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José M.
José M., Abogado ejerciente
Categoría: Propiedad inmobiliaria
Clientes satisfechos: 5915
Experiencia:  ABOGADO ICA BURGOS
54639574
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José M. está en línea ahora

Hola, soy arrendatario de un local comercial situado en el

Pregunta del cliente:

Hola, soy arrendatario de un local comercial situado en el bajo de una vivienda unifamiliar en la que no existe división horizontal y en mi contrato existe una cláusula que dice que tengo derecho de retracto. ¿Puedo hacer efectivo ese derecho?
Enviada: hace 1 año.
Categoría: Propiedad inmobiliaria
Experto:  José M. escribió hace 1 año.
Bienvenido, le atiende José M, abogado ejerciente del ICA Burgos, ruego unos minutos para preparar su consulta, Puede escribir en todo momento.
Por supuesto que si la propiedad quiere vender la vivienda, Ud tiene derecho de retracto sobre toda ella.
A Ud antes de venderla le deben informar de las condiciones económicas y darle la opción de comprar y si ud no quiere, el nuevo comprador debe respetar los derechos de su arrendamiento en todo caso
La respuesta es afirmativa, deben darle ese derecho de compra a Ud
Consulte lo que necesite
Experto:  José M. escribió hace 1 año.
Tiene alguna duda más,? Sigo en línea para responderle
Gracias
Experto:  José M. escribió hace 1 año.
Si no tiene más dudas le ruego que valore el servicio en las estrellas al efecto
Pase una buena noche
Cliente: escribió hace 1 año.
Yo estaría interesado en toda la vivienda, pero al no haber división horizontal, el abogado de la parte contraria me dice que no tengo ningún derecho
Experto:  José M. escribió hace 1 año.
Precisamente porque no hay división horizontal, si le niegan el derecho, están contraviniendo la leyUd mismo dice que su contrato le otorga el derechoSi venden, tiene Ud 30 días para ejercer su derecho de retarcto y pasar a la figura del comprador
Cliente: escribió hace 1 año.
30 días naturales o hábiles? Como se puede paralizar ese plazo? Un burofax
Cliente: escribió hace 1 año.
(Publicado por JustAnswer mediante solicitud del cliente) Hola, me gustaría solicitarle la Llamada telefónica. Dígame si necesita más información o envíeme la oferta de Servicio Adicional para así poder continuar.
Experto:  José M. escribió hace 1 año.
Son días naturales y no hay forma de paralizar ese plazo a priori, pero el plazo comienza desde que ellos le notifican, si no lo han hecho no ha comenzado
Cliente: escribió hace 1 año.
Ellos me enviaron la escritura de compraventa del inmueble y yo intenté llegar a un tanteo con ellos mediante una carta notarial en la que les expongo mi voluntad de adquirir todo el inmueble, pero ya han pasado más de 30 días
Experto:  José M. escribió hace 1 año.
Entonces ellos no pueden hacer nada porque si venden no han respetado sus derechos y tan pronto Ud tuviese conocimiento de una venta efectiva tendría otros treinta días para ejercer su derecho de retracto y hacerse con la proipiedad en igualdad de condiciones
Cliente: escribió hace 1 año.
Pero ya está vendida!!! Me lo notificaron con una escritura notarial de compraventa hace casi 60 días, ¿como puedo proceder?
Experto:  José M. escribió hace 1 año.
Si han pasado más de sesenta días ya no puede hacer nada.Le explico. En casos como el suyo la jurisprudencia no es pacífica, encontraremos sentencias para todos los gustosEl problema ahora es que no hemos ejercitado el retarcto en los treinta días
Experto:  José M. escribió hace 1 año.
Estoy leyendo jurisprudencia contradictoria para su caso, hay para las dos opiniones, pero habiendo pasado más de sesenta días estamos ya fuera de juego
Experto:  José M. escribió hace 1 año.
