Cómo funciona JustAnswer:

  • Preguntar a un Experto
    Los expertos tiene muchos conocimientos valiosos y están dispuestos a ayudar en cualquier pregunta. Credenciales confirmadas por una empresa de verificación perteneciente a Fortune 500.
  • Obtener una respuesta profesional
    Por correo electrónico, mensaje de texto o notificación mientras espera en su sitio.
    Haga preguntas de seguimiento si lo necesita.
  • Garantía de satisfacción plena
    Garantizamos tu satisfacción.

Formule su propia pregunta a jaiter

jaiter
jaiter, Licenciatura
Categoría: Propiedad inmobiliaria
Clientes satisfechos: 383
Experiencia:  Licenciado en derecho por la Universidad Autónoma. Preparación de oposiciones de jueces durante cinco años
57654158
Escriba su pregunta sobre Propiedad inmobiliaria aquí...
jaiter está en línea ahora

Voy a realizar una venta de un terreno en suelo rustico, la

Pregunta del cliente:

Voy a realizar una venta de un terreno en suelo rustico, la cual tengo apalabrada desde hace varias semanas.
Actualmente me encuentro en compas de espera, pendiente de firmar un contrato de arras por el cual me debe de entregar a cuenta el 10% del importe total de la venta.
El terreno que voy a vender esta formado por dos parcelas, una de unos 18000 metros escriturados (en realidad es de 98000 metros) y la otra de unos 17000 ( siendo esta la cantidad real de metros), las cuales forman parte de dos apartados de una misma escritura, los cuales adquiri por herencia de mi padre.
La parcela minima necesaria para construir en el terreno que voy a vender son 25000 m2, segun la certificacion urbanistica que pedi al ayuntamiento.
Hoy, el abogado del comprador, quien esta elaborando el contrato de arras, me ha dejado un poco sorprendido, ya que despues de 3 semanas de espera para elaborar este tipo de contrato, me ha dicho que no tiene claro que se pueda construir ya que hay que hacer una segregación de una de las 2 parcelas.
Mi pregunta es, ¿Que tipo de problema puede haber?
Enviada: hace 3 año.
Categoría: Propiedad inmobiliaria
Experto:  José M. escribió hace 3 año.

José M. :

Bienvenido, le atiende José M, abogado ejerciente del ICA Burgos, ruego unos minutos para preparar su consulta, Puede escribir en todo momento.

José M. :

Estimado cliente, los problemas que pueda haber van a estar siempre en función de lo que Ud venda y los compromisos que adquiera

José M. :

Si UD vende 2 parcelas rusticas y aclara los metros reales, problemas cero

José M. :

Ud no adquiere ni tiene porque saber, ni tiene porque comprometerse a un buen fin, es decir, que se pueda construir o no en esas parcelas

José M. :

Ud venda las parcelas como están, es decir, vende lo que tiene, con los metros reales, y se ahorrará cualquier problema

José M. :

A Ud no s ele puede

José M. :

A Ud no se le puede pedir responsabilidades si se puede o no construir, si hay que segregar, etc. ud vende rústico y se olvida de para que lo compran

José M. :

Es responsabilidad del que compra saber lo que se puede o no hacer allí, no del que vende

Customer:

ya, pero a mi solo me interesa vender 25000 m. Asi que tengo que hacer una segregacion de una de las 2 parcelas

Customer:

ademas el cliente no lo va a comprar si este terreno no es edificable

José M. :

Bueno, entonces antes de firmar nada, contacte con arquitecto o aparejador de la zona que tras el estudio de la normativa aplicable le asegure lo que puede o no hacer

José M. :

No venda a ciegas

Customer:

por lo que veo, este trabajo ya lo va a hacer el abogado del comprador. Por que si no, no estaria demorandose tanto esta operacion

José M. :

Bien, entonces espere a su trabajo, y a la vista del mismo, pida opinión experta que conozca la normativa local

José M. :

Pero no firme nada sin que le asesoren

José M. :

El problema es vender o firrmar a ciegas

Customer:

vamos a ver, yo tengo una certificacion de calificacion urbanistica que dice que este terreno es edificable con una parcela minima de 25000m

José M. :

perfecto

Customer:

pero el abogado no ve claro el tema de la segregacion

José M. :

Y que problema ve?

