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eduardolm
eduardolm, Licenciatura
Categoría: Propiedad inmobiliaria
Clientes satisfechos: 1895
Experiencia:  Licenciado en Derecho por la UDC. Diplomado en Escuela de Práctica Jurídica de A Coruña
55429999
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eduardolm está en línea ahora

Buenos días, tenemos un contrato de alquiler de una oficina

Pregunta del cliente:

Buenos días, tenemos un contrato de alquiler de una oficina y queremos irnos, pero firmamos el año pasado una renovación con una rebaja del alquiler con 2 años de permanencia, nos quedaría un año pero necesitamos cambiar de oficina.

El caso es que hay una cláusula en el primer contrato la Decimocuarta que dice algo así:"SI el arrendatario dejara de pagar dos mensualidades consecutivas, el contrato quedará automáticamente rescindido".

En la segunda firma de contrato (el anexo) se añadieron las siguientes cláusulas:
La Primera y la segunda cláusula hablaban sobre sobre la disminución del precio.

La TERCERA es esta:"Esta disminución de la renta lleva implícita la obligación por parte del arrendatario de permanecer durante dos años en el inmueble objeto de arriendo., por lo tanto el arrendamiento es bilateral y obliga a ambas partes al cumplimiento desde la fecha de este anexo hasta el 30 de Junio de 2014 pudiéndose prorrogar..."

CUARTA
"En todo lo no previsto en el presente anexo seguirá vigente el contrato firmado por las partes de fecha....."

Hemos estado hablando con gente y nos han comentado que es frecuente dejar de pagar dos meses para que se cancele el contrato y luego pagar esos dos meses tras la reclamación por vía judicial por parte del arrendador. No nos importa perder la fianza, necesitamos cambiar de oficina por cuestiones del negocio y también porque el arrendador nunca se ha hecho cargo de las reparaciones, pero no tenemos forma de demostrarlo porque nunca se lo hemos pedido por escrito. ¿Cómo podemos cancelar el contrato para irnos sin que nos cause problemas legales o nos reclamen el año entero que nos falta?

Gracias XXXXX XXXXX atención
Enviada: hace 3 año.
Categoría: Propiedad inmobiliaria
Experto:  eduardolm escribió hace 3 año.

eduardolm :

Buenos días,

eduardolm :

Estimado cliente, paso a leer su pregunta y a darle inmediata respuesta

Customer:

Hoal Buenos días

Customer:

ok

eduardolm :

Cuánto llevan en el arriendo?

Customer:

se firmó el 15 Diciembre de 2009

eduardolm :

Y en la prórroga y rebaja del mismo se comprometieron a quedarse hasta el 2014 (junio)?

eduardolm :

Esto es así no?

Customer:

si

eduardolm :

En principio, al ser un arrendamiento para objeto distinto de vivienda, arrendador y arrendatario, pueden pactar cualquier condición no contraria a derecho, los arrendamiento para uso distinto de vivienda, por razón de la Ley de Arrendamiento Urbanos, pueden regularse libremente en el contrato de arrendamiento que se firme

eduardolm :

Por tanto, legalmente, ustedes deberían cumplir dicha cláusula.

eduardolm :

No obstante,

Customer:

pero si ellos no nos arreglan nada

Customer:

es motivo de cancelacion del contrato

eduardolm :

Recomiendo que ustedes remitan un burofax comunicando que en dos meses abandonarán el local

Customer:

y nuestro negocio ha cambiado y necesitamos un local más grande

eduardolm :

El problema es que ustedes no tienen escritos para acreditar esta circunstancia

eduardolm :

Y por tanto, deben enviar previamente un burofax comunicando dicha circunstancia y dando un plazo al arrendador con el que acreditan su buena fe en el desalojo, dándole tiempo a poner en arrendamiento el local nuevamente

eduardolm :

Normalmente, las cláusulas de permanencia se suelen moderar por los tribunales, en caso de que existiera alguna reclamación

eduardolm :

Es decir, sería muy improbable que les obligaran a pagar el año que queda, porque si se avisa con antelación, se suele considerar que hay enriquecimiento injusto,

eduardolm :

El arrendador tiene libre el local y además cobra por el mismo por adelantado un año

eduardolm :

Por tanto, suelen ser cláusulas que SIEMPRE se moderan por los tribunales

Customer:

pero qué nos podría suponer esto a nosotros ? ir a juicio ?

eduardolm :

Mi consejo, reitero, es que comuniquen que abandonan el local en el plazo de dos meses exponiendo sus razones entre las cuáles se incluye la no realización de obras necesarias

eduardolm :


<div class="JA_chatMsgAuthor"Customerdice:

1:17 PM



pero qué nos podría suponer esto a nosotros ? ir a juicio ?



eduardolm :

Pues sólo en el caso de que el arrendador les demandase judicialmente

eduardolm :

Pero si preavisan, el arrendador, sabe que el tiempo restante no lo va a cobrar en su totalidad, y sería meterse en gastos elevados para reclamar dicha cantidad

eduardolm :

Por tanto, no hay certeza de que les vaya a demandar

eduardolm :

¿Han hablado con él?