Le voy a pegar una sentencia contraria a sus intereses que sería lo que ellos pelearían en plazoPero ahora estamos fuera de plazo, no tienen ni que entrar a pelearAP León, Sec. 2.ª, 143/2006, de 14 de junio Recurso 103/2006. Ponente: ANTONIO MUÑIZ DIEZ.EXTRACTOSNo cabe el retracto sobre local que forma parte una finca que constituye una unidad física y jurídica y que es vendida por un precio global "... no se probó que el local de referencia que la recurrente lleva en arriendo constituyera finca independiente del resto y que como tal hubiera sido objeto de transmisión onerosa a los recurridos, ya que, por contrario, se acreditó que el local arrendado se integraba, en razón a lo que se deja dicho, en una finca urbana que constituye una unidad física, representada por una casa de planta baja y alta y un tendejón, conformada de tres locales en la planta baja, dos en la casa y uno en el tendejón, y una vivienda en la planta alta, dedicados, con la conveniente separación, a negocios distintos, siquiera actualmente dos de ellos se hallasen sin actividad, y cuya finca presenta asimismo unidad jurídica y registral, lo que ocasiona que su posible derecho de adquisición preferente por vía de retracto, (artículo 48 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964), carezca de apoyatura legal, pues el precepto 47 de la Ley especial es bien claro, en cuanto exige imperativamente que en los casos de venta del propietario a terceros, podrá el arrendatario o inquilino ejercitar los derechos preferenciales sobre "el piso o local que ocupe", es decir, que no puede desgajarse del resto del inmueble, al trasmitirse este en su plenitud física, como es la pretensión de la recurrente en el actual proceso; por lo que resultó desarticulada su acción, para acceder a la subrogación como retrayente en lugar del adquirente. Por otra parte, resulta que se impide conocer el precio del espacio objeto del arrendamiento, desde el momento en que el precio de la venta fue global y no se es arrendatario de la finca entera, sino de una porción menor del total vendido, pues la Ley de Arrendamientos Urbanos sólo concede la facultad de acceder exclusivamente a la propiedad de lo que efectivamente se lleva en arriendo cuando se enajena. En la transmisión referida (Escritura Pública de 13 de junio de 2001), falta individualización que pudiera afectar al local ocupado por la recurrente, en razón al contrato locativo válidamente concertado y que persiste. En conclusión, la acción de retracto no resulta eficaz y de procedencia, al no concurrir los presupuestos exigidos para la viabilidad de la acción, ya que se trata de la venta de un edificio en su conjunto arquitectónico, que conforma una sola unidad física y jurídica, no existiendo coincidencia plena de lo vendido con lo arrendado. ..."ANTECEDENTES DE HECHO View Full ImagePRIMERO.- Por el Juzgado expresado al margen, se dictó sentencia en los referidos autos con fecha 25 de abril de 2003 cuya parte dispositiva, literalmente copiada dice así: "FALLO: Que desestimando la demanda interpuesta por la Procuradora de los Tribunales Dª. Pilar Fernández Bello, en representación de Dª. María Consuelo, contra D. Marco Antonio y Dª. Carmela, debo absolver y absuelvo a estos de los pedimentos contra ellos formulados, con expresa imposición de costas a la parte demandante".SEGUNDO.- Contra la relacionada sentencia se interpuso recurso de apelación por la parte demandante y dado traslado a las demás partes personadas ante el Juzgado, por la representación de los demandados D. Marco Antonio y Dª. Carmela se presentó escrito de oposición al mismo, remitiéndose las actuaciones a esta Sección y señalándose para la fecha de deliberación el día 12 de junio de 2006.TERCERO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.FUNDAMENTOS DE DERECHO View Full ImagePRIMERO.- Dª María Consuelo formuló demanda contra D. Marco Antonio y su esposa Dª. Carmela, solicitando se declarase su derecho a retraer el local del que es arrendataria, ubicado en la planta baja del inmueble sito en la calle del Cristo nº 10, de Ponferrada, cuya mitad indivisa fue adquirida por los demandados, en virtud de Escritura Pública de Compraventa de fecha 13 de junio de 2001, autorizada por el Notario de Ponferrada D. Juan Gil de Antuñano Fernández-Montes, con número quinientos cuarenta y tres de su protocolo, condenándose a los mismos a otorgar escritura pública de retroventa.Los demandados se opusieron a la demanda alegando no concurrir la situación prevista en el art. 47, en relación al 48, de la de la LAU de 1964, por cuanto el local arrendado por la actora no coincidía con el objeto de la transmisión onerosa, que es más amplia, al abarcar la mitad indivisa de todo el edificio, lo que, además, impediría conocer el precio correspondiente al local en cuestión.La sentencia de instancia desestima la demanda en base a que si bien la actora era arrendataria de una porción de la finca total, al haber sido objeto de transmisión todo el conjunto, no era posible acoger su pretensión de retraer una sola porción del mismo que carecía de sustantividad propia.Contra esta sentencia ha interpuesto Dª. María Consuelo el presente recurso de apelación.SEGUNDO.- Como primer motivo de recurso se acusa por la recurrente la vulneración de los arts. 47.1 y 48.1 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1.964, alegando que el local alquilado por la misma forma una entidad física y constructiva con identidad y diferenciación suficiente del resto del inmueble que habría sido transmitido agrupado a otros por la mera conveniencia de los vendedores y los compradores y ello pese a existir una encubierta División Horizontal de hecho.El motivo no resulta de acogida toda vez que según queda acreditado el edificio, que con otros integraba una sola finca, perteneció a D. Ángel y a su esposa Dª. María Rosario, siendo adjudicado al primero tras disolución de la sociedad de gananciales producida al fallecimiento de su referida esposa y, posteriormente, fallecido aquél y tras su segregación de la finca matriz, fue objeto de transmisión por vía hereditaria, en virtud de Escritura Pública de Segregación, Aceptación de Herencia, Renuncia y Adjudicación parcial de bienes, de fecha 7 de enero de 1967, autorizada por el Notario de Ponferrada, D. José-Luis López Sáenz, con número veinte de su protocolo, por mitad y pro indiviso, a las herederas Dª. Elena y Dª. Eva, procediendo esta última, por Escritura Pública de fecha 27 de mayo de 1969, autorizada por el Notario de Ponferrada D. José Luis García Valcarcel, a vender a D. Alejandro y a su esposa Dª