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José M.
José M., Abogado ejerciente
Categoría: Propiedad inmobiliaria
Clientes satisfechos: 5984
Experiencia:  ABOGADO ICA BURGOS
54639574
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José M. está en línea ahora

He pedido a la Administradora de mi Comunidad,copia y justificantes

Pregunta del cliente:

He pedido a la Administradora de mi Comunidad,copia y justificantes de pago de las Facturas así como copia de diversa docomentación relativas a la misma.la Administradora se niega a facilitarmelas, a pesar de que en el ART. 24 de los Estatutos de la Comunidad,se contempla que "Todos los libros y documentos de la Comunidad,estarán bajo dependencia y custodia inmediata del Secretario-Administrador y a diposición en cualquier momento del Presidente,pudiendo ser examinados y consultados,con las debidas garantías,por cualquiera
de los propietarios.Igualmente podrán obtener notas,apuntes o certificaciones de sus acuerdos o documentos.".La petición se realizó mediante Burofax.
¿Que debo hacer y que pasos debo seguir.
Gracias XXXXX XXXXX atención.

Juan Antono Cámara.
Enviada: hace 4 año.
Categoría: Propiedad inmobiliaria
Experto:  José M. escribió hace 4 año.

Abogado3044 :

Hola

Abogado3044 :

Leo su consulta y le respondo

Abogado3044 :

Puede escribir en todo momento

Abogado3044 :

El administrador no puede negarse a entregarle las copias de la administración de la comunidad

Abogado3044 :

Las vias de reclamación son varias

Abogado3044 :

La primera es una queja via burofax al presidente para que se le obligue desde la comunidad

Abogado3044 :

Si el presidente hace caso omiso entonces podemos solicitra en Junta que la comunidad le oblige y le pida explicaciones

Abogado3044 :

A título particular podemos ir a la administración como usuario del servicio y pedir el libro de reclamaciones

Abogado3044 :

La reclamción la podemos elevar al servicio de protección consumidores y usuarios de nuestro Ayuntamiento o al servicio de inspección de consumo de nuestra comunidad autónoma

Abogado3044 :

Ahora que Ud ya tiene la solicitud requerida en ese burofax y no se le ha dado cuenta, procede iniciar las tres vias en parralelo, queja al presidente, solicitud de inicio de acciones a la comunidad contra el administrador, queja en consumidores, y queja en inspección de consumo

Abogado3044 :

En todo caso debe saber que el administrador no responde ante Ud sino ante la comunidad

Abogado3044 :

Motivo éste por el que es la comunidad la que debe reclamar la información

Customer:

El problema,es que el Presidente de la Comunidad,participa de esa negativa así como la mayoría de propietaros.

Abogado3044 :

Entonces tiene un problema, porque a título particular el administardor no responde

Abogado3044 :

El administardor responde ante la Junta

Abogado3044 :

Si la Junta aprueba sus cuentas incluso con su negativa no podrá hacer nada

Abogado3044 :

Lo que si puede hacer es solicitar los datos en Junta

Abogado3044 :

Y si los datos que aporta a la junta los ve Ud insuficientes debería acudir al juzgado, pero si para la mayoría los datos son suficientes estaremos a lo que decida su señoría

Abogado3044 :

Le dejo una sentencia donde se nos explica que el administardor sólo responde ante la junta

Abogado3044 :

P Málaga, Sec. 5.ª, 114/2007, de 27 de febrero


Recurso 961/2006. Ponente: MARIA TERESA SAEZ MARTINEZ.