Customer:

Si pero no se ponen al teléfono, la unica vez que se pusieron dijeron que se negaban y que realquilasemos l aoficina

Customer:

tienen muchos locales

eduardolm :

Remitan un burofax a la dirección que consta en el contrato y hagan constar eso también

eduardolm :

Es decir, si quieren abandonar el local, lo mejor es comunicarlo ya por una cauce que deje constancia

Customer:

un momento que le digo

Customer:

acabamos de llamar por tel ahora y dicen que van a instar al juzgado y que se demorará unos 6 meses en resolver y que habrá que abonarselo

Customer:

también

eduardolm :

Claro, ellos tratan de presionarles por esa vía. Les dicen eso

eduardolm :

Aguarde un segundo que le copio una sentencia

Customer:

ok

eduardolm :

Tribunal Supremo (Sala de lo Civil, Sección1ª)


Sentencia núm. 909/2008 de 2 octubre. RJ 2008\5586



ARRENDAMIENTOS URBANOS: DURACION DEL CONTRATO: extinción por voluntad del arrendatario: desistimiento unilateral y anticipado: indemnización «ex art. 56 LAU»: alcance: comprende la renta de los meses en que el bien arrendado permaneció sin alquilar: presuposición del daño por falta de alquiler: posible moderación judicial en atención a las circunstancias del caso.
RECURSO DE CASACION(LECIV/2000): ALCANCE: se da contra el fallo, no contra los fundamentos de derecho.


eduardolm :

Audiencia Provincial de Madrid (Sección 8ª)


Sentencia de 29 febrero 2000. AC 2000\1323



ARRENDAMIENTOS URBANOS (LAU/1994): DURACION DEL CONTRATO: XXXXX XXXXX CONTRATO: indemnización al arrendador: moderación de la indemnización teniendo en cuenta el tiempo transcurrido desde que recibió el arrendador la misiva resolutoria hasta la presentación de la demanda, lo que se considera suficiente para poder haber alquilado el local.


eduardolm :

Audiencia Provincial de Cantabria (Sección 2ª)


Sentencia núm. 102/1999 de 22 febrero. AC 1999\285



ARRENDAMIENTOS URBANOS (LAU/1964): DURACION DEL CONTRATO: extinción por voluntad del arrendatario: artículo 56: interpretación: moderación de sus consecuencias; estimación: desalojo antes de la terminación del plazo estipulado: indemnización al propietario: moderación de la indemnización en la cuantía suficiente para compensar los perjuicios producidos por el desistimiento, a fin de evitar un abuso de derecho.


eduardolm :

Como ve, en estas sentencias y muchas otras que son redundantes, se habla de la moderación de dichas cláusulas en caso de desistimiento del arrendatario

eduardolm :

Dado que son cláusulas que pueden suponer un abuso de derecho

Customer:

ok,

Customer:

en el anexo del contrato pone que hay que avisar con 3 meses

eduardolm :

Entonces sería conveniente que avisaran con esa antelación, no sé si les causa mucho perjuicio eso

eduardolm :

No sé cuando quieren irse realmente

Customer:

pues cuanto antes realmente,

Customer:

pero como todo el mundo nos comenta el preaviso de dos meses, no se si es algo común o no

eduardolm :

Es lo que se aplica en defecto de que el contrato establezca otra cosa

eduardolm :

Al ser arrendamiento de local de vivienda, hay libertad absoluta de pacto en este sentido

eduardolm :

perdón

eduardolm :

de local distinto de vivienda

Customer:

muy bien, pues vamos a ver qué haremos

eduardolm :

Me quiere comentar alguna otra duda?

Customer:

porque si les enviasemos un burofax para que nos arreglen la oficina se verían obligados?

eduardolm :

Sí, pero si no lo hacen, realmente debería solicitar la resolución de dicho contrato judicialmente, lo cual tampoco soluciona demasiado nada

Customer:

ok

eduardolm :

Porque llevaría varios meses el proceso....

Customer:

pues muchas gracias XXXXX XXXXX respuesta

eduardolm :

Muchas gracias XXXXX XXXXX y por favor, no se olvide de valorar la respuesta

eduardolm :

Gracias XXXXX XXXXX en Justanswer. Saludos cordiales.

eduardolm :

Eduardo,

Customer:

ok ahora mismo, saludos

eduardolm, Licenciatura
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  • Muchísimas gracias, me fue de mucha ayuda su respuesta. Alberto Alvarado Bogota, Colombia
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  • Estoy muy satisfecho con la pronta respuesta que me han dado. Muchas gracias Guillermo Buenos Aires, Argentina
  • Excelentes sus comentarios. Definitivamente tiene razón.¡Gracias! María Fermín. Puerto Plata, Rep. Dom.
  • El tiempo de respuesta es excepcional, de menos de 6 minutos. La pregunta se respondió con profesionalidad y con un alto grado de compasión. Inés Santander
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