Natalia, la mitad indivisa de la expresada finca, la que, tras el fallecimiento de estos, fue objeto de transmisión por vía hereditaria, en virtud de Escritura Pública de Aceptación, Adjudicación de Herencia y Declaración de Obra Nueva, de fecha 20 de abril de 1999, autorizada por el Notario de Ponferrada, D. José Piñeiro Prieto, con número seiscientos ochenta y dos de su protocolo, a los herederos Dª Ángeles, D. Juan Antonio y D. Mauricio , en la proporción de una tercera parte indivisa a cada uno, procediendo estos últimos, por Escritura Publica de fecha 13 de junio de 2001, autorizada por el Notario de Ponferrada D. Juan Gil de Antuñano Fernández-Montes, con número de su protocolo quinientos cuarenta y tres, a vender a D. Marco Antonio y a su esposa Dª. Carmela, cada uno de ellos la tercera parte indivisa de la mitad indivisa de la que eran propietarios, cuya otra mitad indivisa continua siendo propiedad de Dª. Elena.El inmueble, tras su segregación, según resulta de la inscripción registral y de las referidas escrituras públicas, constituyó siempre una sola finca registral (número NUM000, hoy en su nuevo número NUM001 de la sección tercera), consistente en una casa, compuesta de planta alta y baja, con un tendejón y un patio a su derecha entrando, ocupando la casa noventa y seis metros cuadrados y el tendejón y el patio ochenta y un metros cuadrados, localizándose en la planta baja de la casa dos locales comerciales, uno de ellos el ocupado por la actora, y en la planta alta una vivienda, y en la planta baja del tendejón otro local comercial, no constando se hubiera producido una efectiva y registrada división horizontal en fincas distintas del expresado inmueble y no pudiendo, desde luego, desprenderse que exista una división de hecho encubierta por la circunstancia de que la copropietaria Dª. Elena sea la que materialmente cobre la renta del local que la actora tiene arrendado pues, como declaró D. Marco Antonio, lo hace en calidad de administradora, como propietaria de la mitad indivisa del mismo, sin perjuicio de rendir cuentas a los ahora demandados como propietarios de la otra mitad indivisa. Por otra parte, y en atención al historial registral de la finca del que queda hecha mención tampoco cabe mantener se haya realizado una agrupación de pisos o dependencias, pues lo único que se ha producido es una consolidación parcial unitaria en la persona de los compradores, ahora demandados, del dominio de la edificación objeto del pleito en cuanto a la mitad indivisa que pertenecía en proporción de una tercera parte indivisa a cada uno de los vendedores y sobre la que, por tanto, se mantiene una comunidad dominical cuya titularidad corresponde a los demandados y a Dª. Elena. Finalmente señalar que el hecho de que la referida edificación a efectos catastrales figure con referencias catastrales número NUM002 y NUM003 que se corresponde a los números de policía NUM004 y NUM005 de la calle El Cristo no contradice el hecho de que se trata de una construcción concebida desde su segregación de la finca matriz como una unidad patrimonial pues incluso las edificaciones que la integran comparten paredes maestras y están entrelazados unas con otras, según consta en el expediente de declaración de ruina, y cuando, además, y según se deduce del plano levantado por el Arquitecto Sr. Juan Ramón, incorporado al referido expediente, el local arrendado por la actora vendría a situarse en la planta baja de lo que se describe como casa de 96 metros cuadrados, donde se sitúa otro local y una vivienda en la planta alta.Como dice la Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de octubre de 2004, "según reiterada doctrina jurisprudencial (sentencias de 25 y 27 de abril de 1994, 31 de enero de 1992 y 7 de febrero de 1991) ha de negarse el ejercicio de los derechos de adquisición preferente que establecían los artículos 47, 48 y concordantes de la LAU 1964 a quien no ostente un derecho arrendaticio sobre la totalidad del inmueble transmitido, cuando éste constituye una unidad patrimonial del que el demandante solamente detente, como inquilino o arrendatario, una de sus partes integrantes".Pues bien, en el caso de autos, no se probó que el local de referencia que la recurrente lleva en arriendo constituyera finca independiente del resto y que como tal hubiera sido objeto de transmisión onerosa a los recurridos, ya que, por contrario, se acreditó que el local arrendado se integraba, en razón a lo que se deja dicho, en una finca urbana que constituye una unidad física, representada por una casa de planta baja y alta y un tendejón, conformada de tres locales en la planta baja, dos en la casa y uno en el tendejón, y una vivienda en la planta alta, dedicados, con la conveniente separación, a negocios distintos, siquiera actualmente dos de ellos se hallasen sin actividad, y cuya finca presenta asimismo unidad jurídica y registral, lo que ocasiona que su posible derecho de adquisición preferente por vía de retracto, (artículo 48 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964), carezca de apoyatura legal, pues el precepto 47 de la Ley especial es bien claro, en cuanto exige imperativamente que en los casos de venta del propietario a terceros, podrá el arrendatario o inquilino ejercitar los derechos preferenciales sobre "el piso o local que ocupe", es decir, que no puede desgajarse del resto del inmueble, al trasmitirse este en su plenitud física, como es la pretensión de la recurrente en el actual proceso; por lo que resultó desarticulada su acción, para acceder a la subrogación como retrayente en lugar del adquirente. Por otra parte, resulta que se impide conocer el precio del espacio objeto del arrendamiento, desde el momento en que el precio de la venta fue global y no se es arrendatario de la finca entera, sino de una porción menor del total vendido, pues la Ley de Arrendamientos Urbanos sólo concede la facultad de acceder exclusivamente a la propiedad de lo que efectivamente se lleva en arriendo cuando se enajena. En la transmisión referida (Escritura Pública de 13 de junio de 2001), falta individualización que pudiera afectar al local ocupado por la recurrente, en razón al contrato locativo válidamente concertado y que persiste.En conclusión, la acción de retracto no resulta eficaz y de procedencia, al no concurrir los presupuestos exigidos para la viabilidad de la acción, ya que se trata de la venta de un edificio en su conjunto arquitectónico, que conforma una sola unidad física y jurídica, no existiendo coincidencia plena de lo vendido con lo arrendado.TERCERO.