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José M.
José M., Abogado ejerciente
Categoría: Propiedad inmobiliaria
Clientes satisfechos: 5867
Experiencia:  ABOGADO ICA BURGOS
54639574
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José M. está en línea ahora

Buenas,soy arrendador de local comercial

Pregunta del cliente:

Buenas,soy arrendador de local comercial dedicado a hostelería.Quiero instalar una terraza en terrenos que pertenecen a la comunidad de propietarios(dominio privado)pero de uso público.La normativa de terrazas en mi localidad(Miranda de Ebro)está en periodo de alegaciones y dice que necesito la autorización de dicha comunidad.Hemos presentado alegación a ese párrafo,pues la respuesta del colectivo sería siempre negativa.¿Cómo debo actuar?¿depende del contrato que tenga dicha comunidad con el Ayuntamiento?Parece ser que cambiaron el derecho privativo de este terreno por el permiso a construir por debajo de la cota 0 para garajes.Muchas gracias XXXXX XXXXX

Enviada: hace 3 año.
Categoría: Propiedad inmobiliaria
Experto:  José M. escribió hace 3 año.

José M. :

Bienvenido, le atiende José M, abogado ejerciente del ICA Burgos, ruego unos minutos para preparar su consulta, Puede escribir en todo momento.

José M. :

Lamento tener que comunicarle que en ningún caso va a poder Ud ejercer la actividad en una zona común sin permiso de la comunidad, y esto es así con independencia de los requisitos que le pida a Ud el Ayuntamiento, quien por su parte, y para evitarse problemas, ya se lo ha pedido.

José M. :

No hay forma de evadir ese permiso de la Junta de propietarios

José M. :

La única solución pasa por tratar de negociar con los vecinos, toda negociación con el ayuntamiento a espaldas de la comunidad es perder el tiempo, porque quien decide si quiere dar ese permiso o no, va a ser siempre la comunidad, con independencia de que a Ud el Ayuntamiento le conceda el permiso. El permiso del Ayuntamiento, en su caso, de espaldas a la comunidad, no le daría derecho a usar ese terreno sin la previa autorización de la comunidad. La pelea que ha planteado al Ayuntamiento no tiene, en conclusión, ningún sentido.

José M. :

Negocie con la comunidad y trate de obtener el permiso en junta convocada en tiempo y forma, fuera de ésto, está perdiendo el tiempo

José M. :

Un saludo.

José M. :

Si tiene más dudas puede exponerlas y se las responderé tan pronto pueda

José M. :

Pase un buen día

Experto:  José M. escribió hace 3 año.
Nuestro Chat ha terminado, pero usted todavía puede continuar formulándome preguntas aquí hasta que obtenga su respuesta 100% satisfactoria. Vuelva a esta página para ver nuestra conversación.

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Experto:  José M. escribió hace 3 año.

Buenas tardes.

El servicio de atención al cliente me envía un documento que remite Ud sobre normativa en Madrid.

Ninguna normativa puede obligar a una comunidad a no tener que pasar por su filtro previo.

La decisión de alquilar o no ese suelo es decisión soberana de la comunidad, y el ayuntamiento no les puede obligar si no quieren.

 

Un saludo

Experto:  José M. escribió hace 3 año.

Me ha llegado un nuevo reporte por parte de moderadores con su duda y procedo a responderle.

Las normativas que Ud comenta tratan de solucionar el hecho de tener que de dar uso a esas zonas comunes para un uso público, que puede ser jardín, parking, o cualquier otra zona que en ningún caso puede ser cerrada

Pero Ud habla de IMPONER un uso que la comunidad no quiere, y ésto no lo acoge ninguna normativa. sería una expropiación del uso de facto.

Saludos

Cliente: escribió hace 3 año.

Buenas,yo no hablo en ningún momento de IMPONER,yo no soy abogado y lo que quiero,como usted comprenderá,es saber en qué situación jurídica me encontraría si después de conseguir hipotéticamente que mi Ayuntamiento aceptara la alegación que presento al respecto de este tipo de suelos,me concedieran el permiso para instalar dicha terraza(de coste muy elevado) y a continuación protestara judicialmente la comunidad


¿la tendría al final que retirar después de la inversión,etc?


Muchas gracias


Experto:  José M. escribió hace 3 año.

Disculpeme si no he actuado con la suficiente claridad

Si Ud consigue del ayuntamiento el permiso y no de la Comunidad NO Podrá llevar a efecto el servicio en esa terraza aún a pesar de tener el permiso municipal.

El permiso municipal no está por encima del permiso de la Comunidad

Por ello, el propio Ayuntamiento le requiere que de previo tenga el de la Comunidad

Son dos permisos que van de la mano, sin uno de los dos Ud no puede poner la terraza

Y respondiendo duramente a su última cuestión, Sí, efectiivamente si la pone a las bravas en pocos días tendrá que quitarla

Cliente: escribió hace 3 año.

Precisamente me refiero a que AHORA;EN ESTOS DIAS,están publicádose nuevas normativas que no diferencian a la hora de requisitos el que el suelo sea de titularidad privada o no siempre que tengan la consideración de uso público como es el que me atañe.


NUEVA NORMATIVA DE MADRID:


Artículo 2. Definiciones
A efectos de esta ordenanza se entiende por:
a) Terraza: toda instalación de mobiliario con carácter no permanente y, en su caso, con elementos
que la delimitan y acondicionan, para realizar una actividad accesoria a la principal.
La instalación de terrazas en terrenos de titularidad pública y titularidad privada de uso público,
se consideran análogas y se les aplicará las disposiciones reguladas en esta ordenanza,
ya que en ambos supuestos prima la función pública y el uso público de los terrenos.

