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Categoría: Propiedad inmobiliaria
Clientes satisfechos: 1976
Experiencia:  Licenciado en Derecho por la UDC. Diplomado en Escuela de Práctica Jurídica de A Coruña
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MARIANO GOMEZ DELGADO, N.I.F.: 50304358T por la presente

Esta respuesta ha recibido una valoración:

DON MARIANO GOMEZ DELGADO, N.I.F.: 50304358T por la presente
expongo:
1- Que según consta en el REGISTRO DE LA PROPIEDAD DE MADRID NÚMERO 14, CALLE ALCALÁ, 540 EDIFICIO B. Planta: 2,28027
MADRID ostento la propiedad de la finca
Finca Nº: 12426 28038000209631 Sección: 2ª Municipio: Madrid Naturaleza de la finca: URBANA Tipo de finca: Vivienda
Calle FELIPE CAMPOS Nº 2 Portal A Piso BAJ Puerta IZQ C.P.28002 REFERENCIA CATASTRAL:(###) ###-####K4727D0003SM
100% del pleno dominio por título de herencia, según resulta de la inscripción 6ª, al folio 141 del tomo 598 del archivo, libro 272 de la sección 2ª, practicada con fecha diecisiete de agosto de dos mil doce, en virtud de escritura pública autorizada el día veintiocho de junio de dos mil doce, por el Notario de Madrid, Don Sandra Maria Medina Gonzalvez.
OBSERVACIONES
La expresada finca se halla inscrita en el folio 140 del tomo 598, libro 272, Inscripción 6ª.
2- Que dicha finca está sujeta a un contrato de alquiler (adjunto contrato y cláusulas ) firmado el día 1 de Agosto de 2006 por mi madre DOÑA ASUNCION DELGADO HIDALGO ( antes de su fallecimiento en Enero de 2012) como arrendador y por DON COMO ARRENDATARIO, con una duración inicial de un año prorrogable por periodos de seis meses a un año, potestativos para el inquilinoy obligatorios para el arrendador hasta cumplir un periodo de cinco años, según la Ley 29/94 de 24 de Noviembre de 1994. Con un precio anual según contrato de 9372 € (781 €/mes) que con las subidas del IPC llego hasta los 800 € /mes y con una fianza depositada por el inquilino de 1564 €.
3- Que cuando el citado inmueble pasa a ser de mi propiedad por título de herencia tras el fallecimiento de mi madre, llego a un acuerdo verbal con el inquilino DON XXXXXXXXXXXXXXXXX para continuar con la relación contractual establecida en las mismas condiciones. Posteriormente, en Febrero de 2014, a petición del inquilino, en pleno auge de la crisis, pactamos verbalmente fijar el precio del alquiler en 700
€/mes, manteniéndose así hasta la actualidad.
4- En el día de hoy, teniendo ofertas para la vente del citado inmueble y teniendo en cuenta el derecho preferencial de compra del inquilino, ofrezco al mismo la posibilidad de comprar el citado inmueble por un precio de 230.000€, impuestos no incluidos siendo rechazada por el
mismo.
Madrid a 15 de Octubre de 2017
preguntas:
posibilidad de desestimiento del contrato por parte del arrendor (yo) o de un nuevo propietario.
antes de contestar rogaria contactase x mail para adjuntar contrato original y clausulas

Estimado cliente, me llamo Eduardo y soy abogado colegiado en ejercicio. Voy a leer su pregunta detenidamente y a redactar una respuesta. Le pido que no se desconecte y a continuación podremos aclarar las dudas que le surjan en este chat.

Estimado cliente,

No tenemos autorizado pasar datos personales por fuera de la página con carácter general. De todas formas, en esta misma página puede adjuntar esa documentación como archivo a su pregunta, sin necesidad de usar el correo electrónico.

Espero su parecer.

Cliente: escribió hace 2 meses.
no me deja enviar archivos de mas de 5 mb, se lo he mandado a su mail

Disculpe, ¿a qué mail lo ha remitido?