- Como segundo motivo de recurso se viene a alegar que la transmisión operada por Escritura Pública de 13 de junio de 2001 fue realzada en fraude de ley con objeto de eludir los derechos de tanteo y retracto de la actora al haberse evitado realizar previamente la división horizontal de la finca, transmitir únicamente la mitad indivisa de la finca y no haberse comunicado dicha transmisión a la copropietaria de la otra mitad indivisa Dª. Elena para que esta pudiese ejercitar su derecho de tanteo o retracto de acuerdo al artículo 50 de la LAU. Respecto a esta última alegación ha de señalarse que los demandados han manifestado en el acto del juicio haber puesto en conocimiento de Dª. Elena la compra de la mitad indivisa de la finca y haberles comunicado aquélla su falta de interés en ejercitar la acción de retracto de condóminos y, desde luego, ningún fraude puede entrañar dicha renuncia al tratarse de un derecho potestativo concedido al condómino y cuyo ejercicio no puede serle impuesto; en cuanto a transmitirse únicamente la mitad indivisa de la finca ha de señalarse que los vendedores, como no podía ser de otro modo, se limitaron a disponer de las cuotas de las que eran titulares dominicales en cuanto que la otra mitad indivisa les era ajena al corresponder su titularidad dominical a Dª. Elena y, por tanto, tampoco cabe deducir fraude alguno en tal acto de disposición; finalmente y en cuanto a no haberse procedido a efectuar previamente la división horizontal de la edificación y con independencia de que para ello se hacia preciso contar con el asentimiento de la otra copropietaria, es lo cierto que los vendedores no venían obligados legalmente a ello y, por tanto, no puede aceptarse que por haberse realizado una venta en globo, por un único precio, se burlen los derechos del arrendatario, pues, como dice la STS de 5 de enero de 1981, "el derecho de adquisición preferente, concedido al arrendatario del local de negocio por la Ley especial sobre la materia, cuya finalidad estriba en facilitarle el acceso a la propiedad de la sede física de su establecimiento, evitando posibles desahucios y cumpliendo una función social de indudable relevancia, requiere como presupuesto básico que el objeto de la transmisión venga constituido por un local o espacio independiente, dotado de sustantividad, o de una finca en la que haya un sólo arrendatario, pero no cabe su ampliación a casos distintos de los previstos por el ordenamiento positivo, según esta Sala advirtió en S. de 14 junio 1969, y por ello la hipótesis de «agrupación» a que se refiere el art. 47, encaminada a combatir el fraude legis previniendo confabulaciones impeditivas del retracto mediante la arbitraria suma o acumulación de locales arrendados -SS. de 4 noviembre 1955, 7 marzo 1959, 25 abril 1963, y 22 abril 1969 -, alude en su ratio y pretende atajar una actitud dolosa del arrendador tendente a burlar esa preferencia adquisitiva, proceder reprobable que según repetida doctrina jurisprudencial no es permitido apreciar cuando la enajenación abarca la totalidad de una finca, que constituye una unidad patrimonial, aunque ocupada por varios arrendatarios, ya que sería conclusión absurda y como tal inadmisible entender que los pisos o locales han sido agrupados en tal supuesto a los solos fines del contrato -SS. de 3 noviembre 1959, 20 febrero 1960, 9 octubre 1966, 8 mayo 1968 y 22 abril 1969 -, por lo cual si se trata de la venta de un edificio completo, entero, integrante de una sola unidad jurídica, con linderos para el conjunto e inscrito como finca única en el Registro de la Propiedad, está excluido el retracto de no concurrir las notas definidoras de la situación contemplada en el párr. 2.º del art. 47 -S. de 12 noviembre 1960 -".Por lo expuesto también este motivo de recurso debe ser rechazado.CUARTO.- Finalmente por la parte actora se viene a impugnar la imposición de las costas de instancia que se le hace en la sentencia recurrida que entiende improcedente por la existencia de "dudas de hecho y de derecho" que el presente litigio presentaba.En materia de costas el artículo 394.1 de la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil sigue manteniendo, como regla general y como ya hacía el art. 523 Ley de Enjuiciamiento Civil de 1.881, el criterio objetivo del vencimiento, aunque contemplando como excepción para la no imposición de las costas de primera instancia el supuesto de que el caso enjuiciado presente serias dudas de hecho o de derecho.En consecuencia la única circunstancia que justificaría la no imposición al actor de las costas causadas en primera instancia a los demandados absueltos sería la apreciación de serias dudas fácticas o jurídicas en el supuesto litigioso sometido a la decisión jurisdiccional, circunstancia de duda que ha de ser interpretada con carácter restrictivo, en la medida en que supone una excepción al principio general del vencimiento objetivo, y que claramente no concurre en el caso que nos ocupa pues, de una parte, en el aspecto factico, ninguna duda cabía albergar, de que se trataba de la venta de la mitad indivisa de un edificio completo, integrante de una sola unidad jurídica e inscrito como finca única en el Registro de la Propiedad, y de otra, en el aspecto jurídico, tampoco presentaba dudas, tanto desde el punto legal como jurisprudencial, que en tal venta resultaba excluido el retracto al no concurrir las notas definidoras de la situación contemplada en el art. 47 de la LAU de 1964.En consecuencia el motivo de recurso debe ser igualmente desestimado.QUINTO.- Procede imponer a la parte apelante las costas de esta alzada, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 398, en relación con el 394, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil.VISTOS los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.FALLAMOS View Full ImageQue desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Dª. María Consuelo, contra la sentencia dictada, con fecha 25 de abril de 2003, por la Ilma. Sra. Magistrada Juez del Juzgado de Primera Instancia número uno de Ponferrada, en autos de Juicio Ordinario núm. 386/02, de los que este rollo dimana, debemos confirmar y confirmamos aquélla en su integridad, con expresa imposición a la parte apelante de las costas de esta alzada.Dese cumplimiento, al notificar esta Sentencia, a lo dispuesto en el artículo 248-4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial y, con testimonio de la misma, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia para su ejecución y cumplimiento.Así por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos
Experto:  José M. escribió hace 1 año.
