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eduardolm
eduardolm, Licenciatura
Categoría: Propiedad inmobiliaria
Clientes satisfechos: 1941
Experiencia:  Licenciado en Derecho por la UDC. Diplomado en Escuela de Práctica Jurídica de A Coruña
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Hola, buenos días. Es un placer saludarle. Le escribo porque

Pregunta del cliente

Hola, buenos días. Es un placer saludarle.Le escribo porque me gustaría consultarle acerca de las posibilidades que podría tener para que me concedieran o no una hipoteca.El valor de la hipoteca sería de 200.000 euros.Sobre mis circunstancias laborales, soy autónomo desde 2011, estando de alta todos estos años sin ningún tipo de baja. El pasado año obtuve un rendimiento neto de 44.584€ (3715€ mes), y a lo largo de estos 6 primeros meses del año 55.572€ (9262€ mes).Sobre mi situación financiera: mis gastos mensuales relacionados con préstamos fueron el pasado año de 562€/mes, y este año de 1456€/mes debido al incremento de los ingresos (con la intención de saldarlos antes de finalizar este año). CIRBE informa de unos préstamos por valor de 54.000€ a 5 a años. De hecho, 2 de esos préstamos los tengo con mi banco, con quien tengo intención de solicitar la hipoteca.Dispongo de un local en propiedad valorado en 17.000€, nunca he debido ninguna cuota de nada, y nunca he estado en números rojos. Por otro lado, pago mis impuestos y gastos siempre puntualmente.El valor a pagar mensualmente por la hipoteca vendría a ser prácticamente la misma cantidad que pago ahora por la vivienda donde resido en alquiler.Únicamente observo que, en los movimientos bancarios de 6 meses atrás, no he tenido números rojos pero sí cantidades pequeñas durante algunos días del mes pero porque fui demasiado estricto con el ahorro (por ejemplo, una vez pagadas todas las cuotas y gastos del mes ahorraba el 95% restante pasándolo a una cuenta de ahorro de la misma entidad, de forma que solo me quedaban en cuenta 70 u 80 euros y luego tenía que volver a pasarme cantidades para el resto de pagos). En este sentido, mi capacidad de ahorro en estos meses ha sido de entre 3.000 a 7.000 euros/mes.Con estas circunstancias, ¿tendría posibilidades, si tenemos en cuenta el ratio de endeudamiento y otras cuestiones que las entidades bancarias consideran?.Gracias.
Enviada: hace 1 año.
Categoría: Propiedad inmobiliaria
Experto:  eduardolm escribió hace 1 año.

Buenos días,

Me llamo Eduardo y soy abogado colegiado en ejercicio. Leo su pregunta y le doy respuesta, no se desconecte, por favor.

Cliente: escribió hace 1 año.
Hola Eduardo, buenos días. Es un placer saludarle.De acuerdo, muchas gracias por su atención.
Experto:  eduardolm escribió hace 1 año.

En relación a su consulta, cada entidad bancaria, como usted ya conocerá, tiene unos criterios y unos protocolos concretos para analizar los riesgos al momento de conceder una hipoteca.

La concesiones de hipoteca, por lo que ha tocado negociar con los bancos de este tema, están condicionadas a un tope aproximado del 30% de los ingresos netos del solicitante. Quiero esto decir que si tomamos sus ingresos netos del año pasado, la cuota máxima hipotecaria sería unos 1.200 euros. Para una hipoteca de 200.000 euros a mí me salen las cifras. El 30% como porcentaje máximo que ha de suponer la carga hipotecario en sus ingresos máximas es un principio bastante universal y aplicado por las entidades bancarias.

Una cuestión que no me comenta es si del precio de la vivienda usted va a abonar alguna cantidad o los 200.000 de hipoteca suponen cubrir la totalidad del precio de la vivienda y los gastos de la compraventa. Las entidades bancarias siempre facilitan hipotecas con preferencia a aquellos solicitantes que abonan una parte del precio con dinero ahorrado. En otras palabras, que no cubren el 100% del precio de la compraventa.

Respecto del local en propiedad, sería interesante, en caso de que tuviera dificultades para la concesión de la hipoteca -aunque entiendo que no debería ser así- ofrecer la posibilidad de hipotecarlo junto a la vivienda principal, por supuesto, si a usted le interesara esa opción.

