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José M.
José M., Abogado ejerciente
Categoría: Propiedad inmobiliaria
Clientes satisfechos: 5979
Experiencia:  ABOGADO ICA BURGOS
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José M. está en línea ahora

tienen derecho de tanteo-retracto los arrendatarios de unos

Pregunta del cliente:

tienen derecho de tanteo-retracto los arrendatarios de unos locales arrendados antes del Decreto Boyer, creo regulados por la Ley de Arrendamientos 29/1964, si se vende todo el edificio por el propietario. El edificio con vivienda, locales, patio, etc. no tiene división horizontal.
Enviada: hace 3 año.
Categoría: Propiedad inmobiliaria
Experto:  José M. escribió hace 3 año.

Abogado3044 :

Bienvenido, le atiende José M, abogado ejerciente del ICA Burgos, ruego unos minutos para preparar su consulta, Puede escribir en todo momento.

Abogado3044 :

La respuesta a su consulta nos la da el Capítulo VI de la norma

Abogado3044 :

Alli vemos ( Art 47 ) que efectivamente el inquilino dispone del derecho de tanteo y retracto por plazo de 60 días

Abogado3044 :

1. En los casos de ventas por pisos, aunque se transmitan por plantas o agrupados a otros, podrá el inquilino o arrendatario utilizar el derecho de tanteo sobre el piso o locales que ocupare, en el plazo de sesenta días naturales, a contar del siguiente al en que se le notifique en forma fehaciente la decisión de vender o ceder solutoriamente la vivienda o local de negocio arrendado, el precio ofrecido por cada piso o local de negocio, las condiciones esenciales de la transmisión y el nombre, domicilio y circunstancias del comprador.


2. Cuando en la finca sólo existiere una vivienda o local de negocio, su arrendatario tendrá el mismo derecho.


3. De igual facultad gozará el inquilino en caso de adjudicación de vivienda por consecuencia de división de cosa común, exceptuados los supuestos de división y adjudicación de cosa común adquirida por herencia o legado, y de adquisiciones realizadas antes de 1 de enero de 1947.


En la escritura deberá consignarse el precio asignado a cada vivienda.

Abogado3044 :

Un saludo, si tiene alguna duda adicional puede exponerla y se la responderé tan pronto pueda

Abogado3044 :

Pase un buen día, gracias XXXXX XXXXX

Customer:

Al venderse todo el inmueble, sin división horizontal, pensaba que habría jurisprudencia de adaptación a la Ley actual del 94 que no admite el derecho de tanteo y retracto en ese caso y similares.

Abogado3044 :

Hay, efecticamente mucha jurisprudencia, en diferentes sentidos, cuando se vende todo el inmueble.

Abogado3044 :

Pero negar a priori el derecho que la ley reconoce es excesivamente arriesgado. Si se lo negamos recurrirá. Entiendo que lo mejor y ese es mi consejo, siempre, que se le de la opción, que no va a aceptar, de comprar TODO EL EDIFICIO, y evitarse entrar en juicios innecesarios

Abogado3044 :

No hay porque tasar sólo el inmuble alquilado, si no pasar la oferta por la globalidad, oferta que es cabal que no quiera aceptar

Abogado3044 :

La jurisprudencia va en esa línea, en respetar el derecho, en igualdad de condiciones, y el comprador compra todo EL EDIFICIO....

Abogado3044 :

Mi consejo es que se le traslade la oferta global, y evitarse problemas, pensando en que no aceptará

Abogado3044 :

Un saludo

José M., Abogado ejerciente
Clientes satisfechos: 5979
Experiencia: ABOGADO ICA BURGOS
José M. y otros otros especialistas en Propiedad inmobiliaria están preparados para ayudarle
Cliente: escribió hace 3 año.

Les ruego me faciliten jurisprudencia en contra del derecho de tanteo y Ret. y argumentos de la misma.- También doctrina, argumentos o sentencias contrarias o en otro sentido. Gracias.


 

Experto:  José M. escribió hace 3 año.
Se la busco El lunes a más tardar la tiene
Cliente: escribió hace 3 año.

Siguiendo con la pregunta: En venta un inmueble completo, sin división horizontal, con una vivienda y pequeños locales arrendados antes o después de 1964; que legislación es aplicable? y si es la ley 29/64 cabe derecho de tanteo y Ret.?. Me gustaría recibir Sentencias de T.S. en contra de ese derecho por venderse toda la finca y doctrina. Otras sentencias o argumentos en sentido contrario si las hay. Gracias.

Experto:  José M. escribió hace 3 año.

Comenzaremos por lo sencillo, la estimación del derecho de tanteo y retracto del inquilino con indepenbdencia de que se venda sólo el local unido a una o mas partes del edificio

Sentencia T.S. 681/2010 (Sala 1) de 10 de noviembre

RESUMEN:


Arrendamientos urbanos: Derecho de retracto sobre local de negocio sometido al Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. Estimación. El derecho de retracto no sólo se aplica en los casos en que se venda un único piso o planta destinados a vivienda o local de negocio, sino también en aquellos otros en que el propietario proceda a la agrupación de dos o más pisos o locales y realice la venta conjunta de los mismos por un solo precio.


En la Villa de Madrid, a diez de Noviembre de dos mil diez.


Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen indicados, el recurso de casación que con el número 1150/2006 ante la misma pende de resolución, interpuesto por la representación procesal de la entidad "BRI S.A.", aquí representadas por el procurador D. José Manuel Dorremochea Aramburu, contra la sentencia dictada en grado de apelación, rollo número.º 459/05 por la Audiencia Provincial de Asturias Sección 1.ª, dimanante de procedimiento de juicio ordinario número 835/04, seguido ante el Juzgado de Primera Instancia número 4 de Oviedo. Habiendo comparecido en calidad de parte recurrida el procurador D. Antonio María Álvarez-Buylla Ballesteros, en nombre y representación de "Promociones Nembra Aller, S. A."


ANTECEDENTES DE HECHO


Primero.-El Juzgado de Primera Instancia n.º 4 de Oviedo dictó sentencia de fecha 30 de junio de 2005 en el juicio ordinario n.º 835/04 cuyo fallo dice:


"Fallo.


"Que estimando la demanda formulada por el Procurador Antonio Alvarez Arias de Velasco, en nombre y representación de BRI S.A., contra PROMOCIONES NEMBRA-ALLER S.L., debo declarar y declaro haber lugar al retracto de la demandante sobre el local de planta baja sito en el inmueble n.º 22 de la calle Covadonga de Oviedo, previo abono a la demandada de la suma de 205.893,49 euros, más los gastos de legítimo abono a que se refiere el art. 1518 del Código Civil que se justifiquen en ejecución de sentencia, condenándole en consecuencia a otorgar la correspondiente escritura pública para la plena efectividad de ese derecho, sin hacer imposición de las costas causadas en este procedimiento".


Segundo.-En los fundamentos de Derecho de la sentencia se declara, en síntesis, que:


1. La actora es arrendataria de un local situado en la planta baja del edificio, sometido a la normativa de la LPH, situado en la calle Covadonga n.º 22 de Oviedo, en virtud de contrato suscrito en el año 1987.


2. La demandada adquirió el local arrendado junto con otros inmuebles situados en el mismo edificio de la anterior arrendadora. Igualmente adquirió otros departamentos del edificio de otros propietarios con el fin de hacer suyo la totalidad del edificio en el que se integra el local arrendado por el actor.


3. La anterior arrendadora, de la que adquirió el local objeto del litigio la entidad demandada, no pudo transmitirle ni de hecho le transmitió la propiedad de todo el edificio, porque no era la única propietaria del mismo. Por ello no es de aplicación la doctrina jurisprudencial que niega la posibilidad de ejercitar el derecho de retracto cuando la compraventa tiene por objeto la totalidad de un edificio.


4. La sentencia declara que la arrendataria se encuentra plenamente legitimada para ejercitar el derecho de retracto reconocido en el artículo 48 LAU 1964. Respecto del precio de adquisición, dado que no quedó fijado en la escritura de venta, donde se estableció un precio global para los inmuebles que se adquirieron de quien fue la anterior propietaria, considera la sentencia que se debe atender al establecido por el perito judicial, que ha fijado en 205 893, 49 euros.


Tercero.-La Audiencia Provincial de Asturias Sección 1.ª, dictó sentencia en fecha 23 de marzo de 2006 en el rollo de apelación número 459/05 cuyo fallo dice:


"Fallamos.


"1.º Estimar el recurso de apelación interpuesto por Promociones Nembra Aller, S.L., frente a la sentencia que con fecha treinta de junio de dos mil cinco dictó el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de 1.ª Instancia número 4 de Oviedo y revocar dicha resolución.


"2.º Se desestima la impugnación formulada por la actora BRIS, S.A.


"3.º Se desestima íntegramente la demanda rectora del procedimiento y se absuelve a dicha recurrente de todos los pedimentos de la misma.


"4.º No se hace especial pronunciamiento sobre las costas causadas en ambas instancias."


Cuarto.-En los fundamentos de Derecho de la sentencia, en cuanto interesa para el presente recurso, se declara, en síntesis:


1. Existe un criterio jurisprudencial mayoritario conforme al cual no procede el derecho de retracto ni el de de tanteo cuando el arrendador enajena una porción de la finca mayor que la que detenta el arrendatario. Este criterio ha sido matizado por otras resoluciones en el sentido de que no dispone el arrendatario de los citados derechos cuando la enajenación afecta a la totalidad de la finca y el arrendatario ocupa sólo una parte de ella. Tales razonamientos se han visto reforzados por la LAU 1994, cuyo artículo 25.7 establece "No habrá lugar a los derechos de tanteo o retracto cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble, ni tampoco cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble.


2. En el presente caso no se puede alegar que la venta no lo fue de todo el edificio, pues el comprador ya disponía del otro departamento no incluido en la transmisión del local arrendado por el actor, al haberlo adquirido con anterioridad.


Quinto.-El escrito de interposición del recurso de casación interpuesto por la representación procesal de BRI, S.A. se formula en torno a un motivo único, que se introduce con la siguiente fórmula:


"Motivo único: interés casacional, por oposición a doctrina jurisprudencial de la Sala Primera del Tribunal Supremo, por cuanto la sentencia impugnada se opone a dicha doctrina y, como consecuencia de esta oposición, infringe los artículos 47.1 y 48 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964."


Se fundamenta este motivo, en síntesis, en las siguientes alegaciones:


1. Oposición de la sentencia recurrida a la jurisprudencia del Tribunal Supremo citando al efecto las Sentencias de esta Sala de fecha 8 de abril de 2000, 22 de septiembre de 2003, 6 de abril de 1995 y 29 de noviembre de 1962.


2. Cuando un edificio se somete al régimen de propiedad horizontal y se dota a cada una de las fincas resultantes de una naturaleza independiente, no existe un edificio que se pueda trasmitir como una unidad patrimonial única, sino que podrán enajenarse cada uno de los pisos o locales de manera independiente, por lo que, pese a que se transmitan varias de esas unidades de manera agrupada, procede el retracto conforme a lo dispuesto en el artículo 47.1 LAU 1964.


Sexto.-Por auto de 28 de octubre de 2008 se acordó admitir el recurso de casación.


Séptimo.-En el escrito de impugnación del recurso presentado por la representación procesal de Promociones Nembra Aller, S.L. se formulan, en síntesis, las siguientes alegaciones:


1.- El artículo 25.7 LAU 1994, si bien no resulta de aplicación al presente caso, puesto que el contrato de arrendamiento del local se concertó en el año 1987, lo cierto es que se ha limitado a dar cobertura legal a un criterio jurisprudencial, en virtud del cual no se podrán ejercitar derechos de tanteo y retracto por el arrendatario cuando la vivienda o local de negocio arrendado se vendan conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte del mismo inmueble.


Octavo.-Para la deliberación y fallo del recurso se fijó el día 19 de octubre de 2010, en que tuvo lugar.


DECIMO.-En los fundamentos de esta resolución se han utilizado las siguientes siglas jurídicas:


DT, disposición transitoria


LEC, Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil.


LAU 1994 Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994


LAU 1964 Texto Refundidos de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.


RC, recurso de casación.


STS, sentencia del Tribunal Supremo (Sala Primera, si no se indica otra cosa).


Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Juan Antonio Xiol Rios, que expresa el parecer de la Sala.


FUNDAMENTOS DE DERECHO


Primero.--Resumen de antecedentes.


1.-La actora era una entidad arrendataria de un local de negocio, en virtud de contrato concertado en fecha 11 de marzo de 1987. El inmueble fue enajenado a la demandada, Promociones Nembra Aller, S.L., mediante escritura de fecha 18 de marzo de 2004.


2.- El 30 de abril de 2002, la demandada puso en conocimiento de la actora que había adquirido el resto del inmueble, donde estaba situado el local arrendado por la parte actora.


3.- La entidad BRI S.A., requirió notarialmente a la demandada para que le entregara una copia de la escritura de venta y de este modo poder conocer los detalles de la venta del local arrendado, requerimiento que no fue atendido por la adquirente del inmueble. El 15 de junio de 2004, la actora tuvo conocimiento, a través de certificación emitida por el Registro de la propiedad, de las condiciones esenciales de la compraventa del local arrendado. El 28 de julio de 2004, la arrendadora presentó demanda ejercitando acción de retracto. Hizo constar en demanda que el precio de venta del local por ella arrendado no se podía conocer debido a que se estableció un precio global de adquisición para un conjunto de inmuebles, entre los que se encontraba el que era objeto de retracto. Por ello solicitaba la determinación pericial de su valor de venta.


4.- La parte demandada se opuso y adujo que al haber adquirido de la inicial propietaria-arrendadora no sólo el local objeto de la litis sino otros inmuebles situados en el mismo edificio, no podía prosperar la acción de retracto.


5.- El juzgado estimó íntegramente la demanda. Argumentó que el retracto ejercitado por la actora se fundaba en el artículo 48.2 LAU 1964, por lo que al haber procedido el arrendatario a la consignación del precio en tiempo y forma, no se puede atender a la oposición del demandado fundada en que su voluntad era la adquisición de la totalidad del edificio. No considera aplicable la doctrina y jurisprudencia que niega el derecho de retracto cuando la compraventa ha tenido por objeto la totalidad del edificio, porque el demandado no ha adquirido de la anterior arrendadora la totalidad del mismo, ya que no era propietaria de todo él, sino únicamente de cuatro fincas, sobre una de las cuales se ejercita el retracto.


6.- La Audiencia Provincial estimó el recurso de apelación. La sentencia, analiza la jurisprudencia que establece la imposibilidad de ejercitar el derecho de tanteo o retracto en aquellos supuestos en los que el arrendador enajena una finca mayor que la que posee el arrendatario, así como cuando la venta abarca la totalidad de la finca y el arrendatario ocupa sólo una parte de ella. Razona que estos criterios se han visto reforzados por la nueva LAU 1994, cuyo artículo 25.7 determina que no hay lugar a los derechos de tanteo y retracto cuando la vivienda arrendada se vende conjuntamente con las demás viviendas o locales que sean propiedad del arrendador en el mismo inmueble. De este modo, concluye que, dado que en el caso concreto el demandado ha adquirido la totalidad del inmueble (aunque de varios propietarios diferentes), no cabe ejercitar la acción de retracto.