Así que fuera de plazo tenemos la partida perdidaUn saludoSigo en línea si me necesita
Cliente: escribió hace 1 año.
Recibí la notificación el 20 de noviembre.
Experto:  José M. escribió hace 1 año.
le dejo así mismo jurisprudencia que apoya nuestra tésis, pero ahora esta Fuera de plazo estimación del derecho de tanteo y retracto del inquilino con indepenbdencia de que se venda sólo el local unido a una o mas partes del edificioSentencia T.S. 681/2010 (Sala 1) de 10 de noviembreRESUMEN:Arrendamientos urbanos: Derecho de retracto sobre local de negocio sometido al Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. Estimación. El derecho de retracto no sólo se aplica en los casos en que se venda un único piso o planta destinados a vivienda o local de negocio, sino también en aquellos otros en que el propietario proceda a la agrupación de dos o más pisos o locales y realice la venta conjunta de los mismos por un solo precio.En la Villa de Madrid, a diez de Noviembre de dos mil diez.Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen indicados, el recurso de casación que con el número 1150/2006 ante la misma pende de resolución, interpuesto por la representación procesal de la entidad "BRI S.A.", aquí representadas por el procurador D. José Manuel Dorremochea Aramburu, contra la sentencia dictada en grado de apelación, rollo número.º 459/05 por la Audiencia Provincial de Asturias Sección 1.ª, dimanante de procedimiento de juicio ordinario número 835/04, seguido ante el Juzgado de Primera Instancia número 4 de Oviedo. Habiendo comparecido en calidad de parte recurrida el procurador D. Antonio María Álvarez-Buylla Ballesteros, en nombre y representación de "Promociones Nembra Aller, S. A."ANTECEDENTES DE HECHOPrimero.-El Juzgado de Primera Instancia n.º 4 de Oviedo dictó sentencia de fecha 30 de junio de 2005 en el juicio ordinario n.º 835/04 cuyo fallo dice:"Fallo."Que estimando la demanda formulada por el Procurador Antonio Alvarez Arias de Velasco, en nombre y representación de BRI S.A., contra PROMOCIONES NEMBRA-ALLER S.L., debo declarar y declaro haber lugar al retracto de la demandante sobre el local de planta baja sito en el inmueble n.º 22 de la calle Covadonga de Oviedo, previo abono a la demandada de la suma de 205.893,49 euros, más los gastos de legítimo abono a que se refiere el art. 1518 del Código Civil que se justifiquen en ejecución de sentencia, condenándole en consecuencia a otorgar la correspondiente escritura pública para la plena efectividad de ese derecho, sin hacer imposición de las costas causadas en este procedimiento".Segundo.-En los fundamentos de Derecho de la sentencia se declara, en síntesis, que:1. La actora es arrendataria de un local situado en la planta baja del edificio, sometido a la normativa de la LPH, situado en la calle Covadonga n.º 22 de Oviedo, en virtud de contrato suscrito en el año 1987.2. La demandada adquirió el local arrendado junto con otros inmuebles situados en el mismo edificio de la anterior arrendadora. Igualmente adquirió otros departamentos del edificio de otros propietarios con el fin de hacer suyo la totalidad del edificio en el que se integra el local arrendado por el actor.3. La anterior arrendadora, de la que adquirió el local objeto del litigio la entidad demandada, no pudo transmitirle ni de hecho le transmitió la propiedad de todo el edificio, porque no era la única propietaria del mismo. Por ello no es de aplicación la doctrina jurisprudencial que niega la posibilidad de ejercitar el derecho de retracto cuando la compraventa tiene por objeto la totalidad de un edificio.4. La sentencia declara que la arrendataria se encuentra plenamente legitimada para ejercitar el derecho de retracto reconocido en el artículo 48 LAU 1964. Respecto del precio de adquisición, dado que no quedó fijado en la escritura de venta, donde se estableció un precio global para los inmuebles que se adquirieron de quien fue la anterior propietaria, considera la sentencia que se debe atender al establecido por el perito judicial, que ha fijado en 205 893, 49 euros.Tercero.-La Audiencia Provincial de Asturias Sección 1.ª, dictó sentencia en fecha 23 de marzo de 2006 en el rollo de apelación número 459/05 cuyo fallo dice:"Fallamos."1.º Estimar el recurso de apelación interpuesto por Promociones Nembra Aller, S.L., frente a la sentencia que con fecha treinta de junio de dos mil cinco dictó el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de 1.ª Instancia número 4 de Oviedo y revocar dicha resolución."2.º Se desestima la impugnación formulada por la actora BRIS, S.A."3.º Se desestima íntegramente la demanda rectora del procedimiento y se absuelve a dicha recurrente de todos los pedimentos de la misma."4.º No se hace especial pronunciamiento sobre las costas causadas en ambas instancias."Cuarto.-En los fundamentos de Derecho de la sentencia, en cuanto interesa para el presente recurso, se declara, en síntesis:1. Existe un criterio jurisprudencial mayoritario conforme al cual no procede el derecho de retracto ni el de de tanteo cuando el arrendador enajena una porción de la finca mayor que la que detenta el arrendatario. Este criterio ha sido matizado por otras resoluciones en el sentido de que no dispone el arrendatario de los citados derechos cuando la enajenación afecta a la totalidad de la finca y el arrendatario ocupa sólo una parte de ella. Tales razonamientos se han visto reforzados por la LAU 1994, cuyo artículo 25.7 establece "No habrá lugar a los derechos de tanteo o retracto cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble, ni tampoco cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble.2. En el presente caso no se puede alegar que la venta no lo fue de todo el edificio, pues el comprador ya disponía del otro departamento no incluido en la transmisión del local arrendado por el actor, al haberlo adquirido con anterioridad.Quinto.