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José M.
José M., Abogado ejerciente
Categoría: Propiedad inmobiliaria
Clientes satisfechos: 5979
Experiencia:  ABOGADO ICA BURGOS
54639574
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José M. está en línea ahora

Necesito un abogado urgentemente para revisar un contrato de

Pregunta del cliente:

Necesito un abogado urgentemente para revisar un contrato de alquiler de una oficina que firmaremos mañana por la tarde el dia 27 de Febrero.

El contrato esta preparado por el dueño de la oficina y nosotros tenemos algunas dudas y algunas cosas que queremos añadir al contrato.
Enviada: hace 3 año.
Categoría: Propiedad inmobiliaria
Experto:  José M. escribió hace 3 año.

José M. :

Bienvenido, le atiende José M, abogado ejerciente del ICA Burgos, ruego unos minutos para preparar su consulta, Puede escribir en todo momento.

José M. :

Si me indica las dudas que tiene, las podemos ir comentando

José M. :

También puede escanear el contrato y enviarmelo con la opción de subir fotografía, una vez lo tenga en PDF o cortar y pegar el texto de word

Customer:

Buenas tardes,

Como indicado estamos apunto de firmar un nuevo contrato de alquiler de una oficina pero tenemos algunas dudas con el contrato que ha enviado el dueño.


 


Tengo el contrato en formato Word pero parece que no me permita adjuntar un doc.



Necesitamos ayuda con incluir los puntos abajo en el contrato y en general asegurarnos que esta bien.

Hemos llegado a un acuerdo con los dueños de tener 2 meses de carencia para costar algunos arreglos en la oficina (pintar, arreglar cables, tirar un tabique, etc). Lo han incluido en el contrato en el punto 4 pero no estamos seguros que esta bien incluido y ademas nos parece mas logico cambiar la fecha al dia 1 es decir no a la firma del contrato pero que firmamos el inicio para el dia 1 de marzo y con 2 meses de carencia.

Otro punto que nos preocupa es que parece que segun el contrato nosotros somos responsables de todas las mejoras y todas las instalaciones de la oficina. Donde estamos ahora mismo tenemos muchas problemas con las instalaciones electricas y queremos asegurar que las instalaciones electricas en la nueva oficina estan bien a la hora de entrar en la oficina. El problema es que no hay ninguna forma de comprobarlo antes de solicitar la alta de la electricidad y por eso queremos tener algo en el contrato que asegura que las instalaciones electricas cumplen con la normativa vigente para el uso de oficina para poder solicitar un certificado de las instalaciones. Estamos de acuerdo que somos nosotros responsables del mantenimiento en general pero lo que no queremos es encontrarnos en una situación donde necesitamos gastar mucho dinero inicialmente para conseguir que las instalaciones eléctricas cumplan con la normativa.

Por ultimo el contrato menciona algo sobre la instalación de aire condicionado. Según lo que vimos nosotros cuando fuimos a ver la oficina y lo que confirmo el conserje que nos mostro la oficina ya tienen aire condicionado que funciona. No se si solamente podemos quitar esta parte o es importante aclarar que la oficina viene con una instalacion de aire condicionado para asegurarnos que funciona y que no tenemos que poner un sistema nuevo nosotros.

Un saludo cordial,

Christian Samuelsson

Customer:

Aqui viene el contrato copiado desde Word:

Customer:

 


 


 


CONTRATO DE ARRENDAMIENTO


 


 


 


 


 


En Málaga, a 26 de febrero de 2014


 


 


REUNIDOS

 


De una parte, DON RAFAEL CUBILES GÁLVEZ, mayor de edad, con domicilio en P.Marina A-105, Benalmádena, provisto del D.N.I. número 28404054 C


 


 


 


Y de otra, DON XXXXX XXXXX ALGARÍN, mayor de edad, con domicilio a estos efectos en Málaga, Calle San Juan de Letrán 4, 1º C, provisto de D.N.I. nº 45452633 X y DON CHRISTIAN GUTIERREZ SAMUELSSON, con domicilio a estos efectos en Málaga, Calle San Juan de Letrán 4, 1º C y provisto de NIE X3274351W


 


 


INTERVIENEN

 


 


El primero, en nombre y representación de la entidad mercantil SCOTIA ROYALE, S.L., con CIF B92374628 y domicilio social en P.Marina A-105, Benalmádena (en adelante la ARRENDADORA)