7.- Contra la anterior sentencia la parte actora interpuso recurso de casación al amparo del artículo 477.2.3.º LEC.


Segundo.--Enunciación del motivo único de casación.


El motivo primero y único de casación se introduce con la siguiente fórmula: "Motivo único: interés casacional, por oposición a doctrina jurisprudencial de la Sala Primera del Tribunal Supremo, por cuanto la sentencia impugnada se opone a dicha doctrina y, como consecuencia de esta oposición, infringe los artículos 47.1 y 48 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964."


El recurrente alega, en síntesis, que cuando un edificio se somete al régimen de propiedad horizontal y se dota a cada una de las fincas resultantes de una naturaleza independiente, no existe un edificio que se pueda trasmitir como una unidad patrimonial única, sino que podrán enajenarse cada uno de los pisos o locales de manera independiente, por lo que, pese a que se transmitan varias de esas unidades de manera agrupada, procede el retracto conforme a lo dispuesto en el artículo 47.1 LAU 1964.


El motivo debe ser estimado.


Tercero.-La oposición a la jurisprudencia del Tribunal Supremo sobre los derechos de tanteo y retracto regulados en el LAU 1964.


No existe, en el presente caso, discusión alguna sobre los hechos en relación a los que se plantea la cuestión jurídica. La parte actora arrendó un local de negocio situado en un edificio dividido en régimen de propiedad horizontal, arrendamiento que, al haberse suscrito en el año 1987, aparece sometido al LAU 1964. Tanto el local arrendado como otros inmuebles situados en el mismo edificio fueron enajenados conjuntamente por su propietaria a la entidad demandada. No obstante, no todos los pisos pertenecían a una única propietaria, por lo que la demandada realizó gestiones con los que resultaron ser propietarios del resto de los departamentos, que culminaron con su adquisición.


Para resolver el conflicto, la Audiencia Provincial se vale de la jurisprudencia de esta Sala conforme a la cual no hay posibilidad de ejercitar derecho de tanteo y retracto, bajo la vigencia del LAU 1964, cuando el arrendador enajena una porción de la finca mayor que la que detenta el arrendatario. Añade que este criterio jurisprudencial, ha sido reforzado por la nueva LAU, cuyo artículo 25.7 establece que no se podrán ejercitar los mencionados derechos de tanteo y retracto cuando la vivienda arrendada se vende conjuntamente con las demás viviendas o locales que sean propiedad del mismo arrendador en el mismo inmueble.


La sentencia de esta Sala de 8 abril 2000, citada por el recurrente, se pronuncia del siguiente modo: "El tema central que plantea es la inaplicación del retracto legal del arrendatario cuando lo enajenado por el arrendador es un complejo comercial compuesto por múltiples dependencias como un todo, dentro del cual se ubican los tres locales arrendados al retrayente. El motivo es desestimable. Basta leer la inscripción registral que causó la venta y la escritura pública en que se formalizó para apercibirse que los locales arrendados fueron objeto de venta agrupados a otros. Dice la primera al referirse a cada local arrendado: "la venta en unión de ciento tres fincas (registrales) más". En la segunda se describen todas y cada una que se trasmitían. No puede aceptarse que por haberse realizado una venta en globo, por un único precio, se burlen los derechos del arrendatario".


Por su parte, la Sentencia de 22 de septiembre de 2003 indica que "En el negocio jurídico de compraventa, se hacen constar dos fincas como objeto de la misma, se venden por un precio que es la suma del valor de cada una: el objeto del contrato -cosa y precio- claramente es doble. Ciertamente, forman parte de un solo edificio, pero ello no es óbice sino que es algo corriente en viviendas y locales; precisamente fue el origen de la propiedad horizontal. El retrayente es, pues, arrendatario de una vivienda independiente y puede ejercitar el retracto. Tampoco es óbice que se adquiera el edificio por mitad y pro indiviso por los compradores, pues esta adquisición expresamente la remiten a fincas, en plural y en plural, también, se expresa que componen el inmueble."


Conforme a la doctrina expuesta el derecho de retracto es negado al arrendatario cuando, en virtud de su contrato de arrendamiento, ocupa tan sólo una parte del local, pero no en aquellos supuestos en los que el arrendamiento ha quedado constituido sobre una unidad independiente, pese a que la compra haya recaído sobre todas y cada una de las fincas que integran el edificio.


Cuarto.-Los derechos de tanteo y retracto regulados en los artículos 47 y 48 LAU 1964


La jurisprudencia referida por la Audiencia no es aplicable al caso objeto de debate desde el momento en que la propia sentencia recurrida reconoce que la finca que pretende ser retraída se configura como una unidad independiente. Nada impide, en principio, el ejercicio del retracto porque el demandado haya adquirido otras fincas, también independientes, ubicadas en el mismo edificio, tal y como se expone en las dos sentencias más recientes de esta Sala que sustentan el interés casacional en el que se funda el recurso a las que antes se ha hecho mención. Máxime cuando en la escritura de compraventa, pese a que se da un precio global por la adquisición de los pisos y el local de negocio, aparece cada uno de estos inmuebles perfectamente individualizado. Negar el derecho de retracto ejercitado al amparo del LAU 1964, por producirse una enajenación, en bloque, de varios pisos o locales de un edificio, supondría, como indica la citada sentencia de esta Sala de 8 de abril de 2000, así como también la más reciente de 24 de marzo de 2010 (RC 753/2006), dejar en manos del propietario-arrendador y del nuevo adquirente la facultad de decidir si el arrendatario puede ejercitar o no un derecho que tiene legalmente reconocido.


Aunque la LAU 1994 opta por una solución distinta para el mismo supuesto de hecho en su artículo 25.7, al disponer que "No habrá lugar a los derechos de tanteo o retracto cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble, ni tampoco cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble", el conflicto debe resolverse dentro del marco normativo fijado por el TRLA 1964, cuyos artículos 47 y 48 regulan el derecho de tanteo y retracto, debido a que el contrato de arrendamiento que vincula a las partes es de fecha 11 de marzo de 1987 (DT 4.ª LAU 1994).


La parte recurrente ha ejercitado el derecho de retracto dentro del plazo legalmente establecido. La efectividad del retracto exige la individualización del precio, dado que, conforme a la naturaleza del propio retracto, la determinación del precio se configura como un elemento esencial. En el caso examinado, el precio de venta del local de negocio sobre el que se ejercita el derecho de retracto, no quedó concretado en la escritura de venta, donde únicamente se recoge un precio global por la compra de los diferentes inmuebles que adquirió el aquí recurrido. Para su determinación, se debe acudir, como así hizo el juzgado de primera instancia, al precio establecido en el informe elaborado por el perito judicial que consta en las actuaciones. Tal informe goza de una mayor imparcialidad que la que pueda reconocerse a los dictámenes emitidos por los peritos designados por las partes y, además, ha fijado el precio en atención al valor que tenía del local de negocio en el momento en el que se produjo la venta.


Se debe reiterar como doctrina jurisprudencial que el derecho de retracto reconocido al arrendatario en el artículo 48 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 se ha de considerar aplicable no sólo en los casos en que se venda un único piso o planta destinados a vivienda o local de negocio, sino también en aquellos otros en que el propietario proceda a la agrupación de dos o más pisos o locales y realice la venta conjunta de los mismos por un solo precio.


Quinto.-Estimación del recurso.


Según el artículo 487.3 LEC, cuando el recurso de casación sea de los previstos en el número 3.º del apartado 2 del artículo 477 LEC, si la sentencia considera fundado el recurso, además de casar en todo o en parte, la sentencia recurrida, declarará lo que corresponda según los términos en que se hubiere producido la oposición a la doctrina jurisprudencial o la contradicción o divergencia de jurisprudencia.


Sexto.--Costas


De conformidad con lo establecido en el artículo 398 en relación con el artículo 394, ambos LEC, no procede la imposición de las costas de este recurso. Tampoco cabe imponer las costas de primera instancia ni del recurso de apelación.


Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.


FALLAMOS


1. Ha lugar al recurso de casación interpuesto por la representación procesal de la entidad BRI S.A. contra la sentencia dictada por la Sección Primera de la Audiencia Provincial de Oviedo, en el rollo de apelación n..º 459/2005, cuyo fallo dice:


"Fallamos.


"1.º Estimar el recurso de apelación interpuesto Promociones Nembra Aller S.L., frente a la sentencia que con fecha treinta de junio de dos mil cinco dictó el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de 1.ª Instancia número 4 de Oviedo y revocar dicha resolución.


"2.º Se desestima la impugnación formulada por la actora BRIS, S.A.


"3.º Se desestima íntegramente la demanda rectora del procedimiento y se absuelve a dicha recurrente de todos los pedimentos de la misma.


"4.º No se hace especial pronunciamiento sobre las costas causadas en ambas instancias".


2. Casamos la sentencia recurrida, que declaramos sin valor ni efecto alguno.


3. En su lugar, desestimamos el recurso de apelación interpuesto y confirmamos la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia.


4. Se reitera como doctrina jurisprudencial que el derecho de retracto reconocido al arrendatario en el artículo 48 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 se ha de considerar aplicable no sólo en los casos en que se venda un único piso o planta destinados a vivienda o local de negocio, sino también en aquellos otros en que el propietario proceda a la agrupación de dos o más pisos o locales y realice la venta conjunta de los mismos por un solo precio.


5. No hacer pronunciamiento en costas por las ocasionadas en este recurso, ni en el recurso de apelación, ni en las de primera instancia.


Comuníquese esta sentencia a la referida Audiencia con devolución de los autos y rollo en su día remitidos.


Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos Juan Antonio Xiol Rios, Jesus Corbal Fernandez, Jose Ramon Ferrandiz Gabriel, Antonio Salas Carceller.Rubricado.


Publicación.-Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Juan Antonio Xiol Rios, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.

Sigo.......................

Experto:  José M. escribió hace 3 año.

Ahora pasamos el tortuoso camisno de forzar la interpretación de la ley para negar el derecho, por ejemplo, cuando el local esta sujeto a un negocio que también es parte de ese traspaso ( industria)


TS, Sala Primera, de lo Civil, 153/2009, de 18 de marzo

Recurso 665/2003. Ponente: ROMAN GARCIA VARELA.


EXTRACTOS

Como el arrendamiento es una unidad patrimonial y no es de local, se regula por el código civil y no es susceptibles del ejercicio del retracto


"... Aunque algunos autores han manifestado la integración de los arrendamientos de industria en el régimen de la presente Ley, pues si el legislador lo hubiera querido, debió determinar la exclusión de forma expresa, como en el Texto Refundido de 1964; pero no obstante esta observación, de la interpretación del artículo 3 de la Ley de 1994 se desprende que no cabe equiparar el arrendamiento para una actividad industrial, que crea el arrendatario en el local objeto de la locación, con el hecho de arrendar una industria en pleno funcionamiento y con los elementos precisos para ello. La doctrina jurisprudencial ha proclamado que los arriendos de locales para negocio se diferencian de los de industria en que, respecto a los primeros, lo que se cede es el elemento inmobiliario, en cambio, en los segundos, el objeto contractual está determinado por una doble composición integradora; por un lado, el local, como soporte material; y, por otro, el negocio o empresa instalada y que se desarrolla en el mismo, con los elementos necesarios para su explotación, que conforman un todo patrimonial autónomo, sin que sea preciso que el arrendador facilite necesariamente todos los medios para la comercialización de la actividad negocial a desarrollar, que pueden ser ampliados o mejorados con los que aporte el arrendatario, incluso sustituidos, sin que ello afecte a la calificación y naturaleza del contrato como de locación industrial; además, dicho contrato queda extinguido cuando expira el término convencional, como dispone el artículo 1569.1 del Código Civil (por todas, STS de 8 de junio de 1998 y 7 de julio de 2006 ). Procede reseñar, por su relación con el caso debatido, la argumentación de la STS de 16 de enero de 1987 , la cual ha sentado "Mas bien se trata (...) de un arriendo de apartamentos para que el arrendatario los dedique a cederlos por precio a terceros con fines de hospedaje ejercido como industria, conforme al artículo 2.1 LAU , queda excluido de esta legislación especial, rigiéndose también por el Derecho común las relaciones del hostelero con sus huéspedes; pudiendo aceptarse que se denominan contratos atípicos de interés turístico, que usualmente se califican de rentabilidad, en todo caso excluidos del ámbito de la LAU y regulados por el Código Civil, pues si el contrato no es de arrendamiento simple y ordinario, no queda comprendido en la legislación especial, y si alguna duda surgiere en cuanto a la aplicación de la Ley civil común o la especial de Arrendamientos Urbanos, habrá de ser resuelta otorgando preferencia a aquélla por su carácter general y atrayente" . En el supuesto presente, por su regulación en los artículos 1542 y siguientes del Código Civil como arrendamiento de industria, el contrato quedó extinguido por finalización del plazo el día 31 de diciembre de 1999, sin que el arrendatario tenga derecho al ejercicio de la acción de retracto. ..."

"... La declaración como doctrina jurisprudencial la de que los arrendamientos de industria no están sometidos a la normativa de la Ley de Ordenamientos Urbanos de 1994 , y el ordenamiento de aplicación para su regulación es el del Código Civil, sin que, por consiguiente, el arrendatario pueda ejercitar la acción de retracto ..."

ANTECEDENTES DE HECHO


PRIMERO.- 1º.- La Procuradora doña Ana María Ochando, en nombre y representación de doña Flor , promovió demanda de juicio declarativo de menor cuantía -autos nº 127/200-, turnada al Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Fuengirola, contra "HOTELES PYR, S.A." , en la que, tras alegar los hechos y fundamentos de derecho que estimó de aplicación, suplicó al Juzgado: " (...) Dictar en su día sentencia por la que estimando la demanda se condene a la mercantil demandada a entregar a mi representada la posesión del inmueble y al pago de la cantidad de 10.723 por cada día natural de explotación de "HOTELES PYR, S.A." a contar desde el 1 de enero del año 2000 y hasta que se haga efectiva la entrega del inmueble, declarándose expresamente la mala fe de la demandada en su mantenimiento de la posesión, más intereses legales, con expresa imposición de las costas causadas".

2º.- Admitida a trámite la demanda y emplazada la demandada, el Procurador don Francisco Lima Montero, en nombre y representación de "HOTELES PYR, S.A." , la contestó oponiéndose a la misma, y, suplicando al Juzgado: " (...) Que tenga por presentado este escrito y documentos que lo acompañan, con sus copias, por personada su representada en el procedimiento y por contestada la demanda, se sirva admitir todo ello y dictar sentencia, desestimando la demanda, o acordando la acumulación de este procedimiento al de retracto que se sigue ante este mismo Juzgado con el nº 207/99 a instancias de la entidad demandada y contra la aquí demandante, con imposición de costas a la demandante, dada la temeridad y mala fe evidenciada con el ocultamiento de los hechos y documentos detallados en el hecho primero de este escrito".