EXTRACTOS

El Administrador no está obligado a rendir cuentas a comunero individual que solicita información, sino ante la Junta


"... es un órgano que responde únicamente frente a la junta de propietarios y ante la cual debe rendir cuentas de su gestión, en los términos establecidos en el artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal , no siendo en ningún caso responsable frente a los distintos propietarios, ni tampoco está obligado, de forma individual con cada uno de ellos, a rendirles cuentas de su gestión. Sentado lo anterior, esto no debe llevar al absurdo de que si un propietario solicita del administrador algún tipo de información sobre alguna cuestión relativa a la comunidad que de forma concreta le afecte, por ejemplo, si adeuda o no alguna cuota comunitaria, éste pueda negarse de forma absoluta a dar tal información. Pero una cosa es facilitar una concreta información a los propietarios que lo soliciten y, otra cosa distinta es estar obligado a facilitar la totalidad de la documentación contable de la Comunidad o realizar una rendición de cuentas privada frente un único propietario, como de forma soslayada se pretende por el actor. Así pues, el administrador no viene obligado a soportar las obligaciones que de forma individual se le reclaman en éste procedimiento, por no facilitar tal información o no rendir cuentas al actor, pues solicitadas éstas, en caso de negativa, el propietario debe canalizar su petición a través del presidente de la comunidad, el cual lo pondrá en conocimiento de la junta de propietarios y ésta decidirá lo procedente. ..."


ANTECEDENTES DE HECHO


PRIMERO.- El Juzgado de Primera Instancia dictó sentencia el día 28/03/06 , en el juicio antes dicho, cuyo fallo es como sigue: "Que desestimando como desestimo la demanda formulada por la Procuradora de los Tribunales doña Ana Mª Pérez Jurado en nombre de don Victor Manuel contra los administradores de la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 , Don Luis Alberto y don Sergio , debo absolver y absuelvo a dichos demandaos de las pretensiones deducidas en dicha demanda. Todo ello con expresa imposición de costas a dicho actor".

SEGUNDO.- Interpuesto recurso de apelación y admitido a trámite, el Juzgado realizó los preceptivos traslados y una vez transcurrido el plazo elevó los autos a este Sección de la Audiencia, donde se formó rollo y se ha turnado de ponencia. La votación y fallo ha tenido lugar el día 16 de febrero de 2007, quedando visto para sentencia.

TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.

Visto, siendo ponente la Iltma. Sra. Magistrado Dña. Mª TERESA SAEZ MARTINEZ quien expresa el parecer del Tribunal.


FUNDAMENTOS DE DERECHO


PRIMERO.- Por D. Victor Manuel se formuló demanda de juicio ordinario contra D. Luis Alberto y D. Sergio , como administradores de la Comunidad de Propietarios de DIRECCION000 , interesando la entrega de toda la contabilidad de dicha Comunidad de los dos últimos ejercicios comunitarios, recayendo en la instancia sentencia desestimatoria de sus pretensiones. Por la representación procesal de D. Victor Manuel se interpone el presente recurso de apelación contra la mencionada resolución alegando, en esencia, error en la valoración de la prueba practicada.

SEGUNDO.- La lectura del desarrollo argumental de los motivos que se están examinando, pone de relieve que lo que realmente se pretende por el recurrente es realizar una valoración de la prueba practicada, de manera distinta a la efectuada en la sentencia recaída en primera instancia, con el propósito de contraponer su personal criterio al del Tribunal "a quo", lo cual, resulta inadmisible y ello sólo, bastaría para desestimar los motivos en cuestión. Por otro lado, no es posible atribuir a la sentencia recurrida infracción alguna respecto a los preceptos legales que examina, toda vez que en dicha sentencia se realiza suficiente argumentación jurídica respecto de los mismos.