Customer:

y a mi me gustaria saber que problema puede existir para que yo no pueda hacer una segregacion de una de las 2 parcelas.

Customer:

eso es lo que me gustaria saber

José M. :

Para responder a esto hay que estudiar el caso a la luz de la normativa local aplicable

José M. :

Ha hablado ud con la notaría?

José M. :

Porque quizás mejor que el compañero que está llevando el asunto a su comprador la solución se la dan mejor en notaría

Customer:

al tratarse del contatro de arras y no del contrato de compra-venta definitivo no pensabamos utilizar los servicios de un notario

José M. :

Sinceramente, y con todos los respetos, es un error

Customer:

por que?

José M. :

Un notario es el mejor experto que nos asesorará, y nos atenderá como funcionario publico que es

José M. :

Puede perfectamente pedir cita y exponer el caso

Customer:

ya entiendo

José M. :

Porque además, puede ncontrarse, que lo que el compañero lleva a efecto él no lo comparta y no pase por la firma

José M. :

Así que mejor ahorrarse el problema e ir directamente a quien firmará...

Customer:

ok, gracias XXXXX XXXXX consejo

José M. :

Gracias XXXXX XXXXX por consultarnos

José M. :

Pase un buen día. Si lo estima oportuno le invito a valorar positivamente el servicio, es importante para el experto

José M. :

Un saludo

Experto:  jaiter escribió hace 3 año.
Hola, usted pregunta por problemas y yo encuentro dos.
Experto:  jaiter escribió hace 3 año.
El primero es que la segregación en terreno rústico debe de respetar la superficie mínima de cultivo.

Es decir, no se puede hacer segregaciones en las que la parcela segregada esté por debajo un mínimo.

Por ejemplo, en la última que realice para unos clientes, la superficie mínima en regadío era de 25 áreas (2500 metros cuadrados); y en secano era de 3 hectáreas (30000 metros cuadrados). Es decir, si yo tengo una finca rústica y la segrego debe de tener una superficie de 50 áreas, para que la finca segregada y la otra que queda tras la segregación, cada una tenga un mínimo de las 25 áreas y que esté por encima de esa superficie mínima.
Y con el secano debería de medir 6 hectáreas para que la segregada y la finca que me quede a mí tras la segregación, cada una mida 3 hectáreas.

Por lo tanto, el primer paso es ver si puede usted o no hacer la segregación.

De todas formas, si el comprador necesita 25000 metros, usted puede hacer solo segregación de las más grande pues la otra está por debajo de esa superficie.


Y el segundo problema cual es??

Usted dice que la finca más grande tiene escriturados 18000 pero que tiene una superficie de 98000. Esto es un problema de cabida. Es decir, si usted heredó 18000 como es que ahora tiene 98000. Esto es porque posiblemente se ha escriturado así desde siempre; o que se han ido comprando fincas colindantes y agregándolas, pero sin hacer escritura y sin pasarlo por el registro.

Ahora esto es un problema. Pues las parcelas no crecen por sí solas, y si resulta que la superficie real de la finca es superior a la que tiene en realidad habría que inmatricular ese exceso de cabida; es decir, habría que corregir la superficie en el registro. Y para esto hay dos vías que son la notarial y la judicial; la más económica es la vía notarial, pues se hace un acta notarial para justificar que ahora esta parcela tiene más superficie; ahora bien, no es fácil su tramitación.

Por tanto, problemas?, dos como le he dicho:
- superficie mínima de cultivo pues la segregación que se haga deberá de respetarla en todo caso.
- la cabida o superficie de la finca no coincide lo real con las escrituras y registro de la propiedad. Habría que corregir esta diferencia, de la manera que le he indicado.


Luego sepa también que por la segregación usted deberá de pagar el uno por ciento del valor de la finca en concepto de pago de impuesto; y usted tendrá que pagar al notario por esa segregación, pues la segregación es un acto previo a la venta y por tanto en principio correspondería al propietario. Pero esto es lo que ustedes pacten, pues cabe que pacten que los gastos de la segregación sea de la parte compradora.
Experto:  jaiter escribió hace 3 año.
Una cosa más.
Usted puede decirme que el primer problema no es problema pues tiene más de 6 hectáreas. Pero es que el primer problema está conectado con el segundo, pues usted no tiene esas 6 hectáreas según escritura.