3º.- El Procurador don Francisco Lima Montero, en nombre y representación de "HOTELES PYR, S.L." , promovió demanda de retracto del arrendatario, al amparo de lo previsto en la Ley 29/94 de Arrendamientos Urbanos , turnada al Juzgado de Primera Instancia nº1 de Fuengirola (autos nº 207/99 ), contra doña Flor , en la que, tras alegar hechos y fundamentos de derecho, suplicó al Juzgado: " (...) Dictar sentencia, en su día, estimando la demanda y dando lugar al retracto ejercitado por la entidad demandante sobre el apartamento nº NUM000 del EDIFICIO000 ", sito en la C/ DIRECCION000 , nº NUM001 de esta ciudad, y condenando a la demandada a otorgar la escritura de transmisión del apartamento a favor de "HOTELES PYR, S.A." a virtud del retracto ejercitado, por el precio y condiciones que figuran en la escritura de su adquisición y abonándole los demás gastos del contrato, o pagos legítimos para la venta, o gastos necesarios y útiles hechos en el apartamento, que acredite haber efectuado la demandada, apercibiéndola que si no la otorgare, será otorgada de oficio por este Juzgado; y condenándola al pago de las costas del procedimiento".

4º.- Admitida a trámite la demanda de retracto y emplazada la demandada, la Procuradora doña Ana María Ochando, en nombre y representación de doña Flor , tras alegar la excepción de falta de legitimación "ad causam", suplicó al Juzgado: " (...) Dicte en su momento sentencia por la que se acepte la excepción propuesta y de entrarse a conocer el fondo del asunto, se desestime íntegramente la demanda con condena en costas a la actora y subsidiariamente y para el supuesto que se estimare la presente demanda de retracto, se condene al demandante a satisfacer a mi patrocinada la cantidad de 5.973.469 pesetas, que es el importe total satisfecho por mi mandante en la compra del apartamento NUM000 , más los intereses legales correspondientes, con expresa imposición a la actora de todos los gastos y costas causados en este procedimiento".

5º.- El Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Fuengirola dictó auto de fecha 25 de julio de 2000 , cuya parte dispositiva dice literalmente: "Que se debía de acceder a la acumulación de los autos seguidos con los números 207/99 y 127/00 seguidos ante este Juzgado, los que se tramitarán conjuntamente, suspendiéndose el que se encuentra más próximo a su terminación hasta que ambos lleguen al mismo trámite procesal".

6º.- El Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Fuengirola dictó sentencia, en fecha 23 de enero de 2001 , cuya parte dispositiva dice literalmente: "Que estimando la demanda presentada por la representación de doña Flor , se condena a "HOTELES PYR, S.A." a que entregue a la actora la posesión del apartamento nº NUM000 del " EDIFICIO000 " y asimismo pague a la actora desde el 1 de enero del año 2000 la cantidad de 10.723 ptas. diarias, hasta la entrega de la posesión de dicho apartamento, más los intereses legales. Se desestima la demanda presentada por "HOTELES PYR, S.A." contra doña Flor , absolviendo a esta de los pedimentos de la misma. Se condena a la demandada "HOTELES PYR, S.A." al pago de las costas de esta primera instancia".

7º.- Apelada la sentencia de Primera Instancia, y, sustanciada la Alzada, la Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Málaga dictó sentencia, en fecha 21 de enero de 2002 , cuyo fallo se transcribe textualmente: "Que estimando en parte el recurso de apelación interpuesto por la representación de la entidad "HOTELES PYR, S.A." , contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Fuengirola, con fecha 23 de enero de 2001 , en los autos del juicio declarativo de menor cuantía número 127/00, del que el presente rollo dimana, debemos revocar y revocamos la meritada resolución en su integridad, y como consecuencia de ello, estimando parcialmente la demanda interpuesta en su día por la entidad apelante, debemos declarar y declaramos haber lugar al retracto ejercitado por ésta, sobre el apartamento nº NUM000 del EDIFICIO000 " de Fuengirola, sito en la DIRECCION000 , número NUM001 de aquella localidad, condenando a la demandada doña Flor a otorgar la escritura de transmisión del citado apartamento a "HOTELES PYR, S.A." , previo pago por esta última entidad de las sumas concretadas en el fundamento segundo de esta resolución que ascienden a un importe total de 5.973.469 pesetas, o su equivalente en euros, debiendo desestimar la demanda formulada por la hoy apelada, absolviendo a la apelante de la peteición enmarcada en la misma. Sin costas en ambas instancias, dada la estimación parcial tanto de la demanda principal como del recurso de alzada interpuesto".

SEGUNDO.- 1º.- La representación procesal de doña Flor presentó el día 27 de febrero de 2003 , escrito de interposición de recurso de casación contra la sentencia dictada con fecha 21 de enero de 2003, por la Audiencia Provincial de Málaga (Sección 5ª), en el rollo de apelación nº 309/01, dimanante de los autos de juicio de menor cuantía nº 127/00 del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Fuengirola.

2º.- Motivos del recurso de casación . 1º) Al amparo del artículo 477.2.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por infracción de jurisprudencia, citando en primer lugar la STS de 16 de enero de 1987 y luego las SSTS de 7 de diciembre de 1953, 30 de enero de 1956, 12 de junio de 1967, 17 de marzo de 1970, 23 de diciembre de 1978, 21 de mayo de 1984, 16 de enero de 1987, 6 de marzo de 1987, 30 de septiembre de 1991 y 22 de abril de 1992 y SSAP Málaga, Sec. 6ª, de 5 de marzo de 2001 y 29 de abril de 2000; SSAP Pontevedra de 22 de julio de 1997 y 9 de noviembre de 1999; SAP Teruel 4 de noviembre de 1997; SAP Girona 11 de octubre de 1999; 2º ) Al amparo del artículo 477.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por infracción de los artículos 1º y 3º de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994 y los artículos 1543 y 3 del Código Civil , y, terminó suplicando a la Sala: " (...) Dicte sentencia por que se case la recurrida, y ratifique en su integridad la sentencia dictada en primera instancia, y se resuelva conforme a Derecho, con expresa condena en costas".

3º.- Mediante Providencia de 3 de marzo de 2003 se tuvo por interpuesto el recurso, acordándose la remisión de las actuaciones a la Sala Primera del Tribunal Supremo, apareciendo notificada dicha resolución a los procuradores de las partes el día 5 de marzo de 2003.

4º.- El Procurador don Evencio Conde de Gregorio, en nombre y representación de doña Flor , presentó escrito ante esta Sala el día 28 de marzo de 2003 , personándose en concepto de recurrente.

5º.- La Sala dictó auto de fecha 18 de septiembre de 2007 , cuya parte dispositiva dice literalmente: "1º.- Admitir el recurso de casación interpuesto por la representación procesal de doña Flor contra la sentencia dictada con fecha 21 de enero de 2003, por la Audiencia Provincial de Málaga (Sección 5ª), en el rollo de apelación nº 309/01, dimanante de los autos de juicio de menor cuantía nº 127/00 del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Fuengirola respecto a la existencia, en cuanto a la infracción alegada, de interés casacional por oposición a la jurisprudencia de esta Sala. 2. - Y queden los presentes autos pendientes de señalamiento del día y hora para la celebración de la vista, o, en su caso, para la votación y fallo del recurso de casación".

TERCERO.- La Sala señaló para votación y fallo del presente recurso, el día 19 de febrero de 2009 , en que tuvo lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. ROMÁN GARCÍA VARELA ,

FUNDAMENTOS DE DERECHO


PRIMERO.- Doña Flor demandó por los trámites del juicio declarativo de menor cuantía a la entidad "HOTELES PYR, S.A." , e interesó las peticiones que se detallan en el antecedente de hecho primero de esta sentencia; a los anteriores autos, número 127/2000 del Juzgado de Primera Instancia número 1 de Fuengirola , se acumularon los de juicio de retracto, número 207/99 del mismo órgano judicial, instados por "HOTELES PYR, S.A." contra doña Flor , con las reclamaciones que se indican en dicho antecedente.

La cuestión litigiosa queda centrada en si el contrato de explotación turística, calificado como arrendamiento de industria, que liga a las partes está regido por la Ley de Arrendamientos Urbanos o por el Código Civil.

El Juzgado acogió la demanda de doña Flor y rechazó la de "HOTELES PYR, S.A." , y su sentencia fue revocada en grado de apelación por la de la Audiencia, la cual declaró haber lugar al retracto ejercitado por la apelante, sobre el Apartamento número NUM000 del " EDIFICIO000 ", sito en la DIRECCION000 número NUM001 de esta localidad, con la condena a doña Flor a otorgar escritura de transmisión del citado Apartamento a "HOTELES PYR, S.A." , previo pago por esta entidad de la suma de 5.973.469 pesetas, o su equivalente en euros, y desestimó la demanda formulada por la apelada.

Doña Flor ha interpuesto recurso de casación contra la sentencia de segunda instancia, y mediante auto de esta Sala de 18 de septiembre de 2007 , ha sido admitido respecto a la existencia, en cuanto a la infracción alegada, de interés casacional por oposición a la doctrina jurisprudencial.

SEGUNDO.- El motivo primero del recurso, con cobertura en el artículo 477.2 3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , acusa la transgresión de doctrina jurisprudencial y cita la STS de 16 de enero de 1987 , relativa a la exclusión de los arrendamientos de industria de la Ley de Arrendamientos Urbanos y, por ende, no susceptibles para el ejercicio de la acción de retracto, así como las SSTS de 7 de diciembre de 1953, 30 de enero de 1956, 12 de junio de 1967, 17 de marzo de 1970, 23 de diciembre de 1978, 21 de mayo de 1984, 16 de enero y 6 de marzo de 1987, 30 de septiembre de 1991 y 22 de abril de 1992 ; asimismo, la recurrente entiende que la razón para la exclusión de este contrato del régimen de la Ley de Arrendamientos Urbanos se justifica en que este Cuerpo legal regula exclusivamente simples contratos de arrendamientos, entendidos según el concepto del artículo 1543 del Código Civil , es decir, aquéllos en cuya virtud se entrega el goce de una cosa, por tiempo determinado y precio cierto, sin embargo el arrendamiento de industria recae sobre algo más, ya que se cede no sólo el inmueble, sino el negocio o industria en funcionamiento, lo que aleja el contrato del concepto regulado en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 .

El motivo se estima.

Según destacada doctrina científica no cabe confundir el arrendamiento de un local para que el arrendatario establezca su propio negocio, con el arrendamiento de una industria en funcionamiento, pues aquí se alquilan una serie de elementos -la empresa, las instalaciones, la clientela, etc.-, entre los que se encuentra el local, que ha de quedar fuera de la Ley arrendaticia, toda vez que, como dice el Texto Refundido de la Ley de 1964 , donde la exclusión es tajante, lo que se alquila es "una unidad patrimonial con vida propia y susceptible de ser inmediatamente explotada o pendiente de meras formalidades administrativas" .

Aunque algunos autores han manifestado la integración de los arrendamientos de industria en el régimen de la presente Ley, pues si el legislador lo hubiera querido, debió determinar la exclusión de forma expresa, como en el Texto Refundido de 1964; pero no obstante esta observación, de la interpretación del artículo 3 de la Ley de 1994 se desprende que no cabe equiparar el arrendamiento para una actividad industrial, que crea el arrendatario en el local objeto de la locación, con el hecho de arrendar una industria en pleno funcionamiento y con los elementos precisos para ello.

La doctrina jurisprudencial ha proclamado que los arriendos de locales para negocio se diferencian de los de industria en que, respecto a los primeros, lo que se cede es el elemento inmobiliario, en cambio, en los segundos, el objeto contractual está determinado por una doble composición integradora; por un lado, el local, como soporte material; y, por otro, el negocio o empresa instalada y que se desarrolla en el mismo, con los elementos necesarios para su explotación, que conforman un todo patrimonial autónomo, sin que sea preciso que el arrendador facilite necesariamente todos los medios para la comercialización de la actividad negocial a desarrollar, que pueden ser ampliados o mejorados con los que aporte el arrendatario, incluso sustituidos, sin que ello afecte a la calificación y naturaleza del contrato como de locación industrial; además, dicho contrato queda extinguido cuando expira el término convencional, como dispone el artículo 1569.1 del Código Civil (por todas, STS de 8 de junio de 1998 y 7 de julio de 2006 ).

Procede reseñar, por su relación con el caso debatido, la argumentación de la STS de 16 de enero de 1987 , la cual ha sentado "Mas bien se trata (...) de un arriendo de apartamentos para que el arrendatario los dedique a cederlos por precio a terceros con fines de hospedaje ejercido como industria, conforme al artículo 2.1 LAU , queda excluido de esta legislación especial, rigiéndose también por el Derecho común las relaciones del hostelero con sus huéspedes; pudiendo aceptarse que se denominan contratos atípicos de interés turístico, que usualmente se califican de rentabilidad, en todo caso excluidos del ámbito de la LAU y regulados por el Código Civil, pues si el contrato no es de arrendamiento simple y ordinario, no queda comprendido en la legislación especial, y si alguna duda surgiere en cuanto a la aplicación de la Ley civil común o la especial de Arrendamientos Urbanos, habrá de ser resuelta otorgando preferencia a aquélla por su carácter general y atrayente" .

En el supuesto presente, por su regulación en los artículos 1542 y siguientes del Código Civil como arrendamiento de industria, el contrato quedó extinguido por finalización del plazo el día 31 de diciembre de 1999, sin que el arrendatario tenga derecho al ejercicio de la acción de retracto.

TERCERO.- La estimación del motivo precedente hace innecesario el examen del segundo, donde se denuncia la infracción de los artículos 1 y 3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994, 1543 y 3 del Código Civil.

CUARTO.- Como consecuencia de lo hasta aquí razonado, de conformidad con lo establecido 487.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil debe casarse la resolución respecto al interés casacional, para resolver sobre el caso y declarar lo que corresponda, todo ello sin hacer especial pronunciamiento sobre las costas de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

La calificación del contrato como arrendamiento de industria no ha sido impugnada en el desarrollo del proceso, y es inaplicable al mismo el régimen jurídico establecido por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 , sino que queda sometido a la disciplina del Código Civil; la doctrina jurisprudencial indicada en esta sentencia, aunque se refiere a la Ley de 1964 , es extrapolable a lo establecido en la Ley de 1994 , de manera que procede declarar, como doctrina jurisprudencial, que los arrendamientos de industria no están sometidos a la normativa de la ley últimamente citada, y el ordenamiento de aplicación es el del Código Civil, y, por consiguiente, no cabe ejercitar la acción de retracto.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.

FALLAMOS


Que debemos declarar y declaramos haber lugar al recurso de casación por interés casacional interpuesto por doña Flor contra la sentencia dictada por la Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Málaga en fecha de veintiuno de enero de dos mil dos . Condenamos a la parte recurrente al pago de las costas causadas.

