda se conceda audiencia al inquilino o arrendatario, o se le notifique fehacientemente por el arrendador la existencia de dicho expediente, para que pueda comparecer en el mismo y formular alegaciones.




  4. Cuando se realicen obras conforme al artículo 114, causa 7), párrafos tercero y siguientes, en que el aumento será el que determine la autoridad




  5. Si el inquilino subroga en los derechos y obligaciones dimanantes del contrato del inquilinato a uno de los parientes señalados en el artículo 24, el importe de la elevación no podrá exceder, en este caso, del 15 % de la renta.




  6. Cuando, sin haberse estipulado en el contrato, el inquilino, su cónyuge o pariente de uno u otro hasta el tercer grado que con cualquiera de ellos conviva ejerza en la vivienda o en sus dependencias una pequeña industria doméstica, sujeta a tributación. La cuantía del aumento no podrá exceder del 15 % de la renta a que se refiere el artículo 95.




  7. Cuando no se requiera, conforme al artículo 21, autorización expresa y escrita del arrendador para el ejercicio de la industria doméstica de hospedaje, en la que la participación del arrendador será del 10 % por cada huésped. Cuando sea precisa la autorización del arrendador, el importe de la elevación se fijará de común acuerdo.




  8. Cuando el inquilino haga uso de la facultad prevista en el artículo 18, el importe de la elevación no podrá exceder por cada subarriendo del 20 % de la renta vigente en la fecha de aquél.




  9. En los traspasos del artículo 42, en que, a falta de acuerdo, el aumento será del 15 %.




  10. Cuando el arrendatario de local de negocio lo destine a otra clase distinta del que viniere ejerciendo, en cuyo supuesto será del 10 % de la renta.




2. En los contratos anteriores al 12 de mayo de 1956, comprendidos en el número 1 del artículo 96, una vez que la suma de la renta, de las cantidades asimiladas a ella y de sus incrementos alcance el límite de la renta revalorizada y se haya realizado el pago total a que se refiere el número 6 del mismo artículo no regirán las causas de elevación de renta previstas en los apartados primero, segundo y tercero del número anterior, ni las repercusiones por aumento de coste de los servicios y suministros del artículo 102, ni la contribución a los gastos y pagos del artículo 108, salvo lo establecido en la disposición adicional sexta.


Artículo 100.


1. La renta y las cantidades asimiladas a ella de las viviendas comprendidas en el número 2 del artículo 6 y de los locales de negocio que se encuentren en período de prórroga legal, se adaptarán cada dos años a las variaciones del coste de la vida, mediante Decreto aprobado en Consejo de Ministros, que aplicará a la renta revalorizada el índice ponderado fijado por la Dirección General de Estadística, si las partes no hubieren convenido de modo expreso otro sistema de actualización.


2. Si la adaptación implicare un aumento de la renta revisada, será deducible del incremento el importe de las elevaciones a que se refiere el artículo 99, número 1, apartados 1 y 3, exigidas, en su caso, por el arrendador durante el bienio a que se contraiga la adaptación.


3. Si ésta implicare una reducción de la renta, no se aplicará a las viviendas comprendidas en el artículo 95, mientras no se dé el supuesto aludido en el número 2 del artículo 99.


4. La renta de las viviendas no comprendidas en el número 2 del artículo 6 y los incrementos de la misma a que se refieren los artículos 95, 96, número 11, y 99, número 1, quedarán sujetos a igual régimen, pero mediante la ponderada aplicación de los índices de coste de la vida y de los sueldos y jornales, y oída la Organización Sindical.


En cuanto a las cantidades asimiladas a la renta de estas viviendas, el arrendador podrá seguir haciéndolas efectivas, y no serán objeto de la adaptación hasta que el Gobierno, una vez finalizada la revalorización total de aquélla, haga uso de la facultad que le concede el párrafo 2 del número 11 del artículo 96, y en la forma y proporción que determine.


Artículo 101.


1. La facultad del arrendador para elevar la renta o conceptos que a la misma se asimilan podrá ejercitarla en cualquier tiempo, pero sin que en ningún caso la elevación tenga efecto retroactivo.


2. El ejercicio de dicha facultad estará sujeto a las reglas siguientes:




  1. El arrendador notificará por escrito al inquilino o arrendatario la cantidad que, a su juicio deba pagar éste como aumento de renta y la causa de ello.




  2. Dentro de los treinta días siguientes, el inquilino o arrendatario comunicará al arrendador, también por escrito, si acepta o no la obligación de pago propuesta, interpretándose su silencio como aceptación tácita.




  3. En caso de aceptación expresa o tácita, el arrendador al siguiente período de renta que proceda, podrá girar el recibo incrementándolo con la cantidad que hubiere propuesto, y su pago será obligatorio para el inquilino o arrendatario. El importe de la elevación habrá de figurar separadamente de la cantidad que constituía la renta anterior.




  4. No obstante la aceptación tácita del inquilino o arrendatario, si la cantidad girada resultase superior a la que autoriza este capítulo, podrá aquél pedir la revisión de la renta satisfecha y la devolución de lo indebidamente pagado en el plazo señalado en el artículo 106.




  5. Cuando el inquilino o arrendatario rechazare la elevación propuesta y ésta fuere legítima, el arrendador podrá optar entre reclamarle las diferencias desde el día en que debieron serle satisfechas, o resolver el contrato si fuera temeraria la oposición de aquél. No procederá la resolución si el demandado consignare, antes de contestar a la demandada, las diferencias reclamadas. En ambos casos la acción caducará dentro de los tres meses a contar desde el día en que la negativa se hubiese producido.




Artículo 102.


1. Los aumentos por coste de los servicios y suministros podrán ser exigidos por el arrendador a los inquilinos y arrendatarios comprendidos en el artículo 95 del modo fijado en las disposiciones vigentes.


2. Lo dispuesto en el número anterior se entiende sin perjuicio de la aplicación de lo prevenido en los artículos 96, número 6; 99, número 2 y 100, número 4.


Artículo 103.


Cuando la renta declarada a efectos fiscales sea inferior a la percibida, el inquilino o arrendatario podrá reducirla a la cuantía declarada, cuya reducción subsistirá hasta que el arrendador declare la renta que hubiera venido percibiendo y, en todo caso, durante el plazo mínimo de dos años.


SECCIÓN II. RENTA EN CASOS ESPECIALES


Artículo 104.


La renta de los arrendamientos incluidos en los números 2 y 3 del artículo 3 será revisable cada cinco años por la Junta de Estimación, a instancia del arrendador o del arrendatario, teniendo en cuenta al efecto cuantos factores puedan conducir a la determinación de la renta justa.


SECCIÓN III. FIANZA


Artículo 105.


1. A la celebración de los contratos comprendidos en esta Ley será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento o subarriendo total de viviendas y de dos en el arrendamiento de viviendas amuebladas y en el arrendamiento o subarriendo total de locales de negocio. En los subarriendos parciales la fianza será igual a la mitad de la renta que corresponda al arrendamiento.


2. Quedan exceptuados de esta obligación los arrendamientos de locales al Estado, Provincia o Municipio, cuya renta haya de ser satisfecha con cargo a sus respectivos presupuestos.


SECCIÓN IV. CADUCIDAD DE ACCIONES


Artículo 106.


1. Las acciones dimanantes de los derechos que reconoce este capítulo tendrán un plazo de caducidad de tres meses a partir del hecho que las motive.


2. Este plazo no será aplicable a los derechos establecidos en los artículos 101 y 103.


CAPÍTULO X.
OBRAS DE CONSERVACIÓN Y MEJORA


Artículo 107.


Las reparaciones necesarias a fin de conservar la vivienda o local de negocio arrendado en estado de servir para el uso convenido serán de cargo del arrendador.


Artículo 108.


1. No obstante lo dispuesto en el artículo anterior, en las viviendas y locales de negocio relacionados en el artículo 95 podrá exigir el arrendador del inquilino o arrendatario, en compensación parcial del importe de las obras de reparación comprendidas en el artículo 107 o de las que realice por determinación de cualquier organismo o autoridad competente, el abono del 12 % anual del capital invertido. Dicho porcentaje se distribuirá entre todos los inquilinos y arrendatarios, si aquéllas son comunes, o entre los afectados, si se limitan a la vivienda o local de negocio que ocupen, en proporción a las rentas que satisfagan, sin que en ningún caso pueda exceder el aumento, que no tendrá el concepto de renta y sí el de asimilado a ésta, del 50 % de la renta anual, el cual se hará efectivo por recibos complementarios mensuales.