TERCERO.- El demandante, a tenor del suplico de su demanda, pretende que los administradores de la comunidad de propietarios donde se ubica un inmueble de su propiedad, le remitan la totalidad de la documentación contable de los dos últimos ejercicios comunitarios. En cuanto a la acción dirigida contra los administradores, debe decirse que éste es uno de los órganos de gestión del régimen de propiedad horizontal, pero tal gestión solo es interna, por cuanto sus funciones, de carácter administrativo, consisten en procurar el mas adecuado uso y disfrute del inmueble, sus elementos y servicios comunes y los pisos y locales en que el mismo se encuentra dividido. Como tal órgano de gestión interna o administrativa, sus funciones son delegadas, pues actúa siempre en dependencia de la junta de propietarios, cumpliendo sus acuerdos y dando cuenta a la misma de su gestión. Por ello, aunque exista discrepancia sobre su naturaleza jurídica (mandato, arrendamiento de servicios o negocio jurídico mixto entre mandato y arrendamiento de servicios), lo que es evidente es que es un órgano que responde únicamente frente a la junta de propietarios y ante la cual debe rendir cuentas de su gestión, en los términos establecidos en el artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal , no siendo en ningún caso responsable frente a los distintos propietarios, ni tampoco está obligado, de forma individual con cada uno de ellos, a rendirles cuentas de su gestión. Sentado lo anterior, esto no debe llevar al absurdo de que si un propietario solicita del administrador algún tipo de información sobre alguna cuestión relativa a la comunidad que de forma concreta le afecte, por ejemplo, si adeuda o no alguna cuota comunitaria, éste pueda negarse de forma absoluta a dar tal información. Pero una cosa es facilitar una concreta información a los propietarios que lo soliciten y, otra cosa distinta es estar obligado a facilitar la totalidad de la documentación contable de la Comunidad o realizar una rendición de cuentas privada frente un único propietario, como de forma soslayada se pretende por el actor. Así pues, el administrador no viene obligado a soportar las obligaciones que de forma individual se le reclaman en éste procedimiento, por no facilitar tal información o no rendir cuentas al actor, pues solicitadas éstas, en caso de negativa, el propietario debe canalizar su petición a través del presidente de la comunidad, el cual lo pondrá en conocimiento de la junta de propietarios y ésta decidirá lo procedente.

CUARTO.- Por otro lado, debe decirse que, en éste caso concreto y a la vista de las pruebas practicadas, los Administradores no se negaron a facilitar al demandante la información sobre las cuentas que éste les solicitó, al contrario se las facilitó visto el examen detallado que sobre tales extremos se realiza tanto en la demanda como en el escrito del recurso presentado, lo cual sólo ha podido realizar el actor a la vista de una abundante información y documentación sobre las cuentas de la Comunidad. El hecho de que los administradores no procedieran a justificar documentalmente al actor todos y cada uno de los asientos contables y su procedencia, no implica que éstos incumplieran sus obligaciones de información, pues como ya antes se ha dicho, lo correcto era que el demandante solicitara, a través del presidente, que la junta de propietarios se pronunciara sobre si se le debía facilitar tal información y si procedía la rendición de cuentas en la forma que había solicitado el actor, pero no reclamarlas de forma individual como así ha hecho. Razones todas ellas, que llevan a desestimar el recurso interpuesto, confirmando íntegramente la sentencia apelada.

QUINTO.- Las costas de éste recurso deberán ser abonadas por el apelante cuyas pretensiones han sido desestimadas, a tenor del artículo 398 de la LEC .

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,


FALLAMOS


Que desestimándose el recurso de apelación entablado por la representación procesal de D. Victor Manuel , contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Torrox, debemos confirmar y confirmamos íntegramente dicha resolución. Todo ello, con imposición al apelante del pago de las costas causadas en ésta alzada.

Devuélvanse los autos originales con certificación de esta sentencia, contra la que no cabe recurso ordinario alguno, al Juzgado del que dimanan para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Leída y publicada fue la anterior resolución por la Iltma. Sra. Magistrado Ponente, celebrándose audiencia pública en el día de la fecha. Doy fe.


Customer:

Gracias XXXXX XXXXX saludo

Abogado3044 :

La vía de solución en su caso es ir a la Junta donde se sometan las cuentas a aprobación e impugnarlo

Abogado3044 :

Le dejo otra sentencia

Abogado3044 :

En base a su impugnación por falta de información el juez decidirá

Abogado3044 :

AP Alicante, Sec. 5.ª, 271/2011, de 6 de julio

Recurso 591/2010. Ponente: MARIA VISITACION PEREZ SERRA.



