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José M.
José M., Abogado ejerciente
Categoría: Propiedad inmobiliaria
Clientes satisfechos: 5859
Experiencia:  ABOGADO ICA BURGOS
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José M. está en línea ahora

Somos una subcomunidad que formamos parte de un conjunto de

Pregunta del cliente:

Somos una subcomunidad que formamos parte de un conjunto de edificaciones con dos cuerpos comunicados entre si por la planta sotano compuesto de A / Un cuerpo de viviendas , con tres portales , que se señalan en esta obra nueva con los nº 1,2,3 que tienen su entrada los 2 primeros por la calle doctor fleming y el 3 por la calle peatonal B/ un cuerpo formado por cuatro viviendas unifamiliares adosadas y un bajo comercial . la entrada esta por el espacio peatonal privado que es el sub suelo y tejado del bajo comercial para las 4 viviendas .ESTA ES NUESRA SUBCOMUNIDAD.
Se divide el inmueble en propiedad horizontal ,formando las siguentes fincas independientes , cuyas descripciones se hacen tomando como frente , para el conjunto de viviendas apartado A/ DEL EXPOSITIVO SEGUNDO , el respectivo frente de cada portal la calle doctor fleming y para el conjunto de viviendas unifamiliares el espacio peatonal privado.
estatutos de la comunidad . el de la ley de 21 de 1960 con las siguientes previsiones especiales 1º Declara elementos comunes integrantes de todos los predios descritos en la clausula segunda de este otorgamiento . el solar, los portales, las escaleras ,los cimientos las paredes de carga las cubiertas , la entrada portales , las fachadas etc . Sin perjuicio de la comunidad general existente sobre la totalidad del conjunto arquitectonico , en la que cada elemento privativo participa conforme a la cuota asignada , Se contituyen las siguientes subcomunidades , 1 sub comunidad portal 1 sub comunidad portal 2
subcomunidad portal 3 , subcomunidad planta sotano semisotano destinados a garajes y trastero y subcomunidad 4 viviendas unifamiliares y el bajo comercial
Los gastos derivados de la conservacion , reparacion y mantenimiento y en general cualquier gasto a realizar en los elementos comunes exclusivos de cada subcomunidad ,seran satisfechos respectivamente , por los propietarios de cada subcomunidad de la que forma parte , en relacion a su cuota de participacion
Nuestros problemas son despues de 13 años los siguientes ,querian un solo seguro para todo el conjunto de edificaciones nosotros nos negamos ya que nosotros ni tenemoo portal ni escaleras y nuestro edificio esta separado de la otra edificacion solo nos une a su edificacion el espacio peatonal privado que es subsuelo del bajo comercial y por donde nosotros entramos a nuestras casas y la pared del bajo comercial con los garajes pero no se comunican. Nosotros desdel principio les comunicamos que nuestra subcomunidad por ser total mente nuestras necesidades diferentes a los sullos PAGARIANOS NUESTROS GASTOS.
1 Problema , cerramos el espacio peatonal privado pues al ser paso entre calles
las motos ,bicicletas ,y toda la jente pasaba y la suciedad y problemas continuos . el costo de el cierre lo pagamos nosotros pero no pdiamos cerrar con llave porque dicen que es de todo el conjunto para no seguir con problemas no cerramos con llave pero la limpiza y los problemas lo solucionamos nosotros ¿este espacio es de nuestra subcomunidad o es de todo el conjunto?
2 Problema , los tres portales quieren pintar y arreglar humedadades y poner plaqueta en los casetones de los aticos y pusieron una reunion para asentar el libro de la comunidad general y elejir presidente pues dicen que lo necesitan para permisos de obras a esa reunion asisti por mi sub comunidad yo y en representacion del bajo comercial yo pero solo tenia permiso escrito del bajo de los demas adosados no me dieron pael y no pude ejercer por ellos yo me nege a que se for mase la comunidad jeneral pues entendemos que nuestra subcomunidad siempre esta perjudicada frente aellos mi pregunta ¿nos pueden obligar a pagar las obras con ellos ?
Enviada: hace 3 año.
Categoría: Propiedad inmobiliaria
Experto:  José M. escribió hace 3 año.

