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José M.
José M., Abogado ejerciente
Categoría: Propiedad inmobiliaria
Clientes satisfechos: 5921
Experiencia:  ABOGADO ICA BURGOS
54639574
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José M. está en línea ahora

construimos 4 duplex en un terreno de 1200 mts prox, cuyo titulo

Pregunta del cliente:

construimos 4 duplex en un terreno de 1200 mts prox, cuyo titulo constitutivo dice los mts privativos y comunes...luego contruimos una piscina(prefabricada)dentro de los mts privativos de casa 2 y 3 pero nunca cambiamos el titulo constitutivo.a razon de una division de gananciales(divorcio) yo me quede con 3 de las cuatro casas. casa 1 c su jardin privativo casa 2 y 3 donde esta la piscina y casa 4 (mi ex) que luego vendio...
los compradores de casa 4 quienen piscina ya que mi ex vendio anexando a la escritura un croquis del catastro y por puño y letra dibujo que la piscina era comunitaria....ahora me demandan ,,,,,,,,,,,,,,,como se resuelve esto????ayudaaa
Enviada: hace 3 año.
Categoría: Propiedad inmobiliaria
Experto:  José M. escribió hace 3 año.

José M. :

Bienvenido, le atiende José M, abogado ejerciente del ICA Burgos, ruego unos minutos para preparar su consulta, Puede escribir en todo momento.

José M. :

Esa piscina es sólo de la casa dos y tres puesto que nunca ha sido cumunitaria y su marido ha vendido algo que no podía vender

Customer:

gracias

Customer:

bueno....nosotros construimos primero las cuatro casas

Customer:

luego la piscina,,,y le dimos el uso como quisimos nosotros

José M. :

Es obligación de quien demanda probar la existencia de su derecho, no incumbe a Ud demostrar lo que es constatable en el registro

Customer:

pero he recibido una demanda...

José M. :

Que haya recibido una demanda no quiere decir que el demandante tenga razón

Customer:

ellos alegan que lpiscina siempre fue comunitaria...al divorciarnos yo acepte quedarme con las tres casas y la cuarta mi ex

José M. :

Debe contratar un abogado que defienda su posición y pelee por esa pretensión, bajo la tesitura de que si nop está en el registro la división, dificilmente podrán acceder a esa propiedad

Customer:

segun el registro de la propiedad cada casa tiene un jardin privativo lo unico que es comun es la entrada...pero luego construimos la piscina que no figura en el titulo constitutivo i hicimos ningun cambio

José M. :

Correcto

José M. :

A ud la ampara el registro

José M. :

Y quien compra sabe lo que compra por el registro

Customer:

ello s alegan que desde el momento que se construyo cambio todo...pero el cambio no figura para el registro de propiedad...

Customer:

yo me mude a esta propiedad hace un año y puse unas plantas cetos para dividir cada jardin...

José M. :

Ellos pueden alegar lo que estimen oportuno, pero esta claro que la referencia catastral, el registro, dice claramente lo que han comprado, y no han comprado nada fuera de éso

Customer:

mi ex al vender solo anexo un croquis de catastro y por puño y letra dibujo la piscina como zona comunitaria

José M. :

Es un problema entre el vendedor y ellos, Ud realmente de esa demanda puede defenderse fácilmente en base al catastro

Customer:

dicen que me tomo la justicia por mi mano...

José M. :

Ellos no pueden pedir nada que no esté en el catastro ni documentado en la división constitutiva de la comunidad

José M. :

En mi opinión son ellos los que pretender abusar...

José M. :

PAra evitra éstos conflictos está el registro

José M. :

Y antes de pagarle a su ex debieron saber lo que compraban

Customer:

o sea que al no haber hecho mi ex y yo cambio en el titulo constitutivo y hacer constar la piscina y por ende las casas 2 y 3 perderian su jardin privativo...

José M. :

Ahora, no pueden decir que compraron más. Compraron lo que dice el regstro y la escritura que compraron

José M. :

Correcto. Al no estar en el titulo constitutivo esas edificaciones son de cada casa

Customer:

aunque aleguen ellos que antes nostros hicimos la piscina para las cuatro casas???

