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Mariatf19
Mariatf19, Licenciatura
Categoría: Propiedad inmobiliaria
Clientes satisfechos: 2121
Experiencia:  Especialista en Derecho de Familia, Sucesiones, Accidentes de Tráfico, Derecho Penal y Propiedad inmobiliaria
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Mariatf19 está en línea ahora

Mi consulta es la siguiente, soy copropietario de una finca

Pregunta del cliente:

Mi consulta es la siguiente, soy copropietario de una finca rustica de 400 Hras. que está en proindiviso, pero dividida en parcela.
En el registro de la propiedad, cada uno de los copropietarios tenemos registrado, el porcentaje que nos corresponde, pero un banco embargó la parte de una de mis tias, y se la adjudicó. Fueron al catastro y cambiaron la contribución de las parcelas que ellos quisieron, sin tener en cuenta ni superficies ni si estas coincidian con el porcentaje que se habian adjudicado. ¿el juzgado debería habernos comunicado a los demás copropietarios que esta parte se la iba a adjudicar el banco? ¿teniamos los demás mas derechos que el banco? y por otra parte, como es que el catastro cambión la contribución con solo una escritura de adjudicación de un tanto por ciento sin identificar de una finca?
Enviada: hace 3 año.
Categoría: Propiedad inmobiliaria
Experto:  Mariatf19 escribió hace 3 año.

Mariatf19 :

Hola buenos días. Me llamo María y trabajo como abogada. Estoy leyendo su pregunta. No se desconecte en unos minutos le respondo.

Mariatf19 :

ustedes como copropietarios tenían derecho de retracto de una finca rústica

Mariatf19 :

Art. 1523 CC.- También tendrán el derecho de retracto los propietarios de las tierras colindantes cuando se trate de la venta de una finca rústica cuya cabida no exceda de una hectárea.


El derecho a que se refiere el párrafo anterior no es aplicable a las tierras colindantes que estuvieren separadas por arroyos, acequias, barrancos, caminos y otras servidumbres aparentes en provecho de otras fincas.


Si dos o más colindantes usan del retracto al mismo tiempo será preferido el que de ellos sea dueño de la tierra colindante de menor cabida; y si las dos la tuvieran igual, el que primero lo solicite"

Mariatf19 :

si la finca era del vecino

Mariatf19 :

pero si la finca era del copropietario

Mariatf19 :

no tiene preferencia

Mariatf19 :

es decir el banco tiene un derecho como acreedor para adjudicarse la porción del copropietario

Mariatf19 :

cosa distinta es para la venta de dicha parte de la finca

Mariatf19 :

es decir si era copropietario no tenían que notificarle nada por el banco

Customer:

No lo entiendo entonces ¿el banco al vender a un tercero que no era copropietario, tendría que habernoslo comunicado a los demas

Mariatf19 :

al estar en proindivisión

Mariatf19 :

se ofrece la parte en venta a uno de los copropietarios y si no la compra se vende y reparte su precio

Mariatf19 :

pero el banco adquirió la propiedad como acreedor de uno de los copropietarios yno tendría que avisarles denada

Mariatf19 :

ni tampoco el juzgado

Mariatf19 :

entiende lo que le comento?

Mariatf19 :

puede formularme todas las dudas que tenga

Customer:

Entonces cuando el banco vendió su parte a un tercero, no estaba obligado a ofrecersela a los demas copropietarios?

Mariatf19 :

no no lo estaba

Mariatf19 :

lo siento pero legalmente es así

Customer:

entonces cual es el derecho de retracto?

Mariatf19 :

en su caso es una finca rústica que excede de una héctarea

Customer:

y para estas no hay derecho de retracto?

Mariatf19 :

si pero tiene que ser inferior a una hectárea

Mariatf19 :

que no es su caso

Mariatf19 :

lo siento

Customer:

Vale otra pregunta, el banco se adjudicó un porcentaje, pero donde se situa fisicamente su porcentaje, es decir sobre el terreno, que parte de la finca coge, porque ellos han ocupado las parcelas que más les han convenido.

Mariatf19 :

vale esa es otra cuestión

Mariatf19 :

para determinar la parte de cada uno tendrían que haber realizado un informe pericial

Mariatf19 :

enteindo

Mariatf19 :

si ustedes no tenían adjudicado ninguna parcela es necesario un informe pericial

Mariatf19 :

para determinar la parte de cada uno de los copropietarios

Customer:

han ocupado parcelas mias, y ahora el juzgado no les expulsa de las mismas, porque yo actuo como heredero de uno de los copropietarios y no figuro en el registro de la propiedad.

Mariatf19 :

entiendo

Mariatf19 :

tiene usted que inscribir su parte en el registro como heredero mediante la aceptación de la herencia

Mariatf19 :

porque lo que vale es la inscripción

Mariatf19 :

y si el banco ha inscrito antes que usted tiene preferencia

Mariatf19 :

salvo que su anterior propietario, es decir, el dueño del que usted herederó ya tuviera inscrita su parte en el registro

Customer:

mi tia, de la que soy heredero, la tenia inscrita, y además un porcentaje mucho mayor que el de mi otra tia a la que el banco se la ejecutó, es decir, yo soy heredero de una tia que murió y que tiene el 25% de la finca, y el banco subastó lo de otra tia que era el 6,75% de la finca.

Mariatf19 :

bien entiendo

Mariatf19 :

pues usted tiene que ir al registro realizar el cambio de titularidad con la documentación de la herencia

Mariatf19 :

y reclamar en el juzgado

Customer:

El problema es que desde el primer momento, el banco cambió la contribución de las parcelas que quiso y aunque yo reclamé en el catastro, no se porque, mi reclamación no me la han tenido nunca en cuenta, imagino que poderoso caballero es don dinero, ahora tras varios años con la contribución cambiada, parece que esto les da legitimidad sobre las parcelas.

