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letrado14
letrado14, Abogado
Categoría: Propiedad inmobiliaria
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buenos dias.queriamos vender una vivienda y al haber poca demanda

Pregunta del cliente

buenos dias.queriamos vender una vivienda y al haber poca demanda nos llego una pareja proponiendonos un alquiler con opcion a compra. firmamos un alquiler con opcion a compra sin problema, aunque al ser con opcion a compra les solicitamos una fianza en concepto de opcion por la cantidad de 1500 euros a descontar en el momento de la compra (ESTO ESTA REFLEJADO EN EL CONTRATO) . como era opcion a compra no pensamos en una fianza de mobiliario ya que la iban a comprar, pero cuando fuimos al organo competente a compulsar el contrato nos dijeron que era necesario esas 2 fianzas de depositarlas ( direccion general de aragon) con lo cual se lo comentamos a los inquilinos y nos dijeron ( ya llevaban unos dias viviendo en la casa) que no tenian mas dinero que aportar, con lo cual ese dinero lo tuvimos que poner nosotros para legalizar el contrato.... en total 1100 euros. en el contrato de arrendamiento esta todo perfectamente redactado simplemente que no pone nada que me entregaran esas 2 fianzas en concepto de mobiliario ( ni tampoco me las entregaron claro). el problema viene cuando me nos llaman al año de cumplir el contrato de arrendamiento con opcion a compra y dicen que se han quedado sin trabajo y que no pueden pagar, con lo cual nos chantajean diciendo que o les devolvemos parte de la cantidad con opcion a compra o se quedan ( sin pagar) . al final nosotros accedemos por el miedo del proceso de desaucio ( tambien tenian un menor) y con lo cual se firma un documento de rescision de contrato poniendo claramente :" se hace entrega de 800 euros a la parte arrendada sin concepto de mobiliario" cosa que me firma la inquilina. e insisto que en fecha de firma de contrato tengo una hoja adjunta al contrato como que me hacen entrega de la cantidad de 1500 euros en concepto de derecho a compra.
segun todo lo expuesto... puedo ahora por lo legar, con un proceso monitorio o algo asi solicitarle tal cantidad? pueden decir que ese dinero se lo he dado por voluntad propia y que no me lo devuelvan? no puedo probar que me amenazaran en quedarse sin pagar....
gracias
Enviada: hace 3 año.
Categoría: Propiedad inmobiliaria
Experto:  letrado14 escribió hace 3 año.

alvarezustarroz :

Estimado cliente: estoy en línea elaborando la respuesta a su pregunta. Le ruego espere unos minutos.

alvarezustarroz :

Tengo una duda: dice que entregaron 800 euros al arrendatario y mencionaron "se hace entrega de 800 euros a la parte arrendada sin concepto de mobiliario". ¿Qué querían decir con esto?

Customer:

queria decir que no tenia nada que ver con ninguna fianza de mobiliario

Customer:

que ellos no puedieran decir que eso era la fianza de muebles

alvarezustarroz :

Entiendo.

alvarezustarroz :

Sinceramente veo complicada la reclamación ya que en principio, desde fuera, puede parecer que han entregado esa cantidad voluntariamente. Para reclamarla tendrían que demostrar que han sido coaccionados o engañados, por lo que hay algún vicio en el consentimiento.

alvarezustarroz :

Si no tiene pruebas de esas amenazas será complicado. Sin embargo debo decirle que al tratarse de una cantidad inferior a 2000 euros puede demandar sin abogado ni procurador (si sabe hacerlo), y si pierde no le pueden condenar en costas.

Customer:

no puedo demostrarlo.

Customer:

ya

alvarezustarroz :

Se puede defender que ha habido algún vicio en el consentimiento pero tendrá que demostrarlo.

alvarezustarroz :

Entiendo...

Customer:

todo lo dijeron por llamadas

Customer:

y no tengo ninguna grabacion

Customer:

primero mandar burofax?

Customer:

y luego el proceso monitorio? en el caso que quisieramos aun asi, hacerlo claro...

alvarezustarroz :

Puede enviar burofax exigiendo la devolución de esa cantidad al haber un vicio en el consentimiento. También puede intentar un monitorio; lo veo complicado aunque no tienen nada que perder.

Customer:

si lo pudiera probar.. con que me dijeron que si no, no se iban...

Customer:

seria mas facil? o directamente el juez lo daria como valido y seguramente me daria la razon?

alvarezustarroz :

Si lo pudiera probar indudablemente sería más fácil. ¿Hay testigos?

Customer:

porque deduzco que tras el burofax me llamaran. llamada que puedo grabar y creo que podrian decir algo relevante

Customer:

testigos de las amenazas que si no se qauedarian?

alvarezustarroz :

si

Customer:

mis suegros y marido pero no creo que cuenten,

Customer:

el juez los puede probar como validos?

alvarezustarroz :

Si llegan a juicio la parte contraria formulará tacha con total seguridad y el juez les dará el valor que considere.

alvarezustarroz :

Pueden valer aunque la parte contraria les pondrá en duda.

Customer:

que significa que formulen tacha?

alvarezustarroz :

Realmente en el documento que firmaron no queda claro en concepto de qué les devueven los 800 euros, por lo que hay algo que no le cuadrará al juez.

Customer:

y eso es bueno para mi? o para ellos?

Customer:

que no le cuadre al juez

alvarezustarroz :

La tacha se formula en juicio cuando una parte quiere desvalorar la declaración del testigo por ser familiar, tener interés directo, ser amigo íntimo,...

alvarezustarroz :

Entiendo que es bueno para usted porque han devuelto un dinero sin tener por qué hacerlo ya que no tenían ni siquiera fianza.

