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DiegoAbogado
DiegoAbogado, Licenciatura
Categoría: Propiedad inmobiliaria
Clientes satisfechos: 1491
Experiencia:  Abogado colegiado. Epecializado en Derecho Inmobiliario.
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DiegoAbogado está en línea ahora

soy propietario de un local en un edificio, que junto con otros

Pregunta del cliente:

soy propietario de un local en un edificio, que junto con otros 8 constituyen una macrocomunidad (por llamarla de alguna manera). El espacio libre entre los edificios es elemento común de la macrocomunidad y a él se accede por diferentes escaleras o rampas. Según los estatutos todos los locales de la macrocomunidad pueden usar esos espacios libres, tanto los propietarios de los locales, como los posibles arrendatarios y los clientes. Desde hace nos 5 años, en las juntas de la macrocomunidad se han venido tomando acuerdos de cierre con puerta que dispone de llave, de algunas de las escaleras de acceso a la urbanización y que impide que mis clientes acceXXXXX XXXXXbremente, teniendo que dar un rodeo hasta llegar a otra escalera de acceso. No he impugnado ninguna de esas actas, pero el último cierre que se ha colocado afecta bastante a mi negocio. No sé si como propietario afectado puedo impugnar este último acuerdo adoptado por la macrocomunidad? o que otras opciones tengo?
Enviada: hace 3 año.
Categoría: Propiedad inmobiliaria
Experto:  DiegoAbogado escribió hace 3 año.

DiegoAbogado :

Buenas tardes y bienvenido a Just Answer. Me llamo Diego y soy Abogado colegiado. En breves momentos respondo a su consulta

DiegoAbogado :

En principio, según el art. 17 de la Ley de Propiedad Horizontal relativo a los acuerdos adoptados por la junta de propietarios, "Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.


 

DiegoAbogado :

Si se aprueba por unanimidad cerrar al uso esos espacios modificando lo establecido en los estatutos en principio sería legal, pero aun así debido al perjuicio que le causa podría impugnar ese ultimo acuerdo

DiegoAbogado :

Pues segun el art. 18 de la Ley

DiegoAbogado :

Los acuerdos de la Junta de Propietarios serán impugnables ante los tribunales de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, en los siguientes supuestos:


a) Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.



  • b) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.

  • c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.

DiegoAbogado :

c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.

DiegoAbogado :

Si se entiende que esa decisión le genera un perjuicio grave a su negocio, dado que se esta tomando el acuerdo en contra de lo que dicen los estatutos, podría impugnar ese ultimo acuerdo!

Customer:

tengo de demostrar el perjuicio? o con el cierre y la privación del libre transito por la zona de la urbanización seria suficiente?

DiegoAbogado :

Tiene que demostrar que el hecho de cerrar el paso en esos lugares supone un perjuicio grave para su negocio al impedir el acceso y transito hacia el mismo. El hecho de impedir o restringir, limitar, y dificultar el acceso a sus clientes ya supone el perjuicio para su negocio y para usted

Customer:

reconozco que ya hay dos cierres que me han afectado, he intentado mantenerlos abiertos al disponer de llaves, pero le explique los vecinos cierran las pueertas al verlas abiertas y en una de ellas han colocado un cierra puertas así que ya es imposible que este abierta. Esto no me perjudicara en el procedimiento?

DiegoAbogado :

No tiene por que, puesto que usted intenta mantenerlos abiertos y los demas vecinos no se lo permiten. Hubiera sido mejor impugnar el primer acuerdo, pero tambien puede alegar que este ultimo es el que mas le perjudica. Pero los acuerdos debieron haberse tomado por unanimidad. Y aunque lo hayan hecho así, usted puede impugnarlos por el perjuicio grave que le causa el que se esten cerrando esos lugares e impidiendose el paso. Como minimo deberían dejarlo abierto en horario de apertura de su local

DiegoAbogado :

El plazo para impugnar es de un año desde que se ha tomado el acuerdo

Customer:

Parece que los acuerdos que se adoptan en la macrocomunidad no han sido previamente sometidos a votación en cada una de las 8 comunidades que forman la urbanización, de modo que es el presidente de cada edificio el que ha votado a favor del cierre de los accesos. ´Como podría saber con seguridad eso? podría pedirle al presidente de mi comunidad, que me facilite copia del acta sobre el que se haya debatido ese asunto? y está obligado a facilitármela?

DiegoAbogado :

Efectivamente, segun el art. 24 de la Ley, "La adopción de acuerdos para los que la ley requiera mayorías cualificadas exigirá, en todo caso, la previa obtención de la mayoría de que se trate en cada una de las Juntas de propietarios de las comunidades que integran la agrupación". Es decir que para modificar esos elementos comunes previamente se tuvo que haber celebrado una junta en cada una de las 8 comunidades

DiegoAbogado :

Si no se ha hecho así usted tiene todo el derecho a impugnar el acuerdo

DiegoAbogado :

Si se hubiera constituido una junta de propietarios usted podría votar en contra y ya no habria unanimidad. Y la Ley en el art 24 se refiere al funcionamiento de los complejos inmobiliarios formados por varios inmuebles

DiegoAbogado :

como en su caso

DiegoAbogado :

Usted puede pedir al secretario o al administrador de la comunidad que le expida una copia del acta de la junta de su comunidaddonde se aprobo cerrar esos accesos

DiegoAbogado :

Si nunca se ha hecho esa junta, entonces sería nulo el acuerdo de la junta en la que solo asistieron los presidentes de cada comunidad

DiegoAbogado :

Primero, debe hacerse una junta en cada comunidad. Aprobarse por unanimidad el cierre en cada una de las comunidades y posteriormente si se podría hacer.

DiegoAbogado :

Si se ha hecho así, aun tendría usted derecho a impugnar el acuerdo porque le perjudica gravemente en base al art. 18 de la ley.

DiegoAbogado :

Si no se ha hecho así, se puede impugnar porque no se ha hecho la modificacion con los acuerdos y mayorias que exige la Ley de propiedad horizontal.

Customer:

por ultimo, estuve hablando con el administrador de fincas de la macrocomunidad y me comentó que él entendia que para el cierre se requeria solo la mayoría,y no la unanimidad según una sentencia del supremo

DiegoAbogado :

La macrocomunidad puede aprobar acuerdos que no exigen mayorias cualificadas solo con los votos de los 8 presidentes. Pero cuando se trata de modificar un elemento comun (como en este caso) entonces la Ley exige unanimidad y no solo mayoria, y el art. 24 de la Ley (que se refiere a los complejos inmobiliarios formados por dos o mas edificaciones) dice que debe aprobarse previamente el acuerdo en junta de cada uno de los edificios.

DiegoAbogado :

En este caso hay una modificacion de los estatutos porque los espacios libres entre los edificios con acceso por escaleras y rampas estaban libres y por esos acuerdos lo que se decide es instalar unas puertas con llave, por lo que dejan de estar libres (como figura en los estatutos) por lo tanto si hay una modificacion

DiegoAbogado :

y toda modificacion de estatutos tiene que hacerse no por mayoria sino por unanimidad, pues asi lo dice la ley

DiegoAbogado :

Entiendo que en este caso se necesita unanimidad porque sí hay una modificacion de lo dispuesto en los estatutos4

Customer:

gracias, XXXXX XXXXX información y espero no tener que reabrir el chat. un saludo

DiegoAbogado :

Muchas gracias XXXXX XXXXX por consultarnos en Just Answer. Un saludo.

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Experto:  DiegoAbogado escribió hace 3 año.
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