 


 


 


Los segundos, en nombre y representación de la entidad mercantil ACCOM CONSULTING SPAIN, S.L., con CIF B92515113 y domicilio a estos efectos en Calle San Juan de Letrán 4, 1º C (en adelante la ARRENDATARIA)


 


 



EXPONEN


Que reconociéndose mutuamente la capacidad legal necesaria para otorgar el presente CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE USO DISTINTO DEL DE VIVIENDA, ambas partes lo llevan a efecto en este acto, con sujeción a las siguientes

 


CLÁUSULAS


 


PRIMERA.- OBJETO DEL CONTRATO


 


Es objeto del presente contrato el arrendamiento la Oficina numero 3 de la Calle Puerto nº14, planta 1º, de la ciudad de Málaga.


 


 


SEGUNDA.- CAUSA DEL CONTRATO


 


La ARRENDATARIA pretende instalar en el local objeto del presente un despacho de oficina para el ejercicio de su objeto social


 


 


TERCERA.- DURACION DEL CONTRATO


 


El presente contrato entrará en vigor en la fecha de su firma y tendrá el plazo de duración inicial de UN AÑO (1) prorrogándose sucesivamente por periodos de un año, salvo que cualquiera de las partes comunique a la otra su voluntad de no prorrogar el Contrato con un mes (1) de antelación a la fecha de terminación del plazo de duración inicial o de cualquiera de sus prórrogas por cualquier medio que permita tener constancia de su fehaciencia.


 


 


CUARTA.- PRECIO DEL ARRENDAMIENTO


 


No obstante lo dispuesto la Cláusula Tercera del presente Contrato en cuanto a su entrada en vigor, las partes pactan expresamente que la renta contractual comenzará a devengarse el día 26 del mes de Abril de 2.014


 


La renta del presente Arrendamiento asciende a la cantidad SEISCIENTOS EUTOS (600 €) euros mensuales más el IVA que corresponda en cada momento, que será abonada por la ARRENDATARIA por meses anticipados que coincidirán con cada uno de los meses del calendario, dentro de los siete (7) primeros días de cada mes mediante transferencia en la cuenta corriente que la ARRENDADORA designe a tal efecto.


 


La falta de pago por parte de la ARRENDATARIA de una mensualidad de renta, una vez transcurridos quince (15) días desde el requerimiento fehaciente de pago hecho a ésta sin que hubiera procedido a efectuarlo, facultará a la ARRENDADORA para resolver el presente Contrato e incoar el desahucio.


 


En todo caso, las rentas vencidas y no satisfechas devengarán intereses a favor de la ARRENDADORA a tipo igual al interés legal del dinero, incrementado en dos (2) puntos.


 


La primera Renta a satisfacer por la ARRENDATARIA será la correspondiente al mes de la fecha de devengo de la renta señalado con anterioridad y se abonará en los siete (7) días siguientes a dicha fecha. Excepcionalmente, la primera renta será proporcional al número de días de dicho mes que falte por transcurrir, contados a partir de la fecha de devengo de la renta y ello, sin perjuicio de la validez de este Contrato desde la fecha del mismo.


 


La renta prevista en la presente Cláusula será revisada anualmente conforme a lo establecido en la Cláusula Quinta del presente Contrato los tres años de duración inicial del presente Arrendamiento.


Todas las cantidades que hubieran de satisfacerse como consecuencia del pago de la renta, serán incrementadas con la obligada repercusión de los impuestos que corresponda abonar de conformidad con la legislación vigente en cada momento.


 


QUINTA.- ACTUALIZACION DE LA RENTA


 


La renta prevista en la Cláusula Cuarta del presente Contrato se revisará anualmente.


 


Dicha revisión se efectuará en la fecha en que se produzca cada año de vigencia del presente contrato aplicando a la renta correspondiente a la anualidad anterior la variación porcentual experimentada por el Índice General Nacional del Sistema de Índices de Precios al Consumo (I.P.C) u órgano que lo sustituya en un período de doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización, tomando como referencia para la primera actualización el que corresponda con el último índice que estuviera publicado en la fecha de celebración del contrato y en las sucesivas el que corresponda al último aplicado.