2. Del mismo modo le asistirá al arrendador el derecho regulado en el número anterior sobre el importe de las contribuciones especiales establecidas por los ayuntamientos y abonadas por el arrendador.


3. Lo dispuesto en los números anteriores se entiende sin perjuicio de la aplicación de lo prevenido en los artículos 95, número 2; 96, número 6; 99, número 2 y 100, número 4.


Artículo 109.


1. A los efectos prevenidos en el precedente artículo, el arrendador, una vez terminadas las obras o pagadas las contribuciones especiales, notificará a los inquilinos o arrendatarios por escrito: XXXXX XXXXX y alcance de las mismas, su importe, el del porcentaje de interés que corresponda al capital invertido o pagado y la participación con que cada uno de aquéllos deba contribuir en la cantidad representativa de dicho interés.


2. En todo lo demás, relativo a la aceptación u oposición al aumento por los inquilinos o arrendatarios, se estará a lo dispuesto en las reglas 2) y 5) del artículo 101, número 2.


Artículo 110.


1. Cualquiera que fuere la fecha en que haya sido habitada la finca, cuando requerido el arrendador para la ejecución de reparaciones necesarias ordenadas por autoridad competente, a fin de conservar la vivienda o local de negocio en estado de servir para su uso, dejare transcurrir treinta días sin comenzarlas, o tres meses sin terminarlas, el inquilino o arrendatario podrá ejecutarlas o proseguirlas por sí.


2. El inquilino o arrendatario podrá en todo momento realizar las reparaciones urgentes encaminadas a evitar daño inminente o incomodidad grave.


3. En ambos casos el arrendador vendrá obligado a abonar su importe de una sola vez al inquilino o arrendatario que lo hubiere satisfecho, dentro de los quince días siguientes al en que fuere requerido para ello, sin perjuicio de recabar el aumento correspondiente en los términos prevenidos en el artículo 108, cuando sea de aplicación.


Artículo 111.


Las obras de reparación que tengan su origen en daño doloso o negligentemente producido por el inquilino o arrendatario o por las personas que con él convivan, serán de su cargo, pudiendo el arrendador reclamarles su importe, sin perjuicio de ejercitar, cuando los daños fueren dolosos, la acción que autoriza la causa 7 del artículo 114.


Artículo 112.


1. La realización de obras de mejora autorizará al arrendador para elevar la renta cuando las efectúe de acuerdo con el respectivo inquilino o arrendatario, o de los tres quintos de éstos cuando se trate de obras de mejora comunes.


2. Los inquilinos o arrendatarios no conformes vendrán también obligados a abonar la cuantía del aumento convenido por lo demás con el arrendador en proporción a la rentas que, respectivamente, satisfagan.


3. No requerirá el acuerdo reclamado en el número 1 de este artículo la instalación por parte del arrendador de aquellos aparatos contadores de los servicios o suministros que existan en la vivienda o local de negocio.


4. Salvo estipulación escrita en contrario las obras de mejora a que se refiere este artículo quedarán en beneficio de la fin

Abogado3044 :

Le dejo tra sencia que lo aclara concretamente en su caso

Abogado3044 :

Sentencia de la Audiencia Provincialde Barcelona 1 diciembre 2004


Fundamentos de derecho


PRIMERO. La actora, propietaria de una vivienda, dirige demanda contra el arrendatario de la misma a fin de que se declare la legitimidad de la repercusión efectuada por obras de instalación de un ascensor en la finca. La sentencia de primera instancia, acogiendo la oposición del arrendatario, desestima la demanda al considerar que la instalación de un ascensor en la finca debe ser considerada como una obra de mejora que únicamente resulta repercutible al arrendatario por la vía del art. 112 LAU-1964, no reuniéndose en el supuesto de autos los presupuestos prevenidos en éste para la procedencia de la repercusión interesada. Impugnada dicha resolución por la parte actora por medio del presente recurso, el debate en esta alzada atendidos los términos en que se ha desarrollado la controversia queda centrado en una cuestión jurídica, a saber, si la instalación de un ascensor en la finca debe ser considerada como una obra de reparación encuadrable en el art. 107 LAU-1964, en relación con la DTª 2.ª C) 10.3 LAU-1994 o, por el contrario, debe ser considerada como una obra de mejora subsumible en el art. 112 LAU-1964, con las implicaciones a efectos de elevación de renta que ello comporta.

SEGUNDO.- Centrado el debate en tales términos la resolución objeto de recurso debe ser confirmada por sus propios fundamentos, que esta Sala acepta y comparte y que no han sido desvirtuadas por las alegaciones de la recurrente.
Efectivamente, las obras de reparación, adaptación a la normativa vigente o incluso sustitución de un aparato elevador con el fin de garantizar su seguridad y correcto funcionamiento en el supuesto en que este servicio existiera en el momento de la contratación del arrendamiento deben considerarse como obras necesarias (por tanto a cargo del arrendador, pero que permiten una elevación de la renta en los términos del art. 108 LAU-1964 o, en su caso DTª 2.ª C.10) LAU-1994, para la conservación de la finca, ya que éste forma parte del concepto de vivienda, cuyo uso fue cedido, a cambio de determinado precio, al arrendatario por mor del contrato de arrendamiento; ahora bien, la instalación de un ascensor en una finca en el que este servicio era anteriormente, al tiempo de la conclusión del contrato, inexistente no puede en modo alguno considerarse como una “reparación” (componer o enmendar un menoscabo) “necesaria” (introduce el concepto de necesidad, más allá de la conveniencia o de la oportunidad) para “conservar” (mantener) la vivienda en estado de “servir para el uso convenido” (servir de morada o domicilio al arrendatario y su familia), debiendo ser calificada claramente de mejora, en tanto supone una modificación de la finca, aunque tal mejora suponga una adaptación de la vivienda a los parámetros de “normalidad” en el actual contexto social. A ello cabe añadir, además, las siguientes consideraciones:
La calificación o determinación de la naturaleza de la obra consistente en la instalación en un edificio de un ascensor, en aquellos supuestos en que tal servicio no existía con anterioridad, a los efectos de la LPH (en que las relaciones entre los interesados derivan del instituto de la copropiedad, y se encuentran en un plano de igualdad) no es forzosamente trasladable o equiparable a la calificación que de la misma se realice en el marco de los arrendamientos urbanos, por cuanto no puede obviarse que en el ámbito del contrato de arrendamiento las relaciones de las partes vienen determinadas, no sólo por las normas generales relativas a tal contrato contenidas en el CC (arts. 1542 y ss) y en la legislación especial, sino también por las obligaciones asumidas por las partes en un concreto contrato (cuyo objeto es el uso de un bien inmueble “determinado”) cuya relación arrendaticia se ha desarrollado en el tiempo (contrato de tracto sucesivo), y es desde esta óptica de relación arrendador-arrendatario que debe ser interpretado el precepto invocado.
La elevación de la renta (como cantidad asimilada a la misma) prevenida en el art. 108 LAU-1964 (La DTª 2.ª C) 10.3 LAU-1994 únicamente contempla la posibilidad de una forma de repercusión alternativa, a elección del arrendador, en el supuesto de que concurran determinados presupuestos) viene referida a las obras comprendidas en el artículo anterior (además de aquéllas que realice el arrendador por determinación de cualquier organismo o autoridad competente) en el cual se dispone que “las reparaciones necesarias a fin de conservar la vivienda o local de negocio arrendado en estado de servir para el uso convenido serán de cargo del arrendador”. Así pues, se contemplan en el precepto obras a cuya realización que ha de realizar el arrendador en cumplimiento de su obligación de conservación de la cosa contemplada en el art. 1554.2.ª CC (ante la obligación del arrendador de realizarlas a su cargo el precepto prevé en cierta medida una contrapartida para el arrendador permitiendo una elevación -repercusión- de la renta. Se trata por ello de obras a cuya realización puede ser compelido el arrendador por el arrendatario en cumplimiento de tal obligación, pudiendo incluso éste interesar una indemnización por los daños y perjuicios derivados de tal incumplimiento (arts. 115.2.º y 116 LAU-1964, en relación con el art. 1124 CC); es obvio que desde esta perspectiva no podría considerarse la instalación de una ascensor “ex novo” en una finca en la que este servicio no existía al tiempo de concertarse el arrendamiento.