Mariatf19 :

pues las inscripciones en el registro se realizan en base a la regulaci´n catrastral y

Mariatf19 :

ya entiendo lo que comenta

Mariatf19 :

pues ha inscrito con la normativa del catastro que le ampara sobre la suya que no está registrada

Customer:

Pero yo reclamé en nombre de mi tia y si estaba registrada.Ahora el tercero en discordia, el que compró al banco alega que tiene la Posesión de las parcelas, e incluso pretende, la usucapión.

Mariatf19 :

ya entiendo

Mariatf19 :

si la finca de su tia estaba registrada y usted reclamó

Mariatf19 :

la usucapión no valdría

Mariatf19 :

porque no ha sido posesión pacífica

Mariatf19 :

por ello tiene que seguir oponiéndose

Mariatf19 :

e intentar conseguir una rectificación del catastro

Mariatf19 :

aunque realmente lo veo muy complicado si ya lo ha intentado y se lo han negado

Customer:

Pero registrando a mi nombre, supongo

Mariatf19 :

si claro registrando a us nombre

Mariatf19 :

lo que era de su tia

Mariatf19 :

para traer causa de ella desde su inscripción

Customer:

Pero podría demandar al catastro, para que me expliquen con que documentos cambiaron de titularidad catastral unas determinadas parcelas si el banco solo presentó la escritura de adjudicación de un 7% de un proindiviso que se compone de mas de 30 parcelas.

Mariatf19 :

si podría interponer una reclamación al catastro

Mariatf19 :

presentando su documentación

Mariatf19 :

toda la que tenga

Mariatf19 :

y decir que se ha producido un error en la adjudicación de las parcelas

Customer:

Lo bueno esque cogieron las parcelas de labor y las de olivos, y para colmo si hago cuentas, con su 7% de un total de 400 ha. le corresponden 28 y han ocupado mas de 50

Mariatf19 :

ya entiendo lo que comenta

Mariatf19 :

pues la solución está en aportar toda la documentación al catastro y realizar la reclamacijón

Mariatf19 :

no queda otra

Customer:

El problema esque el catastro está erre que erre y solo da la razón la banco.

Customer:

y para colmo pasan los meses y los años, y estos ahora dicen que tienen la posesión.

Mariatf19 :

ya pero no hay otra vía que esa

Mariatf19 :

que interponer una reclamación contra el catastro

Mariatf19 :

pues de lo contrario usted no podrá registrar

Customer:

vamos a ver, pero como todo está dentro del proindiviso, y yo soy heredero del 20%, puedo hacer lo que ellos, mañana mismo ocupar las fincas, y a ver quien me desplaza de ellas, pues ellos lo han hecho así y es imposible echarlos, el juzgado les da la razón con que el banco se adjudicó las fincas y las vendió al tercero con la posesión, pero porque son estas parcelas en concreto, hay muchas otras en el proindiviso.

Mariatf19 :

si claro usted puede hacerlo pero ellos tienen documentos que le permiten ir al juzgado para que se vaya

Mariatf19 :

por tanto puede intentarlo también por esa vía

Mariatf19 :

con el problema si ellos le demandan porque tienen documentación sobre las parcelas

Customer:

yo tambien tengo mi parte, tendrá el juzgado que dividir el proindiviso no?, lo que ocurre es lo que le he dicho antes, que al dividir el juzgado, ellos pretenderán la usucapion de estas parcelas, e incluso querrán lo que les corresponda de las demas por su porcentaje como copropietarios.

Mariatf19 :

Por supuesto si usted solicita la división tiene que realizase la adjudicaicón de cada uno

Mariatf19 :

pero el problema es que la adjudicación se realiza conforme a la documentación existente

Customer:

Pero no se le podrá adjudicar, mas parte que la que le corresponda con su porcentaje en el proindiviso, y como estan ocupando mas superficie, que pasará?

Mariatf19 :

se hará la adjudicación conforme a la documentación existente

Customer:

Pero que clase de documentación?

Mariatf19 :

si ellos tienen la documentación que consta más extensión se hará así la adjudicación

Mariatf19 :

los documentos que tienen del catastro, del reigstro y de la compra

Mariatf19 :

del titulo de propiedad

Customer:

Si pero en el registro y en la compra solo tienen un 7% comprado, sin especificar nada más, es en el catastro donde han cambiado las hectareas que han querido.

Mariatf19 :

vale pues lo que vale es la escritura y el registro

Mariatf19 :

el catastro no atribuye la propiedad

Mariatf19 :

por tanto solicite la división cuanto antes para que no aleguen usucapión

Customer:

Pero puedo hacerlo como heredero de mi tia o antes tengo que adjudicarme la herencia y hacerlo en mi nombre, porque eso lleva tiempo,

Mariatf19 :

Tiene que aceptar la herencia de su tia.

Customer:

Luego en la división, como hay mas copropietarios, que son mis primos, algunos se oponen a ralizarla.

Mariatf19 :

no importa que se opongan pues usted puede solicitar la division en cualquier momento

Customer:

vale, entiendo, de todas formas, puedo volver a consultar, o es solo hoy?

Customer:

Estas ahí??

Mariatf19 :

Si puede consultar durante 7 dias. Pero es muy importante su valoraciòn pues si usted no valora o valora negativamente el experto no cobra

Customer:

vale gracias

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