Quedo a su entera disposición para dudas.

Cuando quede satisfecho, por favor, no olvide valorar mi respuesta.

Saludos cordiales,

Cliente: escribió hace 1 año.
Estimado Eduardo,En primer lugar muchas gracias por su respuesta.Precisamente ahí estaba mi duda: ¿considera que únicamente tendrían en cuenta el rendimiento del pasado año, o también tendrían en consideración lo ingresado a lo largo de este año?.En esta ocasión mi entidad concedería el 80% del valor de tasación. Dado que la vivienda está valorada en 265.000€ y se vende en 200.000€, la entidad ha indicado que efectivamente me podrían conceder los 200.000€ porque es una cantidad menor.Yo aportaría el 100% de los gastos de compraventa e hipoteca. De hecho, podría hacer una provisión de fondos de los gastos orientativos que me informa mi entidad al momento de la solicitud.Finalmente, ¿considera que sería un punto negativo la circunstancia que le indico sobre los movimientos bancarios?.Gracias.
Experto:  eduardolm escribió hace 1 año.

Estimado cliente,

Generalmente y en los casos que he negociado hipotecas, en cuanto al salario o en este caso ingresos netos de un autónomo, se efectúa una media del último año o de los últimos desde que tiene su trabajo. Esto es aproximado, en su caso, entiendo que harán una media entre las cifras que me indica.

Lo de los movimientos bancarios no lo considero, en absoluto, negativo. La información recibida de los departamentos de análisis de riesgos suelen analizar esas cuestiones en global. Si un mes usted tiene un pequeño descubierto por destinar a ahorro una cantidad considerable, el descubierto no es fruto de un problema de solvencia sino, si se quiere, de un cálculo erróneo de las cantidades destinadas a ahorro. A mi juicio esto no tiene la mayor importancia, ocurre un poco como el caso de las deudas con compañías telefónicas y demás, tan frecuentes y a las que los analistas de riesgo directamente no hacen caso. Ese tema no debería ser inconveniente alguno.

Quedo a su entera disposición para dudas.

Cliente: escribió hace 1 año.
De acuerdo, muchísimas gracias por su ayuda.Como le indiqué, el pasado año no tenía una cantidad tan elevada en concepto de préstamos, y no sé si la entidad lo tendrá en cuenta dado que los préstamos los contraté a lo largo de este año (cuando los ingresos han sido mayores). Igualmente, si realizo una media respecto a los ingresos del pasado año y los de este me da de media unos rendimientos netos de 5.000 - 6.000 euros/mes, por lo que espero que todo salga bien.¿Considera que debería tener en cuenta algo más?Únicamente me surge una duda, en la que no había caído hasta ahora. Estoy casado en bienes gananciales, y mi pareja no recibe ningún tipo de ingresos. Como punto destacable, hace unos meses recibió en cuenta un embargo del ayuntamiento en concepto de impuesto municipal de vehículo, menor de 60€ no por error de ella sino por error de su padre (que es quien está utilizando el vehículo y dejó pendiente el impuesto a pagar, de forma que en consecuencia la obligada al pago era ella). ¿Considera finalmente importante esta cuestión?.Reciba un cordial saludo y gracias por su atención.
Experto:  eduardolm escribió hace 1 año.

Hola de nuevo,

En relación a la deuda de su esposa, carece totalmente de importancia, estamos hablando de un préstamo de 200.000 euros, de un núcleo familiar que tiene unos ingresos netos de 5.000 a 6.000 euros mensuales. Como comprenderá son cifras donde la cantidad de 60 euros carece de cualquier relevancia. Los Bancos no entran en ese tipo de detalles sino que analizan la solvencia en global de una persona, si va a poder pagarle la hipoteca o no, no si un día tuve una deuda por no pagar un recibo de la luz, o de una multa.

Yo considero que lo único que a mayores debe tener en cuenta es facilitar toda la información que le pidan, disposición a cambiar de entidad si esta no le concediera la hipoteca y, también, paciencia dado que a veces tardan unos días o semanas en ofrecerle una respuesta.