Y si no tiene esas 6 hectáreas mínimas en el registro, la segregación no se podrá inscribir en el registro hasta que arregle el problema de la superficie correcta, es decir, hasta que solucione el problema de la cabida que le he indicado en el punto segundo.

Si tiene cualquier duda puede hacer las preguntas que estime oportunas; si he respondido a su pregunta ruego que valore de forma positiva mi respuesta.

En todo caso, reciba mis saludos cordiales.
jaiter, Licenciatura
Clientes satisfechos: 383
Experiencia: Licenciado en derecho por la Universidad Autónoma. Preparación de oposiciones de jueces durante cinco años
jaiter y otros otros especialistas en Propiedad inmobiliaria están preparados para ayudarle
Cliente: escribió hace 3 año.

El tramite que tendria que realizar se llama ampliación de cabida, verdad?


Me gustaria plantearte si seria posible optar por la siguiente solución.


Yo, sumando la superficie real de los dos terrenos escriturados tengo un total de 115000, aunque solo hay escriturados 17000 por un lado y 18000 por otro. Y yo no se si el exceso de cabida pertenece a la parcela de 17000 o a la de 18000.


En la escritura tampoco viene reflejado en ningun lugar donde estan los limites geograficos reales de cada parcela. Tan solo hace mención de quienes son los titulares de las fincas colindantes.


Estando asi las cosas, me gustaria saber si puedo hacer lo siguiente.


Vender tan solo y de forma integra una de las dos parcelas, por ejemplo la de 17000. Como no reune los metros necesarios para ser edificable ( el minimo esta estipulado en 25000), hago una ampliacion de cabida por los metros necesarios hasta llegar al minimo necesario para edificar, es decir, la diferencia entre 25000 y 17000 metros.


De esta forma no tendria que hacer segregacion, ya que vendo una de las dos parcelas de forma integra.


¿Seria posible esta opcion que planteo?

Cliente: escribió hace 3 año.
Volver a incluir en lista: Respuesta imprecisa.
Experto:  jaiter escribió hace 3 año.
Hola; perdone pero ayer no pude conectarme y ver la nueva cuestión planteada.

Decirle que es factible lo que usted propone, si bien para ello las dos fincas que usted dice que tiene en propiedad debe de ser colindantes entre sí, para poder imputar el exceso de cabida a la finca que usted dice más pequeña.

Pero siempre matizado por la documentación que usted pueda aportar; en concreto, habría que ver las escrituras de propiedad y los linderos actuales del catastro, en función de esto ver cual es la mejor solución.

Por tanto, la respuesta a la nueva cuestión por usted planteada, es que sí, pero debiendo de procederse al estudio de esa documentación con detenimiento para ver si es realmente posible.

Por tanto, sí en teoría, pero habría que verlo si es posible en la práctica.
Cliente: escribió hace 3 año.

Las 2 fincas son colindantes y creo que estan las 2 bajo la misma referencia catastral, ya que solo pago un unico recibo de IBI

Experto:  jaiter escribió hace 3 año.
Hola, que pague un único recibo de ibi no quiere decir que estén juntas ambas fincas y que sean colindantes entre sí. El motivo de que pague un único ibi es que el ayuntamiento, para agilizar el pago del impuesto, se lo junta todo en un único recibo, con todas las fincas de las que usted es titular.

Si realmente ambas fincas solo tienen una única referencia catastral entonces sí que serán dos fincas; pero el pagar un único recibo de ibi por todas las fincas rústicas que usted tiene no quiere decir que estén juntas.

Si ignora donde están las fincas, usted puede dirigirse al ayuntamiento para ver si le pueden indicar con planos donde están sus fincas. También puede hacer esta gestión con el catastro. Y en la notaría de su localidad también tendrán la posibilidad de meterse en la base de datos del catastro, para obtener certificación. Aunque la notaría solo le dará ese servicio si ve que se va a poder firmar escritura alguna con ellos, como acto investigador y previo a su redacción.

Saludos cordiales.
Cliente: escribió hace 3 año.