 


La renta actualizada será exigible a la ARRENDATARIA a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si la ARRENDATARIA lo exigiera, la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística, o haciendo referencia al Boletín Oficial en que se haya publicado.


 


No obstante, la ARRENDADORA se reserva el derecho de elevar la renta inicial pactada en la presente Cláusula, a partir del cuarto año de duración del presente Contrato. A tal efecto, la arrendadora comunicará la nueva renta a la ARRENDATARIA con dos meses mínimo de antelación al plazo de terminación del tercer año de duración del presente Contrato.


 


 


SEXTA.- USO DEL LOCAL ARRENDADO


 


El local objeto de este contrato lo destinará la ARRENDATARIA a DESPACHO DE OFICINAS sin que pudiera darle un uso distinto al expresado.


 


Del mismo modo, queda obligada la ARRENDATARIA a observar los usos de buena vecindad y de policía urbana, y con respecto al local objeto del presente contrato, debe abstenerse de tener animales, así como de poner en funcionamiento aparatos productores de música o ruido, en horas que alteren el descanso de la vecindad.



Igualmente se acepta por la ARRENDATARIA la prohibición de llevar a cabo obras que modifiquen la configuración del local, salvo que sean expresamente autorizadas por la ARRENDADORA.


 


En todo caso, al término del arrendamiento, las partes pactan expresamente que las obras de acondicionamiento del local objeto del presente que se realicen por cuenta de la ARRENDATARIA quedarán en beneficio del local, sin derecho a indemnización alguna a la ARRENDATARIA.


 


Asimismo, se hace constar que la ARRENDATARIA, a su costa, con el consentimiento expreso de la ARRENDADORA instalará un aparato de aire acondicionado para lo cual efectuará las obras que considere necesarias. Una vez finalizado el presente Contrato, la ARRENDATARIA realizará los trabajos necesarias al objeto de dejar el inmueble objeto del presente Contrato en el estado que tenía antes de la instalación del citado aparato de aire acondicionado. En caso de que dichos trabajos no fueran realizados en el plazo de diez días desde la finalización del presente Contrato, la ARRENDADORA podrán optar por quedarse con el citado apartado de aire acondicionado o por reclamar a la ARRENDATARIA el coste de los trabaos a realizar.


 


 


 


SÉPTIMA.- SUBARRIENDO, CESIÓN Y TRASPASO


 


Las partes pactan expresamente que no será de aplicación a este Contrato los dispuesto en los números 1 y 2 del artículo 32 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, por lo que la ARRENDATARIA no podrá subarrendar, traspasar ni ceder por ningún título la Oficina objeto del presente Contrato, salvo consentimiento expreso por escrito y previo de la ARRENDADORA.


 


No obstante lo anterior, en el caso de cesión o subarriendo, la ARRENDATARIA cedente manifiesta que conoce su obligación de advertir al nuevo arrendatario o subarrendatario del derecho del arrendador a elevar la renta en un 20% en caso de cesión o subarriendo total y de un 10% si fuere parcial.


 


 


OCTAVA.- SERVICIOS, SUMINISTROS Y CONSERVACIÓN DE LOS MISMOS


 


La adquisición, conservación, reparación o sustitución de los contadores de suministro y el importe del consumo de todos los suministros propios de la ARRENDATARIA o cualesquiera otros susceptibles de individualización o que se midan por contador son por cuenta y cargo de éste, quedando exentos la ARRENDADORA de toda responsabilidad por falta o deficiencia de cualquier suministro.


 


Los gastos de comunidad del inmueble en el que se encuentra el local objeto del presente Contrato, serán de cuenta de la ARRENDADORA


 


 


NOVENA.- CONSERVACIÓN Y AVERIAS


 


La ARRENDATARIA está obligada a mantener en buen estado de uso y conservación el Local arrendado, debiendo realizar por su cuenta y a su cargo las obras necesarias de conservación, reparación y reposición que fueren precisas.


 


La ARRENDATARIA deberá dar cuenta inmediata a la ARRENDADORA de cualquier accidente o avería que afecte a la Oficina arrendada, siendo responsable de los perjuicios que se ocasionaren en la misma como consecuencia de su retraso u omisión en los avisos.