Customer:

Deduzco q la accion de repercusion de parte de los gastos de eliminacion de las barreras es correcta. No me queda claro el porcentaje legal a aplicar en la renta de alquiler, no es lo mismo un 10% q un 25%

Customer:

3044 està ahì?

Abogado3044 :

Si

Abogado3044 :

estaba leyendo jurisprudencia, pero no s pacífica

Abogado3044 :

mire

Abogado3044 :

1. - Contratos anteriores al 9.5.1985:


- A) Obras de conservación y repercusiones. ( arts 109, 110 y 113 TRLAU 64 y D.T. 2ª y 3ª LAU 94 con remisión al artº 108 TRLAU).



El art. 107 TR establecía la obligatoriedad del pago de las obras por parte del arrendador. El art. 108 contemplaba la posibilidad legal de repercutir el importe de las obras de conservación al arrendatario cuando los contratos fueran anteriores al 1-7-1964; no obstante, en los contratos posteriores a esa fecha las partes podían pactar la posibilidad de repercusión de parte del importe de las obras (en aplicación del artº 97 LAU 64).


La Disposición Transitoria Segunda apartado 10.C) 3 LAU 1994, regula la repercusión por obras, estableciendo que el arrendador podrá repercutir el importe de las obras de conservación o reparación prevista en el art. 108 de la LAU 1.964, e introduciendo además una formula de repercusión alternativa a la anterior siempre que concurrieran y se aplicaran las reglas contenidas en la propia Disposición (entre las que hay que destacar que se trate de reparaciones solicitadas por el arrendatario o acordada por resolución judicial o administrativa firme).


La mayoría de las AAPP consideraba que ambos supuestos de repercusión eran aplicables al arrendatario en todos los contratos anteriores al 9 de mayo de 1.985 (es decir, la DT prescindía de la división anterior de contratos anteriores y posteriores al 1-7-1.964); no obstante, tal conclusión no era pacífica y en la actualidad el TS, ha establecido como doctrina jurisprudencial la tesis contraria.


-Doctrina jurisprudencial declarada por el Tribunal Supremo en sentencia - STS 21.5.2009 (ROJ 2897/2009. Pont R. GARCIA VARELA )



“2º.- Declarar como doctrina jurisprudencial la de que el epígrafe 10.3apartado c) de la Disposición Transitoria Segunda, por su referencia con el apartado d) 9 de la Disposición Transitoria Tercera, de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos no se opone a que, cuando se trate de un contrato de arrendamiento de local de negocio, celebrado durante la vigencia del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, aprobada por Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, no es aplicable el artículo 108 de este ordenamiento, respecto a la repercusión de las obras necesarias en el arrendatario, dada la determinación de la liberalización de las rentas acordada en su artículo 97, ni en los contratos de esta naturaleza celebrados con cobertura en disposiciones legales posteriores, Real Decreto Ley de 2/1985, de 30 de abril, y Ley 29/1994, de 24 de noviembre, habida cuenta de que en las mismas se mantiene la libertad de las partes para determinar las rentas y sus sistemas de actualización”.


En consecuencia, solo está permitida la repercusión de obras de conservación a los contratos anteriores al 1-7-1964, ya que a los posteriores les es de aplicación el artº 97 LAU 64 que permitía la liberalización de las rentas por acuerdo de las partes y por lo tanto, solo podrán admitirse repercusiones por obras de conservación a los contratos formalizados con posterioridad al 1-7-1964 si así consta expresamente pactado en el contrato.


Cuestiones que sugiere esta doctrina:


- Se entiende que esta doctrina es solamente aplicable a la repercusión por obras, no a la de servicios y suministros (DT2ª.10.5 LAU) ni a la del IBI (DT2ª.10.2 LAU).



- Que atendida la motivación de la doctrina, esta es aplicable tanto a locales de negocio como a viviendas.



- Se entiende que la posibilidad de repercusión alternativa prevista en la DT 2.10.3 sí es aplicable a todos los contratos celebrados con anterioridad al 9.5.85, siempre que concurran los presupuestos para su aplicación.



- Esta doctrina produce un efecto perverso, al afectar precisamente a los supuestos de fincas más antiguas (con mayor necesidad de obras




de conservación) y con unas rentas más bajas), de tal manera que comporta que el arrendador “espere” que sea el arrendatario quien le solicite la realización de las obras o incluso a que se las imponga la
administración (incluso a provocación suya).



El arrendador ha de notificar por escrito al finalizar las obras . El arrendatario puede oponerse en el plazo de un mes (art. 101 TRLAU). De plantearse la controversia por la vía judicial habrá de resolverse a través del procedimiento ordinario.


Obras urgentes: el arrendatario podrá realizar en cualquier momento, las reparaciones urgentes encaminadas a evitar daño inminente o incomodidad grave, teniendo derecho a ser reintegrado de su importe por el arrendador en el plazo de 15 días desde el requerimiento del arrendatario. Al pagar, el arrendador podrá repercutir al arrendatario con arreglo al Artº 108 LAU 1964.


Obras de reparación a cargo del arrendatario: la que tuvieran su origen en daño doloso o negligente por el inquilino o las personas que conviven con él, sin perjuicio del derecho del arrendador de resolver el contrato si las mismas fueren dolosas (11 y 114.7).


Incumplimiento de la obligación del arrendador de hacer las obras: El arrendatario puede optar por resolver o pedir el cumplimiento –ejecución de las obras- con indemnización de los perjuicios en ambos casos (art. 115 y 116 TRLAU).


Cuestión si el arrendatario se niega a que se hagan las obras:



El TR no prevé que el arrendatario haya de tolerarlas, pero puede el arrendador acudir al auxilio judicial a tal fin, ex art. 1559 CC.


Obras de reparación excluidas de la obligación del arrendador:



(1) Si se pierde o se destruye (por causa fortuita o fuerza mayor o expropiación). Si es por causa del arrendador la jurisprudencia entiende que es indiferente, si bien éste deberá indemnizar por los daños y perjuicios ocasionados (2) Si las obras de reparación de la finca exceden del 50 por 100 del valor de la finca (sin contar el precio del suelo), (3) Si se ha declarado la ruina del inmueble por resolución de la autoridad competente.


Cuestión: Supuesto de valor de las obras desproporcionado en relación con el importe de la renta o de la propia finca: Han de aplicarse adecuadamente los principios generales de buena fe y de equivalencia contractual de las prestaciones, y en evitación del abuso de dercho (art. 9 TR 64): Se rechaza la obligación de reparar cuando esta es absolutamente desproporcionada (se acerca a la refaccion) . AUTO TC 22.9.1995. SSTS 20.2.1975 y 5.1.2006. La sentencia del TS del 2009 agudiza esta desproporción.


- B) Obras de mejora: (Arts 112 y 113 LAU 64, ninguna previsión sobre ellas hacen las Disposiciones Transitorias, por lo que en todo caso se rigen por el TR)



Las obras de mejora (viviendas y locales de negocio) precisan del acuerdo entre arrendador y arrendatario, por consiguiente han de pactarse tanto el consentimiento para la realización de las obras como el aumento de renta que pueda comportar. Si el arrendador realiza las obras sin consentimiento, no podrá repercutir su importe.


Si se acuerda su realización pero no se consensua la repercusión el arrendador puede acudir a la vía judicial para su determinación. Si se trata de obras comunes a varios arrendatarios, el consentimiento habrá de ser de al menos los 3/5 de los arrendatarios, computando como tales los pisos vacíos y los ocupados por los arrendadores. Se plantean problemas cuando coexisten en la finca arrendatarios con contratos nuevos y otros con contratos antiguos. Aunque sólo consientan 3/5 de los inquilinos todos ellos vienen obligados al pago del aumento de renta consensuado.


- C) Obras realizadas por el arrendatario (Art. 111 y 114.7 LAU 1964, aplicables a los contratos anteriores a 1.1.95 ).



