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jaiter
jaiter, Licenciatura
Categoría: Propiedad inmobiliaria
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Cuatro herederos tienen terreno de clase NO URBANIZABLE, categoría

Pregunta del cliente:

Cuatro herederos tienen terreno de clase NO URBANIZABLE, categoría NUCLEO RURAL, en proindiviso.
Las características físicas del terreno permitirían descompnerlo en 7 parcelas que cumplan las exigencias del PGOU del Ayuntamiento en el que radica.
La cuota de participación de los copropietarios asignaría 3 parcelas, 2 parcelas, 1 parcela y 1 parcela, respectivamente a cada comunitario.
Si los dos primeros copropietarios segregan sus terrenos, ya no podrán hacer una división de los mismos.
¿Existe un procedimiento legal que permita a estos copropietarios, en una sola actuación urbanística, segregar sus respectivas partes ya divididas en 3 y 2 parcelas, respectivamente, o bien hacer una segregación en 7 paecelas y repartiralas?
Enviada: hace 3 año.
Categoría: Propiedad inmobiliaria
Experto:  José M. escribió hace 3 año.

Abogado3044 :

Bienvenido, le atiende José M, abogado ejerciente del ICA Burgos, ruego unos minutos para preparar su consulta, Puede escribir en todo momento.

Abogado3044 :

Creo entender lo que comenta, pero al no tener la información del plan aplicable es muy complicado sino imposible responderle, porque la solución sólo la puede dar el PGOU

Abogado3044 :

Lo único que puedo recomendarle es que se acerque al Ayuntamiento o a la consejería de ordenación su CCAA y expongan su caso concreto a los técnicos que en ella trabajan, con sus referencias catastrales concretas y su idea de cómo quieren hacer el reparto

Abogado3044 :

Los técnicos, que conocen el PGOU y tienen acceso a la información por las refencias catastrales le podrán decir si su proyecto es viable o no

Abogado3044 :

No hay otra forma de responderle más que conociendo su PGOU

Abogado3044 :

Un saludo.

Abogado3044 :

lamento no poder serle de más ni mejor ayuda

Abogado3044 :

Pase buena tarde

Experto:  José M. escribió hace 3 año.
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Experto:  jaiter escribió hace 3 año.
En suelo no urbanizable no es posible actuación urbanística alguna; precisamente la ley del suelo dice en su artículo 13 que se clasificará como no urbanizable cuando se den estos criterios:
a) Improcedencia de la transformación urbanística de los terrenos.
b) Inadecuación de los terrenos para el desarrollo urbano.
Por tanto, como tal, no cabe actuación urbanística alguna, y nosotros aquí no le podemos dar una solución urbanística como tal, al que no cabe ni es posible legalmente.
Y en esa misma ley, en sus artículos 20 y 21 definen el contenido del suelo no urbanizable; es decir, lo que se puede hacer y lo que no se puede hacer en este tipo de terrenos. Estos artículos dicen lo siguiente:
““”Artículo 20 Contenido urbanístico legal de la propiedad del suelo. Facultades con carácter general
Forman parte del contenido del derecho de propiedad del suelo, sin perjuicio del régimen que le sea de aplicación por razón de su clasificación, el uso y disfrute y la explotación normales del bien a tenor de su situación, características objetivas y destino, conformes o, en todo caso, no incompatibles con la legislación administrativa que le sea aplicable, y en particular la ordenación urbanística. En ningún caso se entenderán adquiridas por silencio administrativo facultades urbanísticas en contra de lo dispuesto en esta ley o en la legislación o la ordenación urbanística aplicable.
Artículo 21 Contenido urbanístico legal de la propiedad del suelo. Facultades en suelo no urbanizable
1.- Cuando se trate de terrenos que pertenezcan al suelo no urbanizable, las facultades a que se refiere el artículo anterior comprenden, cualquiera que sea la categoría a la que estén adscritos, la realización de usos o actividades consideradas admisibles expresamente por las Directrices de Ordenación del Territorio y el resto del planeamiento territorial y urbanístico, mediante el empleo de los medios técnicos y de las instalaciones ordinarias y adecuadas.
2.- En todo caso, estos actos no podrán suponer ni tener por consecuencia la transformación urbanística o el cambio de destino del suelo, y deberán permitir la preservación de las condiciones edafológicas y ecológicas, así como asegurar la prevención de riesgos de erosión, inundación, incendio o para la seguridad o salud pública.
3.- La ejecución de los trabajos y obras de edificación, construcción o instalación necesarias para los usos o actividades previstos en el apartado 1 estará sujeta a las limitaciones impuestas por la legislación civil y administrativa aplicable por razón de la materia, y deberá realizarse de conformidad con la ordenación territorial y urbanística pertinente previa obtención de las preceptivas licencias y autorizaciones que procedan en su caso.””””.

Ahora bien. Por otro lado, no obstante, se pueden realizar segregaciones en terreno rústico, que es el tipo de terreno del que usted habla y del que son cuatro los propietarios. Que a lo mejor es lo que usted estaba preguntando en realidad. Pero para esto debe de darse una condición fundamental: y es que las fincas resultantes tras la segregación debe de tener una superficie mínima, que depende de los municipios; por ejemplo, en la última que practique de unos clientes de Cuenca, me parece recordar que la superficie mínima de regadío era de veinte áreas, y en las de secano, tres hectáreas. Respetando esas superficies mínimas se puede practicar segregaciones en terreno rústico. Por tanto, usted puede hacer esa segregación, pero siempre que se respete la superficie mínima de cultivo del Ayuntamiento en cuestión. No obstante, si me dice la localidad en la que se encuentra la finca en cuestión, puedo de tratar de buscar la normativa aplicable en este sentido.
La finalidad de esa superficie mínima de cultivo es evitar la proliferación de minifundios, que se tienen por poco productivos.
jaiter, Licenciatura
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