José M. :

La piscina es de la casa donde está y no del resto

Customer:

eso me lo han dicho ya un aparejador...un arquitecto...el reg de la propiedad...

José M. :

Esa alegación carece de base documental... Puede habere hecho entre dos vecinos o tres

José M. :

Es que es así.

Customer:

como puede un notario avalar entonces un croquis???

José M. :

Ellos han comprado lo que dice el registro

Customer:

no entiendo entonces porque me demandan a mi y no a mi ex que les vendio

José M. :

En mi opinión lo que avale ese notario es sólo responsabilidad de él

José M. :

El notario es el primero que debe ir al registro

Customer:

el registro de la propiedad prevalece al catastro???

José M. :

Si

Customer:

alegan que cuando se hizo la piscina se tomo la totalidad de lo metros del terreno de las cuatro casas

José M. :

Siempre prevalece el registro de lña propiedad

José M. :

Ellos son terceros en esta batalla. Ellos han comprado l oque está en el registro

José M. :

ud puede alegar que fue un acuerdo con el anterior propietario...

Customer:

el registro me dijo que cuando yo quiera vender como la casa 2 y 3 esta la piscina y ya no tienen jardin privativo supuestamente no podre registrar poque se necesita unanimidad

José M. :

Efectivamente requiere unanimidad, que Ud puede alegar al ser dos expropietarios y haber llegado a un acuerdo

Customer:

perdone...no entendi quienes expropietarios??

José M. :

Ud y su exmarido son los expropietarios, puesto que él ya no lo es

José M. :

Y tras el acuerdo, esa casa se quedo sin piscina...

José M. :

Y ahora su exmarido quiere romper ese acuerdo

José M. :

Esa es su postura

Customer:

si esa es

José M. :

Pues ahora, ante la demanda, el abogado que contarte debe estudiar el caso y oponerse a la demanda en base a esa idea

Customer:

un momento...

José M. :

Sinceramente no lo veo mal, puesto que eran 2 propietarios y llegaron a un acuerdo de venta

Customer:

ellos alegan en un punto....en el supuesto de que algun elemneto del inmueble no aparezca definido de forma clara y concluyente como elem privativo, debe ser califiado de lem comun o zona comun como todo aquello que no sea vivienda individual de los comuneros......en reg de propied horizontal, lo que no es privativo es comun

Customer:

y sitan varias sentencias...

Customer:

y que nosotros (mi ex y yo) en el convenio regualdor de divorcio no especificamos que la piscina seria para casa 2 y 3

José M. :

Con independencia de que el registro de la propiedad haya delimitado las parecelas como están ahora o no, ud puede concluir que el acuerdo con su ex incluía que esa parte de la edificación pasaba de forma exclusiva a su parte, y basar la exsitencia de este acuerdo en el uso pacífico de la piscina desde entonces de forma privativa sólo por ud y las viviendas con acceso excliusivo a ésta

Customer:

ya...

Customer:

en conclusion...prevalece el registro antes que catastro. y aunque la piscina no este registrada pero segun catastro aparece...si ellos pretenden que la piscina sea comunitaria me estarian expropiando(una forma de decir) parte de mi jardin privativo...aunque repito...ellos alegan que desde que se construyo la piscina esa porcion paso a ser comunitaria pero el dilema es que no se cambio el titulo constitutivo...

Customer:

perdone por mi redundancia...

José M. :

Así es, lo ha entendido. Ud debe dejar claro que la mayoria ( Ud y su ex) llegaron a un acuerdo, en el que el se quedaba un inmueble con los servicios comunes registrados y no otros, y puede probar éste hecho en el uso pacifico de éstos elementos

José M. :

Como ve, tiene base de defensa

Customer:

perdoneme una vez mas...lo ultimo...

José M. :

Si dígame

Customer:

alegan en otro punto que cuando de inmuebles en reg de propi horizontal se trata, existe un crietrio unanime tanto a nivel doctrinal como juriprudencial de que las piscinas en principio se han de considerar comunes, salvo que en el titulo cnstitutivo o en los estatutos se dispusiera otra cosa.......

José M. :

Y es cierto, pero en su caso hablamos de la permisividad, por acuerdo, de venta o cesio de parte de los elementos comunes prexistentes a parte de los propietarios, cesion hecha por la unanimidad requerida.