Customer:

y sobre las pruebas que pueda sacar a partir de ahora como el reconocimiento que fue porque me amenazaron en quedarse...valdran igualmente?

alvarezustarroz :

Customer:

y sobre la fianza de mobiliario... puede hacer problemas?

alvarezustarroz :

Siempre que se hayan obtenido de forma legal valdrán.

Customer:

me refiero...que no nos dieron niguna cantidad

alvarezustarroz :

¿Qué tipo de problemas?

alvarezustarroz :

Para usted no habrá problemas

alvarezustarroz :

Si no ha pedido fianza es peor para usted, pero no tendrá consecuencias negativas.

Customer:

problemas relacionados con que ese dinero lo depositamos nosotros en el organo competente y ellos no puedan decir que es la fianza de muebles.. ni nada parecido

Customer:

que aleguen que ese dinero es la fianza de muebles.

alvarezustarroz :

Probablemente lo intentarán alegar pero en el contrato no figura la entrega de fianza.

Customer:

asi es

Customer:

ok

alvarezustarroz :

Y en el momento en que le devuelven la cantidad tampoco mencionan el concepto.

Customer:

entonces alguna posibilidad tendre, y mas si reuno alguna prueba...

alvarezustarroz :

¿Cuál era la renta mensual?

Customer:

es valido para el juez grabaciones de llamadas o wassaps?

alvarezustarroz :

Hay posibilidades pero no es fácil.

Customer:

la renta mensual era de 550 euros+

Customer:

550 euros

alvarezustarroz :

Lo bueno es que no tiene nada que perder.

alvarezustarroz :

Entiendo, por tanto tiene otro punto a favor: le devuelven una cantidad superior a la fianza (que debe ser equivalente a una mensualidad).

Customer:

no... al ser amueblada, eran 2 mensualidades

Customer:

eso nos dijo el organo competente

alvarezustarroz :

¿En qué Comunidad autónoma residen? La ley de arrendamientos urbanos no establece eso.

Customer:

aragon

Customer:

si pierdo juicio tengo que pagar costas no es asi? cuanto podria ser?

alvarezustarroz :

Le copio lo que establece la Ley de arrendamientos urbanos:

Customer:

ok

alvarezustarroz :

Artículo 36 Fianza


1. A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.


2. Durante los tres primeros años de duración del contrato, la fianza no estará sujeta a actualización. Pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga.


[IMAGE][SRC][/SRC][ALT][/ALT][WIDTH]100[/WIDTH][HEIGHT]100[/HEIGHT][STYLE][/STYLE][/IMAGE] Número 2 del artículo 36 redactado por el apartado veinte del artículo primero de la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas («B.O.E.» 5 junio).Vigencia: 6 junio 2013

3. La actualización de la fianza durante el período de tiempo en que el plazo pactado para el arrendamiento exceda de tres años, se regirá por lo estipulado al efecto por las partes. A falta de pacto específico, lo acordado sobre actualización de la renta se presumirá querido también para la actualización de la fianza.


[IMAGE][SRC][/SRC][ALT][/ALT][WIDTH]100[/WIDTH][HEIGHT]100[/HEIGHT][STYLE][/STYLE][/IMAGE] Número 3 del artículo 36 redactado por el apartado veinte del artículo primero de la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas («B.O.E.» 5 junio).Vigencia: 6 junio 2013

4. El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución.


5. Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico.


6. Quedan exceptuadas de la obligación de prestar fianza la Administración General del Estado, las Administraciones de las Comunidades Autónomas y las entidades que integran la Administración Local, los organismos autónomos, las entidades públicas empresariales y demás entes públicos vinculados o dependientes de ellas, y las Mutuas de Accidentes de Trabajo y Enfermedades Profesionales de la Seguridad Social en su función pública de colaboración en la gestión de la Seguridad Social, así como sus Centros y Entidades Mancomunados, cuando la renta haya de ser satisfecha con cargo a sus respectivos presupuestos.

alvarezustarroz :

Efectivamente compruebo que en Aragón están exigiendo dos mensualidades para arrendamientos de viviendas amuebladas

alvarezustarroz :

Le copio parte de la normativa autonómica:


Artículo 2. Fianza en arrendamientos urbanos.
1. Será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en los contratos y por los importes siguientes: a) En el arrendamiento de vivienda, por el importe de una mensualidad de la renta pactada. b) En el arrendamiento de viviendas amuebladas, por el importe de dos mensualidades de la renta pactada.

alvarezustarroz :

En cualquier caso, como le he dicho, no tendrá problemas en este sentido por el hecho de haber puesto la fianza "de su bolsillo".

alvarezustarroz :

Usted ha cumplido su obligación de depositarla. Si no se la exigió al inquilino, no hay problema.

Customer:

ok muchas gracias. finalmente podria decirme cuanto podrian salir los costes del juicio en caso de llegar a el y perder?

alvarezustarroz :

Con la cantidad que reclama no hay costas, por lo que se limitará a pagar sus gastos.


Usted tiene que pagar la tasa judicial si llegan a un juicio verbal, que en su caso asciende a 150.8 euros


No tiene obligación de llevar abogado y procurador, pero si lo desea puede consultar en varios despachos los precios que tienen.

alvarezustarroz :

Cada despacho fija sus precios libremente.

Customer:

ok gracias XXXXX XXXXX tiempo

letrado14, Abogado
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