Se plantea el problema de su conjugación con las causas de resolución: El arrendatario ha recibido el uso y disfrute de una determinada finca, por un tiempo determinado y en consecuencia no puede alterar, a su conveniencia, dicha finca (que no es suya), sin contar con el consentimiento del arrendador de la misma.


Son causa de resolución: (1) Las obras o actuaciones del arrendatario o de las personas que conviven con él, que causen dolosamente daños en la finca. Se trata de un dolo civil, es decir acciones u omisiones, intencionados o no, que causen el referido daño (STS 27-4-1994) (2) Las obras sin consentimiento del arrendador, que modifiquen la configuración de la vivienda o local. El término configuración ha propiciado extensísima casuística y jurisprudencia ya que el término configuración está ausente de definición legal; en esencia es sinónimo de modificación de estructura o forma de la cosa arrendada atendiendo a la situación
anterior y que no sea puramente accidental o de detalle. (STS 5-4-1991). (3.) Obras realizadas sin consentimiento del arrendador que debilitan la naturaleza de la resistencia de los materiales: todas aquellas que alterando o no la configuración de la finca (vivienda o local) supongan un riesgo para la conservación del inmueble o su seguridad.


Excluye la causa resolutoria la autorización del arrendador: Conocimiento no equivale a consentimiento, por lo que no debe haber duda de que el arrendador (o el administrador) ha consentido, aunque dicho consentimiento no debe ser imprescindiblemente expreso (la norma no lo exige) por lo que puede admitirse que sea tácito o implícito.


Obras que no precisan el consentimiento del arrendador: (1) Las obras iniciales necesarias para adaptar el local al destino pactado si éstas se realizan de forma inmediata a la formalización del contrato (no las posteriores). (2) Las obras ordenadas por decisión administrativa entre las que hay que distinguir: 2.a) obras de reparación, que precisan notificación al arrendador y otorga la posibilidad al arrendatario de realizarlas por sí si aquel nos las lleva a cabo, teniendo derecho a ser reintegrado de su importe por el arrendador (art. 110 TR) y 2.b) obras de mejora en el local para la adaptación a las necesidades del negocio (p.e. apertura puerta de incendios, o instalación de ascensor, o instalación de sanitarios para el público) para lo cual el arrendatario deberá solicitar autorización al arrendador y, si éste no consiente, deberá acudir a la vía judicial para obtener la autorización del Juez para realizar las mismas. Si así no lo hace, el arrendador podrá resolver el contrato. (3) Aquellas que son requeridas por el deterioro producido por el uso, decoración, etc. (4)


En viviendas, el inquilino puede hacer obras sin consentimiento del arrendador si concurren los siguientes requisitos del párrafo del art. 114.7ª.


- D) Suspensión del contrato: XXXXX XXXXX tres supuestos: 1) art. 92 TRLAU. 2) art. 119 TRLAU y 3) 1558 CC.



2. - Contratos posteriores al 9.5.1985 y anteriores al 1.1.95 - La D. T. 1ª nada ha previsto al respecto, luego será de aplicación íntegramente el TRLAU 64 , no afectándoles la D.T. 2ª.


- Así: (A) Obras de conservación: arts. 107, 110 y 113, (B) Obras de mejora: art. 112 y 113, (C) Obras del arrendatario y causa de resolución: art. 111 y 114.7 y (D) Suspensión del contrato e indemnización: 92 y 119. Ello sin perjuicio de los pactos contractuales.


- Conviene tener presente que, finalizado el plazo, de haber operado la tácita reconducción, el arrendamiento se regirá por la LAU 29/94.


3. – Contratos posteriores al 1.1.95


- Se aplica la misma regulación tanto en arrendamientos de vivienda como en los de uso distinto, a los que se aplica a falta de pacto (art. 30). Única diferencia: la elevación de renta por mejoras .



- A) Obras de conservación y repercusiones. (arts. 21 y 26). El arrendador esta obligado a realizarlas y serán exclusivamente de su cuenta y cargo (igual 107 TRLAU). A diferencia de éste, no está prevista su repercusión, luego: (1) El pacto en contrario en arrendamientos de vivienda ha de entenderse nulo, si es en perjuicio del arrendatario (art. 6º) y (2) nada se opone a la repercusión en arrendamientos por uso distinto si se pacta, al regirse por la voluntad de las partes (art. 4).



El arrendatario está obligado: (1) a soportar las obras cuya ejecución no pueda razonablemente demorarse hasta la conclusión del contrato; a cambio la ley prevé, si la obra dura más de 20 días y el arrendatario se ve privado parcialmente la finca, una disminución proporcional de la renta (art. 20) y la facultad del arrendatario de optar entre suspender el contrato o desistir del mismo si es totalmente inhabitable (art. 26). (2) a poner en conocimiento del arrendador la necesidad de hacer obras. Consecuencia del incumplimiento: XXXXX XXXXX responde de los perjuicios que haya podido ocasionar por su negligencia y (3) Facilitar el acceso al arrendador o a los técnicos para la verificación del estado de la vivienda a este fin y para permitir su realización.


Obras de reparación excluidas de la obligación del arrendador: (1) Cuando el deterioro sea imputable al arrendatario (lo que ha de ponerse en relación con las presunciones iuris tantum contenidas en los arts. 1563 y 1564 CC). (2) Las “pequeñas” reparaciones derivadas del desgaste por el uso ordinario de la vivienda o por la actividad que en la finca se desarrolle (ello plantea el problema de la “entidad” de la reparación, así como de la determinación de origen del deterioro: el uso o el desgaste o agotamiento de materiales por transcurso del tiempo). (3) Destrucción de la vivienda por causa no imputable al arrendador, supuesto que comprende la pérdida de la finca y la declaración firme de ruina acordada por la autoridad competente (por remisión al art. 28).


Obras urgentes: Mismo régimen que en el TRLAU 64, únicas diferencias: (1) Se exige una previa comunicación al arrendador – puede ser verbal o escrita, pues la ley no exige forma- (2) el arrendatario puede exigir su importe de forma inmediata.


- B) Obras de mejora: (Arts 19 y 22 LAU 1994) El sistema difiere del contemplado en la LAU 1964. No requiere el arrendador la autorización del arrendatario, permitiéndole realizarlas libremente, aun afectando de forma importante a la finca arrendada, siempre que su ejecución no pueda razonablemente diferirse a la finalización del contrato (no sólo los cinco años).


Regulación: (1) El arrendador, antes de iniciar la obra, deberá notificar por escrito (no necesariamente fehaciente), la naturaleza de las obras, fecha de inicio, duración y coste previsible. (2) El plazo de preaviso será de al menos 3 meses. (3) Recibida la notificación, el arrendatario tiene un mes (plazo de caducidad), para desistir del contrato, si las obras afectan sustancialmente a la vivienda o al local arrendado, (4) Si el arrendatario opta por el desistimiento del contrato, el contrato se mantendrá durante dos meses para que éste pueda desalojar la finca sin que se inicien las obras. En otro caso, el arrendatario deberá soportarlas. (5) El arrendatario que las soporte tendrá derecho a una reducción de la renta en proporción a la parte de vivienda o local de la que se vea privado por causa de ellas y a una indemnización “de los gastos que las obras le obliguen a efectuar”-indemnización que no se reconoce al que desista del contrato- (6) Concluida la obra, el arrendador deberá notificar por escrito la cuantía económica definitiva de la obra, acompañando los documentos que lo justifiquen. Asimismo señalará el importe de la elevación de la renta que corresponderá satisfacer al arrendatario detallando los cálculos. La repercusión será a partir del mes siguiente. (7) El arrendatario podrá oponerse a la realización de las obras (si éstas podían demorarse a la conclusión del plazo del contrato) o a la elevación de la renta si no se realiza correctamente.