José M. :

No es que haya una piscina y se niegue el derecho

José M. :

Es que hay una venta entre el cien por cien de los propietarios, por acuerdo, y han otrogado que parte del jardín pase a ser privativo para hacer esa piscina

Customer:

bueno...el derecho lo estoy negando yo a los compradores nuevos

Customer:

supuestamente

José M. :

Por supuesto que no hay seguridad abosluta de ganar, hay que estudiar puntos de´biles y fuertes de nuestra postura

José M. :

Ud no tiene que admitir que niegue nada a esos terceros

José M. :

Estos terceros han comprado por registro de la propiedad, es ecroquis podía haber indicado cualquier cosa

José M. :

Por ejemplo. Su marido ha pagado manteniemiento de la piscina estos meses hasta la venta?

Customer:

ya...es lo que alegan ellos...

José M. :

Ha pagado gastos de mantenimiento su marido?

José M. :

ud le ha pedido esos gatos?

Customer:

no...desde que nos separamos...luego el divorcio hasta que vendio nada de nada

José M. :

Lo que es prueba inequívoca de que esa piscina es sólo de Ud, ud paga los gastos exclusivamente y la disfruta en exclusiva porque es exclisivamente suya....

Customer:

2010 separacion 2011 divorcio y vendio en enero 2012

José M. :

Nunca pagó ni Ud reclamo gastos porque el acuerdo era ese

Customer:

ya...tengo facturas de reparaciones ...de agua...piscinero...jardin...

José M. :

Correcto

Customer:

exacto

José M. :

Ud ha usado esa piscina como propia porque asi lo es

José M. :

El abuso de derecho ahora podemos ver que es de ellos puesto que quieren hacer comunitario el servicio pero solo a efectos de uso...

Customer:

por eso crei que irian a demandarle a el...nunca pense que llegaria este problema

José M. :

Es que el problema efectivemente es de él

José M. :

El ha vendido algo que ya le habia cedido a ud

Customer:

ya...aparte de que esta prpiedad que vendio fue en permuta con esta misma gente...

Customer:

eso siempre fue lo que defendi...

José M. :

Como ve hay que estudiar muy bien puntos débiles y fuertes, pero tiene defensa

Customer:

bueno...doctor le agradezco sus palabras...

José M. :

Gracias XXXXX XXXXX por consultarnos

Customer:

si....me ha llegado hace tres dias la demanda...estoy ansiosa

Customer:

muchas gracias!!!

José M. :

No debe preocuaprse en exceso, contrate un abogado que estudie el caso y la defienda. Le agradecería valorase positivamente el servicio, sin ello el site no paga al experto

José M. :

Pase una buen anoche

Customer:

muchas gracias!!!!

José M. :

A ud. Un saludo

José M. :

AL salir el site le invita a valorar el servicio en unos iconos, unas caritas

José M. :

Un saludo

José M., Abogado ejerciente
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Opiniones de nuestros clientes:

 
 
 
  • Muchísimas gracias, me fue de mucha ayuda su respuesta. Alberto Alvarado Bogota, Colombia
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  • Me fue de gran ayuda. Captó inmediantemente mi problema y me ayudó a saber qué puedo hacer para solucionar mi problema. Ana Toribio Santa fe, Argentina
  • Los felicito por su respuesta tan profesional y por las cuatro Jurisprudencias que me envió, las que incluiremos como pruebas. Fernando Monterrey Nuevo León, México
  • Estoy muy satisfecho con la pronta respuesta que me han dado. Muchas gracias Guillermo Buenos Aires, Argentina
  • Excelentes sus comentarios. Definitivamente tiene razón.¡Gracias! María Fermín. Puerto Plata, Rep. Dom.
  • El tiempo de respuesta es excepcional, de menos de 6 minutos. La pregunta se respondió con profesionalidad y con un alto grado de compasión. Inés Santander
  • Quedé muy satisfecho con la rapidez y la calidad de los consejos que recibí. Me gustaría añadir que puse en práctica los consejos y que funcionaron la primera vez y siguen haciéndolo. Luis Málaga
 
 
 

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