-El escrito de interposición del recurso de casación interpuesto por la representación procesal de BRI, S.A. se formula en torno a un motivo único, que se introduce con la siguiente fórmula:"Motivo único: interés casacional, por oposición a doctrina jurisprudencial de la Sala Primera del Tribunal Supremo, por cuanto la sentencia impugnada se opone a dicha doctrina y, como consecuencia de esta oposición, infringe los artículos 47.1 y 48 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964."Se fundamenta este motivo, en síntesis, en las siguientes alegaciones:1. Oposición de la sentencia recurrida a la jurisprudencia del Tribunal Supremo citando al efecto las Sentencias de esta Sala de fecha 8 de abril de 2000, 22 de septiembre de 2003, 6 de abril de 1995 y 29 de noviembre de 1962.2. Cuando un edificio se somete al régimen de propiedad horizontal y se dota a cada una de las fincas resultantes de una naturaleza independiente, no existe un edificio que se pueda trasmitir como una unidad patrimonial única, sino que podrán enajenarse cada uno de los pisos o locales de manera independiente, por lo que, pese a que se transmitan varias de esas unidades de manera agrupada, procede el retracto conforme a lo dispuesto en el artículo 47.1 LAU 1964.Sexto.-Por auto de 28 de octubre de 2008 se acordó admitir el recurso de casación.Séptimo.-En el escrito de impugnación del recurso presentado por la representación procesal de Promociones Nembra Aller, S.L. se formulan, en síntesis, las siguientes alegaciones:1.- El artículo 25.7 LAU 1994, si bien no resulta de aplicación al presente caso, puesto que el contrato de arrendamiento del local se concertó en el año 1987, lo cierto es que se ha limitado a dar cobertura legal a un criterio jurisprudencial, en virtud del cual no se podrán ejercitar derechos de tanteo y retracto por el arrendatario cuando la vivienda o local de negocio arrendado se vendan conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte del mismo inmueble.Octavo.-Para la deliberación y fallo del recurso se fijó el día 19 de octubre de 2010, en que tuvo lugar.DECIMO.-En los fundamentos de esta resolución se han utilizado las siguientes siglas jurídicas:DT, disposición transitoriaLEC, Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil.LAU 1994 Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994LAU 1964 Texto Refundidos de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.RC, recurso de casación.STS, sentencia del Tribunal Supremo (Sala Primera, si no se indica otra cosa).Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Juan Antonio Xiol Rios, que expresa el parecer de la Sala.FUNDAMENTOS DE DERECHOPrimero.--Resumen de antecedentes.1.-La actora era una entidad arrendataria de un local de negocio, en virtud de contrato concertado en fecha 11 de marzo de 1987. El inmueble fue enajenado a la demandada, Promociones Nembra Aller, S.L., mediante escritura de fecha 18 de marzo de 2004.2.- El 30 de abril de 2002, la demandada puso en conocimiento de la actora que había adquirido el resto del inmueble, donde estaba situado el local arrendado por la parte actora.3.- La entidad BRI S.A., requirió notarialmente a la demandada para que le entregara una copia de la escritura de venta y de este modo poder conocer los detalles de la venta del local arrendado, requerimiento que no fue atendido por la adquirente del inmueble. El 15 de junio de 2004, la actora tuvo conocimiento, a través de certificación emitida por el Registro de la propiedad, de las condiciones esenciales de la compraventa del local arrendado. El 28 de julio de 2004, la arrendadora presentó demanda ejercitando acción de retracto. Hizo constar en demanda que el precio de venta del local por ella arrendado no se podía conocer debido a que se estableció un precio global de adquisición para un conjunto de inmuebles, entre los que se encontraba el que era objeto de retracto. Por ello solicitaba la determinación pericial de su valor de venta.4.- La parte demandada se opuso y adujo que al haber adquirido de la inicial propietaria-arrendadora no sólo el local objeto de la litis sino otros inmuebles situados en el mismo edificio, no podía prosperar la acción de retracto.5.- El juzgado estimó íntegramente la demanda. Argumentó que el retracto ejercitado por la actora se fundaba en el artículo 48.2 LAU 1964, por lo que al haber procedido el arrendatario a la consignación del precio en tiempo y forma, no se puede atender a la oposición del demandado fundada en que su voluntad era la adquisición de la totalidad del edificio. No considera aplicable la doctrina y jurisprudencia que niega el derecho de retracto cuando la compraventa ha tenido por objeto la totalidad del edificio, porque el demandado no ha adquirido de la anterior arrendadora la totalidad del mismo, ya que no era propietaria de todo él, sino únicamente de cuatro fincas, sobre una de las cuales se ejercita el retracto.6.- La Audiencia Provincial estimó el recurso de apelación. La sentencia, analiza la jurisprudencia que establece la imposibilidad de ejercitar el derecho de tanteo o retracto en aquellos supuestos en los que el arrendador enajena una finca mayor que la que posee el arrendatario, así como cuando la venta abarca la totalidad de la finca y el arrendatario ocupa sólo una parte de ella. Razona que estos criterios se han visto reforzados por la nueva LAU 1994, cuyo artículo 25.7 determina que no hay lugar a los derechos de tanteo y retracto cuando la vivienda arrendada se vende conjuntamente con las demás viviendas o locales que sean propiedad del arrendador en el mismo inmueble. De este modo, concluye que, dado que en el caso concreto el demandado ha adquirido la totalidad del inmueble (aunque de varios propietarios diferentes), no cabe ejercitar la acción de retracto.7.