Abogado3044 :

Bienvenido, le atiende José M, abogado ejerciente del ICA Burgos, ruego unos minutos para preparar su consulta, Puede escribir en todo momento.

Abogado3044 :

le voy a tratar de responder en líneas generales

Abogado3044 :

Cualquier modificación de elementos comunes que nos conlleve cambio de estatutos necesitará unanimidad

Abogado3044 :

Esta unanimidad va a hacer imposible practicamente que Uds logren cerrar esa parte que Ud comenta de su subcomunidad

Customer:

pero si lla esta cerrado

Abogado3044 :

Respecto de los gastos generales de reparación si la mayoría opta por reparar, obligarán al resto

Abogado3044 :

El espacio que han cerrado es común, común a todo el edificio

Customer:

pero por ejemplo los tejados no son comunes alas subcomunidades que afectan

Abogado3044 :

Cerrar ese espacio requiere mayoría de todos los propietarios, no de su subcomunidad

Abogado3044 :

No, Los tejados son comunes a todos no a las subcomunidades

Abogado3044 :

Si se dan goteras en uno han de contribuir todos SALVO que sus estatutos digan lo contrario

Customer:

pero las fincas no son independientes y son dos cuerpos de viviendas

Abogado3044 :

Por eso el tejado total es único y pagan todos

Abogado3044 :

Da igual que sean varios edificios es una misma comunidad

Abogado3044 :

Revise muy bien los estatutos y si nada dice en favor de que una parte o subcomunidad quede exonerada de pago de gastos de mantenimiento concretos deberán pagar todos

Abogado3044 :

Es muy típico de arreglos de tejados y bajos comerciales

Abogado3044 :

Los bajos, que no pagan gastos de escalera ni ascensor si pagan los gastos de reparacion de tejados

Customer:

pero nuestro edificio no nos une nada a ellos

Abogado3044 :

Les une los estatutos de la comunidad

Abogado3044 :

No se fije en lo físico si no en la docuemntación

Abogado3044 :

Verá en los estatutos de que se compone la comunidad, y ésto es lo importante

Abogado3044 :

Y querer cambiar ahora eso requiere unanimidad

Abogado3044 :

Le comento que además incluso lo del seguro, si se ponen pesados lo acarían adelante, si lo hacen por mayorías

Abogado3044 :

Porque el seguro lo es básicamente por responsabilidad civil de la comunidad y ésta es la suma de todos

Customer:

los elementos comunes exclusivos de cada subcomunidad no importan

Abogado3044 :

Importan para aquello que especificamente los estatutos especifiquen que importan

Abogado3044 :

Es decir que sólo importan o se diferencian si los estatutos así lo determinan

Abogado3044 :

Estudie muy bien los estatutos y verá si hay indicaciones expresas

Abogado3044 :

Sin ellas todos los elementos comunes de la comunidad son responsabilidad de todos y todos corren con los gastos de conservación

Abogado3044 :

Después podemos discutir lo necesario o no de las obras, que es otro problema....

Abogado3044 :

Sigo en línea si necesita más ayuda

Customer:

pero teniendo en cuenta que los elementos comunes de los portales son ellos quien lo disfrutan y nuestro edificio no une nada al sullo aunque sea una sola comunidad no comprendo

Abogado3044 :

Entiendo que se la haga complicado de entender pero es la legalidad que tienen. Son ante todo una comunidad y las leyes que Uds se han dado son los estatutos. Si no dicen nada para liberarles a Uds de las obligaciones comunes, están obligados

Customer:

pero al ser una propiedad horizontal compleja no nos ampara nada solo el pagar

Abogado3044 :

Sí, les amparan los estatutos que se hayan dado Art 24 y sgts de la ley

Abogado3044 :

Artículo 24


1. El régimen especial de propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil será aplicable aquellos complejos inmobiliarios privados que reúnan los siguientes requisitos:



  • a) Estar integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí cuyo destino principal sea la vivienda o locales.

