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José M.
José M., Abogado ejerciente
Categoría: Propiedad inmobiliaria
Clientes satisfechos: 5859
Experiencia:  ABOGADO ICA BURGOS
54639574
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José M. está en línea ahora

La comunidad de una segunda residencia en la costa a la que

Pregunta del cliente:

La comunidad de una segunda residencia en la costa a la que pertenezco ha aprobado iniciar un proceso judicial contra el constructor por no adecuar una zona ajardinada conforme a lo que se indicaba en la publicidad de venta de los apartamentos. Con independencia de que dudo de la conveniencia de dicha iniciativa, se han emitido dos derramas para provisión de gastos de un despacho de abogados y se ha hecho en cuotas iguales cuando siempre hemos contribuido, como se indica en el título constitutivo, por cuota de participación. He manifestado por burofax mi disconformidad con dicho acuerdo, pero me temo que la comunidad va a hacer caso omiso. ¿Me queda alguna opción que no sea proceder a una costosa impugnación judicial?
Enviada: hace 3 año.
Categoría: Propiedad inmobiliaria
Experto:  José M. escribió hace 3 año.

José M. :

Bienvenido, le atiende José M, abogado ejerciente del ICA Burgos, ruego unos minutos para preparar su consulta, Puede escribir en todo momento.

José M. :

Estimado cliente, Ud lo ha hecho perfectamente bien.

José M. :

Una reclamación judicial no es algo necesario y entiendo que el coste para ud es superior a tres mensulaidades

José M. :

Pues bien, la ley de división horizontal dice que para gastos NO necesarios, aprobados por mayoría, el voto de los desidentes, faculta a éstos a no pagar por el gasto, aún cuando no se les puede prohibir el úso de éste bien o servicio no necesario.

José M. :

Es decir, que con ese burofax, y siempre que estemos hablando de un coste de la derrama superior a tres mensualidades ordinarias del gasto de la comunidad para ud, Ud está exonerado del pago de dicha derrama, aún cuando con la aprobación Ud esta facultado para obligarles a que sigan adelante y Ud no pagar un céntimo.

Customer:

Las derramas emitidas hasta este momento no superan las tres mensualidades. Pero puesto que se trata de una provisión de fondos para un despacho de abogados, me temo que en la siguiente derrama se superará ese límite puesto que el procedimiento supongo que no habrá hecho que empezar. Se han emitido dos derramas parciales.

José M. :

Claro, hablamos del costo total

Customer:

Entiendo entonces que lo que puedo hacer es no pagar las derramas que se emitan por ese concepto.

José M. :

Por supuesto

Customer:

Pues creo que eso es lo que voy a hacer. Aunque no puedo estar seguro de si el procedimiento se va a abandonar y por tanto no se van a alcanzar las tres mensualidades. Lo cierto es que lo que me ha hecho oponerme realmente es que se haya hecho un reparto por cuotas iguales cuando hay apartamentos de una diferencia de cuota de participación muy alta. El mio es de un dormitorio y hay otros de gran lujo en los áticos con una superficie descomunal.

José M. :

Consulte Ud el presupuesto total, y en base a él saque su coste propio y oponga al pago el hecho de no haber estado de acuerdo

Customer:

No entiendo muy bien a qué se refiera. Es que la presidenta ha hecho todo "a su manera". Ella misma decidió qué cuotas emitir y sin dar explicaciones. No creo ni siquiera que exista un presupuesto, o por lo menos yo no lo conozco. Además ¿puede una comunidad iniciar un procedimiento judicial en nombre de los propietarios que no lo deseen cuando lo que se supuestamente se ha incumplido es una condición de la escritura (que creo que no es exactamente así) o la publicidad recibida por el comprador? ¿Y si un comprador cree que no debe demandar al vendedor o que no puede hacerlo por las condiciones de su compra?

José M. :

La iniciativa de la demanda debe contar con un presupuesto

José M. :

No puede ser una iniciativa en cheque en blanco

Customer:

Miraré más detalles, pero me temo que ha sido así. De hecho la primera derrama fue una orden de la presidenta a la que me opuse y pidió ratificación de esa cuota en la siguiente asamblea. En esa misma se aprobó una nueva derrama adicional que ni siquiera estaba en el orden del día. Y como ya le he dicho ¿puede tomar la comunidad una iniciativa de este tipo? Tengo la sensación de que es un asunto particular de cada comprador ¿no?