- Contra la anterior sentencia la parte actora interpuso recurso de casación al amparo del artículo 477.2.3.º LEC.Segundo.--Enunciación del motivo único de casación.El motivo primero y único de casación se introduce con la siguiente fórmula: "Motivo único: interés casacional, por oposición a doctrina jurisprudencial de la Sala Primera del Tribunal Supremo, por cuanto la sentencia impugnada se opone a dicha doctrina y, como consecuencia de esta oposición, infringe los artículos 47.1 y 48 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964."El recurrente alega, en síntesis, que cuando un edificio se somete al régimen de propiedad horizontal y se dota a cada una de las fincas resultantes de una naturaleza independiente, no existe un edificio que se pueda trasmitir como una unidad patrimonial única, sino que podrán enajenarse cada uno de los pisos o locales de manera independiente, por lo que, pese a que se transmitan varias de esas unidades de manera agrupada, procede el retracto conforme a lo dispuesto en el artículo 47.1 LAU 1964.El motivo debe ser estimado.Tercero.-La oposición a la jurisprudencia del Tribunal Supremo sobre los derechos de tanteo y retracto regulados en el LAU 1964.No existe, en el presente caso, discusión alguna sobre los hechos en relación a los que se plantea la cuestión jurídica. La parte actora arrendó un local de negocio situado en un edificio dividido en régimen de propiedad horizontal, arrendamiento que, al haberse suscrito en el año 1987, aparece sometido al LAU 1964. Tanto el local arrendado como otros inmuebles situados en el mismo edificio fueron enajenados conjuntamente por su propietaria a la entidad demandada. No obstante, no todos los pisos pertenecían a una única propietaria, por lo que la demandada realizó gestiones con los que resultaron ser propietarios del resto de los departamentos, que culminaron con su adquisición.Para resolver el conflicto, la Audiencia Provincial se vale de la jurisprudencia de esta Sala conforme a la cual no hay posibilidad de ejercitar derecho de tanteo y retracto, bajo la vigencia del LAU 1964, cuando el arrendador enajena una porción de la finca mayor que la que detenta el arrendatario. Añade que este criterio jurisprudencial, ha sido reforzado por la nueva LAU, cuyo artículo 25.7 establece que no se podrán ejercitar los mencionados derechos de tanteo y retracto cuando la vivienda arrendada se vende conjuntamente con las demás viviendas o locales que sean propiedad del mismo arrendador en el mismo inmueble.La sentencia de esta Sala de 8 abril 2000, citada por el recurrente, se pronuncia del siguiente modo: "El tema central que plantea es la inaplicación del retracto legal del arrendatario cuando lo enajenado por el arrendador es un complejo comercial compuesto por múltiples dependencias como un todo, dentro del cual se ubican los tres locales arrendados al retrayente. El motivo es desestimable. Basta leer la inscripción registral que causó la venta y la escritura pública en que se formalizó para apercibirse que los locales arrendados fueron objeto de venta agrupados a otros. Dice la primera al referirse a cada local arrendado: "la venta en unión de ciento tres fincas (registrales) más". En la segunda se describen todas y cada una que se trasmitían. No puede aceptarse que por haberse realizado una venta en globo, por un único precio, se burlen los derechos del arrendatario".Por su parte, la Sentencia de 22 de septiembre de 2003 indica que "En el negocio jurídico de compraventa, se hacen constar dos fincas como objeto de la misma, se venden por un precio que es la suma del valor de cada una: el objeto del contrato -cosa y precio- claramente es doble. Ciertamente, forman parte de un solo edificio, pero ello no es óbice sino que es algo corriente en viviendas y locales; precisamente fue el origen de la propiedad horizontal. El retrayente es, pues, arrendatario de una vivienda independiente y puede ejercitar el retracto. Tampoco es óbice que se adquiera el edificio por mitad y pro indiviso por los compradores, pues esta adquisición expresamente la remiten a fincas, en plural y en plural, también, se expresa que componen el inmueble."Conforme a la doctrina expuesta el derecho de retracto es negado al arrendatario cuando, en virtud de su contrato de arrendamiento, ocupa tan sólo una parte del local, pero no en aquellos supuestos en los que el arrendamiento ha quedado constituido sobre una unidad independiente, pese a que la compra haya recaído sobre todas y cada una de las fincas que integran el edificio.Cuarto.