Además, acordamos:

1º.- La casación de la sentencia recurrida.

2º.- La declaración como doctrina jurisprudencial la de que los arrendamientos de industria no están sometidos a la normativa de la Ley de Ordenamientos Urbanos de 1994 , y el ordenamiento de aplicación para su regulación es el del Código Civil, sin que, por consiguiente, el arrendatario pueda ejercitar la acción de retracto.

3º.- La ratificación de la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 1 de Fuengirola en fecha de veintitrés de enero de dos mil uno .

4º.- No hacemos expresa imposición de las costas ocasionadas en este recurso de casación y en el de apelación.

Comuníquese esta sentencia a la referida Audiencia con devolución de los autos y rollo en su día remitidos.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos. ROMÁN GARCÍA VARELA; FRANCISCO MARÍN CASTÁN; JOSÉ ANTONIO SEIJAS QUINTANA; VICENTE LUIS MONTÉS PENADÉS; ENCARNACIÓN ROCA TRÍAS; IGNACIO SIERRA GIL DE LA CUESTA. Firmado y rubricado. PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Román García Varela , Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.


..........................................................................................................


TS, Sala Primera, de lo Civil, 787/2007, de 26 de junio

Recurso 3431/2000. Ponente: JOSE ALMAGRO NOSETE.


EXTRACTOS

No cabe el ejercicio del retracto o el tanteo cuando se ha producido la venta de todo el inmueble como una unidad patrimonial


"... El supuesto de hecho, declarado probado en la Sentencia impugnada, fue la venta de la totalidad del inmueble del número NUM000 de la CALLE000 de La Coruña efectuada por sus copropietarios, Don Benedicto y Doña Beatriz , siendo aquél dueño de la planta baja y los pisos primero y tercero, Dª Beatriz , del piso segundo, y en proindivisión, ambos, de una porción de terreno segregada de la finca matriz, adquiriendo el conjunto todos los demandados, también en proindivisión, mediante una misma escritura de compraventa, en fecha 31 de octubre de 1997, apareciendo inscrita como tal finca única, a nombre de los nuevos propietarios, en el Registro de la Propiedad, el 15 de diciembre de 1997. Por tanto, nos encontramos ante una compraventa, con el fin de enajenar el conjunto del edificio y un terreno anexo, siendo evidente que el objeto de tal compraventa fue todo el edificio, como un conjunto unitario, no cada uno de los pisos y locales de forma individualizada, careciendo a estos efectos de relevancia el que se hiciera mención al importe que se fijaba para cada piso y el local, pues se estableció un precio conjunto, como también recogió la sentencia de segunda instancia. Pues bien, en relación con la aplicación de los derechos de tanteo y retracto de los arrendatarios de fincas urbanas "ex" artículo 47 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos aprobado por Decreto 4104/1964 de 24 de diciembre , tiene declarado esta Sala que "constituye doctrina consolidada la relativa a que en el ámbito de los arrendamientos urbanos, el derecho de retracto opera cuando en la finca sólo exista una vivienda o local de negocio y en los casos de venta por pisos, aunque los mismos se transmitan por plantas o agrupados a otros, lo que no sucede cuando el objeto de la compraventa es la totalidad del edificio o de la finca, de cuya doctrina son exponentes, entre otras, las Sentencias de 26 mayo 1988, 27 marzo 1989 y 31 enero 1992 " (Sentencia de 25 de abril de 1994 ), habiéndose considerado también que "la posibilidad del ejercicio de retracto en esa adjudicación que refiriéndose a una finca completa, está fuera de las previsiones del artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Urbanos conforme a la doctrina de esta Sala -Sentencias 30 junio 1962 y 24 mayo 1982 - que mantiene el criterio de que cuando el arrendador -en este caso la Sociedad «Inversiones y Construcciones, S. A.»- enajena una porción de finca mayor que la que el arrendatario tiene arrendada, no resulta posible el derecho de retracto" (Sentencia de 27 de marzo de 1989 ), y que "el derecho de retracto legal ... en el ámbito de los arrendamientos urbanos opera, entre otros supuestos, cuando en la finca sólo exista una vivienda o local de negocio y en los casos de venta por pisos, aunque los mismos se transmitan por plantas o agrupados a otros, lo que no sucede cuando el objeto del convenio de compraventa es la totalidad del edificio como es el supuesto de autos, al tratarse de una finca que constituye una unidad física, representada por una casa de planta baja con su corral trasero, conformada de dos locales construidos, dedicados, con la conveniente separación, a los respectivos negocios de joyería y bar, sometidos a contratos locativos diferentes e incluso aunque actualmente no se hallase este último explotado. Así mismo la finca presenta unidad jurídica y registral, con la adecuada constancia en el Registro de la Propiedad" (Sentencia de 31 de enero de 1992 ). Esta doctrina se ha recogido en ulteriores sentencias de 8 de octubre de 1998 y 22 de octubre de 2004 , la primera descartó la procedencia del retracto en un supuesto de venta de la casa en su totalidad, mientras que la segunda insistió, con cita de las SSTS de 31 de enero de 1992 y 25 de abril de 1994 , en negar el derecho de adquisición preferente establecido en los arts. 47 y 48 LAU "a quién no ostente un derecho arrendaticio sobre la totalidad del inmueble transmitido, cuando éste constituye una unidad patrimonial de la que el demandante solo detenta, como inquilino o arrendatario, una de sus partes integrantes."

En conclusión, la jurisprudencia ha venido atendiendo a la finalidad claramente social que caracteriza el retracto en la legislación arrendaticia de 1964 -aplicable en el presente supuesto-, pero sin extender el derecho de adquisición preferente a las ventas de todo el edificio, con sus elementos comunes, en las que interesa y motiva al comprador adquirir aquella unidad patrimonial y no la de los elementos independientes, por lo que en el presente caso, al efectuarse la transmisión del conjunto del edificio a los adquirentes, no se dan los presupuestos para la acción de retracto ejercitada. ..."

ANTECEDENTES DE HECHO


PRIMERO.- El Juzgado de Primera Instancia Número 6 de los de A Coruña conoció el Juicio de Retracto 79/1998 seguido a instancia de la mercantil "RUBIANI, S.L.", contra Abelardo , Irene , Rosendo , Leonor , Domingo , Magdalena , Luis Carlos , Marina y Joaquín . El demandante formuló demanda, en base a cuantos hechos y fundamentos de derecho estimó de aplicación, para terminar suplicando al Juzgado que "dicte en su día sentencia declarando: que mi representada la entidad "RUBIANE (sic.), S.L. tiene derecho a retraer el local bajo de la casa número 13 de la calle de San Andrés de La Coruña, del que es arrendataria y que fue vendido a los demandados a medio de escritura pública de compraventa otorgada el día 31 de octubre de 1997 ante el Notario de La Coruña Don Ramón González Gómez, por el precio de siete millones setecientas cincuenta y dos mil novecientas pesetas; condenando a los demandados a estar y pasar por la declaración anterior y a otorgar la correspondiente escritura pública de compraventa a favor de la actora, quien deberá satisfacer el precio de siete millones setecientas cincuenta y dos mil novecientas pesetas (7.752.900 ptas.) y demás gastos legítimos, previa su determinación, con apercibimiento de que, en otro caso, se otorgará dicha escritura de oficio, todo ello con imposición de costas a los demandados".

Admitida a trámite la demanda, en fecha 4 de abril de 1998 la representación procesal de Abelardo , Irene , Rosendo , Leonor , Domingo , Magdalena , Luis Carlos , Marina y Joaquín contestó a la misma, suplicando al Juzgado, tras los hechos y fundamentos de derecho que estimó de aplicación, que se dictase sentencia por la cual se desestimase la demanda formulada en su contra.

Con fecha 2 de junio de 1998 el Juzgado dictó sentencia cuyo fallo dice textualmente: "Que acogiendo la excepción de inadecuación de procedimiento formulada por los demandados D. Abelardo , Dª. Irene , D. Rosendo , Dª. Leonor , D. Domingo , Dª. Magdalena , D. Luis Carlos , Dª. Marina y D. Joaquín , contra la acción de retracto deducida por la compañía mercantil RUBIANI, S.L.", debo absolver y absuelvo en la instancia a aquéllos de las pretensiones actuadas en su contra, dejando imprejuzgada la cuestión de fondo planteada, sin hacer expreso pronunciamiento sobre las costas".

SEGUNDO.- Interpuesto recurso de apelación por la representación procesal de "RUBIANI, S.L." contra la sentencia de primera instancia y tramitado el recurso con arreglo a derecho, la Audiencia Provincial de A Coruña (Sección Segunda), dictó sentencia en fecha 14 de enero de 2000 cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Que revocando la sentencia de fecha 20 de julio de 1998, dictada por el juzgado de Primera Instancia número Seis de A Coruña y estimado la demanda formulada por la entidad Rubiane, S.L. contra don Abelardo , doña Irene , don Rosendo , doña Leonor , don Domingo , doña Magdalena , Don Luis Carlos , doña Marina y don Joaquín , debemos declarar y declaramos que la entidad actora tiene derecho a retraer el local bajo de la casa número 13 de la calle San Andrés de A Coruña, del que es arrendataria y que fue vendido a los demandados a medio de escritura pública de compraventa otorgada el 31 de octubre de 1997 ante el Notario de A Coruña, don Ramón González Gómez, por el precio de siete millones setecientas cincuenta y dos mil novecientas pesetas; condenando a los demandados a estar y pasar por la declaración anterior y a otorgar la correspondiente escritura pública de compraventa a favor de la actora, quien deberá satisfacer el precio de siete millones setecientas noventa y dos mil novecientas pesetas y demás gastos legítimos, previa su determinación, con apercibimiento de que, en otro caso, se otorgará dicha escritura de oficio".

TERCERO.- Por la representación procesal de Abelardo , Irene , Rosendo , Leonor , Domingo , Magdalena , Luis Carlos , Marina y Joaquín , se presentó escrito de formalización del recurso de casación ante este Tribunal Supremo con apoyo procesal en tres motivos:

Primero) Por el cauce del número 2º del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en cuanto existe inadecuación de procedimiento.

Segundo) Por el cauce del número 4º del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en cuanto la Sentencia recurrida infringe la reiteradísima jurisprudencia del Tribunal Supremo (Sentencias de 20 de mayo de 1959, de 16 de junio de 1962, de 5 de enero de 1981, de 25 de mayo de 1982, de 30 de abril de 1985, de 26 de mayo de 1988, de 31 de enero de 1992, de 9 de febrero de 1994, de 25 de abril de 1994, de 27 de abril de 1994, de 24 de junio de 1994, de 6 de abril de 1995, de 18 de mayo de 1995 y de 8 de octubre de 1998 ) sobre no procedencia del derecho de retracto arrendaticio urbano, previsto en el artículo 48 en relación con el 47 de la LAU/64 , en caso de venta de la totalidad de un inmueble, o de partes del mismo, no coincidiendo lo arrendado con lo vendido.

Tercero) Por el cauce del número 4º del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en cuanto la Sentencia recurrida infringe, por interpretación errónea o indebida aplicación, el artículo 47 de la LAU/64 , en relación con el artículo 48 de la misma Ley .

CUARTO.- Por Auto de esta Sala de fecha de 1 de septiembre de 2003 se admitió a trámite el recurso, y evacuado el traslado conferido, por la representación procesal de RUBIANI, S.L. se presentó en fecha 2 de octubre de 2003 escrito de impugnación del mismo.

QUINTO.- Por la Sala se acordó señalar para la votación y fallo del presente recurso el día del año en curso, en el que ha tenido lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. JOSÉ ALMAGRO NOSETE

FUNDAMENTOS DE DERECHO


PRIMERO.- El litigio en que se ha formulado el presente recurso de casación fue promovido por la mercantil RUBIANI, S.L., como arrendataria del local bajo, de la casa situada en el número 13 de la calle San Andrés de A Coruña, alegando que el propietario del local en cuestión lo había vendido conjuntamente con los pisos primero y tercero del mismo inmueble, también de su propiedad, a los demandados, y ejercitando la acción de retracto sobre la finca arrendada, consignando en el juzgado la cantidad señalada como precio de venta, siete millones setecientas cincuenta y dos mil novecientas pesetas.

Los demandados, se opusieron a la demanda, aduciendo, en primer lugar, la existencia de excepción procesal de inadecuación de procedimiento, alegando que se debió seguir el juicio de cognición y no el de retracto y, en segundo lugar, que por haberse enajenado el inmueble en su totalidad -todo el edificio pertenecía en pro indivisoa dos hermanos, quienes lo enajenaron en su conjunto a los demandados-, el arrendatario carece de los derechos de tanteo y retracto establecidos en la Ley de Arrendamientos Urbanos.

El Juzgado de Primera Instancia desestimó la demanda, al apreciar la concurrencia de inadecuación de procedimiento, considerando que, efectivamente, debió seguirse el pleito por los trámites del juicio de cognición y no de retracto, dejando imprejuzgada la cuestión de fondo que se discutía.

La Audiencia Provincial, por el contrario, revocó la sentencia de primera instancia y acogió íntegramente la demanda, desestimando, en primer término, la excepción de inadecuación de procedimiento planteada por los demandados y, en segundo lugar, por entender que procedía el derecho de retracto, puesto que la compraventa tuvo por objeto un conjunto de pisos y elementos integrantes del inmueble que no constituían una unidad patrimonial; que el local era una finca independiente desde el punto de vista físico, catastral y registral; y que se estipuló un precio conjunto, pero especificando la cantidad que corresponde a cada finca.

SEGUNDO.- El recurso que nos ocupa se integra por tres motivos, el primero de los cuales se contrae a la excepción de inadecuación de procedimiento, ya planteada en la contestación por los demandados, ahora recurrentes, y que accede a la casación por la vía del ordinal 2º del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

La parte recurrente argumenta, como ya hiciera la sentencia de primera instancia, que el procedimiento a seguir tras la entrada en vigor de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos y su Disposición Adicional Quinta, apartado 3 , modificativa de la Ley de Enjuiciamiento Civil, es el juicio de cognición y no el de retracto, por lo que el procedimiento seguido en la presente litis resulta inadecuado. En el escrito de interposición, se aduce que la consideración de la Audiencia, en la sentencia impugnada, de que el juicio de retracto está dotado de mayores garantías para las partes que el de cognición, no es razón suficiente para desestimar la excepción que fue acogida en la primera instancia, puesto que "aún admitiendo que ello pueda ser así, no desdice el que haya de seguirse el juicio que legalmente esté establecido, tenga mayores o menores garantías que otro u otros, pues de seguirse el razonamiento resultaría también admisible que las acciones de retracto se pudieran tramitar por cualquier otro juicio que tuviera mayores garantías que las del mismo juicio especial de retracto".