EXTRACTOS

La presencia minoritaria de los propietarios que estaban en contra del acuerdo no les exime de "salvar" su voto para poder impugnarlo judicialmente
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"... Esta conclusión se confirma con la dicción literal del artículo 19.2.f) LPH , respecto del contenido que debe expresarse en las actas: "Los acuerdos adoptados, con indicación, en caso de que ello fuera relevante para la validez del acuerdo, de los nombres de los propietarios que hubieren votado a favor y en contra de los mismos, así como de las cuotas de participación que respectivamente representen". En ningún caso se exige al propietario disidente la constancia de su voluntad impugnatoria."

En el recurso se indica textualmente que "Las dos personas a las que se les niega legitimidad, no salvaron el voto porque eso se hace cuando uno se queda en minoría, pero había más personas en contra de la aprobación de las cuentas..."

Esa interpretación no puede ser aceptada, ya que lo que la Ley pretende es que los propietarios asistentes dejen constancia, en la propia junta, de su voto contrario a la aprobación de cada acuerdo, con independencia de que esa sea una actitud minoritaria o no, razones que imponen la desestimación de este motivo del recurso. ..."


El conocimiento de causa que deben tener los comuneros para votar en Junta no obliga a la Comunidad a entregar a cada propietario la documentación que avala las cuentas ya que supondría un colapso


"... Esa misma postura se mantiene en la sentencia de la AP Madrid, Sec. 12ª, de fecha 16-6-2004 , argumentando que "lo cierto es que no existe un precepto específico en la LPH que permita considerar que cada comunero puede recabar toda la documentación que avala las cuentas a aprobar con carácter previo a la junta, ya que el artículo 16 LPH se limita a indicar que se deberá recoger el orden del día, y si bien ciertamente el voto ha de emitirse con conocimiento de causa, lo cual implica saber qué se vota, no por ello resulta exigible el que se entreguen anticipadamente todos los soportes contables a cada comunero que lo pida, ya que aparte de que ello podría suponer el colapso de comunidades en que diversos comuneros pidiesen copia de tal documentación, no indica expresamente la LPH que tal información haya de ser precisamente antes de la junta..." ..."


ANTECEDENTES DE HECHO


PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia núm. 11 de Alicante en los referidos autos, tramitados con el núm. 603/09, se dictó sentencia con fecha 5 de julio de 2010 , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Con DESESTIMACIÓN TOTAL de la demanda interpuesta por Claudio , Erasmo , Gabino , Maribel Y Jesús , representados por el procurador de los tribunales Sra. Valentín Moreno y asistido del Letrado D. Emilio C. Beltrán Martínez, contra MANCOMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL DIRECCION000 BLOQUES NUM001 A NUM002 SITA EN AVENIDA000 NUMERO NUM003 , NUM004 , NUM005 Y NUM006 EN ALBUFERETA (ALICANTE) representada por el procurador de los tribunales Sr. Molina Sánchez-Herruzo y asistido del letrado D. Javier Beltrán Doménech debo ABSOLVER COMO ABSUELVO a MANCOMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL DIRECCION000 BLOQUES NUM001 A NUM002 SITA EN AVENIDA000 NUMERO NUM003 , NUM004 , NUM005 Y NUM006 EN ALBUFERETA (ALICANTE) de las pretensiones realizadas por la parte actora en el petitum de su escrito de demanda . En materia de costas estese al contenido del fundamento jurídico quinto."