Se donde estan las fincas y se que que son colindantes. Así mismo, tambien tengo la certeza de que figuran bajo la misma referencia catastral

Experto:  jaiter escribió hace 3 año.
Pues entonces, si es así, si son colindante, le vuelvo a responder lo mismo.

En teoría se puede hacer, pero en la práctica habría que ver con detenimiento las escrituras y toda la documentación. Lo mejor es que le lleve toda esa documentación al notario de la localidad o zona donde está la finca, para que vea que vea si se puede llevar a la práctica.

Saludos cordiales.

Opiniones de nuestros clientes:

 
 
 
  • Muchísimas gracias, me fue de mucha ayuda su respuesta. Alberto Alvarado Bogota, Colombia
  • Muchísimas gracias, me fue de mucha ayuda su respuesta. Alberto Alvarado Bogota, Colombia
  • Me fue de gran ayuda. Captó inmediantemente mi problema y me ayudó a saber qué puedo hacer para solucionar mi problema. Ana Toribio Santa fe, Argentina
  • Los felicito por su respuesta tan profesional y por las cuatro Jurisprudencias que me envió, las que incluiremos como pruebas. Fernando Monterrey Nuevo León, México
  • Estoy muy satisfecho con la pronta respuesta que me han dado. Muchas gracias Guillermo Buenos Aires, Argentina
  • Excelentes sus comentarios. Definitivamente tiene razón.¡Gracias! María Fermín. Puerto Plata, Rep. Dom.
  • El tiempo de respuesta es excepcional, de menos de 6 minutos. La pregunta se respondió con profesionalidad y con un alto grado de compasión. Inés Santander
  • Quedé muy satisfecho con la rapidez y la calidad de los consejos que recibí. Me gustaría añadir que puse en práctica los consejos y que funcionaron la primera vez y siguen haciéndolo. Luis Málaga
 
 
 

Conozca a los expertos:

 
 
 
  • eduardolm

    eduardolm

    Licenciatura

    Clientes satisfechos:

    131
    Licenciado en Derecho por la UDC. Diplomado en Escuela de Práctica Jurídica de A Coruña
  • http://ww2.justanswer.com/uploads/ED/eduardolm/2011-9-12_172832_Recorte.64x64.jpg Avatar de eduardolm

    eduardolm

    Licenciatura

    Clientes satisfechos:

    131
    Licenciado en Derecho por la UDC. Diplomado en Escuela de Práctica Jurídica de A Coruña
  • http://ww2.justanswer.com/uploads/DI/DiegoLM/2011-3-28_102522_DSCN0258copia.64x64.JPG Avatar de DiegoAbogado

    DiegoAbogado

    Licenciatura

    Clientes satisfechos:

    91
    Abogado colegiado. Epecializado en Derecho Inmobiliario.
  • http://ww2.justanswer.com/uploads/AR/ariatf/2015-7-28_102459_.64x64.png Avatar de Mariatf19

    Mariatf19

    Licenciatura

    Clientes satisfechos:

    143
    Especialista en Derecho de Familia, Sucesiones, Accidentes de Tráfico, Derecho Penal y Propiedad inmobiliaria
  • http://ww2.justanswer.com/uploads/JA/jaiter/2013-10-6_121219_fotosjaime5.64x64.jpg Avatar de jaiter

    jaiter

    Licenciatura

    Clientes satisfechos:

    40
    Licenciado en derecho por la Universidad Autónoma. Preparación de oposiciones de jueces durante cinco años
  • http://ww2.justanswer.com/uploads/AL/alvarezustarroz/2012-2-18_233944_foto.64x64.jpg Avatar de letrado14

    letrado14

    Abogado

    Clientes satisfechos:

    12
    Licenciado en UCM. Máster en práctica jurídica. Máster en asesoría fiscal. Administrador de inmuebles
  • http://ww2.justanswer.com/uploads/JO/JoseMagadan/2013-6-27_16279_IMG6290copia.64x64.JPG Avatar de Abogado3044

    Abogado3044

    Abogado

    Clientes satisfechos:

    2307
    ABOGADO ICA BURGOS. I speak english
 
 
 

Preguntas relacionadas con Propiedad inmobiliaria