A su disposición nuevamente,

eduardolm y otros otros especialistas en Propiedad inmobiliaria están preparados para ayudarle
Cliente: escribió hace 1 año.
Estimado Eduardo, buenas tardes.Me ha surgido una nueva duda relacionada con la consulta anterior realizada hace unos días.Volviendo a hacer números respecto a los rendimientos netos del pasado año, ¿sabría orientarme si la entidad hará el cálculo de ratio de endeudamiento en base a los gastos en préstamos que tenía el pasado año, o el correspondiente en la actualidad?Como indica, ¿es igualmente previsible que tengan en cuenta los rendimientos netos también de este año? Estoy en una situación extraña, ya que si tienen en cuenta el rendimiento neto de 2015 y los préstamos que antes no tenía pero ahora sí, me faltarían 20€ para alcanzar la cuota escogida a 35 años. Aunque la entidad también da opción de ampliar a 40...Estoy hecho un mar de dudas...Gracias por tu ayuda.
Experto:  eduardolm escribió hace 1 año.

Hola de nuevo,

Las entidades para valorar la concesión de una hipoteca mirarán su nivel de endeudamiento, esto es, de otros créditos que pueda adeudar en el momento en que se va a tramitar la hipoteca. Es decir, lo que debía el año pasado, para analizar su solvencia, es indiferente. Por contra, lo que importa es lo que usted adeuda al momento de concederle la hipoteca.

En cuanto a rendimientos, en mi opinión no hay un mismo criterio de cada entidad y dentro de la propia entidad también hay variaciones. En los casos que analicé generalmente hacían una media de los dos últimos años de ingresos, en su caso, hablaríamos de ingresos netos al tener la condición de autónomo.

A su disposición nuevamente,

Cliente: escribió hace 1 año.
Gracias nuevamente por su atenta respuesta.En mi caso particular, mi situación sería la siguiente. La cuota mensual a pagar por la hipoteca no supera los 670€/mes.Teniendo en cuenta rendimiento neto - gastos de préstamos:- Según rendimientos de 2015 = cuota máxima a solicitar 643,2€ (30%)
- Según rendimientos de 2016 (6 primeros meses) = cuota máxima a solicitar 2.376,6€ (30%)
- Según media de rendimientos (18 meses) = cuota máxima a solicitar 1221€ (30%)En este caso dudo sobre los rendimientos de 2015, ya que no llego a los 670 de cuota mensual (me faltarían 27€).El ratio de endeudamiento teniendo en cuenta cuota a pagar de hipoteca / rendimiento neto - gastos de préstamos, sería de un 30,8% para 2015, de un 8% para 2016 y de un 12% de media.¿Considera finalmente que tendría posibilidades de concesión?PD = Muchísimas gracias por su tiempo. Esta es mi última consulta :-)
Experto:  eduardolm escribió hace 1 año.

Como le y con carácter general, me encontré que los bancos hacían un media de los ingresos de un solicitante de hipoteca de su último trabajo. Lo que no tiene sentido es pensar que cojan sólo los datos del 2015 cuando lo que se busca es analizar su situación de solvencia. Por tanto, la cuota máxima a solicitar son 1221 euros según su cálculo.

Ahora bien, lo que le comenté del 30% es un protocolo bancario que me encontré en algunas entidades, que se lo comenté con carácter orientativo, pero no es ningún criterio legal o rígido ni las entidades están obligadas a seguirlo. Es algo orientativo para que usted se hiciera una idea, no lo entiendo como una línea estrictamente rígida e intocable.

Saludos cordiales,

Cliente: escribió hace 1 año.
Pues nada, mi entidad considera que con un rendimiento neto de 5275€/mes no puedo pagar una cuota de 660€ mensuales...En fin, le agradezco enormemente su ayuda y atención.Reciba un saludo cordial.
Cliente: escribió hace 1 año.
Hola, buenas tardes.Me gustaría realizarle una última consulta que me ha surgido ahora, en vista de que voy a proceder a hacer más consultas a otras entidades.¿Es aconsejable hacer separación de bienes para solicitar yo solo la hipoteca, teniendo en cuenta que mi mujer no trabaja? ¿O en realidad el resultado vendría a ser el mismo?Gracias!
Experto:  eduardolm escribió hace 1 año.

Hola de nuevo,

Lamento la denegación de la hipoteca pero no cese en el empeño de presentársela a otras entidades.

Lo de realizar separación de bienes considero que no alteraría sustancialmente su situación, al final los ingresos netos serían los mismos.

Saludos cordiales,