Repercusión: El arrendador podrá elevar la renta por las obras de mejora realizadas. Límites: (1) Que no se haya pactado por las partes lo contrario (posibilidad de exclusión). (2) Que tratándose de viviendas, hayan transcurrido más de cinco años del contrato; ha de tratarse de obras “realizadas” una vez transcurridos los cinco años, no pueden repercutirse pasado ese plazo las obras realizadas durante el mismo. En usos distintos a vivienda, la repercusión podrá aplicarse desde el primer año (arts. 19 y 30). Cálculo: (1) Aplicar al capital invertido el porcentaje del interés legal del dinero en el momento de finalizar las obras más tres puntos. Descontar subvenciones. (2) El importe resultante se repercutirá al arrendatario afectado. Si fueran varios se distribuirá por coeficiente de propiedad; o en proporción a la superficie si no está dividida en PH . (3) El aumento no podrá superar el 20 % de la renta vigente en el momento de finalizar las obras.


- C) Suspensión del contrato : art. 29. Lo que se ha indicado en el caso de obras de conservación resulta también aplicable a obras impuestas por la autoridad administrativa.


- Se plantea cuestión acerca de la validez de la renuncia del arrendatario de vivienda a que el arrendador venga obligado a la realización de obras de conservación, asumiéndolas el propio arrendatario. Se concluye que, en principio, tal renuncia es nula en contratos concluidos bajo el régimen de la LAU 94, pero, por contra, podría pactarse válidamente en los anteriores siempre que no se trate de una renuncia en términos genéricos, sino limitada a una concreta obra. No obstante, se considera que, en todo caso, nada obsta a la validez de este pacto cuando se preven contrapartidas a la renuncia (disminución del importe de la renta en relación al precio de mercado, período de carencia en su pago, prolongación del plazo contractual....), asegurando el equilibrio de las contraprestaciones (la renuncia no es “en perjuicio del arrendatario” –art. 6-).

Abogado3044 :

Perdon

Abogado3044 :

1. - Contratos anteriores al 9.5.1985:


- A) Obras de conservación y repercusiones. ( arts 109, 110 y 113 TRLAU 64 y D.T. 2ª y 3ª LAU 94 con remisión al artº 108 TRLAU).



El art. 107 TR establecía la obligatoriedad del pago de las obras por parte del arrendador. El art. 108 contemplaba la posibilidad legal de repercutir el importe de las obras de conservación al arrendatario cuando los contratos fueran anteriores al 1-7-1964; no obstante, en los contratos posteriores a esa fecha las partes podían pactar la posibilidad de repercusión de parte del importe de las obras (en aplicación del artº 97 LAU 64).


La Disposición Transitoria Segunda apartado 10.C) 3 LAU 1994, regula la repercusión por obras, estableciendo que el arrendador podrá repercutir el importe de las obras de conservación o reparación prevista en el art. 108 de la LAU 1.964, e introduciendo además una formula de repercusión alternativa a la anterior siempre que concurrieran y se aplicaran las reglas contenidas en la propia Disposición (entre las que hay que destacar que se trate de reparaciones solicitadas por el arrendatario o acordada por resolución judicial o administrativa firme).


La mayoría de las AAPP consideraba que ambos supuestos de repercusión eran aplicables al arrendatario en todos los contratos anteriores al 9 de mayo de 1.985 (es decir, la DT prescindía de la división anterior de contratos anteriores y posteriores al 1-7-1.964); no obstante, tal conclusión no era pacífica y en la actualidad el TS, ha establecido como doctrina jurisprudencial la tesis contraria.


-Doctrina jurisprudencial declarada por el Tribunal Supremo en sentencia - STS 21.5.2009 (ROJ 2897/2009. Pont R. GARCIA VARELA )



“2º.- Declarar como doctrina jurisprudencial la de que el epígrafe 10.3apartado c) de la Disposición Transitoria Segunda, por su referencia con el apartado d) 9 de la Disposición Transitoria Tercera, de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos no se opone a que, cuando se trate de un contrato de arrendamiento de local de negocio, celebrado durante la vigencia del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, aprobada por Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, no es aplicable el artículo 108 de este ordenamiento, respecto a la repercusión de las obras necesarias en el arrendatario, dada la determinación de la liberalización de las rentas acordada en su artículo 97, ni en los contratos de esta naturaleza celebrados con cobertura en disposiciones legales posteriores, Real Decreto Ley de 2/1985, de 30 de abril, y Ley 29/1994, de 24 de noviembre, habida cuenta de que en las mismas se mantiene la libertad de las partes para determinar las rentas y sus sistemas de actualización”.


En consecuencia, solo está permitida la repercusión de obras de conservación a los contratos anteriores al 1-7-1964, ya que a los posteriores les es de aplicación el artº 97 LAU 64 que permitía la liberalización de las rentas por acuerdo de las partes y por lo tanto, solo podrán admitirse repercusiones por obras de conservación a los contratos formalizados con posterioridad al 1-7-1964 si así consta expresamente pactado en el contrato.


Cuestiones que sugiere esta doctrina:


- Se entiende que esta doctrina es solamente aplicable a la repercusión por obras, no a la de servicios y suministros (DT2ª.10.5 LAU) ni a la del IBI (DT2ª.10.2 LAU).



- Que atendida la motivación de la doctrina, esta es aplicable tanto a locales de negocio como a viviendas.



- Se entiende que la posibilidad de repercusión alternativa prevista en la DT 2.10.3 sí es aplicable a todos los contratos celebrados con anterioridad al 9.5.85, siempre que concurran los presupuestos para su aplicación.



- Esta doctrina produce un efecto perverso, al afectar precisamente a los supuestos de fincas más antiguas (con mayor necesidad de obras




de conservación) y con unas rentas más bajas), de tal manera que comporta que el arrendador “espere” que sea el arrendatario quien le solicite la realización de las obras o incluso a que se las imponga la
administración (incluso a provocación suya).



El arrendador ha de notificar por escrito al finalizar las obras . El arrendatario puede oponerse en el plazo de un mes (art. 101 TRLAU). De plantearse la controversia por la vía judicial habrá de resolverse a través del procedimiento ordinario.


Obras urgentes: el arrendatario podrá realizar en cualquier momento, las reparaciones urgentes encaminadas a evitar daño inminente o incomodidad grave, teniendo derecho a ser reintegrado de su importe por el arrendador en el plazo de 15 días desde el requerimiento del arrendatario. Al pagar, el arrendador podrá repercutir al arrendatario con arreglo al Artº 108 LAU 1964.


Obras de reparación a cargo del arrendatario: la que tuvieran su origen en daño doloso o negligente por el inquilino o las personas que conviven con él, sin perjuicio del derecho del arrendador de resolver el contrato si las mismas fueren dolosas (11 y 114.7).


Incumplimiento de la obligación del arrendador de hacer las obras: El arrendatario puede optar por resolver o pedir el cumplimiento –ejecución de las obras- con indemnización de los perjuicios en ambos casos (art. 115 y 116 TRLAU).


Cuestión si el arrendatario se niega a que se hagan las obras:



El TR no prevé que el arrendatario haya de tolerarlas, pero puede el arrendador acudir al auxilio judicial a tal fin, ex art. 1559 CC.


Obras de reparación excluidas de la obligación del arrendador:



(1) Si se pierde o se destruye (por causa fortuita o fuerza mayor o expropiación). Si es por causa del arrendador la jurisprudencia entiende que es indiferente, si bien éste deberá indemnizar por los daños y perjuicios ocasionados (2) Si las obras de reparación de la finca exceden del 50 por 100 del valor de la finca (sin contar el precio del suelo), (3) Si se ha declarado la ruina del inmueble por resolución de la autoridad competente.


Cuestión: Supuesto de valor de las obras desproporcionado en relación con el importe de la renta o de la propia finca: Han de aplicarse adecuadamente los principios generales de buena fe y de equivalencia contractual de las prestaciones, y en evitación del abuso de dercho (art. 9 TR 64): Se rechaza la obligación de reparar cuando esta es absolutamente desproporcionada (se acerca a la refaccion) . AUTO TC 22.9.1995. SSTS 20.2.1975 y 5.1.2006. La sentencia del TS del 2009 agudiza esta desproporción.


- B) Obras de mejora: (Arts 112 y 113 LAU 64, ninguna previsión sobre ellas hacen las Disposiciones Transitorias, por lo que en todo caso se rigen por el TR)



Las obras de mejora (viviendas y locales de negocio) precisan del acuerdo entre arrendador y arrendatario, por consiguiente han de pactarse tanto el consentimiento para la realización de las obras como el aumento de renta que pueda comportar. Si el arrendador realiza las obras sin consentimiento, no podrá repercutir su importe.


