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José M.
José M., Abogado ejerciente
Categoría: Propiedad inmobiliaria
Clientes satisfechos: 5919
Experiencia:  ABOGADO ICA BURGOS
54639574
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José M. está en línea ahora

En un patio mancomunado adyacente a mi vivienda existía un

Pregunta del cliente:

En un patio mancomunado adyacente a mi vivienda existía un lucernario, según el promotor "provisional" pero que se quedó así durante unos veinte y tantos años. Dicho lucernario rebasaba el pavimento del patio en unos 70 cm. y estaba cubierto con placas de metacrilato translúcido desde la recepción del edificio, hace unos 29 años. Lo curioso es que en el proyecto del edificio no consta dicho lucernario.-El patio, según el proyecto debería estar conformado por una losa de hormigón armado en toda su superficie. Tampoco comtempla el proyecto ningún elemento que sobresalga del nivel del pavimento. No existe ningún proyecto posterior de reforma concreta en el mencionado patio, ni permiso de los propietarios, ni modificación en la escritura del edificio... nada. Hace casi 5 años, el presidente de turno de la comunidad de propietarios, debidamente autorizado por los vecinos, contrató con una empresa la demolición ese lucernario existente de unos 7 m2. de superficie, junto con otro gemelo adyacente a la vivienda de otro vecino. El problema que presentaban ambos eran las constantes filtraciones de agua que pasaban a los locales comerciales. Debajo de mi vivienda, superando el fondo de la misma y alcanzando todo el ancho del patio, se encuentra el local comercial de una vecina que se obstina en que tiene derecho a que se le deje pasar luz y ventilación natural a través de dicho patio. Sin embargo debajo de la vivienda del vecino, extendiéndose igualmente a todo el ancho del patio, se encuentra el otro local comercial, es decir, en condiciones exactamente iguales, tales que los propietarios de ambos locales se pusieron de acuerdo, derribaron el tabique que los separaba y lo alquilaron a una cadena de supermercados repartiéndose la renta. El propietario de este segundo local (de igual fondo, muy similar ancho, un poquito mayor superficie) sigue siendo el promotor del edificio (nunca lo vendió). La diferencia es que este segundo propietario consintió prescindir del lucernario "también provisional" existente y permitió que se tapiase el hueco resultante con placa de hormigón armado, con su correspondiente capa de aislantes y pavimentado de plaqueta catalana, como los demás patios que no tenían ningún lucernario, son 4 en total. De este modo, el trozo de patio adyacente a la vivienda del vecino quedó a nivel en toda su superficie y por tanto uniforme. Dado el celo de la propietaria del local situado debajo de mi vivienda por defender sus supuestos derechos, envió un escrito al presidente, cuya copia aún conservo, mediante el cual manifestaba su disconformidad. Traicionada, supongo por su obsesión, el escrito se tornó en contradictorio, ya que mencionaba un lucernario situado en el patio interior, que nada tiene que ver con el citado que es exterior. La debilidad y falta de reflejos del presidente de turno, que pasó por alto este detalle, además de no exigirle que probara tales derechos, se limitó a darle la razón, paró la obra nada más demoler el lucernario existente y lo único que se le ocurrió fue decir que se devolvería a su estado anterior. Yo, que por mi condición de profesor técnico, no arquitecto, no colegiado, conozco los sistemas constructivos, tengo experiencia en edificación, casualmente, el encargado de la empresa constructora había sido alumno mío " pura coincidencia " con la mejor voluntad de allanar el lío y dejar a todos contentos, incluido yo, ya que el patio quedaría a nivel en toda su superficie y yo soy usufructuario del mismo, le propuse a la propietaria del local un sistema que permite el paso de la luz y queda a nivel con el pavimento, basado en una norma tecnológica que data de 1994 (NTE-QLH, hormigón translúcido) a base de piezas de cristal forjado específicas para pavimentos de este tipo y nervios de hormigón armado con acero redondo, advirtiendo que se trataba de un sistema algo más caro, que necesitaba la intervención de personal especializado y por supuesto, al tratarse de un elemento estructural, también la dirección de obra de un técnico legalmente autorizado (arquitecto o aparejador) Adjunté la norma completa y la propietaria se quedó perfectamente satisfecha. Se contrató un aparejador, cobró 1000€, pero, realmente la dirección de la obra la ejercieron: el presidente, el marido de la propietaria y el promotor del edificio, ellos dispusieron cuanto estimaron oportuno y el constructor hizo lo que ellos dispusieron (un sistema que no sigue norma alguna) a base de perfiles metálicos, piezas de cristal forjado, de las utilizadas en paramentos verticales y, en lugar de nervios de hormigón armado, sellante Sikaflex. El aparejador, cobro los 1000€, no emitió certificado de fin de obra, ni factura alguna. El sistema finalmente realizado, sigue filtrando agua desde el mes 1, advierto mediante burofax a la actual presidenta, 2 meses de antelación, que reclame al constructor, pues en el presupuesto describe el sistema por mi recomendado. Ni caso... continuaré en el chat.

Enviada: hace 4 año.
Categoría: Propiedad inmobiliaria
Experto:  José M. escribió hace 4 año.