Con independencia de cuál sea el procedimiento que debió seguirse, la parte recurrente obvia cualquier referencia a la indefensión que la denunciada inadecuación del procedimiento le haya podido producir, lo cual constituye requisito fundamental para poder estimar la excepción planteada, como ya ha venido manteniendo esta Sala en ocasiones anteriores. Así, en la Sentencia de 8 de noviembre de 2000 , se resolvió que "por demás, en este caso, procede el seguimiento de la línea facilitada por la STS de 27 mayo de 1995 , la cual, con mención a una problemática de inadecuación del procedimiento, decidió que el mantenimiento del juicio elegido no invalidaba la conducción procesal de la pretensión deducida por la actora, en base, entre otros, a los siguientes factores: a) la relativización creciente que se observa en las directrices jurisprudenciales en torno al valor de esta excepción, si el procedimiento elegido, aunque no sea exactamente el adecuado, cumple su finalidad en relación con la cuestión debatida; b) la flexibilidad de criterio que ha de utilizarse en esta materia, y, que, por ello, debe favorecer interpretaciones que se inclinen en pro de la economía procesal, ante las inevitables dudas que muchas veces suscita entre los profesionales la elección de un determinado procedimiento a causa de las superposiciones históricas que ofrece nuestra legislación procesal; y c) la consideración formal de que el procedimiento cuestionado contiene las garantías procesales necesarias para el desenvolvimiento de la pretensión, sin que haya lugar a indefensión". En el mismo sentido, esta Sala se ha pronunciado sobre la necesidad de acreditar indefensión cuando se denuncian defectos de procedimiento en sentencias de 10 de julio de 2001 (si bien en relación a una incorrecta acumulación de acciones) y de 18 de octubre de 2001 , entre otras muchas. La indefensión, por tanto, constituye el presupuesto necesario para la estimación del recurso cuando éste se fundamente en la inadecuación del procedimiento a seguir, siendo exigible a la parte que se considere vulnerada en sus derechos procesales la obligación de justificar y acreditar la concreta indefensión, sin que sea suficiente la mera mención de ésta, lo cual ni tan siquiera ha efectuado el recurrente en el presente caso, pues la alegación de inadecuación del procedimiento se halla desprovista de toda referencia al eventual perjuicio que con esta se le haya podido irrogar, ni siquiera en lo relativo al régimen de recursos, que no se ha visto alterado, como lo corrobora la recurribilidad en casación de la sentencia recaída en grado de apelación.

El motivo, por tanto, ha de ser desestimado.

TERCERO.- Los motivos segundo y tercero del recurso, interpuestos ambos a través del cauce del número 4º del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, se refieren, el primero de ellos, a la infracción de la jurisprudencia de esta Sala sobre la improcedencia del derecho de retracto arrendaticio urbano, previsto en el artículo 48, en relación con el 47 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , en caso de venta de la totalidad del inmueble, o de partes del mismo, no coincidiendo lo arrendado con lo vendido, y el otro motivo, se contrae a la infracción del artículo 47 de la LAU de 1964 en relación con el artículo 48 de la misma ley , hallándose referidos a la misma cuestión, por lo que se hace necesario su examen conjunto.

El supuesto de hecho, declarado probado en la Sentencia impugnada, fue la venta de la totalidad del inmueble del número NUM000 de la CALLE000 de La Coruña efectuada por sus copropietarios, Don Benedicto y Doña Beatriz , siendo aquél dueño de la planta baja y los pisos primero y tercero, Dª Beatriz , del piso segundo, y en proindivisión, ambos, de una porción de terreno segregada de la finca matriz, adquiriendo el conjunto todos los demandados, también en proindivisión, mediante una misma escritura de compraventa, en fecha 31 de octubre de 1997, apareciendo inscrita como tal finca única, a nombre de los nuevos propietarios, en el Registro de la Propiedad, el 15 de diciembre de 1997. Por tanto, nos encontramos ante una compraventa, con el fin de enajenar el conjunto del edificio y un terreno anexo, siendo evidente que el objeto de tal compraventa fue todo el edificio, como un conjunto unitario, no cada uno de los pisos y locales de forma individualizada, careciendo a estos efectos de relevancia el que se hiciera mención al importe que se fijaba para cada piso y el local, pues se estableció un precio conjunto, como también recogió la sentencia de segunda instancia. Pues bien, en relación con la aplicación de los derechos de tanteo y retracto de los arrendatarios de fincas urbanas "ex" artículo 47 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos aprobado por Decreto 4104/1964 de 24 de diciembre , tiene declarado esta Sala que "constituye doctrina consolidada la relativa a que en el ámbito de los arrendamientos urbanos, el derecho de retracto opera cuando en la finca sólo exista una vivienda o local de negocio y en los casos de venta por pisos, aunque los mismos se transmitan por plantas o agrupados a otros, lo que no sucede cuando el objeto de la compraventa es la totalidad del edificio o de la finca, de cuya doctrina son exponentes, entre otras, las Sentencias de 26 mayo 1988, 27 marzo 1989 y 31 enero 1992 " (Sentencia de 25 de abril de 1994 ), habiéndose considerado también que "la posibilidad del ejercicio de retracto en esa adjudicación que refiriéndose a una finca completa, está fuera de las previsiones del artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Urbanos conforme a la doctrina de esta Sala -Sentencias 30 junio 1962 y 24 mayo 1982 - que mantiene el criterio de que cuando el arrendador -en este caso la Sociedad «Inversiones y Construcciones, S. A.»- enajena una porción de finca mayor que la que el arrendatario tiene arrendada, no resulta posible el derecho de retracto" (Sentencia de 27 de marzo de 1989 ), y que "el derecho de retracto legal ... en el ámbito de los arrendamientos urbanos opera, entre otros supuestos, cuando en la finca sólo exista una vivienda o local de negocio y en los casos de venta por pisos, aunque los mismos se transmitan por plantas o agrupados a otros, lo que no sucede cuando el objeto del convenio de compraventa es la totalidad del edificio como es el supuesto de autos, al tratarse de una finca que constituye una unidad física, representada por una casa de planta baja con su corral trasero, conformada de dos locales construidos, dedicados, con la conveniente separación, a los respectivos negocios de joyería y bar, sometidos a contratos locativos diferentes e incluso aunque actualmente no se hallase este último explotado. Así mismo la finca presenta unidad jurídica y registral, con la adecuada constancia en el Registro de la Propiedad" (Sentencia de 31 de enero de 1992 ). Esta doctrina se ha recogido en ulteriores sentencias de 8 de octubre de 1998 y 22 de octubre de 2004 , la primera descartó la procedencia del retracto en un supuesto de venta de la casa en su totalidad, mientras que la segunda insistió, con cita de las SSTS de 31 de enero de 1992 y 25 de abril de 1994 , en negar el derecho de adquisición preferente establecido en los arts. 47 y 48 LAU "a quién no ostente un derecho arrendaticio sobre la totalidad del inmueble transmitido, cuando éste constituye una unidad patrimonial de la que el demandante solo detenta, como inquilino o arrendatario, una de sus partes integrantes."

En conclusión, la jurisprudencia ha venido atendiendo a la finalidad claramente social que caracteriza el retracto en la legislación arrendaticia de 1964 -aplicable en el presente supuesto-, pero sin extender el derecho de adquisición preferente a las ventas de todo el edificio, con sus elementos comunes, en las que interesa y motiva al comprador adquirir aquella unidad patrimonial y no la de los elementos independientes, por lo que en el presente caso, al efectuarse la transmisión del conjunto del edificio a los adquirentes, no se dan los presupuestos para la acción de retracto ejercitada.

En consecuencia los motivos deben ser acogidos.

CUARTO.- Cuanto se ha expuesto determina el acogimiento del recurso y la casación de la sentencia impugnada, procediendo en este caso la desestimación íntegra de la demanda de retracto. En materia de costas procesales, en virtud de lo dispuesto en el art. 1715.3º , así como en los arts. 523 y 896 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , no se efectúa condena al pago de las causadas en ninguna de las fases del proceso, ni siquiera de las correspondientes a la primera instancia, toda vez que no se impusieron a la entidad demandante, pese al pronunciamiento absolutorio, sin que la parte demandada interpusiera recurso de apelación, ni se adhiriera al formulado por la actora, de modo que se consintió esa decisión.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español

FALLAMOS


Que debemos acordar lo siguiente:

1º.- Haber lugar al recurso de casación interpuesto por la representación procesal de Abelardo , Irene , Rosendo , Leonor , Domingo , Magdalena , Luis Carlos , Marina y Joaquín frente a la sentencia dictada por la Audiencia Provincial de A Coruña (Sección Segunda), de fecha 14 de enero de 2000 .

2º.- Casar y anular la misma, desestimando íntegramente la demanda presentada por la representación procesal de la mercantil RUBIANI, S.L., ante el Juzgado de Primera Instancia número 6 de A Coruña, en los autos de juicio de retracto número 79/1998 .

3º.- No hacer expresa imposición de costas en ambas instancias, ni en la presente casación.

Expídase la correspondiente certificación a la referida Audiencia Provincial, con remisión de los autos y rollo de Sala en su día enviados.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos .- Juan Antonio Xiol Ríos.- Xavier O'Callaghan Muñoz.- José Almagro Nosete.- Rubricados. PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. José Almagro Nosete, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.

Experto:  José M. escribió hace 3 año.

Seguimos buscando tres pies al gato....