-Los derechos de tanteo y retracto regulados en los artículos 47 y 48 LAU 1964La jurisprudencia referida por la Audiencia no es aplicable al caso objeto de debate desde el momento en que la propia sentencia recurrida reconoce que la finca que pretende ser retraída se configura como una unidad independiente. Nada impide, en principio, el ejercicio del retracto porque el demandado haya adquirido otras fincas, también independientes, ubicadas en el mismo edificio, tal y como se expone en las dos sentencias más recientes de esta Sala que sustentan el interés casacional en el que se funda el recurso a las que antes se ha hecho mención. Máxime cuando en la escritura de compraventa, pese a que se da un precio global por la adquisición de los pisos y el local de negocio, aparece cada uno de estos inmuebles perfectamente individualizado. Negar el derecho de retracto ejercitado al amparo del LAU 1964, por producirse una enajenación, en bloque, de varios pisos o locales de un edificio, supondría, como indica la citada sentencia de esta Sala de 8 de abril de 2000, así como también la más reciente de 24 de marzo de 2010 (RC 753/2006), dejar en manos del propietario-arrendador y del nuevo adquirente la facultad de decidir si el arrendatario puede ejercitar o no un derecho que tiene legalmente reconocido.Aunque la LAU 1994 opta por una solución distinta para el mismo supuesto de hecho en su artículo 25.7, al disponer que "No habrá lugar a los derechos de tanteo o retracto cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble, ni tampoco cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble", el conflicto debe resolverse dentro del marco normativo fijado por el TRLA 1964, cuyos artículos 47 y 48 regulan el derecho de tanteo y retracto, debido a que el contrato de arrendamiento que vincula a las partes es de fecha 11 de marzo de 1987 (DT 4.ª LAU 1994).La parte recurrente ha ejercitado el derecho de retracto dentro del plazo legalmente establecido. La efectividad del retracto exige la individualización del precio, dado que, conforme a la naturaleza del propio retracto, la determinación del precio se configura como un elemento esencial. En el caso examinado, el precio de venta del local de negocio sobre el que se ejercita el derecho de retracto, no quedó concretado en la escritura de venta, donde únicamente se recoge un precio global por la compra de los diferentes inmuebles que adquirió el aquí recurrido. Para su determinación, se debe acudir, como así hizo el juzgado de primera instancia, al precio establecido en el informe elaborado por el perito judicial que consta en las actuaciones. Tal informe goza de una mayor imparcialidad que la que pueda reconocerse a los dictámenes emitidos por los peritos designados por las partes y, además, ha fijado el precio en atención al valor que tenía del local de negocio en el momento en el que se produjo la venta.Se debe reiterar como doctrina jurisprudencial que el derecho de retracto reconocido al arrendatario en el artículo 48 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 se ha de considerar aplicable no sólo en los casos en que se venda un único piso o planta destinados a vivienda o local de negocio, sino también en aquellos otros en que el propietario proceda a la agrupación de dos o más pisos o locales y realice la venta conjunta de los mismos por un solo precio.Quinto.-Estimación del recurso.Según el artículo 487.3 LEC, cuando el recurso de casación sea de los previstos en el número 3.º del apartado 2 del artículo 477 LEC, si la sentencia considera fundado el recurso, además de casar en todo o en parte, la sentencia recurrida, declarará lo que corresponda según los términos en que se hubiere producido la oposición a la doctrina jurisprudencial o la contradicción o divergencia de jurisprudencia.Sexto.--CostasDe conformidad con lo establecido en el artículo 398 en relación con el artículo 394, ambos LEC, no procede la imposición de las costas de este recurso. Tampoco cabe imponer las costas de primera instancia ni del recurso de apelación.Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.FALLAMOS1. Ha lugar al recurso de casación interpuesto por la representación procesal de la entidad BRI S.A. contra la sentencia dictada por la Sección Primera de la Audiencia Provincial de Oviedo, en el rollo de apelación n..º 459/2005, cuyo fallo dice:"Fallamos."1.º Estimar el recurso de apelación interpuesto Promociones Nembra Aller S.L., frente a la sentencia que con fecha treinta de junio de dos mil cinco dictó el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de 1.ª Instancia número 4 de Oviedo y revocar dicha resolución."2.º Se desestima la impugnación formulada por la actora BRIS, S.A."3.º Se desestima íntegramente la demanda rectora del procedimiento y se absuelve a dicha recurrente de todos los pedimentos de la misma."4.º No se hace especial pronunciamiento sobre las costas causadas en ambas instancias".2. Casamos la sentencia recurrida, que declaramos sin valor ni efecto alguno.3. En su lugar, desestimamos el recurso de apelación interpuesto y confirmamos la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia.4. Se reitera como doctrina jurisprudencial que el derecho de retracto reconocido al arrendatario en el artículo 48 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 se ha de considerar aplicable no sólo en los casos en que se venda un único piso o planta destinados a vivienda o local de negocio, sino también en aquellos otros en que el propietario proceda a la agrupación de dos o más pisos o locales y realice la venta conjunta de los mismos por un solo precio.5. No hacer pronunciamiento en costas por las ocasionadas en este recurso, ni en el recurso de apelación, ni en las de primera instancia.Comuníquese esta sentencia a la referida Audiencia con devolución de los autos y rollo en su día remitidos.Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos Juan Antonio Xiol Rios, Jesus Corbal Fernandez, Jose Ramon Ferrandiz Gabriel, Antonio Salas Carceller.Rubricado.Publicación.-Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Juan Antonio Xiol Rios, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.
Experto:  José M. escribió hace 1 año.
Como estamos fuera de plazo no tenemos nada que hacer
Experto:  José M. escribió hace 1 año.
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