Abogado3044 :

Hola

Abogado3044 :

Tenemos que ir por partes y olvidarnos de como fuesen las cosas en incio, hace 29 años, y sólo podremos reclamamar las obras no consolidadas que seran aquellas de edad menor a 4 años y debemos saber que en base a la reoría de los derechos adquiridos, los vecinos que gozaban de luz, efectivamnete tienen derecho a seguir teniéndola

Abogado3044 :

Partiendo de lo antepuesto, es la comunidad la que debe hacerse cargo de reparar las filtraciones y asumir los daños por responabilidad civil

Abogado3044 :

Seguimoscomentando el caso, espero sus cometarios

Customer:

Hola, ayer no se que pasó

Customer:

Vamos al grano, pues

Abogado3044 :

Hola

Abogado3044 :

estoy en linea

Abogado3044 :

Si me va exponiendo sus dudas las iremos comentando

Customer:

Hace 2 meses envié un burofax a la administradora, en el que le advertía que deberían reclamar a la empresa, pues la obra aún hoy está en garantía y no pare que hayan hecho caso.

Abogado3044 :

Ud ha hecho lo que debía, y si la administradora es negligente, y ésto supone un perjuicio a la comunidad, entonces será ésta, la comunidad quein pueda reclamarle por los daños ocasionados

Abogado3044 :

Si la administradora deja pasar el plazo de garantía sin inetrponer reclamación en plazo, puese ser demandada por negligencia

Customer:

Luego me di cuenta que la administradora no consta como tal en el libro de actas, también le pedí que me informase sobre las condiciones del contrato: nº , fecha, y servicios a prestar. Me llamó por tfno. y se negó a darme esa información, además le había pedido que me enviase un certificado conforme mi piso estabaq al corriente de los pagos, también se negó. Pensé, es que no me estoy dirigiendo a nadie en realidad

Abogado3044 :

Entiendo

Abogado3044 :

Siendo así use el burofax como via de comunicación, para poder probar en todo momento lo que está solicitando

Customer:

por ello le envié un burofax a la presidenta, por lo del defecto de forma, en los mismos términos, pero además informándole de la actitud de la administradora, ni caso.

Abogado3044 :

No se puede negar a darle un documento de conformidad en los pagos si ud no debe nada

Customer:

No debo nada, es más tengo a mi favor unos 15€

Abogado3044 :

La administradora es una empresa y Ud un consumidor, puede interponer queja en el servicio de consumidores de su Ayuntamiento y ante inspeccion de consumo de su comunidad autónoma

Customer:

Sí es una empresa, creo que no es administradora de fincas colegiada, ya que en sus sobres pone gestora.

Abogado3044 :

En inspeccion de consumo se la puede sancionar por malas prácticas

Abogado3044 :

Pues una buena forma de presión es acudir a sus oficinas y pedir una hoja de reclamciones

Abogado3044 :

No se puede negar a darsela, si lo hace avise a policia local que levante acta

Abogado3044 :

Y con la hoja puede ir a los dos organismos antes mencionados

Abogado3044 :

No puese negarse adar certificado de estar al corriente de pago

Customer:

Ahora, el día 4 de abril convocaron una reunión, según los puntos del día, pretenden rehacer el lucernario del patio, acosta de los vecinos, estando este en garantía. Como escusa las recomendaciones del aparejador que acaba de pasar la ITE. Yo envié un nuevo burofax a la presidenta diciéndole que no estaba dispuesto a pagar por sus errores

Abogado3044 :

Perfecto

Abogado3044 :

Pero no debe dejar de pagar la derrama, para no perder derechos de voto

Abogado3044 :

Debe tratar de que haya mayoría para demandarle en el juzgado o demandarle ud sólo

Customer:

Además le advertí que la convocatoria era incorrecta, dado que no ponen los que no están al corriente de los pagos ni advierten que no tienen derecho a voto, le transcribo el correspondiente artículo de la lph, ADEMÁS LA CONVOCATORIA NO ESTÁ FIRMADA POR NADIE NI SELLADA

Abogado3044 :

Entonces es impugnable, claro

Abogado3044 :

Si no consigue apoyos de vecinos para demandarle, puede Ud demandar la negligencia y la invalidez del acta en el juzgado

Customer:

Pero ¿si no hay nadie deudor? Me puedo basar en que no venia firmada ni sellada la convocatoria. Se me ocurrió ponerle en el burofax que era algo así como un anónimo

Abogado3044 :

Si el acta no oes ta firmada, no es válida

Abogado3044 :

carece de ninguna validez

Customer:

Es que el truco que utilizan es precisamente mantenernos desinformados

Abogado3044 :

Esa mala praxis es denunciable en inspeccion de consumo y defensa consumidores

Customer:

Por otra parte, le pedí dije, en el burofax, que antes deberían rendir las cuentas del 2012

Customer:

ni caso

Customer:

celebraron la junta y además no dijeron nada de mis burofax

Customer:

cuando les pedía que se tratasen varios temas

Abogado3044 :

Todas las irreglaridades son fiscalizables en el juzgado, puede demandarles, oponerse a las cuentas, y solicitar la nulidad del acta