Experto:  José M. escribió hace 3 año.

Es correcto, pero la ordenanza en ningún caso obliga a una comunidad que tenga que soportar el servicio de terraza que no desea

Y para zanjar toda polémica, además, su propio Ayuntamiento, le EXIJE que tenga el permiso

Pelear con el ayuntamiento para enfrentarse después a la Comunidad me parece que es perder el tiempo y se lo digo con toda la honestidad....

Cliente: escribió hace 3 año.

Yo sólo intento,sin la intención de ser desagradable,llegar a saber si puedo hacer algo para que mis intereses sean favorecidos dentro de la extricta legalidad.Es por ello que le respondo:


Ya he presentado una alegación,como le dije,a la nueva normativa de mi Ayuntamiento.Según las consultas que he hecho en el mismo(incluso con el Letrado) veo que tiene muchas probabilidades de que la acepten.Si al final fuera así(como en Madrid)...sigue copia de pregunta anterior:


es saber en qué situación jurídica me encontraría si después de conseguir hipotéticamente que mi Ayuntamiento aceptara la alegación que presento al respecto de este tipo de suelos,me concedieran el permiso para instalar dicha terraza(de coste muy elevado) y a continuación protestara judicialmente la comunidad


 


¿la tendría al final que retirar después de la inversión,etc?



Muchas gracias

Experto:  José M. escribió hace 3 año.
Estimado cliente,

Comprendo su frustarción, pero reitero la misma respuesta negativa.

Por mucho que su Ayuntamiento estime su alegación, en ningún caso podrá Ud anteponer el permiso del ayuntamiento a la voluntad de la comunidad y se verá obligado a retirar la terraza teniendo que asumir los costes

Créame que me gustaría que no fuese así y poder escribirle lo que quiere leer, pero no puedo

He revisado las bases de datos de jurisprudencia paraapoyar mi opinión y si quiere le mando sentencias, que concluyen lo que ya le he adelantado. Necesita permiso de la comunidad
José M., Abogado ejerciente
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Experiencia: ABOGADO ICA BURGOS
José M. y otros otros especialistas en Propiedad inmobiliaria están preparados para ayudarle
Cliente: escribió hace 3 año.

Muchas gracias

Experto:  José M. escribió hace 3 año.
A ud
Un saludo
Cliente: escribió hace 3 año.



Hola,El Ayuntamiento ha montado un mercadillo en una plaza en la es un dominio privado de uso publico(abajo hay garajes),ha sacado un pliego para la adjudicación de los puesto.En el pliego pone"la ocupación del dominio público".Mis preguntas son es lo mismo dominio privado de uso publico que dominio publico? y ¿el Ayuntamiento puede lucrarse de unos terrenos privados de uso publico, sin contar con la parte privada?


www.lopezcollado.es


¿es lo mismo dominio privado de uso publico que dominio publico?


"dominio público" significa "propiedad pública" y "dominio privado", propiedad privada. Ha de entenderse que sobre una cosa (por ejemplo una parcela), existen varias posibilidades de disposición o de aprovechamiento de los derechos que le son inherentes. Una parcela, así puede ser de propiedad privada (derecho de propiedad), y su aprovechamiento (uso disfrute, cual un usufructo) puede ser de dominio público. Puede Ud. tener la nuda propiedad de un piso y el usufructo tenerlo otra persona. En el caso que comenta el dominio privado de uso público vendría a significar que la propiedad sería privada y el "usufructo" sería público, que no es lo mismo, en el sentido de su pregunta, que esto signifique que la propiedad sea de dominio público


¿el Ayuntamiento puede lucrarse de unos terrenos privados de uso publico, sin contar con la parte privada?


Si el uso de los terrenos es público, la disposición del derecho de uso corresponde al Ayuntamiento, no al propietario privado. Efectivamente, el Ayuntamiento puede lucrarse por que el Uso (que es `público) le pertenece, y no le pertenece al propietario privado.


Jaime López Collado Abogado Barcelona. Avda Diagonal 469
Tenga en cuenta que la asesoría en esta web es meramente orientativa. No se han examinado antecedentes o documentos que pudieran hacer no idónea la respuesta. No debe sujetar sus actos a los criterios o plazos que se hayan expuesto si no recibe una atención personalizada del asunto.

Experto:  José M. escribió hace 3 año.
Si fuese como dice el compañero en ningún caso el consistorio hubiese supeditado su voluntad a la de la comunidad. Y lo ha hecho. Una cosa es el fin publico del suelo, no poder hacer un cerramiento y otra imponer el uso. Entre un fin publico del suelo y la capacidad de decisión sobre el destino ultimo del mismo hay una graduación que debe respetarse.

Opiniones de nuestros clientes:

 
 
 
  • Muchísimas gracias, me fue de mucha ayuda su respuesta. Alberto Alvarado Bogota, Colombia
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  • Me fue de gran ayuda. Captó inmediantemente mi problema y me ayudó a saber qué puedo hacer para solucionar mi problema. Ana Toribio Santa fe, Argentina
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  • Excelentes sus comentarios. Definitivamente tiene razón.¡Gracias! María Fermín. Puerto Plata, Rep. Dom.
  • El tiempo de respuesta es excepcional, de menos de 6 minutos. La pregunta se respondió con profesionalidad y con un alto grado de compasión. Inés Santander
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