AP Almería, Sec. 1.ª, 120/2008, de 17 de junio Recurso 145/2008. Ponente: ANDRES VELEZ RAMAL.EXTRACTOSEs improcedente el retracto al tratarse de la venta de la totalidad del inmueble y no ser el retrayente arrendatario de toda ello sino del local ubicado en los bajos del mismo, porción menor que el total vendido "... Tratándose en el caso litigioso, como antes se ha dicho, de la venta de una casa compuesta de bajos y varios pisos, ocupando por la recurrente únicamente el local ubicado en los bajos, es claro que el retracto legal es improcedente al tratarse de la venta de la totalidad del inmueble, y no ser el retrayente arrendatario de toda ella sino de una porción menor que el total vendido, supuesto que no es el contemplado en el ya citado artículo 47 de la L.A.U . Siendo, por último de señalar que la facultad que se concede al arrendatario urbano para adquirir la propiedad se limita a lo que lleve en arriendo y no es viable cumplir los requisitos que la Ley exige al faltar una individualidad en la transmisión que afecte al local porción que el retrayente lleva en arriendo, puesto que lo contrario implicaría la imposición a los adquirentes y al transmitente de unas condiciones o pactos no queridos por ellos (S. de 30 de abril de 1985 ). Por consiguiente la exclusión del retracto que declaró el juzgador de instancia, es la respuesta judicial correcta a la controversia; no concurriendo, conforme a lo expuesto, las situaciones previstas en el art. 47, en relación al 48 de la legislación arrendaticia urbana, pues, en todo caso, el local poseído por el actor-recurrente no coincide con el objeto de la transmisión onerosa, que es más amplia, al abarcar todo el edificio y haberse llevado a cabo a favor de una persona por un precio unitario, fijado de forma alzada e independientemente del precio que pudiera corresponder a cada una de las viviendas y locales que integran el referido inmueble ..."ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO.- En fecha 21 de Septiembre de 2.007, Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Almería dictó sentencia en los referidos autos cuyo fallo dispone:"Que desestimando integramente la demanda formulada por D/Dª Vicente , Marí Luz como miembros de DIRECCION000 C.B. con procurador D. SOLER MECA, JOSE LUIS frente a D. Raúl con Procurador D. SOLER TURMO, declaro no haber lugar al retracto ejercitado y debo absolver y absuelvo al demandado de todas las pretensiones ejercitadas, con imposición de costas al actor.".SEGUNDO.- Contra la referida sentencia, la representación de la parte demandante presentó escrito preparatorio de recurso de apelación y, una vez emplazada para ello, lo interpuso pidiendo la revocación de la sentencia. Del escrito de recurso se dio el preceptivo traslado a la parte apelada, que se opuso y, seguidamente, fueron elevadas las actuaciones a esta Sala donde se incoó el correspondiente Rollo y, en fecha 10 de Junio de 2.008 , quedó concluso para resolver.Es ponente el Iltmo. Sr. Magistrado D. ANDRES VELEZ RAMAL.FUNDAMENTOS DE DERECHO PRIMERO.- Frente a la sentencia de fecha 21 septiembre 2.007 , que desestimaba íntegramente la demanda, donde se ejercitaba la acción para el ejercicio de retracto contemplado en la nueva Ley Arrendamientos Urbanos, se alza el recurrente, actor en la instancia, alegando infracción de interpretación legal y jurisprudencia aplicable al mismo, así como imposición de costas procesales; impugnando dicho recurso el apelado que solicita la confirmación de la resolución recurrida.SEGUNDO.- Respecto al primero de los motivos invocados, es lo cierto que tratándose de la antigua ó nueva regulación contemplada en la Ley de Arrendamientos Urbanos para el supuesto sometido al estudio judicial, existiendo diversa interpretación respecto al contenido del artículo 31 en relación con el 25 de la Ley arrendaticia, es esclarecedor el estudio jurisprudencial contenido en la reciente SAP Burgos de 10 julio 2007 que a modo de compendio doctrinal y jurisprudencial manifiesta en su fundamento segundo que " el inevitable punto de partida para resolver el presente supuesto es considerar que lo vendido es un edificio entero y único, por lo que debe de recordarse que la STS de 5 de enero de 1981 estableció que: "el derecho de adquisición preferente, concedido al arrendatario del local de negocio por la Ley especial sobre la materia, cuya finalidad estriba en facilitarle el acceso a la propiedad de la sede física de su establecimiento, evitando posibles desahucios y cumpliendo una función social de indudable relevancia, requiere como presupuesto básico que el objeto de la transmisión venga constituido por un local o espacio independiente, dotado de sustantividad, o de una finca en la que haya un sólo arrendatario, pero no cabe su ampliación a casos distintos de los previstos por el ordenamiento positivo, según esta Sala advirtió en S. de 14 junio 1969 , y por ello la hipótesis de «agrupación» a que se refiere el art. 47 , encaminada a combatir el fraude legis previniendo confabulaciones impeditivas del retracto mediante la arbitraria suma o acumulación de locales arrendados (SS. de 4 noviembre 1955 , 7 marzo 1959 , 25 abril 1963 , y 22 abril 1969 ), alude en su ratio y pretende atajar una actitud dolosa del arrendador tendente a burlar esa preferencia adquisitiva, proceder reprobable que según repetida doctrina jurisprudencial, no es permitido apreciar cuando la enajenación abarca la totalidad de una finca, que constituye una unidad patrimonial, aunque ocupada por varios arrendatarios, ya que sería conclusión absurda y como tal inadmisible entender que los pisos o locales han sido agrupados en tal supuesto a los solos fines del contrato (SS. de 3 noviembre 1959 , 20 febrero 1960 , 9 octubre 1966, 8 mayo 1968 y 22 abril 1969 ); por lo cual si se trata de la venta de un edificio completo, entero, integrante de una sola unidad jurídica, con linderos para el conjunto e inscrito como finca única en el Registro de la Propiedad, está excluido el retracto de no concurrir las notas definidoras de la situación contemplada en el párr. 2º del art. 47 (S . dCon este punto de partida, y recordando la evolución legislativa en la materia, procede significar que el Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre , por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, dispone en su artículo 47 que "en los casos de ventas por pisos, aunque se transmitan por plantas o agrupados a otros, podrá el inquilino o arrendatario utilizar el derecho de tanteo sobre el piso o local que ocupare"; indicándose en el artículo 48 de la citada Ley que " en los mismos casos a que se refiere el artículo anterior podrá el arrendatario ejercitar el derecho de retracto, con sujeción a lo dispuesto en el artículo 1.518 del Código Civil , cuando no se le hubiere hecho la notificación prevenida en el artículo precedente, o se omitiere en ella cualquiera de los requisitos exigidos, resultare inferior el precio efectivo de la transmisión, menos onerosas las restantes condiciones esenciales de ésta o la transmisión se realizare a persona distinta de la consignada en la notificación para el tanteo". Por su parte, el artículo 1.518 del Código Civil dispone que: "El vendedor no podrá hacer uso del derecho de retracto sin reembolsar al comprador el precio de la venta y además: 1º. Los gastos del contrato y cualquier otro pago legítimo hecho para la venta; 2º. Los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida. Por último, el artículo 25 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre , de Arrendamientos Urbanos establece que "en caso de venta de la vivienda arrendada, tendrá el arrendatario derecho de adquisición preferente sobre la misma, en las condiciones previstas en los apartados siguientes".Analizando estos preceptos, entiende la doctrina que el derecho arrendaticio urbano es un derecho de adquisición preferente que faculta al inquilino a desplazar al adquirente del bien arrendado, que lo obtuvo por contrato oneroso, perfecto y consumado, subrogándose en su lugar y en las mismas condiciones. Como método de adquisición del dominio que restringe la libertad en las transacciones, y la facultad de disposición de la propiedad, debe ser interpretado restrictivamente, de forma que no puede extenderse más allá de sus precisos límites. Su articulación jurídica gira sobre el interés social de estabilidad en la vivienda, y sobre la posesión inmediata que se ostenta sobre ella. La interpretación restrictiva de la figura tiene su apoyo en el artículo 3 del Código Civil , que obliga a tener en cuenta la realidad social que hoy es radicalmente distinta de la imperante en la fecha de promulgación de la LAU, Texto Refundido de 1964 , tan distinta que el arrendamiento urbano ha dejado de ser una vinculación centenaria para situarse en las reglas de mercado (Real Decreto Ley 2/1985 de 30 de abril ), y la nueva Ley 29/1994 de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos , aún reconociendo este derecho, lo hace de forma limitada en su artículo 25 , donde no se hace referencia alguna a una posible transmisión agrupada de viviendas.Fruto de todo ello, es que la Jurisprudencia, expresión dinámica y actual del derecho, ha ido delimitando y perfilando el retracto arrendaticio urbano, tanto en el aspecto de los actos y negocios jurídicos que lo desencadenan, como en el de la consideración del significado de la expresión: "por plantas o agrupados en otros", a la que se refiere el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , que constituye el objeto esencial de debate en esta causa.Reiterada Jurisprudencia ha declarado que el retrayente ha de serlo de toda la finca transmitida, de modo que cuando el arrendador enajena una porción mayor que la que el arrendatario tenía arrendada, no es posible el derecho de retracto (SSTS 29-1-1966; 24-5-1982 ; 27-3-1989 ; 23-3-1990; 12-3-1991;22-6-1993; 9-2-1994 ). Tampoco es viable el retracto si no hay identidad entre lo enajenado y lo arrendado, o no existe coincidencia entre lo mayor vendido y lo menor arrendado (SS.T.S 8-5-1968; 15-6-1974; 24-5-1982 y 30-4-1985 ). La posesión viene establecida como delimitadora del derecho de adquisición preferente, pues la facultad de inmiscuirse en un contrato ajeno no puede extenderse al punto de legitimar otras adquisiciones distintas de las que indica el título posesorio. Asimismo debe significarse que las normas relativas al retracto se han de interpretar restrictivamente (SSTS 9-7-1958; 17-12-1958; 3-7-1959; 12-12-1959 y 12-4-1989 ) y que el supuesto de "por plantas o agrupados en otros" al que se refiere el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos urbanos de 1964 , que se encuentra encaminado a evitar el fraude legal, no puede apreciarse cuando la enajenación abarca la totalidad de una finca que constituye una unidad patrimonial (SSTS 20-2-1970; 9-10-1976; 8-5-1978; 22-4-1979 SIC; 5-1-1981 ). No hay precepto que imponga al arrendador o propietario único la obligación de segregar porque el objeto arrendado forme parte de una unidad superior originaria que se transmite como un todo.En consecuencia, y si bien respecto de la acción ejercitada por varios arrendatarios cuyos contratos de arrendamiento se rigen por el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 pudiera, en principio, parecer aplicable el artículo 47 de dicho cuerpo legal, que confiere el derecho de retracto al inquilino o arrendatario en los casos de venta por pisos aunque se transmita por plantas o agrupados en otros, la jurisprudencia y la doctrina han ido matizando la expresión legal " por plantas o agrupados en otros", en el sentido de que ésta no se extiende al caso de que la enajenación abarque la totalidad de una finca que constituye una unidad patrimonial.Entre la Jurisprudencia mas reciente, y aún cuando concurre doctrina en distintos sentidos, como puede verse en la SAP de Valencia; Sección 7ª de 14-10-2005 (AC 2005\1921 ) (la cual, por otro lado, pone de manifiesto que a cada uno de los locales o fincas integrados en el inmueble vendido "a cada uno de ellos se le imputó un determinado precio dentro de la operación global", lo que no ocurre en este caso en que sólo concurre un precio y es un precio total por el total inmueble vendido), este Tribunal considera que debe de seguirse el criterio de que en nuestro caso se vende un inmueble en su unidad y en su totalidad.En consecuencia, por ello, y a pesar de la dubitada expresión de la LAU "por plantas o agrupados", debe de aplicarse la doctrina expuesta, que sin duda es muy mayoritaria en la jurisprudencia del TS a los efectos del art. 1 CCV y de las Audiencias Provinciales; siendo muy convincentes e ilustrativas las dos Sentencias que a continuación se citan, no solo por su valor expositivo, sino porque son muy recientes y establecen unos razonamientos que se comparten plenamente por esta Sala, y que resultan muy convincentes y de directa aplicación en este caso que nos ocupa.1.- SAP de Barcelona, sección 13ª, de 28-0-2006 , donde se dice: "El derecho de retracto, variedad de los derechos de adquisición preferente otorgado por la Ley a determinadas personas, restringe la extensión del derecho de propiedad puesto que constituye una limitación a la libre disposición que de sus bienes tienen sus propietarios, siendo reiterada la doctrina jurisprudencial sobre diversas clases de retracto legal, según la cual la limitación sólo debe aplicarse a los supuestos estrictamente contemplados por la ley, pues en otro caso se viola el principio "odiossa restringenda" recogido en el artículo 4.2 del Código Civil (STS de 6 de febrero de 1991 con cita, a su vez, de las de 18 de junio de 1903, 3 de abril de 1909, 14 de noviembre de 1924, 12 de febrero de 1959 y 12 de abril de 1989 ). El derecho de retracto como el de tanteo son, pues, limitaciones a modo de cargas de derecho público, cargas que, a calidad de tales y por envolver, como se ha dicho, una limitación del derecho de propiedad en pugna con la libertad de contratación, han de ser aplicadas con criterio restrictivo. De ahí que constituya presupuesto básico del ejercicio del derecho de retracto previsto en favor del inquilino o arrendatario por el artículo 48 de la ante citada Ley de Arrendamientos urbanos de 1964 , previa existencia de una transmisión onerosa de la vivienda o local de negocios arrendados consistente en la venta o cesión en pago de los mismos (art. 47 ); debiendo sobrentenderse que tal venta o cesión han de ser válidas en derecho por no adolecer de vicios y reunir todos los requisitos legales para su validez, como indica la sentencia del Tribunal Supremo de 24 de mayo de 1982 , puesto que lo nulo ningún efecto puede producir. Asimismo, resulta obligado tomar en consideración: 1) El carácter restrictivo, reiterando lo dicho, de las normas reguladoras de los derechos de tanteo y retracto arrendaticio en cuanto limitan las facultades dispositivas inherentes al dominio de los bienes arrendados (vid. Sentencias del Tribunal Supremo de 2 febrero 1991 y 6 febrero 1991 [RJ 1991\1148], y Resolución de 5 septiembre 1991 , lo que reclama su interpretación estricta (vid art. 4 del Código Civil [LEG 1889\27 ]). 2) La existencia en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 (RCL 1964\2885 y RCL 1965, 86 ), de inequívocos argumentos contrarios a la procedencia del retracto arrendaticio en el supuesto debatido, como son los párrafos 1 y 2 del art. 47 , que al definir el ámbito de aplicación del tanteo y retracto arrendaticio, aluden a los supuestos de venta por pisos aunque se transmitan por plantas o agrupados a otro, y de venta de una finca en la que sólo existe una vivienda, lo que parece excluir el supuesto de venta de todo el edificio que conste de varias viviendas o de venta de todos los pisos del edificio; o el art. 52 , en cuanto que la prohibición en él establecida sólo resulta coherente desde el presupuesto de que en tal hipótesis no proceden los derechos de tanteo y retracto arrendaticio. 