Customer:

ahora algo que viene de antes:

Abogado3044 :

sí, dígame

Abogado3044 :

Sí, digame

Abogado3044 :

Estoy en línea

Customer:

Tuvimos un juicio con con un presidente anterior, precisamente por negarse a justificar gastos relacionados con las obras, en primera sentencia quedamos empatados, pero hubo algo que me llamó la atención y me produjo frustración, es que la parte desestimada, con toda la razón por parte del juez, se debía a que no se habían probado las cosas mediante informe pericial, claro si reclamamos pero no probamos, mal asunto, no me explico como el abogado pudo cometer tal error, ya que pruebas sobraban: El contratista describió en el presupuesto lo que luego no realizó en la obra, es decir, realizó otra cosa distinta.

Customer:

Bien, pues el demandado presentó recurso de apelación

Abogado3044 :

Ese tipo de ngligencias e frecuente en comunidades y hacer pagar a pesar de llas también

Abogado3044 :

Pero la via de pelea que ha comenzafo contra la administardora le puede dar buenos resultados

Abogado3044 :

Itente buscar apoyos entre los vecinos para demandarle o proceda sólo en defensa de la parte que le toca ahora pagar por su negligencia

Customer:

A nuestro presidente, en una reunión, se le dijo que se le daba permiso para oponerse a dicho recurso, pero cambiando el abogado. Además en esa reunión, el presidente dijo que no confiaba en el secretario y levantó acta otro vecino, con el secretario presente. Luego, esa acta no apareció por ninguna parte ni sabemos su contenido. Nos respondió que era sólo un papel a modo de recordatorio. Y a continuación, pagó al mismo abogado, mediante 2 transferencias, en concepto de anticipo, y se perdió el juicio. Ahora la nueva presidenta quiere pagar al demandado, a pesar de que yo le dije en mi burofax que se traqtase este tema en la junta, le advertí que el anterior presidente, posiblemente no tendría legitimación activa, además le adjunté un e-mail, por el que yo ya advertía al presidente anterior de que no debería actuar al margen de la junta de propietarios y, tampoco se me hizo caso, no se trató nada en la reunión

Abogado3044 :

Entiendo

Abogado3044 :

Es que sin apoyos de otros vecinos le va a ser más complicado

Abogado3044 :

Muchas veces la propia dejadez de los vecinos fomenta los abusos de la administradora

Customer:

Si decido no pagar la parte correspondiente a eso por lo que he advertido y pagar lo demás. Puedo consignar en el juzgado la parte que no deseo pagar?

Customer:

y presentar los burofax por los que se demuestran mis reiteradas advertencias

Customer:

Es que ¡¡vaya comunidad tenemos!!

Customer:

Ahora, lo único que les preocupa es que paguemos y además, la presidenta y la administradora parece estén interesadasdemandar al anterior presidente

Customer:

ue no firmaron no es el acta, es la convocatoria

Abogado3044 :

Dejar de pagar sólo le perjudica a ud

Abogado3044 :

Pasa a ser moroso pieder derechos de voto

Abogado3044 :

Si consiga pueden reocoger el dinero del juzgado

Abogado3044 :

Debe pagar, u demandar

Abogado3044 :

Si demanda en grupo mejor

Abogado3044 :

Pero dejar de pagar es una muy mala idea

Customer:

Si la convocatoria tampoco está firma ¿es válida?- Es que no lo está.

Abogado3044 :

No lo es

Abogado3044 :

Una convocatoria sin firma no es válida

Abogado3044 :

Sigo en línea si tiene dudas

Abogado3044 :

Si no tiene más dudas, le invito a hacer una valoración positiva del servicio prestado, sin la cual el experto no cobr

Abogado3044 :

Pase una buena noche

Abogado3044 :

Gracias XXXXX XXXXX

Customer:

El informe del perito que nos pasó la ite,, tampoco está firmado, pero en dichoinforme recomienon del pavés que ahora está a nivel con el resto del pavimento, nada menos hilada de ladrillo y encima una estructura de aluminio y chapas de policarbonato, peor que antes, si cabe, yo advertí, con todos mi respetos al aparejador, que me permitieran cuestionar la legalidad de su propuesta, por considerar que rebasa los límites de propiedad del bajo comercial.

Abogado3044 :

Un informe si firma es papel mojado

Abogado3044 :

A ese profesional también se le puede demandar, y poner queja en inspeccion de consumo

Abogado3044 :

Sin entrar en los detalles técnicos, que no conozco, la carencia de firma anula el contenido

Customer:

Gracias, XXXXX XXXXX con el chat, apenas me deja escribir,

Customer:

Quedo satisfecho, hasta la próxima. Gracias

Abogado3044 :

No se preocupe, podemosseguir en otro momento si quiere comentar más el asunto

Abogado3044 :

Si lo estima puede valorar la consulta

Abogado3044 :

Gracias

Abogado3044 :

Y pase buena noche

José M., Abogado ejerciente
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  • El tiempo de respuesta es excepcional, de menos de 6 minutos. La pregunta se respondió con profesionalidad y con un alto grado de compasión. Inés Santander
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