Si se acuerda su realización pero no se consensua la repercusión el arrendador puede acudir a la vía judicial para su determinación. Si se trata de obras comunes a varios arrendatarios, el consentimiento habrá de ser de al menos los 3/5 de los arrendatarios, computando como tales los pisos vacíos y los ocupados por los arrendadores. Se plantean problemas cuando coexisten en la finca arrendatarios con contratos nuevos y otros con contratos antiguos. Aunque sólo consientan 3/5 de los inquilinos todos ellos vienen obligados al pago del aumento de renta consensuado.


- C) Obras realizadas por el arrendatario (Art. 111 y 114.7 LAU 1964, aplicables a los contratos anteriores a 1.1.95 ).



Se plantea el problema de su conjugación con las causas de resolución: El arrendatario ha recibido el uso y disfrute de una determinada finca, por un tiempo determinado y en consecuencia no puede alterar, a su conveniencia, dicha finca (que no es suya), sin contar con el consentimiento del arrendador de la misma.


Son causa de resolución: (1) Las obras o actuaciones del arrendatario o de las personas que conviven con él, que causen dolosamente daños en la finca. Se trata de un dolo civil, es decir acciones u omisiones, intencionados o no, que causen el referido daño (STS 27-4-1994) (2) Las obras sin consentimiento del arrendador, que modifiquen la configuración de la vivienda o local. El término configuración ha propiciado extensísima casuística y jurisprudencia ya que el término configuración está ausente de definición legal; en esencia es sinónimo de modificación de estructura o forma de la cosa arrendada atendiendo a la situación
anterior y que no sea puramente accidental o de detalle. (STS 5-4-1991). (3.) Obras realizadas sin consentimiento del arrendador que debilitan la naturaleza de la resistencia de los materiales: todas aquellas que alterando o no la configuración de la finca (vivienda o local) supongan un riesgo para la conservación del inmueble o su seguridad.


Excluye la causa resolutoria la autorización del arrendador: Conocimiento no equivale a consentimiento, por lo que no debe haber duda de que el arrendador (o el administrador) ha consentido, aunque dicho consentimiento no debe ser imprescindiblemente expreso (la norma no lo exige) por lo que puede admitirse que sea tácito o implícito.


Obras que no precisan el consentimiento del arrendador: (1) Las obras iniciales necesarias para adaptar el local al destino pactado si éstas se realizan de forma inmediata a la formalización del contrato (no las posteriores). (2) Las obras ordenadas por decisión administrativa entre las que hay que distinguir: 2.a) obras de reparación, que precisan notificación al arrendador y otorga la posibilidad al arrendatario de realizarlas por sí si aquel nos las lleva a cabo, teniendo derecho a ser reintegrado de su importe por el arrendador (art. 110 TR) y 2.b) obras de mejora en el local para la adaptación a las necesidades del negocio (p.e. apertura puerta de incendios, o instalación de ascensor, o instalación de sanitarios para el público) para lo cual el arrendatario deberá solicitar autorización al arrendador y, si éste no consiente, deberá acudir a la vía judicial para obtener la autorización del Juez para realizar las mismas. Si así no lo hace, el arrendador podrá resolver el contrato. (3) Aquellas que son requeridas por el deterioro producido por el uso, decoración, etc. (4)


En viviendas, el inquilino puede hacer obras sin consentimiento del arrendador si concurren los siguientes requisitos del párrafo del art. 114.7ª.


- D) Suspensión del contrato: XXXXX XXXXX tres supuestos: 1) art. 92 TRLAU. 2) art. 119 TRLAU y 3) 1558 CC.



2. - Contratos posteriores al 9.5.1985 y anteriores al 1.1.95 - La D. T. 1ª nada ha previsto al respecto, luego será de aplicación íntegramente el TRLAU 64 , no afectándoles la D.T. 2ª.


- Así: (A) Obras de conservación: arts. 107, 110 y 113, (B) Obras de mejora: art. 112 y 113, (C) Obras del arrendatario y causa de resolución: art. 111 y 114.7 y (D) Suspensión del contrato e indemnización: 92 y 119. Ello sin perjuicio de los pactos contractuales.


- Conviene tener presente que, finalizado el plazo, de haber operado la tácita reconducción, el arrendamiento se regirá por la LAU 29/94.


3. – Contratos posteriores al 1.1.95


- Se aplica la misma regulación tanto en arrendamientos de vivienda como en los de uso distinto, a los que se aplica a falta de pacto (art. 30). Única diferencia: la elevación de renta por mejoras .



- A) Obras de conservación y repercusiones. (arts. 21 y 26). El arrendador esta obligado a realizarlas y serán exclusivamente de su cuenta y cargo (igual 107 TRLAU). A diferencia de éste, no está prevista su repercusión, luego: (1) El pacto en contrario en arrendamientos de vivienda ha de entenderse nulo, si es en perjuicio del arrendatario (art. 6º) y (2) nada se opone a la repercusión en arrendamientos por uso distinto si se pacta, al regirse por la voluntad de las partes (art. 4).



El arrendatario está obligado: (1) a soportar las obras cuya ejecución no pueda razonablemente demorarse hasta la conclusión del contrato; a cambio la ley prevé, si la obra dura más de 20 días y el arrendatario se ve privado parcialmente la finca, una disminución proporcional de la renta (art. 20) y la facultad del arrendatario de optar entre suspender el contrato o desistir del mismo si es totalmente inhabitable (art. 26). (2) a poner en conocimiento del arrendador la necesidad de hacer obras. Consecuencia del incumplimiento: XXXXX XXXXX responde de los perjuicios que haya podido ocasionar por su negligencia y (3) Facilitar el acceso al arrendador o a los técnicos para la verificación del estado de la vivienda a este fin y para permitir su realización.


Obras de reparación excluidas de la obligación del arrendador: (1) Cuando el deterioro sea imputable al arrendatario (lo que ha de ponerse en relación con las presunciones iuris tantum contenidas en los arts. 1563 y 1564 CC). (2) Las “pequeñas” reparaciones derivadas del desgaste por el uso ordinario de la vivienda o por la actividad que en la finca se desarrolle (ello plantea el problema de la “entidad” de la reparación, así como de la determinación de origen del deterioro: el uso o el desgaste o agotamiento de materiales por transcurso del tiempo). (3) Destrucción de la vivienda por causa no imputable al arrendador, supuesto que comprende la pérdida de la finca y la declaración firme de ruina acordada por la autoridad competente (por remisión al art. 28).


Obras urgentes: Mismo régimen que en el TRLAU 64, únicas diferencias: (1) Se exige una previa comunicación al arrendador – puede ser verbal o escrita, pues la ley no exige forma- (2) el arrendatario puede exigir su importe de forma inmediata.


- B) Obras de mejora: (Arts 19 y 22 LAU 1994) El sistema difiere del contemplado en la LAU 1964. No requiere el arrendador la autorización del arrendatario, permitiéndole realizarlas libremente, aun afectando de forma importante a la finca arrendada, siempre que su ejecución no pueda razonablemente diferirse a la finalización del contrato (no sólo los cinco años).


Regulación: (1) El arrendador, antes de iniciar la obra, deberá notificar por escrito (no necesariamente fehaciente), la naturaleza de las obras, fecha de inicio, duración y coste previsible. (2) El plazo de preaviso será de al menos 3 meses. (3) Recibida la notificación, el arrendatario tiene un mes (plazo de caducidad), para desistir del contrato, si las obras afectan sustancialmente a la vivienda o al local arrendado, (4) Si el arrendatario opta por el desistimiento del contrato, el contrato se mantendrá durante dos meses para que éste pueda desalojar la finca sin que se inicien las obras. En otro caso, el arrendatario deberá soportarlas. (5) El arrendatario que las soporte tendrá derecho a una reducción de la renta en proporción a la parte de vivienda o local de la que se vea privado por causa de ellas y a una indemnización “de los gastos que las obras le obliguen a efectuar”-indemnización que no se reconoce al que desista del contrato- (6) Concluida la obra, el arrendador deberá notificar por escrito la cuantía económica definitiva de la obra, acompañando los documentos que lo justifiquen. Asimismo señalará el importe de la elevación de la renta que corresponderá satisfacer al arrendatario detallando los cálculos. La repercusión será a partir del mes siguiente. (7) El arrendatario podrá oponerse a la realización de las obras (si éstas podían demorarse a la conclusión del plazo del contrato) o a la elevación de la renta si no se realiza correctamente.