SEGUNDO.- Contra dicha resolución, se preparó recurso de apelación por la parte actora en tiempo y forma, formalizándose en el plazo previsto. Fue admitido, dándose traslado a la parte contraria que se opuso al mismo, y previo emplazamiento a las partes se elevaron los autos a este Tribunal, donde quedó formando el Rollo núm. 591-A/10, tramitándose el recurso en forma legal y en el que se señaló para la deliberación y votación el día 5 de julio de 2011, en el que tuvo lugar al no considerarse necesaria la celebración de vista por este Tribunal.

TERCERO.- En la tramitación de esta instancia, en el presente proceso, se han observado las normas y formalidades legales.

VISTO, siendo Ponente la Iltma. Sra. Magistrada Dª. Visitación Pérez Serra.


FUNDAMENTOS DE DERECHO


PRIMERO.- Desestimada la demanda en la que los actores impugnaban varios acuerdos adoptados por la Comunidad de Propietarios de la que forman parte, se planteó recurso de apelación, discrepando de los razonamientos que conllevaron dicha decisión respecto de cada uno de los acuerdos impugnados, por lo que en esta resolución se va a seguir el orden mantenido por la parte apelante.

El primero de los acuerdos es el relativo a la aprobación de las cuentas del ejercicio 2007-2008, cuya desestimación basa el Juzgador de instancia en que los actores no salvaron su voto en la junta.

Esta Sección 5ª, entre otras, en la sentencia nº 519, de 12-09 considera que "el presupuesto para la legitimación de los propietarios asistentes a la Junta al objeto de impugnar los acuerdos allí adoptados es el de haber manifestado su voto en contra sin que sea exigible ningún otro comportamiento adicional. Esta conclusión se confirma con la dicción literal del artículo 19.2.f) LPH , respecto del contenido que debe expresarse en las actas: "Los acuerdos adoptados, con indicación, en caso de que ello fuera relevante para la validez del acuerdo, de los nombres de los propietarios que hubieren votado a favor y en contra de los mismos, así como de las cuotas de participación que respectivamente representen". En ningún caso se exige al propietario disidente la constancia de su voluntad impugnatoria."

En el recurso se indica textualmente que "Las dos personas a las que se les niega legitimidad, no salvaron el voto porque eso se hace cuando uno se queda en minoría, pero había más personas en contra de la aprobación de las cuentas..."

Esa interpretación no puede ser aceptada, ya que lo que la Ley pretende es que los propietarios asistentes dejen constancia, en la propia junta, de su voto contrario a la aprobación de cada acuerdo, con independencia de que esa sea una actitud minoritaria o no, razones que imponen la desestimación de este motivo del recurso. El siguiente punto a abordar es la impugnación del acuerdo de nombramiento del presidente del bloque NUM000 , y también respecto de este acuerdo se niega legitimación a los actores por la misma razón, y en consecuencia, procede su desestimación por las razones ya expuestas.

SEGUNDO.- La otra pretensión cuya desestimación se cuestiona es la relativa a la entrega de documentación contable de la comunidad, respecto de la cual la sentencia argumenta que no se justifica por los demandantes la convocatoria de junta para entrega de documentación, ni tampoco que se hubieran dirigido a los órganos comunitarios a tal fin y se les hubiese negado dicha petición.

A propósito de la posibilidad de que los comuneros tengan conocimiento de la documentación comunitaria, el Auto 43, de 14-03-2003 de esta Sección 5 ª indica lo siguiente: "En distintas resoluciones de este Tribunal, entre las que pueda citarse la sentencia de 1 de Septiembre de 1999 , se ha reconocido el derecho de todo propietario a examinar la documentación de la Comunidad a la que pertenece y obtener copia de los documentos que sean de su interés", añadiendo que "El artículo 7 del Código Civil indica que deben ejercitarse conforme a las exigencias de la buena fe, y añade que la Ley no ampara el abuso del derecho ni el ejercicio antisocial del mismo, sin que deban sobrepasarse los límites normales de su ejercicio. No es razonable y por ello resulta abusivo, tanto expedir copia de múltiples documentos", por lo que en su caso, el derecho de los actores se limitaría a la exhibición de los documentos, y como tampoco consta requerimiento en forma a los órganos comunitarios ni negativa de estos, ha de confirmarse también en este punto el criterio de la sentencia.