 


La ARRENDADORA se reservan el derecho a realizar en la Oficina objeto de arrendamiento todas las reparaciones necesarias, bien sea con sus propios medios o con los ajenos, autorizando la ARRENDATARIA a permitir la entrada durante las horas del día y, si la gravedad del accidente o avería así lo requiere de la noche, a representantes de la ARRENDADORA o a personas por ellos autorizados para efectuar las inspecciones y obras necesarias, salvo que la ARRENDATARIA esté realizando las reparaciones oportunas.


 


El coste de la reparación de tales averías será de cuenta de la ARRENDATARIA y en caso de haber hecho la reparación, la ARRENDADORA , éstos incluirán su importe en el primer recibo de la renta posterior a su realización.


 


La ARRENDATARIA deberá consentir los actos que a continuación se enumeran, sin que en ningún supuesto sea de aplicación lo dispuesto en los artículo 21.2, 22.2 y 26 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos y sin que de ellos pueda derivarse derecho a reclamación o derecho a indemnización:


 


a) La modificación de las acometidas y sustitución de los contadores o de las instalaciones interiores que pudieran ser exigidas por las Compañías suministradoras.


b) La instalación, mantenimiento, utilización, reparación o reemplazo de tuberías, conducciones, cables e hilos correspondientes o que atraviesen la Oficina arrendada.


c) La realización de todo tipo de reparaciones, obras, modificaciones, aumento de altura que hayan de realizarse en la Oficina objeto de arrendamiento.


 


A la terminación de la vigencia del presente contrato, la ARRENDATARIA deberá dejar en perfecto estado el local, abonando el coste de las reparaciones que fuesen necesarias para ello


 



DÉCIMA.- IMPUESTOS Y ARBITRIOS



El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), será por cuenta de la ARRENDADORA, igualmente si se modificaran o crearan nuevos arbitrios, tasas, impuestos o contribuciones, o se recargasen los vigentes que gravan la propiedad urbana, el importe de aquellos, o el exceso de éstos, que correspondan al Local arrendado, serán a cargo de la ARRENDADORA, salvo que se tratare de tasas que gravaren o tuvieren relación con el uso y disfrute del local arrendado (Tasa de Basura u cualquier otra similar).



DÉCIMOPRIMERA.- RESOLUCIÓN


 


El incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones contraídas en el presente contrato dará derecho a la otra a optar por exigir su cumplimiento o por instar la resolución del contrato, con el abono de daños y perjuicios en ambos casos.


 


 


DÉCIMOSEGUNDA.- LEGISLACIÓN APLICABLE


 


El presente Contrato de Arrendamiento se regirá por las estipulaciones contenidas en el mismo y, en lo no previsto en ellas, por la vigente Ley 29/1994 de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos, o por las que, en su caso, pudieran modificarla o sustituirla y, en lo no regulado en las mismas, por las normas aplicables del Código Civil y del Código de Comercio.


 


 


DÉCIMOTERCERA.- NOTIFACIONES


 


A efectos de cualquier notificación que las partes tuvieran que hacerse en relación con el presente Contrato se designan como domicilios de éstas, los que constan en el encabezamiento del presente Contrato.



Si cualquiera de las partes cambiare su domicilio para las notificaciones, deberá comunicarlo a la otra parte, entendiéndose que dicha notificación tendrá efectos a partir del momento en que llegue a su conocimiento.


 


DECIMOQUINTA.- DEPÓSITO


 


En este acto, la ARRENDATARIA entrega la cantidad de euros MIL DOSCIENTOS EUROS ( 1200 €), en concepto de depósito y como garantía de las obligaciones contraídas en el presente Contrato.


 


A la terminación de la vigencia del presente contrato, se procederá por la ARRENDADORA, a la devolución de la cantidad depositada por parte dla ARRENDATARIA


 


 


DÉCIMOQUINTA- FUERO


 


Para la resolución de cuantas cuestiones pudieran suscitarse con motivo de este Contrato, ambas partes se someten a la competencia de los Jueces y Tribunales de Málaga, con renuncia expresa a cualquier otro fuero que pudiera corresponderles


 


Y en prueba de aceptación y conformidad firman las partes el presente Contrato por duplicado y a un solo efecto en el lugar y fecha indicados en el encabezamiento.