Repercusión: El arrendador podrá elevar la renta por las obras de mejora realizadas. Límites: (1) Que no se haya pactado por las partes lo contrario (posibilidad de exclusión). (2) Que tratándose de viviendas, hayan transcurrido más de cinco años del contrato; ha de tratarse de obras “realizadas” una vez transcurridos los cinco años, no pueden repercutirse pasado ese plazo las obras realizadas durante el mismo. En usos distintos a vivienda, la repercusión podrá aplicarse desde el primer año (arts. 19 y 30). Cálculo: (1) Aplicar al capital invertido el porcentaje del interés legal del dinero en el momento de finalizar las obras más tres puntos. Descontar subvenciones. (2) El importe resultante se repercutirá al arrendatario afectado. Si fueran varios se distribuirá por coeficiente de propiedad; o en proporción a la superficie si no está dividida en PH . (3) El aumento no podrá superar el 20 % de la renta vigente en el momento de finalizar las obras.


- C) Suspensión del contrato : art. 29. Lo que se ha indicado en el caso de obras de conservación resulta también aplicable a obras impuestas por la autoridad administrativa.


- Se plantea cuestión acerca de la validez de la renuncia del arrendatario de vivienda a que el arrendador venga obligado a la realización de obras de conservación, asumiéndolas el propio arrendatario. Se concluye que, en principio, tal renuncia es nula en contratos concluidos bajo el régimen de la LAU 94, pero, por contra, podría pactarse válidamente en los anteriores siempre que no se trate de una renuncia en términos genéricos, sino limitada a una concreta obra. No obstante, se considera que, en todo caso, nada obsta a la validez de este pacto cuando se preven contrapartidas a la renuncia (disminución del importe de la renta en relación al precio de mercado, período de carencia en su pago, prolongación del plazo contractual....), asegurando el equilibrio de las contraprestaciones (la renuncia no es “en perjuicio del arrendatario” –art. 6-).

Customer:

pues no entiendo nada ya q el alquiler en este caso se eleva en un porcentaje cercano al 20% y es una renta antigua.

Abogado3044 :

No es pacífica como ve la doctrina

Abogado3044 :

Le voy a sacar lo concreto a su caso

Customer:

vale

Abogado3044 :

Nos vamos a quedar sólo con ésto

Abogado3044 :

1. - Contratos anteriores al 9.5.1985:


- A) Obras de conservación y repercusiones. ( arts 109, 110 y 113 TRLAU 64 y D.T. 2ª y 3ª LAU 94 con remisión al artº 108 TRLAU).



El art. 107 TR establecía la obligatoriedad del pago de las obras por parte del arrendador. El art. 108 contemplaba la posibilidad legal de repercutir el importe de las obras de conservación al arrendatario cuando los contratos fueran anteriores al 1-7-1964; no obstante, en los contratos posteriores a esa fecha las partes podían pactar la posibilidad de repercusión de parte del importe de las obras (en aplicación del artº 97 LAU 64).


La Disposición Transitoria Segunda apartado 10.C) 3 LAU 1994, regula la repercusión por obras, estableciendo que el arrendador podrá repercutir el importe de las obras de conservación o reparación prevista en el art. 108 de la LAU 1.964, e introduciendo además una formula de repercusión alternativa a la anterior siempre que concurrieran y se aplicaran las reglas contenidas en la propia Disposición (entre las que hay que destacar que se trate de reparaciones solicitadas por el arrendatario o acordada por resolución judicial o administrativa firme).


La mayoría de las AAPP consideraba que ambos supuestos de repercusión eran aplicables al arrendatario en todos los contratos anteriores al 9 de mayo de 1.985 (es decir, la DT prescindía de la división anterior de contratos anteriores y posteriores al 1-7-1.964); no obstante, tal conclusión no era pacífica y en la actualidad el TS, ha establecido como doctrina jurisprudencial la tesis contraria.


-Doctrina jurisprudencial declarada por el Tribunal Supremo en sentencia - STS 21.5.2009 (ROJ 2897/2009. Pont R. GARCIA VARELA )



“2º.- Declarar como doctrina jurisprudencial la de que el epígrafe 10.3apartado c) de la Disposición Transitoria Segunda, por su referencia con el apartado d) 9 de la Disposición Transitoria Tercera, de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos no se opone a que, cuando se trate de un contrato de arrendamiento de local de negocio, celebrado durante la vigencia del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, aprobada por Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, no es aplicable el artículo 108 de este ordenamiento, respecto a la repercusión de las obras necesarias en el arrendatario, dada la determinación de la liberalización de las rentas acordada en su artículo 97, ni en los contratos de esta naturaleza celebrados con cobertura en disposiciones legales posteriores, Real Decreto Ley de 2/1985, de 30 de abril, y Ley 29/1994, de 24 de noviembre, habida cuenta de que en las mismas se mantiene la libertad de las partes para determinar las rentas y sus sistemas de actualización”.


En consecuencia, solo está permitida la repercusión de obras de conservación a los contratos anteriores al 1-7-1964, ya que a los posteriores les es de aplicación el artº 97 LAU 64 que permitía la liberalización de las rentas por acuerdo de las partes y por lo tanto, solo podrán admitirse repercusiones por obras de conservación a los contratos formalizados con posterioridad al 1-7-1964 si así consta expresamente pactado en el contrato.


Cuestiones que sugiere esta doctrina:


- Se entiende que esta doctrina es solamente aplicable a la repercusión por obras, no a la de servicios y suministros (DT2ª.10.5 LAU) ni a la del IBI (DT2ª.10.2 LAU).



- Que atendida la motivación de la doctrina, esta es aplicable tanto a locales de negocio como a viviendas.



- Se entiende que la posibilidad de repercusión alternativa prevista en la DT 2.10.3 sí es aplicable a todos los contratos celebrados con anterioridad al 9.5.85, siempre que concurran los presupuestos para su aplicación.



- Esta doctrina produce un efecto perverso, al afectar precisamente a los supuestos de fincas más antiguas (con mayor necesidad de obras




de conservación) y con unas rentas más bajas), de tal manera que comporta que el arrendador “espere” que sea el arrendatario quien le solicite la realización de las obras o incluso a que se las imponga la
administración (incluso a provocación suya).



El arrendador ha de notificar por escrito al finalizar las obras . El arrendatario puede oponerse en el plazo de un mes (art. 101 TRLAU). De plantearse la controversia por la vía judicial habrá de resolverse a través del procedimiento ordinario.


Obras urgentes: el arrendatario podrá realizar en cualquier momento, las reparaciones urgentes encaminadas a evitar daño inminente o incomodidad grave, teniendo derecho a ser reintegrado de su importe por el arrendador en el plazo de 15 días desde el requerimiento del arrendatario. Al pagar, el arrendador podrá repercutir al arrendatario con arreglo al Artº 108 LAU 1964.


Obras de reparación a cargo del arrendatario: la que tuvieran su origen en daño doloso o negligente por el inquilino o las personas que conviven con él, sin perjuicio del derecho del arrendador de resolver el contrato si las mismas fueren dolosas (11 y 114.7).


Incumplimiento de la obligación del arrendador de hacer las obras: El arrendatario puede optar por resolver o pedir el cumplimiento –ejecución de las obras- con indemnización de los perjuicios en ambos casos (art. 115 y 116 TRLAU).


Cuestión si el arrendatario se niega a que se hagan las obras:



El TR no prevé que el arrendatario haya de tolerarlas, pero puede el arrendador acudir al auxilio judicial a tal fin, ex art. 1559 CC.


Obras de reparación excluidas de la obligación del arrendador:



(1) Si se pierde o se destruye (por causa fortuita o fuerza mayor o expropiación). Si es por causa del arrendador la jurisprudencia entiende que es indiferente, si bien éste deberá indemnizar por los daños y perjuicios ocasionados (2) Si las obras de reparación de la finca exceden del 50 por 100 del valor de la finca (sin contar el precio del suelo), (3) Si se ha declarado la ruina del inmueble por resolución de la autoridad competente.