Esa misma postura se mantiene en la sentencia de la AP Madrid, Sec. 12ª, de fecha 16-6-2004 , argumentando que "lo cierto es que no existe un precepto específico en la LPH que permita considerar que cada comunero puede recabar toda la documentación que avala las cuentas a aprobar con carácter previo a la junta, ya que el artículo 16 LPH se limita a indicar que se deberá recoger el orden del día, y si bien ciertamente el voto ha de emitirse con conocimiento de causa, lo cual implica saber qué se vota, no por ello resulta exigible el que se entreguen anticipadamente todos los soportes contables a cada comunero que lo pida, ya que aparte de que ello podría suponer el colapso de comunidades en que diversos comuneros pidiesen copia de tal documentación, no indica expresamente la LPH que tal información haya de ser precisamente antes de la junta..." TERCERO.- Por último y en lo relativo a la impugnación de los acuerdos relativos al presupuesto para la instalación del ascensor y a la modificación del límite presupuestario, tampoco puede darse la razón a los apelantes, ya que la comunidad está legitimada para alterar acuerdos anteriores, máxime en una materia como el coste de una instalación de esa entidad, por lo que en conclusión, el recurso ha de ser desestimado, lo que conlleva la imposición a la parte apelante de las costas de esta alzada, aplicando lo que establece el art. 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

VISTAS las disposiciones citadas y demás de general y pertinente aplicación.

Por todo lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el Pueblo Español.


FALLAMOS


Que desestimando el recurso de apelación promovido contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 11 de Alicante de fecha 5 de julio de 2010 en las actuaciones de que dimana el presente Rollo, debemos CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS dicha resolución, imponiendo a la parte apelante las costas de esta alzada.

Notifíquese esta resolución conforme a lo establecido en los artículos 248.4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial y 208.4 y 212.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y, en su momento, devuélvanse las actuaciones al Juzgado de procedencia, interesando acuse de recibo, acompañado de certificación literal de la presente a los oportunos efectos, uniéndose otra al Rollo de apelación. Contra ella cabe interponer recursos de casación y extraordinario por infracción procesal ante la Sala Primera del Tribunal Supremo con arreglo a lo dispuesto respectivamente en los arts. 477.2.3º y 469 y Disposición Final decimosexta de la Ley de Enjuiciamiento Civil , que podrán prepararse por escrito ante esta Sección de la Audiencia en el plazo de cinco días a contar desde su notificación.

Así, por esta nuestra sentencia, fallando en grado de apelación, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.


Abogado3044 :

Vaya a esa Junta, opóngase a la aprobación por falat de información, y que conste su desidencia en acta, y acuda al juzgado

Abogado3044 :

Esa es la solución

Abogado3044 :

Gracias XXXXX XXXXX

Abogado3044 :

Le ruego una valoración positiva del servicio prestado sin la cual el experto no cobra

Abogado3044 :

Pase un buen día

Customer:

El asunto es que se aprecia,por documentación facilitada por la administradora en el pasado,pagos

Abogado3044 :

Una vez que pasen las cuentas a aprobación, opóngase, y si los aprueban acuda al juzgado a reclamar la información no trasladada

Abogado3044 :

Estaremos a lo que decida el juez

Abogado3044 :

En todo caso entiendo que fallará en su derecho porque tiene Ud pleno derecho a conocer cada partida

Abogado3044 :

Que la mayoría no quiera ejercer sus derechos a saber no impide que Ud si quiera y se le respete

Abogado3044 :

Por ello entiendo que el juez le dará la razón y les obligue a dar toda la información oportuna que Ud requiera

Customer:

Gracias.Un saludo

Abogado3044 :

Gracias XXXXX XXXXX

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