3) Que siendo la vivienda y locales litigiosos todos los que integran el edificio, es irrelevante, el que sobre éste exista o no previa constitución del régimen de propiedad horizontal, toda vez que ni los preceptos referidos de la Ley de Arrendamientos Urbanos toman en consideración la circunstancia de que las viviendas y locales constituyan o no fincas independientes en el régimen de propiedad horizontal sobre el todo, ni la existencia de este régimen puede llevar a desconocer la innegable consideración unitaria que al edificio sigue correspondiendo a los efectos que aquí nos interesan, consideración de indudable repercusión práctica y que trasciende incluso al ámbito normativo (vid art. 218 del Reglamento Hipotecario ).Por consiguiente, y aun cuando el derecho de retracto legal que se integra en la categoría de los derechos reales de adquisición preferencial (art. 37-3º de la Ley Hipotecaria ) pretende generalmente consolidar en situaciones de propiedad las que son meramente posesorias, no puede el mismo operar en supuestos como el de autos en los cuales el objeto del convenio de compraventa es la totalidad del edificio al tratarse de una finca que constituye una unidad física tal y como queda acreditado a través de la escritura de compraventa que figura en autos, sin olvidar en todo caso que, además la finca en cuestión, presentaba unidad jurídica y registral, con la adecuada constancia en el Registro de la Propiedad. Es evidente por tanto, que en el supuesto de autos no nos encontramos ante una ficticia agrupación de fincas con el propósito de eludir la norma, sino mas bien precisamente lo contrario, por cuanto que, ya antes de ser transmitida a la demandada, la finca en cuestión constituía una unidad patrimonialPor lo que al caso concreto se refiere, la finca, como antes se ha dicho, estaba compuesta de planta baja -local- y cinco pisos, por lo que, en aplicación del artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , el retracto no resulta eficaz y de procedencia, al no concurrir los presupuestos exigidos para la viabilidad de la acción, ya que se trata de la venta de un edificio en su conjunto arquitectónico, que conforma una sola unidad física y jurídica, y así lo ha declarado la reiterada doctrina jurisprudencial del TS (Sentencias de 30 de abril de 1985 , 31 de enero de 1992 , 4 de febrero SIC , 25 de abril y 24 de junio de 1994 , 6 de abril de 1995 y 8 de octubre de 1998 ). A la luz de las anteriores consideraciones, el recurso del inquilino frente a la desestimación de su demanda debe ser rechazado, por no ser el actor arrendatario de toda la finca transmitida. Así no cabe olvidar la contundencia con que el Tribunal Supremo ha interpretada el problema litigioso estableciendo como principios generales: 1) que el retrayente ha de serlo de toda la finca transmitida, de manera que cuando el arrendador enajena una porción de finca mayor que la que el arrendatario tiene arrendada no resulta posible el derecho de retrato (Ss. de 24 de mayo de 1982 y las que cita de 29 de enero y 9 de octubre de 1966 y de 30 de abril de 1985, 26 de mayo de 1988 y 27 de marzo de 1989); 2) que si lo vendido es una sola finca compuesta de varios locales y viviendas, aún teniendo abiertamente una distribución y aspecto fácilmente inclinable a estimar cada vivienda como finca independiente, y aunque existan accesos propios, ello no comporta la realidad de tantas fincas como unidades de viviendas o locales puedan allí existir, y no puede darse lugar al retracto de una de ellas (s de 6 de marzo de 1971); 3) que el derecho de retracto como derecho de adquisición preferente concedido al arrendatario opera en el ámbito de los arrendamientos urbanos cuando en la finca sólo exista una vivienda o local de negocio o haya en la misma un solo arrendatario (S. de 5 de enero de 1981 [RJ 1981\110 ]) y en los casos de venta por pisos, aunque los mismos se transmitan por plantas o agrupados a otros, no cuando lo que es objeto del convenio de compraventa es la totalidad del edificio (S. de 31 de enero de 1992 [RJ 1992\534 ]); y 4) que la hipótesis de agrupación aludida por el artículo 47 de la L.A.U. 64 (RCL 1964\2885 y RCL 1965, 86 ), encaminada a combatir el fraude legal, previniendo posibles confabulaciones ideales por los propietarios y terceros adquirentes, se aplica no sólo a los casos en que se venda un solo piso destinado a vivienda o local, sino también a aquellos otros en que el propietario proceda a la agrupación de dos o más y realice la venta conjunta de los mismos por un solo precio, pero no es posible apreciarla cuando la enajenación abarca la totalidad de una finca que constituye una unidad jurídica y patrimonial, ya que sería conclusión absurda e inaceptable entender que los pisos o locales han sido agrupados en tal supuesto a los solos fines del contrato, o lo que es lo mismo, que cuando se vende una finca totalmente, se venda también por pisos agrupados unos a otros (S. de 5 de enero de 1981 [RJ 1981\110], con cita de las de 20 de febrero de 1970, 9 de octubre de 1976, 8 de mayo de 1978 y 22 de abril de 1979 ); y de esta suerte no procede el retracto cuando la enajenación abarca la totalidad de la misma pertenecientes a una sola persona formando una sola unidad jurídica, bajo unos solos linderos e inscripción en el Registro de la Propiedad, en todos los cuales la venta puede hacerse libremente sin tener que hacer saber al arrendatario la enajenación por no corresponder al mismo los derechos de tanteo y retracto (s de 12.11.1960).Tratándose en el caso litigioso, como antes se ha dicho, de la venta de una casa compuesta de bajos y varios pisos, ocupando por la recurrente únicamente el local ubicado en los bajos, es claro que el retracto legal es improcedente al tratarse de la venta de la totalidad del inmueble, y no ser el retrayente arrendatario de toda ella sino de una porción menor que el total vendido, supuesto que no es el contemplado en el ya citado artículo 47 de la L.A.U . Siendo, por último de señalar que la facultad que se concede al arrendatario urbano para adquirir la propiedad se limita a lo que lleve en arriendo y no es viable cumplir los requisitos que la Ley exige al faltar una individualidad en la transmisión que afecte al local porción que el retrayente lleva en arriendo, puesto que lo contrario implicaría la imposición a los adquirentes y al transmitente de unas condiciones o pactos no queridos por ellos (S. de 30 de abril de 1985 ). Por consiguiente la exclusión del retracto que declaró el juzgador de instancia, es la respuesta judicial correcta a la controversia; no concurriendo, conforme a lo expuesto, las situaciones previstas en el art. 47, en relación al 48 de la legislación arrendaticia urbana, pues, en todo caso, el local poseído por el actor-recurrente no coincide con el objeto de la transmisión onerosa, que es más amplia, al abarcar todo el edificio y haberse llevado a cabo a favor de una persona por un precio unitario, fijado de forma alzada e independientemente del precio que pudiera corresponder a cada una de las viviendas y locales que integran el referido inmueble En definitiva, el derecho de retracto no cabe para el arrendatario de un local o vivienda de un edificio cuando éste se transmite de un titular unico a otro propietario igualmente único como un todo unitario y por un precio global (lo que impide conocer el precio del local arrendado), sin que sea óbice para ello la simple constitución formal de la propiedad horizontal, en consecuencia, procede, confirmando la sentencia de instancia, desestimar la demanda, sin necesidad de entrar en ulteriores consideraciones.2.- SAP de Asturias, sección 1ª de 23-03-2006 , donde se dice: "Antes de entrar en la cuestión de fondo del debate debe señalarse que resulta aplicable al caso el artículo 48 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , ya que el contrato de arrendamiento concertado por la actora con la anterior propietaria del bajo es del año 1987, operando la Disposición Transitoria Primera de la Ley de 1994 que, en su número uno, señala que estos contratos, se regirán por lo dispuesto en el artículo 9 del Real Decreto Ley 2/1985 y por lo dispuesto en la Ley de 1964 ; sin que las excepciones que se contemplan en esa norma operen en el presente caso. A la hora de aplicar el artículo 47-1 de la L.A.U. de 1964, al que remite el 48-1 para establecer el derecho de retracto en los mismos casos en que procede el de tanteo al que aquél se refiere, existe un criterio Jurisprudencial claramente mayoritario conforme al cual no existen los derechos de tanteo y retracto cuando el arrendador enajena una porción de la finca mayor que la que detenta el arrendatario (sentencias de 29 de noviembre de 1962, 23 de marzo de 1964, 29 de septiembre de 1964, 13 de octubre de 1964, 6 de marzo de 1965, 19 de octubre de 1966, 9 de diciembre de 1970, 30 de abril de 1985 [RJ 1985\2004], 24 de junio de 1994 [RJ 1994\6910], 8 de octubre de 1998 [RJ 1998\7853], 10 de junio de 2003 [RJ 2003\5345 ] etc.); pronunciándose en este sentido la sentencia de esta Sala de 26 de septiembre de 2003 y la de la Sección 4ª de 4 de noviembre de 1999; criterio que otras resoluciones matizan en el sentido de que no dispone el arrendatario de esos derechos cuando la enajenación abarque la totalidad de la finca y el arrendatario ocupe sólo parte de ella (sentencias de 20 de octubre de 1965, 9 de diciembre de 1970, 5 de enero de 1981, 30 de abril de 1985, 26 de mayo de 1988 , 27 de marzo de 1989, 31 de enero de 1992, 25 de abril de 1994, 27 de abril de 1994 , 6 de abril de 1995, 18 de mayo de 1995, 27 de noviembre de 2001 ). El antedicho criterio ha sido reforzado por la Ley 29/1994 que, en su artículo 25-7 , determina que no hay lugar a los derechos de tanteo y retracto cuando la vivienda arrendada se vende conjuntamente con las demás viviendas o locales que sean propiedad del arrendador en el mismo inmueble. Como razona la sentencia de la Sección 5ª de esta Audiencia Provincial de 2 de mayo de 2003 la modificación legislativa no hace sino reflejar la doctrina Jurisprudencial existente al respecto sobre esta cuestión, que hace suya, como muestra del propósito del legislador que quiere evitar que pueda retraerse sólo una parte del edificio cuando el interés del adquiriente era hacerse con todo él ya que ello obstaculizaría la construcción de nuevos edificios en el centro de las ciudades. Planteada, como único motivo del pleito y de la apelación, la cuestión de la procedencia del retracto en caso de venta de la totalidad de un edificio, es doctrina constante, uniforme, y reiterada (Sentencias del Tribunal Supremo de 31 de enero de 1992 , 25 de abril de 1994 , y 8 de octubre de 1998 , y de esta Sección Decimotercera de la Audiencia Provincial de Barcelona de 27 de marzo de 2001 ;, entre las más recientes), que el retracto no resulta eficaz y de procedencia, por no concurrir los presupuestos exigidos para la viabilidad de la acción, cuando se trata de la venta de un edificio, en su conjunto arquitectónico, que conforma una sola unidad física y jurídica. En el ámbito de los arrendamientos urbanos, el derecho de retracto opera cuando en la finca sólo exista una vivienda o local de negocio, y en los casos de venta por pisos, aunque los mismos se transmitan por plantas o agrupados a otros, lo que no sucede cuando el objeto de la compraventa es la totalidad del edificio o de la finca, con sus elementos privativos, en su caso, susceptibles de aprovechamiento independiente, pero también con sus elementos comunes. En este sentido se entiende que no procede el retracto cuando lo transmitido es una finca que constituye una unidad originaria superior al objeto del arrendamiento, y que comprende al mismo, sin que haya existido agrupación alguna determinante de aquella unidad, siendo ésta originaria. En el mismo sentido se pronuncia la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 27 de diciembre de 1996;, según la cual no proceden los derechos de tanteo y retracto arrendaticio, cuando no hay coincidencia entre el objeto del arrendamiento y el de la transmisión al ser aquél parte integrante de una unidad superior originaria que se transmite como una sola finca. Y la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 24 de julio de 1995 ;, según la cual el artículo 52 del Texto Refundido de 1964 , en cuanto establece la prohibición del adquirente de una finca urbana compuesta por varios pisos o departamentos de enajenar como fincas independientes, sólo resulta coherente desde el presupuesto de que en tales hipótesis no proceden los derechos de tanteo y retracto arrendaticio, siendo irrelevante al efecto discutido que sobre el edificio exista constituido o no el régimen de propiedad horizontal. No constituyen excepción a esta doctrina las Sentencias del Tribunal Supremo de 8 de abril de 2000, y 22 de septiembre de 2003 ;, que declaran la procedencia del retracto, por referirse a supuestos de ventas conjuntas de fincas independientes, registral y físicamente, que se venden en globo por un precio único o conjunto que es la suma del valor de cada una, por tratarse del supuesto de agrupación de pisos, previsto en los artículos 47 y 48,1 del Texto Refundido de 1964 , que admiten en estos casos la procedencia del retracto. En este caso, sin embargo se trata de la venta de todo un edificio, que constituye una unidad superior originaria que se transmite como una sola finca, por lo que se hace preciso concluir que no procede en el presente caso el retracto, procediendo en definitiva la desestimación de la demanda, con la consiguiente estimación del recurso de apelación de la demandadas".TERCERO.- A la vista del supuesto de autos es indudable como se contempla en la documental existente y de la descripción referida del objeto vendido que éste se refiere a la totalidad de un inmueble como edificio completo, conjunto y entero en su realidad física (extensión, ubicación y linderos), y en su realidad jurídica, como única finca registral, que coincide con la existente desde que se construyó el edificio en su integridad, en el año 1930; y esta consideración, junto a lo dispuesto en el artículo 25.7 LAU de 1994 respecto a la venta por el propietario tanto del local arrendado junto a la totalidad del inmueble al apelado, al tratarse de una venta como un todo unitario en su realidad física y jurídica por un precio único y conjunto, debe confirmarse por sus propias y acertadas manifestaciones la resolución recurrida en este particular.Los interrogantes del recurrente tienen fácil respuesta, no solo las referencias catastrales tienen importancia fiscal y municipal en cuanto a su cuantificación impositiva, al tratarse de una vivienda destinada igualmente a despacho de abogados por su propietario, sino que si el vendedor realmente hubiere querido ó su intención hubiese sido facilitar al arrendatario su derecho de adquisición preferente es decir su acceso a la propiedad respecto del todo ó bien de su parte arrendada, en vida del mismo podía haber dado mayor redacción explicita a la cláusula contenida en el contrato de arrendamiento ó incluso poniendo en conocimiento de los arrendatarios la venta del inmueble cuando se efectuó ya que vivía en el mismo edificio.CUARTO.- Como último motivo del recurso solicita el recurrente actor en las actuaciones principales, la no imposición de las costas de la instancia al ser estrictamente jurídica la petición aducida según es de ver tanto en los planteamientos de las partes como en el acto del juicio.Señala, entre otras, la SAP de Almería (Sección 3ª) de 21 de febrero de 2003 que, si efectivamente la teoría del vencimiento objetivo implica la imposición de costas a la parte cuyas pretensiones sean totalmente rechazadas según el artículo 394 Ley de Enjuiciamiento Civil , no es menos cierto que dicho precepto prevé una salvedad en el párrafo último del punto 1 del artículo 394 , cual es que el caso presentare serias dudas de hecho o de derecho. El principio general en materia de imposición de costas en nuestro proceso civil sigue siendo el objetivo del vencimiento, conforme a lo dispuesto en el artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 2000 , precepto que, al igual que el derogado artículo 523, párrafo primero, de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881 , introduce un criterio de flexibilidad o atenuación del rigor en la aplicación de dicho principio, y da cierto margen al arbitrio judicial para justificar la no imposición de costas, haciendo la salvedad de que el Tribunal aprecie y razone que el caso presenta serias dudas de hecho o de derecho. Esta desviación del principio general del vencimiento debe aplicarse con el mismo carácter excepcional que contemplaba el citado artículo 523, párrafo primero, de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881 , pero con un ámbito menos genérico y más restringido para el arbitrio judicial, dado que ya no sirve apreciar cualquier «circunstancia» excepcional y la Ley impone la necesidad de considerar la existencia de dudas «serias» y objetivas sobre la solución del litigio, al margen del enfoque subjetivo que del mismo hagan las partes o el Juez, debiendo estar tales dudas basadas en la jurisprudencia sobre casos similares cuando afecten a su vertiente jurídica (artículo 394.1, párrafo segundo, Ley de Enjuiciamiento Civil/2000 ).Y al contexto de lo contenido en la resolución recurrida es lo cierto que de su propia fundamentación ya se infiere la naturaleza esencialmente jurídica y dubitada de la cuestión planteada y las dudas de derecho que son de inferir a la vista de las resoluciones judiciales citadas tanto en la resolución recurrida como en ésta misma, por lo que no son de imponer las constas de la instancia al actor, revocándose en este particular la sentencia recurrida.QUINTO.- Conforme a lo dispuesto en el art. 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , al acogerse parcialmente la impugnación no procede formular condena en las costas de esta alzada.Vistas las disposiciones citadas y demás de aplicación,FALLAMOS Desestimamos parcialmente el recurso de apelación deducido contra la sentencia dictada en fecha 21 septiembre 2007 por el Juzgado de 1ª Instancia núm. 1 Almería en los autos seguidos sobre retracto arrendaticio en juicio ordinario de los que deriva la presente alzada y, en consecuencia:1. Confirmamos dicha resolución, a excepción de las costas de la instancia en cuyo particular se revoca la misma sin hacer declaración especial en cuanto a su abono.2. No formulamos condena en las costas de esta segunda instancia.Devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, acompañados de testimonio literal de esta resolución para su cumplimiento.Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