Cuestión: Supuesto de valor de las obras desproporcionado en relación con el importe de la renta o de la propia finca: Han de aplicarse adecuadamente los principios generales de buena fe y de equivalencia contractual de las prestaciones, y en evitación del abuso de dercho (art. 9 TR 64): Se rechaza la obligación de reparar cuando esta es absolutamente desproporcionada (se acerca a la refaccion) . AUTO TC 22.9.1995. SSTS 20.2.1975 y 5.1.2006. La sentencia del TS del 2009 agudiza esta desproporción.


- B) Obras de mejora: (Arts 112 y 113 LAU 64, ninguna previsión sobre ellas hacen las Disposiciones Transitorias, por lo que en todo caso se rigen por el TR)



Las obras de mejora (viviendas y locales de negocio) precisan del acuerdo entre arrendador y arrendatario, por consiguiente han de pactarse tanto el consentimiento para la realización de las obras como el aumento de renta que pueda comportar. Si el arrendador realiza las obras sin consentimiento, no podrá repercutir su importe.


Si se acuerda su realización pero no se consensua la repercusión el arrendador puede acudir a la vía judicial para su determinación. Si se trata de obras comunes a varios arrendatarios, el consentimiento habrá de ser de al menos los 3/5 de los arrendatarios, computando como tales los pisos vacíos y los ocupados por los arrendadores. Se plantean problemas cuando coexisten en la finca arrendatarios con contratos nuevos y otros con contratos antiguos. Aunque sólo consientan 3/5 de los inquilinos todos ellos vienen obligados al pago del aumento de renta consensuado.


- C) Obras realizadas por el arrendatario (Art. 111 y 114.7 LAU 1964, aplicables a los contratos anteriores a 1.1.95 ).



Se plantea el problema de su conjugación con las causas de resolución: El arrendatario ha recibido el uso y disfrute de una determinada finca, por un tiempo determinado y en consecuencia no puede alterar, a su conveniencia, dicha finca (que no es suya), sin contar con el consentimiento del arrendador de la misma.


Son causa de resolución: (1) Las obras o actuaciones del arrendatario o de las personas que conviven con él, que causen dolosamente daños en la finca. Se trata de un dolo civil, es decir acciones u omisiones, intencionados o no, que causen el referido daño (STS 27-4-1994) (2) Las obras sin consentimiento del arrendador, que modifiquen la configuración de la vivienda o local. El término configuración ha propiciado extensísima casuística y jurisprudencia ya que el término configuración está ausente de definición legal; en esencia es sinónimo de modificación de estructura o forma de la cosa arrendada atendiendo a la situación
anterior y que no sea puramente accidental o de detalle. (STS 5-4-1991). (3.) Obras realizadas sin consentimiento del arrendador que debilitan la naturaleza de la resistencia de los materiales: todas aquellas que alterando o no la configuración de la finca (vivienda o local) supongan un riesgo para la conservación del inmueble o su seguridad.


Excluye la causa resolutoria la autorización del arrendador: Conocimiento no equivale a consentimiento, por lo que no debe haber duda de que el arrendador (o el administrador) ha consentido, aunque dicho consentimiento no debe ser imprescindiblemente expreso (la norma no lo exige) por lo que puede admitirse que sea tácito o implícito.


Obras que no precisan el consentimiento del arrendador: (1) Las obras iniciales necesarias para adaptar el local al destino pactado si éstas se realizan de forma inmediata a la formalización del contrato (no las posteriores). (2) Las obras ordenadas por decisión administrativa entre las que hay que distinguir: 2.a) obras de reparación, que precisan notificación al arrendador y otorga la posibilidad al arrendatario de realizarlas por sí si aquel nos las lleva a cabo, teniendo derecho a ser reintegrado de su importe por el arrendador (art. 110 TR) y 2.b) obras de mejora en el local para la adaptación a las necesidades del negocio (p.e. apertura puerta de incendios, o instalación de ascensor, o instalación de sanitarios para el público) para lo cual el arrendatario deberá solicitar autorización al arrendador y, si éste no consiente, deberá acudir a la vía judicial para obtener la autorización del Juez para realizar las mismas. Si así no lo hace, el arrendador podrá resolver el contrato. (3) Aquellas que son requeridas por el deterioro producido por el uso, decoración, etc. (4)


En viviendas, el inquilino puede hacer obras sin consentimiento del arrendador si concurren los siguientes requisitos del párrafo del art. 114.7ª.


- D) Suspensión del contrato: XXXXX XXXXX tres supuestos: 1) art. 92 TRLAU. 2) art. 119 TRLAU y 3) 1558 CC.


Abogado3044 :

La solucion creo encontrarla en el 108

Abogado3044 :

1. No obstante lo dispuesto en el artículo anterior, en las viviendas y locales de negocio relacionados en el artículo 95 podrá exigir el arrendador del inquilino o arrendatario, en compensación parcial del importe de las obras de reparación comprendidas en el artículo 107 o de las que realice por determinación de cualquier organismo o autoridad competente, el abono del 12 % anual del capital invertido. Dicho porcentaje se distribuirá entre todos los inquilinos y arrendatarios, si aquéllas son comunes, o entre los afectados, si se limitan a la vivienda o local de negocio que ocupen, en proporción a las rentas que satisfagan, sin que en ningún caso pueda exceder el aumento, que no tendrá el concepto de renta y sí el de asimilado a ésta, del 50 % de la renta anual, el cual se hará efectivo por recibos complementarios mensuales.


2. Del mismo modo le asistirá al arrendador el derecho regulado en el número anterior sobre el importe de las contribuciones especiales establecidas por los ayuntamientos y abonadas por el arrendador.


3. Lo dispuesto en los números anteriores se entiende sin perjuicio de la aplicación de lo prevenido en los artículos 95, número 2; 96, número 6; 99, número 2 y 100, número 4.

Abogado3044 :

Entiendo que se le puede cobrar un máximo del 12 por ciento

Customer:

Las obras de eliminacion de las barreras han dado comienzo está semana y el propietariopretende que el inquilino le abone el nuevo importe desde el 1 de Enero. Se supone q las obras no finalizar hasta finales de este mes o principios de Marzo. Es cortrecta la pretension del propietario?

Abogado3044 :

Entiendo que tiene derecho a repercutirle un máximo del 12 por ciento de lo que a él le suponga

Abogado3044 :

Ese es el máximo

Abogado3044 :

No un 25

Abogado3044 :

No encuentro habilitación que le obligue a pagar un 25

Abogado3044 :

y si podemos encontrar motivos para no pagar nada como la ausencia de utilidad al inquilino en casos muy concretos

Customer:

Debe entonces el inquilino saber la cantidad exacta q le corresponde al propietario y comprobar si le repercute en la renta el porcentaje correcto?

Abogado3044 :

Por supuesto

Abogado3044 :

Es más, el propietario debe decir lo que pide y porqué

Customer:

el inquilino es mayor de 70 años y le beneficia la supresion de las barreras.

Abogado3044 :

Entonces es obvio que debe pagar

Abogado3044 :

Es una mejora clara

Customer:

de acuerdo ese es el motivo fundamental de la consulta. El propietario no da ninguna explicacion sólo le comunica el aumento de la renta en base a dichas obras.

Abogado3044 :

Puede negarse a pagar hasta que se le justifique el motivo

Abogado3044 :

Sin justificación no podemos saber si media motivo de oposición por plus petitio

Abogado3044 :

Si no podemos evaluar datos estamos indefensos... y indefensos no se nos puede obligar a nada

Customer:

Bien, es una persona de edad avanzado y prefiere no entrar en discusiones o demoras, pero necesitaba contrastar sus obligaciones y sus derechos.

Abogado3044 :

Gracias XXXXX XXXXX por consultarnos

Abogado3044 :

Disculpe la demora pero como ve es un caso muy concreto que requería estudio

Abogado3044 :

La jurisprudencia en casos tan concretos es básica para no cometer errores

Abogado3044 :

Gracias XXXXX XXXXX

Abogado3044 :

Le invito a hacer una valoración positiva del servicio prestado, sin la cual el experto no cobra

Abogado3044 :

Pase un buen día

José M. y otros otros especialistas en Propiedad inmobiliaria están preparados para ayudarle