  • b) Participar los titulares de estos inmuebles, o de las viviendas o locales en que se encuentren divididos horizontalmente, con carácter inherente a dicho derecho, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios.


 


2. Los complejos inmobiliarios privados a que se refiere el apartado anterior podrán:



  • a) Constituirse en una sola comunidad de propietarios a través de cualquiera de los procedimientos establecidos en el párrafo segundo del artículo 5. En este caso quedarán sometidos a las disposiciones de esta Ley, que les resultarán íntegramente de aplicación.

  • b) Constituirse en una agrupación de comunidades de propietarios. A tal efecto, se requerirá que el título constitutivo de la nueva comunidad agrupada sea otorgado por el propietario único del complejo o por los presidentes de todas las comunidades llamadas a integrar aquélla, previamente autorizadas por acuerdo mayoritario de sus respectivas Juntas de propietarios. El título constitutivo contendrá la descripción del complejo inmobiliario en su conjunto y de los elementos, viales, instalaciones y servicios comunes. Asimismo fijará la cuota de participación de cada una de las comunidades integradas, las cuales responderán conjuntamente de su obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales de la comunidad agrupada. El título y los estatutos de la comunidad agrupada serán inscribibles en el Registro de la Propiedad.


 


3. La agrupación de comunidades a que se refiere el apartado anterior gozará, a todos los efectos, de la misma situación jurídica que las comunidades de propietarios y se regirá por las disposiciones de esta Ley, con las siguientes especialidades:



  • a) La Junta de propietarios estará compuesta, salvo acuerdo en contrario, por los presidentes de las comunidades integradas en la agrupación, los cuales ostentarán la representación del conjunto de los propietarios de cada comunidad.

  • b) La adopción de acuerdos para los que la ley requiera mayorías cualificadas exigirá, en todo caso, la previa obtención de la mayoría de que se trate en cada una de las Juntas de propietarios de las comunidades que integran la agrupación.

  • c) Salvo acuerdo en contrario de la Junta no será aplicable a la comunidad agrupada lo dispuesto en el artículo 9 de esta Ley sobre el fondo de reserva.


La competencia de los órganos de gobierno de la comunidad agrupada únicamente se extiende a los elementos inmobiliarios, viales, instalaciones y servicios comunes. Sus acuerdos no podrá menoscabar en ningún caso las facultades que corresponden a los órganos de gobierno de las comunidades de propietarios integradas en la agrupación de comunidades.


 


4. A los complejos inmobiliarios privados que no adopten ninguna de las formas jurídicas señaladas en el apartado 2 les serán aplicables, supletoriamente respecto de los pactos que establezcan entre sí los copropietarios, las disposiciones de esta Ley, con las mismas especialidades señaladas en el apartado anterior.

José M., Abogado ejerciente
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  • Muchísimas gracias, me fue de mucha ayuda su respuesta. Alberto Alvarado Bogota, Colombia
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  • Me fue de gran ayuda. Captó inmediantemente mi problema y me ayudó a saber qué puedo hacer para solucionar mi problema. Ana Toribio Santa fe, Argentina
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  • Estoy muy satisfecho con la pronta respuesta que me han dado. Muchas gracias Guillermo Buenos Aires, Argentina
  • Excelentes sus comentarios. Definitivamente tiene razón.¡Gracias! María Fermín. Puerto Plata, Rep. Dom.
  • El tiempo de respuesta es excepcional, de menos de 6 minutos. La pregunta se respondió con profesionalidad y con un alto grado de compasión. Inés Santander
  • Quedé muy satisfecho con la rapidez y la calidad de los consejos que recibí. Me gustaría añadir que puse en práctica los consejos y que funcionaron la primera vez y siguen haciéndolo. Luis Málaga
 
 
 

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