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Categoría: Propiedad inmobiliaria
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Hola. Vivo en un municipio de Madrid y sobre mi piso hay una

Pregunta del cliente:

Hola. Vivo en un municipio de Madrid y sobre mi piso hay una planta bajo cubierta con acceso desde la escalera común mediante una compuerta en el techo (sin cerradura). La mayor parte del espacio es no habitable, porque es bajo y está lleno de postes que sustentan la cubierta, pero queda espacio diáfano de hasta 2m de altura con unos 40m2, de los que 20m2 que están sobre mi piso me gustaría usar como trastero. De hecho ya hay algunas cajas que algún vecino dejó. La escritura del edificio no indica nada, por lo que se trata de un elemento común. Mi intención es adquirir a otros propietarios la cuota que les corresponde de ese espacio para poner un acceso desde mi vivienda y usarlo como trastero. En principio no habría problema para obtener acuerdo de la Comunidad (somos pocos), pero tengo dudas legales. En primer lugar, suponiendo que tenga autorización de la Comunidad, la obra la revise un arquitecto y no afecta a la seguridad estructural, ¿habría algún problema legal para crear el acceso desde mi vivienda o para que el ayuntamiento deniegue el permiso de obra? En segundo lugar, por el hecho de crear un acceso desde mi vivienda a dicho espacio, que sigue siendo no habitable, ¿habría algún problema con la edificabilidad máxima del edificio? Finalmente, ese espacio de trastero no habitable que registralmente no tiene entidad propia, ¿se puede desafectar y registrarlo como privativo en el Registro con el acuerdo de todos los propietarios?
Enviada: hace 2 meses.
Categoría: Propiedad inmobiliaria
Experto:  José M. escribió hace 2 meses.

Buenos días. le atiende José M abogado del ICA Burgos, en breve le respondo

Experto:  José M. escribió hace 2 meses.

Buenos días:

Por la experiencia que tengo en casos como el suyo, legalmente es un problema bastante complicado, desafectar el bien comunitarios, autozrizaciones, etc.

Mi experiencia me enseña, que en casos como el suyo, lo mejor es tener una autorización de palabara de la comunidad, incluso cerrar ese espacio "perdido" y en unos años, cuando nuestro derecho esté consolidado por la permisividad de la comunidad, legalizarlo.

Suena bastante diferente a lo que ud comenta, pero como l ecomento, es algo más práctido que andar teniendo todo legal desde el primer día.

Experto:  José M. escribió hace 2 meses.

Hacerlo legal desde el primer dia requiere unanimidad de la comunidad, nuevo reparto de coeficientes, y que el ayuntamiento no se meta con metros edificados .... Mucho más complicado y siempre hay alguien que nos pone piedras en el camino

Cliente: escribió hace 2 meses.
La unanimidad de la Comunidad no es problema, y los metros edificados entiendo que no cambian por abrir otro acceso. Mi pregunta es precisamente qué otros problemas puede poner el ayuntamiento o el registro, pero por la via de los hechos consumados o una obra sin licencia no voy a ir, esa opción con todos los respetos no me parece un buen consejo legal
Experto:  José M. escribió hace 2 meses.

Como le digo esta basado enb la experiencia de edificaciones nuevas con tros "perdidos"

Legalmante, unanimidad, proyecxto al yuntamiento y licencia de obras. posteriormente catastrio y registro

Saludos

Experto:  eduardolm escribió hace 2 meses.

Estimado cliente,

El consejo que puedo aportarle, además de lo manifestado por la compañero, es el siguiente:

A) En relación a la Comunidad, al tratarse de un alteración clara del título constitutivo de la propiedad horizontal, será necesaria la unanimidad de la Comunidad. Esto comenta usted que no es problema, pero sería el primer paso. Después, como comenta el compañero, encargar un proyecto y obtener licencia de obras. Desde el punto de vista del derecho civil, no plantea ningún problema siempre y cuando exista unanimidad.

B) En relación a los aspectos urbanístico-administrativos, aquí es donde puede surgir algún problema legal. Sin embargo, esta cuestión necesariamente tendrá que comentarla en el departamento de urbanismo del Ayuntamiento de Madrid. Hacer una consulta por escrito de la obra que pretende llevar a cabo y las exigencias para que le autoricen el proyecto de obra. Lamento no poder servirle de más ayuda en este punto pero debe entender que cada Ayuntamiento tiene su planeamiento urbanístico específico y por eso, bajo mi punto de vista, se hará necesaria ese tipo de consulta, para verificar que la obra se podrá llevar a cabo sin riesgo legal.

A su disposición para dudas,

eduardolm, Licenciatura
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