José M. :

No es admisible aprobar una derrama sin estar en el orden del día

José M. :

La demanda no puede ser particular debe hacerla la comunidad

Customer:

No entiendo muy bien. A mi me ofrecen ajardinar una zona que luego no se realiza al ser suelo público. Yo entiendo que la escritura contiene una salvaguarda para el constructor por al que se libra de realizar el ajardinamiento si la comunidad no consigue la licencia en un plazo determinado. Como no se consigue la licencia por ser suelo público, creo que hay poco que hacer. ¿Por qué tengo que entrar en una costosa demanda de este tipo con la que no estoy de acuerdo? Por el número de propietarios envueltos la provisión de fondos ya ha superado los 30.000 euros. Me parece una locura en la que no quisiera entrar.

José M. :

Correcto. Ud no tiene porque acatar la decisión de la mayoría y la forma de hacerlo es oponerse. Ud se opone, lo manifiesta, ellos siguen adelante, y ellos pagan sus caprichos.

Customer:

Bueno, pues creo que me limitaré a no pagar las derramas en este concepto. Espero que ello no me lleve a problemas legales con la comunidad.

José M. :

Ud tiene derecho a oponerse a pagar los caprichos de ellos y la forma es la que ha efectuado, se ha opuesto de forma fehaciente

José M. :

A partir de su oposición ellos han aprobado el gasto "inncesario" y están obligados a llevarlo a cabo pero Ud no tiene porque pagar anda

José M. :

Perdón, nada

Customer:

Por último, déjeme aclarar un pequeño detalle. Hasta ahora me he opuesto fehacientemente a la forma de reparto porque me parecía que el otro asunto era complejo. ¿Entiende usted que debería oponerme también al acuerdo en sí mismo de iniciar el procedimiento legal?

José M. :

Sí Ud debe oponerse al asunto global, es decir a que se demande

José M. :

Y haga constar que como desidente no está obligado a contribuir al gasto

Customer:

Me preocupa un poco el asunto de los plazos, porque ha sido muy extraña la forma en que se ha acordado todo esto. Pero creo que, dado que no asistí a la asamblea en que se acordó iniciar el procedimiento, me apoyaré en el hecho de que no se me han comunicado los acuerdos fehacientemente. Solo en algún caso el administrador ha enviado copia de las actas por correo electrónico.

José M. :

Correcto

Customer:

Pues muchas gracias XXXXX XXXXX respuestas, estoy un poco mejor informado. Un saludo.

José M. :

Vaya oponiendose a todo y sobre todo saque ese burofax en el que ud se ha opuesto antes de la votacion y que en base al 17.4 Ud no tiene porque pagar gastos no necesarios

José M. :

Artículo 17.4

José M. :

Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características.


No obstante, cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.


No podrán realizarse innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario, si no consta su consentimiento expreso.

Customer:

Muchas gracias XXXXX XXXXX

José M. :

Gracias XXXXX XXXXX por consultarnos

José M. :

le invito a valorar positivamente el servicio prestado, sin lo cual el experto no cobra

José M. :

Pase un buen dúa

José M., Abogado ejerciente
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Opiniones de nuestros clientes:

 
 
 
  • Muchísimas gracias, me fue de mucha ayuda su respuesta. Alberto Alvarado Bogota, Colombia
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  • Me fue de gran ayuda. Captó inmediantemente mi problema y me ayudó a saber qué puedo hacer para solucionar mi problema. Ana Toribio Santa fe, Argentina
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  • Estoy muy satisfecho con la pronta respuesta que me han dado. Muchas gracias Guillermo Buenos Aires, Argentina
  • Excelentes sus comentarios. Definitivamente tiene razón.¡Gracias! María Fermín. Puerto Plata, Rep. Dom.
  • El tiempo de respuesta es excepcional, de menos de 6 minutos. La pregunta se respondió con profesionalidad y con un alto grado de compasión. Inés Santander
  • Quedé muy satisfecho con la rapidez y la calidad de los consejos que recibí. Me gustaría añadir que puse en práctica los consejos y que funcionaron la primera vez y siguen haciéndolo. Luis Málaga
 
 
 

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