 


 


LA ARRENDADORA: LA ARRENDATARIA:


 


 


 


 


 


 


 


____________________ ________________________


Royale Scotia, S.L Accom Consulting Spain, S.L


Don Rafel Cubiles Gálvez Don XXXXX XXXXX Algarín


Don Christian Gutierrez Samuelsson


 


 


 


 

José M. :

Bueno, en principio no veo nada extraño, recapitulo sus dudas y las comentamos

José M. :

La fecha de inicio de contrato es cuando lo firman, y si se les da un periodo de cedencia de dos meses, se debe incluir que la primera mensualidad será pagaderá después de ese tiempo, si

José M. :

Otro punto que nos preocupa es que parece que segun el contrato nosotros somos responsables de todas las mejoras y todas las instalaciones de la oficina Ud es responsable de las obras que acometa, no de las instalaciones, si la instalación eléctrica deviene ahora o más tarde defectuosa, es responsabilidad de ellos

José M. :

Yo la parte de instalaciones la mandaría modificar por si partimos de ese problema

José M. :

Respecto del aire acondicionado, hable con ellos, y entiendo que sea un contrato previo y ese párrafo deba desaparecer

José M. :

Lo veo como un mero error de copia y pega de ellos

Customer:

pero es correcto que segun el contrato seria nuestro problema si la electricidad no funciona una vez que hemos firmado no?

José M. :

No

José M. :

Uds nunca puedn hacerse responsables de un suministro e instalación

José M. :

La obligación de dar suministro es de él, y la responsabilidad de la instalación también. Ud sólo lo es de conservarla

Customer:

pero el punto octava dice esto:

Customer:

OCTAVA.- SERVICIOS, SUMINISTROS Y CONSERVACIÓN DE LOS MISMOS


 


La adquisición, conservación, reparación o sustitución de los contadores de suministro y el importe del consumo de todos los suministros propios de la ARRENDATARIA o cualesquiera otros susceptibles de individualización o que se midan por contador son por cuenta y cargo de éste, quedando exentos la ARRENDADORA de toda responsabilidad por falta o deficiencia de cualquier suministro.

José M. :

Correcto, quédese con que sean propiedad de la arrendataria

José M. :

Son propiedad de Ud, no son de ellos.

José M. :

Quiere ésto decir que si mañana Ud modifica es responsabilidad de Ud lo que haga y no de ellos

José M. :

Me explico ?

Customer:

lo siento pero no lo entiendo. nosotros somos la arrendataria y me parece que el contrato da la responsabilidad de los suministros a nosotros y no al dueño

Customer:

entonces si no funciona al entrar e responsabilidad suyo?

José M. :

Efectivamente Uds son la parte arrendataria y on responsabilidad de uds cuantos contadores e instalaciones hagan, de ellos son las existentes

José M. :

Imagine que Ud hace instalación para 5 pcs y tres máquinas de cafe, bebidas, es problema y responsabilidad de Ud

Customer:

ok entonces lo entiendo. lo unico que ellos deberia quitar es la parte sobre el aire condicionado?

José M. :

Correcto

José M. :

Ese párrafo parece ser obsoleto de otra operación previa de ellos

Customer:

entonces todo claro - muchas gracias XXXXX XXXXX ayuda

José M. :

En su caso sobra

José M. :

Gracias XXXXX XXXXX

José M. :

Este tranquilo que no hay nada extraño

José M. :

Le ruego que valore positivamente el servicio prestado

José M. :

Pase una buena tarde

Customer:

igualmente

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  • Me fue de gran ayuda. Captó inmediantemente mi problema y me ayudó a saber qué puedo hacer para solucionar mi problema. Ana Toribio Santa fe, Argentina
  • Los felicito por su respuesta tan profesional y por las cuatro Jurisprudencias que me envió, las que incluiremos como pruebas. Fernando Monterrey Nuevo León, México
  • Estoy muy satisfecho con la pronta respuesta que me han dado. Muchas gracias Guillermo Buenos Aires, Argentina
  • Excelentes sus comentarios. Definitivamente tiene razón.¡Gracias! María Fermín. Puerto Plata, Rep. Dom.
  • El tiempo de respuesta es excepcional, de menos de 6 minutos. La pregunta se respondió con profesionalidad y con un alto grado de compasión. Inés Santander
  • Quedé muy satisfecho con la rapidez y la calidad de los consejos que recibí. Me gustaría añadir que puse en práctica los consejos y que funcionaron la primera vez y siguen haciéndolo. Luis Málaga
 
 
 

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