Experto:  José M. escribió hace 3 año.

Y terminaremos con otra ....

AP León, Sec. 2.ª, 143/2006, de 14 de junio Recurso 103/2006. Ponente: ANTONIO MUÑIZ DIEZ.EXTRACTOSNo cabe el retracto sobre local que forma parte una finca que constituye una unidad física y jurídica y que es vendida por un precio global "... no se probó que el local de referencia que la recurrente lleva en arriendo constituyera finca independiente del resto y que como tal hubiera sido objeto de transmisión onerosa a los recurridos, ya que, por contrario, se acreditó que el local arrendado se integraba, en razón a lo que se deja dicho, en una finca urbana que constituye una unidad física, representada por una casa de planta baja y alta y un tendejón, conformada de tres locales en la planta baja, dos en la casa y uno en el tendejón, y una vivienda en la planta alta, dedicados, con la conveniente separación, a negocios distintos, siquiera actualmente dos de ellos se hallasen sin actividad, y cuya finca presenta asimismo unidad jurídica y registral, lo que ocasiona que su posible derecho de adquisición preferente por vía de retracto, (artículo 48 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964), carezca de apoyatura legal, pues el precepto 47 de la Ley especial es bien claro, en cuanto exige imperativamente que en los casos de venta del propietario a terceros, podrá el arrendatario o inquilino ejercitar los derechos preferenciales sobre "el piso o local que ocupe", es decir, que no puede desgajarse del resto del inmueble, al trasmitirse este en su plenitud física, como es la pretensión de la recurrente en el actual proceso; por lo que resultó desarticulada su acción, para acceder a la subrogación como retrayente en lugar del adquirente. Por otra parte, resulta que se impide conocer el precio del espacio objeto del arrendamiento, desde el momento en que el precio de la venta fue global y no se es arrendatario de la finca entera, sino de una porción menor del total vendido, pues la Ley de Arrendamientos Urbanos sólo concede la facultad de acceder exclusivamente a la propiedad de lo que efectivamente se lleva en arriendo cuando se enajena. En la transmisión referida (Escritura Pública de 13 de junio de 2001), falta individualización que pudiera afectar al local ocupado por la recurrente, en razón al contrato locativo válidamente concertado y que persiste. En conclusión, la acción de retracto no resulta eficaz y de procedencia, al no concurrir los presupuestos exigidos para la viabilidad de la acción, ya que se trata de la venta de un edificio en su conjunto arquitectónico, que conforma una sola unidad física y jurídica, no existiendo coincidencia plena de lo vendido con lo arrendado. ..."ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO.- Por el Juzgado expresado al margen, se dictó sentencia en los referidos autos con fecha 25 de abril de 2003 cuya parte dispositiva, literalmente copiada dice así: "FALLO: Que desestimando la demanda interpuesta por la Procuradora de los Tribunales Dª. Pilar Fernández Bello, en representación de Dª. María Consuelo, contra D. Marco Antonio y Dª. Carmela, debo absolver y absuelvo a estos de los pedimentos contra ellos formulados, con expresa imposición de costas a la parte demandante".SEGUNDO.- Contra la relacionada sentencia se interpuso recurso de apelación por la parte demandante y dado traslado a las demás partes personadas ante el Juzgado, por la representación de los demandados D. Marco Antonio y Dª. Carmela se presentó escrito de oposición al mismo, remitiéndose las actuaciones a esta Sección y señalándose para la fecha de deliberación el día 12 de junio de 2006.TERCERO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.FUNDAMENTOS DE DERECHO PRIMERO.- Dª María Consuelo formuló demanda contra D. Marco Antonio y su esposa Dª. Carmela, solicitando se declarase su derecho a retraer el local del que es arrendataria, ubicado en la planta baja del inmueble sito en la calle del Cristo nº 10, de Ponferrada, cuya mitad indivisa fue adquirida por los demandados, en virtud de Escritura Pública de Compraventa de fecha 13 de junio de 2001, autorizada por el Notario de Ponferrada D. Juan Gil de Antuñano Fernández-Montes, con número quinientos cuarenta y tres de su protocolo, condenándose a los mismos a otorgar escritura pública de retroventa.Los demandados se opusieron a la demanda alegando no concurrir la situación prevista en el art. 47, en relación al 48, de la de la LAU de 1964, por cuanto el local arrendado por la actora no coincidía con el objeto de la transmisión onerosa, que es más amplia, al abarcar la mitad indivisa de todo el edificio, lo que, además, impediría conocer el precio correspondiente al local en cuestión.La sentencia de instancia desestima la demanda en base a que si bien la actora era arrendataria de una porción de la finca total, al haber sido objeto de transmisión todo el conjunto, no era posible acoger su pretensión de retraer una sola porción del mismo que carecía de sustantividad propia.Contra esta sentencia ha interpuesto Dª. María Consuelo el presente recurso de apelación.SEGUNDO.- Como primer motivo de recurso se acusa por la recurrente la vulneración de los arts. 47.1 y 48.1 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1.964, alegando que el local alquilado por la misma forma una entidad física y constructiva con identidad y diferenciación suficiente del resto del inmueble que habría sido transmitido agrupado a otros por la mera conveniencia de los vendedores y los compradores y ello pese a existir una encubierta División Horizontal de hecho.El motivo no resulta de acogida toda vez que según queda acreditado el edificio, que con otros integraba una sola finca, perteneció a D. Ángel y a su esposa Dª. María Rosario, siendo adjudicado al primero tras disolución de la sociedad de gananciales producida al fallecimiento de su referida esposa y, posteriormente, fallecido aquél y tras su segregación de la finca matriz, fue objeto de transmisión por vía hereditaria, en virtud de Escritura Pública de Segregación, Aceptación de Herencia, Renuncia y Adjudicación parcial de bienes, de fecha 7 de enero de 1967, autorizada por el Notario de Ponferrada, D. José-Luis López Sáenz, con número veinte de su protocolo, por mitad y pro indiviso, a las herederas Dª. Elena y Dª. Eva, procediendo esta última, por Escritura Pública de fecha 27 de mayo de 1969, autorizada por el Notario de Ponferrada D. José Luis García Valcarcel, a vender a D. Alejandro y a su esposa Dª Natalia, la mitad indivisa de la expresada finca, la que, tras el fallecimiento de estos, fue objeto de transmisión por vía hereditaria, en virtud de Escritura Pública de Aceptación, Adjudicación de Herencia y Declaración de Obra Nueva, de fecha 20 de abril de 1999, autorizada por el Notario de Ponferrada, D. José Piñeiro Prieto, con número seiscientos ochenta y dos de su protocolo, a los herederos Dª Ángeles, D. Juan Antonio y D. Mauricio , en la proporción de una tercera parte indivisa a cada uno, procediendo estos últimos, por Escritura Publica de fecha 13 de junio de 2001, autorizada por el Notario de Ponferrada D. Juan Gil de Antuñano Fernández-Montes, con número de su protocolo quinientos cuarenta y tres, a vender a D. Marco Antonio y a su esposa Dª. Carmela, cada uno de ellos la tercera parte indivisa de la mitad indivisa de la que eran propietarios, cuya otra mitad indivisa continua siendo propiedad de Dª. Elena.El inmueble, tras su segregación, según resulta de la inscripción registral y de las referidas escrituras públicas, constituyó siempre una sola finca registral (número NUM000, hoy en su nuevo número NUM001 de la sección tercera), consistente en una casa, compuesta de planta alta y baja, con un tendejón y un patio a su derecha entrando, ocupando la casa noventa y seis metros cuadrados y el tendejón y el patio ochenta y un metros cuadrados, localizándose en la planta baja de la casa dos locales comerciales, uno de ellos el ocupado por la actora, y en la planta alta una vivienda, y en la planta baja del tendejón otro local comercial, no constando se hubiera producido una efectiva y registrada división horizontal en fincas distintas del expresado inmueble y no pudiendo, desde luego, desprenderse que exista una división de hecho encubierta por la circunstancia de que la copropietaria Dª. Elena sea la que materialmente cobre la renta del local que la actora tiene arrendado pues, como declaró D. Marco Antonio, lo hace en calidad de administradora, como propietaria de la mitad indivisa del mismo, sin perjuicio de rendir cuentas a los ahora demandados como propietarios de la otra mitad indivisa. Por otra parte, y en atención al historial registral de la finca del que queda hecha mención tampoco cabe mantener se haya realizado una agrupación de pisos o dependencias, pues lo único que se ha producido es una consolidación parcial unitaria en la persona de los compradores, ahora demandados, del dominio de la edificación objeto del pleito en cuanto a la mitad indivisa que pertenecía en proporción de una tercera parte indivisa a cada uno de los vendedores y sobre la que, por tanto, se mantiene una comunidad dominical cuya titularidad corresponde a los demandados y a Dª. Elena. Finalmente señalar que el hecho de que la referida edificación a efectos catastrales figure con referencias catastrales número NUM002 y NUM003 que se corresponde a los números de policía NUM004 y NUM005 de la calle El Cristo no contradice el hecho de que se trata de una construcción concebida desde su segregación de la finca matriz como una unidad patrimonial pues incluso las edificaciones que la integran comparten paredes maestras y están entrelazados unas con otras, según consta en el expediente de declaración de ruina, y cuando, además, y según se deduce del plano levantado por el Arquitecto Sr. Juan Ramón, incorporado al referido expediente, el local arrendado por la actora vendría a situarse en la planta baja de lo que se describe como casa de 96 metros cuadrados, donde se sitúa otro local y una vivienda en la planta alta.Como dice la Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de octubre de 2004, "según reiterada doctrina jurisprudencial (sentencias de 25 y 27 de abril de 1994, 31 de enero de 1992 y 7 de febrero de 1991) ha de negarse el ejercicio de los derechos de adquisición preferente que establecían los artículos 47, 48 y concordantes de la LAU 1964 a quien no ostente un derecho arrendaticio sobre la totalidad del inmueble transmitido, cuando éste constituye una unidad patrimonial del que el demandante solamente detente, como inquilino o arrendatario, una de sus partes integrantes".Pues bien, en el caso de autos, no se probó que el local de referencia que la recurrente lleva en arriendo constituyera finca independiente del resto y que como tal hubiera sido objeto de transmisión onerosa a los recurridos, ya que, por contrario, se acreditó que el local arrendado se integraba, en razón a lo que se deja dicho, en una finca urbana que constituye una unidad física, representada por una casa de planta baja y alta y un tendejón, conformada de tres locales en la planta baja, dos en la casa y uno en el tendejón, y una vivienda en la planta alta, dedicados, con la conveniente separación, a negocios distintos, siquiera actualmente dos de ellos se hallasen sin actividad, y cuya finca presenta asimismo unidad jurídica y registral, lo que ocasiona que su posible derecho de adquisición preferente por vía de retracto, (artículo 48 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964), carezca de apoyatura legal, pues el precepto 47 de la Ley especial es bien claro, en cuanto exige imperativamente que en los casos de venta del propietario a terceros, podrá el arrendatario o inquilino ejercitar los derechos preferenciales sobre "el piso o local que ocupe", es decir, que no puede desgajarse del resto del inmueble, al trasmitirse este en su plenitud física, como es la pretensión de la recurrente en el actual proceso; por lo que resultó desarticulada su acción, para acceder a la subrogación como retrayente en lugar del adquirente. Por otra parte, resulta que se impide conocer el precio del espacio objeto del arrendamiento, desde el momento en que el precio de la venta fue global y no se es arrendatario de la finca entera, sino de una porción menor del total vendido, pues la Ley de Arrendamientos Urbanos sólo concede la facultad de acceder exclusivamente a la propiedad de lo que efectivamente se lleva en arriendo cuando se enajena. En la transmisión referida (Escritura Pública de 13 de junio de 2001), falta individualización que pudiera afectar al local ocupado por la recurrente, en razón al contrato locativo válidamente concertado y que persiste.En conclusión, la acción de retracto no resulta eficaz y de procedencia, al no concurrir los presupuestos exigidos para la viabilidad de la acción, ya que se trata de la venta de un edificio en su conjunto arquitectónico, que conforma una sola unidad física y jurídica, no existiendo coincidencia plena de lo vendido con lo arrendado.TERCERO.- Como segundo motivo de recurso se viene a alegar que la transmisión operada por Escritura Pública de 13 de junio de 2001 fue realzada en fraude de ley con objeto de eludir los derechos de tanteo y retracto de la actora al haberse evitado realizar previamente la división horizontal de la finca, transmitir únicamente la mitad indivisa de la finca y no haberse comunicado dicha transmisión a la copropietaria de la otra mitad indivisa Dª. Elena para que esta pudiese ejercitar su derecho de tanteo o retracto de acuerdo al artículo 50 de la LAU. Respecto a esta última alegación ha de señalarse que los demandados han manifestado en el acto del juicio haber puesto en conocimiento de Dª. Elena la compra de la mitad indivisa de la finca y haberles comunicado aquélla su falta de interés en ejercitar la acción de retracto de condóminos y, desde luego, ningún fraude puede entrañar dicha renuncia al tratarse de un derecho potestativo concedido al condómino y cuyo ejercicio no puede serle impuesto; en cuanto a transmitirse únicamente la mitad indivisa de la finca ha de señalarse que los vendedores, como no podía ser de otro modo, se limitaron a disponer de las cuotas de las que eran titulares dominicales en cuanto que la otra mitad indivisa les era ajena al corresponder su titularidad dominical a Dª. Elena y, por tanto, tampoco cabe deducir fraude alguno en tal acto de disposición; finalmente y en cuanto a no haberse procedido a efectuar previamente la división horizontal de la edificación y con independencia de que para ello se hacia preciso contar con el asentimiento de la otra copropietaria, es lo cierto que los vendedores no venían obligados legalmente a ello y, por tanto, no puede aceptarse que por haberse realizado una venta en globo, por un único precio, se burlen los derechos del arrendatario, pues, como dice la STS de 5 de enero de 1981, "el derecho de adquisición preferente, concedido al arrendatario del local de negocio por la Ley especial sobre la materia, cuya finalidad estriba en facilitarle el acceso a la propiedad de la sede física de su establecimiento, evitando posibles desahucios y cumpliendo una función social de indudable relevancia, requiere como presupuesto básico que el objeto de la transmisión venga constituido por un local o espacio independiente, dotado de sustantividad, o de una finca en la que haya un sólo arrendatario, pero no cabe su ampliación a casos distintos de los previstos por el ordenamiento positivo, según esta Sala advirtió en S. de 14 junio 1969, y por ello la hipótesis de «agrupación» a que se refiere el art. 47, encaminada a combatir el fraude legis previniendo confabulaciones impeditivas del retracto mediante la arbitraria suma o acumulación de locales arrendados -SS. de 4 noviembre 1955, 7 marzo 1959, 25 abril 1963, y 22 abril 1969 -, alude en su ratio y pretende atajar una actitud dolosa del arrendador tendente a burlar esa preferencia adquisitiva, proceder reprobable que según repetida doctrina jurisprudencial no es permitido apreciar cuando la enajenación abarca la totalidad de una finca, que constituye una unidad patrimonial, aunque ocupada por varios arrendatarios, ya que sería conclusión absurda y como tal inadmisible entender que los pisos o locales han sido agrupados en tal supuesto a los solos fines del contrato -SS. de 3 noviembre 1959, 20 febrero 1960, 9 octubre 1966, 8 mayo 1968 y 22 abril 1969 -, por lo cual si se trata de la venta de un edificio completo, entero, integrante de una sola unidad jurídica, con linderos para el conjunto e inscrito como finca única en el Registro de la Propiedad, está excluido el retracto de no concurrir las notas definidoras de la situación contemplada en el párr. 2.º del art. 47 -S. de 12 noviembre 1960 -".Por lo expuesto también este motivo de recurso debe ser rechazado.CUARTO.- Finalmente por la parte actora se viene a impugnar la imposición de las costas de instancia que se le hace en la sentencia recurrida que entiende improcedente por la existencia de "dudas de hecho y de derecho" que el presente litigio presentaba.En materia de costas el artículo 394.1 de la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil sigue manteniendo, como regla general y como ya hacía el art. 523 Ley de Enjuiciamiento Civil de 1.881, el criterio objetivo del vencimiento, aunque contemplando como excepción para la no imposición de las costas de primera instancia el supuesto de que el caso enjuiciado presente serias dudas de hecho o de derecho.En consecuencia la única circunstancia que justificaría la no imposición al actor de las costas causadas en primera instancia a los demandados absueltos sería la apreciación de serias dudas fácticas o jurídicas en el supuesto litigioso sometido a la decisión jurisdiccional, circunstancia de duda que ha de ser interpretada con carácter restrictivo, en la medida en que supone una excepción al principio general del vencimiento objetivo, y que claramente no concurre en el caso que nos ocupa pues, de una parte, en el aspecto factico, ninguna duda cabía albergar, de que se trataba de la venta de la mitad indivisa de un edificio completo, integrante de una sola unidad jurídica e inscrito como finca única en el Registro de la Propiedad, y de otra, en el aspecto jurídico, tampoco presentaba dudas, tanto desde el punto legal como jurisprudencial, que en tal venta resultaba excluido el retracto al no concurrir las notas definidoras de la situación contemplada en el art. 47 de la LAU de 1964.En consecuencia el motivo de recurso debe ser igualmente desestimado.QUINTO.- Procede imponer a la parte apelante las costas de esta alzada, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 398, en relación con el 394, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil.VISTOS los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.FALLAMOS Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Dª. María Consuelo, contra la sentencia dictada, con fecha 25 de abril de 2003, por la Ilma. Sra. Magistrada Juez del Juzgado de Primera Instancia número uno de Ponferrada, en autos de Juicio Ordinario núm. 386/02, de los que este rollo dimana, debemos confirmar y confirmamos aquélla en su integridad, con expresa imposición a la parte apelante de las costas de esta alzada.Dese cumplimiento, al notificar esta Sentencia, a lo dispuesto en el artículo 248-4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial y, con testimonio de la misma, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia para su ejecución y cumplimiento.Así por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos

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