Cliente: escribió hace 2 meses.
CLASULAS ADICIONALES AL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO EXTENDIDO EN EL IMPRESO OFICIAL Nº Q.2J9.:!'rfO firmado el 1/8/2006 x mi madrePRIMERA.- En este contrato de arrendamiento y en el precio pactado en el mismo, están comprendidos el piso identificado en el recuadro. correspondiente, el mobiliario y demás enseres y objetos muebles existentes en dicho piso, e inventariado en documento anexo.
s EGUNDA. - El a:r;rendamiento se pacta por el tiempo de- un
año ,prorrogable por periodos de seis meses o un año, potestativos para el inquilino y obligatorios para el arrendatario, hasta cumplir un período de cinco años, según la ley 29/94 de 24 de Noviembre de 1.994. En caso de prórroga, se hará contrato nuevo y la renta oscilará anualmente según el índice de precios al consumo.
TERCERA.- El alquiler será abonado por mensualidades anticipadas, dentro del uno al cinco de cada mes, y en el lugar que .estipule el propietario. El retraso de ocho días en el pago del alquiler, se estima como causa suficiente para reclamar dicha renta judicialmente, e incoar al desahucio. siendo todos los gastos y costa judiciales que por este rnotivQ u otro análogo del incumplimiento de este contrato se causen, por cuenta del arrendatc.rio.
CUARTA. - El arrendatario se hará cargo y abonará todos los gastos por consumo de agua fria y caliente, gas, el"e!ctricidad y servicio telefónico, aunque los recibos figuren. a nombre del.arrendador. Para proceder al abono de estos gastos, el propietario hará llegar al inquilino copia de los recibos de dichos servicios, debiendo el inquilino proceder a su pago dentro de los cinco
días siguientes a su presentación. E.l impago de cualquiera de estos recibos,
dentro del plazo estipulado, además de constituir incumplimiento de contrato y, por tanto, dar motivo para incoar al de.sahucio , autoriza al propietario y así reconoce expresamente el arrendatario a dar de baja el producto o servicio impagado en la compañía suministradora correspondiente. También abonará el arrendatario la tasa municipal de recogida de basuras o cualquier otro impuesto que lo sustituya.QUINTA. - En aplicación de cuanto dipone el ar'ticulo 6º de la Ley ce
Arrendamientos Urbanos, el arrendatario renuncia expresamente a:a) Trasp·asar el piso arrendado por cualquier causa que fuera.
b) Ceder o subarrendar en todo o parte el piso arrendado.
c) Destinarlo a finalidad distinta que el de vivienda del arrendatario y su familia.
d) Hacer obra, variación o instalación alguna, sin la previa autorización escrita de la propiedad.
e) A los derechos de tanteo y retracto, a que se refiere el
artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
S E X T A. - Se prohibe al arrendatario:
a) Introducir en el piso ueble alguno.
b) Introducir en el piso animales·domésticos.
e) Tener en el piso o en sus dependencias, materiales inflamables explosivos o antihigiénicos.
d) La colocación en la fachada, balcones, ventanas y puertas de anuncios y rótulos.
SEPTIMA. - El arrendatario declara recibir el piso arrendado en perfec-co
/ estado para el uso a que se destina, completo de puertas, ce::-radurc.s, cristales e instalaciones de toda clase (a-gua fría y caliente, gas, enersia eléctrica y teléfono), en perfecto estado de funcionamiento, comprometíenócse
a mantenerlo todo en el' mismo estado y a reparar_ los desperfectos que se
produzcan por su culpa. También asume la responsabilidad de los daños causados a la vivienda arrendada y a los que desde ella pudieran producirse a cu .as viviendas o locales del mismo inmueble, así como los ocasionados a personas o cosas, cualquiera que sea el origen del deterioro o daño, uso normal, caso fortuito o hecho de tercero. La reparación de dichos daños será en consecuencia de su cargo.
OCTAVA.- El arrendatario se obliga a entregar el piso y demás accesorios e:i. e l mis mo buen estado que declara· haberlos recibido, o en su defecto, a s at i sfacer en metálico el importe de los desperfectos que se produzcan a a te·rminación de este contrato, autorizando que sean estos reintegrados e:i. primer término de la fianza, y a que los daños sean tasados por un P er i o designado por la parte ar endadora.
NOVENA.- El arrendatario acepta todas las decisiones que adopte la Jur::::..::. Rectora de la Comunidad de la finca, en cuanto a la duración de los servic =s y suministros de calefacción y agua caliente. En el caso de que fues21 suspendidios o reducidos el tiempo o período en que tales servicios s-a suministran, tanto por decisión de la Junta Rectora, por desperfectos e averías en las instalaciones de dichos servicios, el arrendatario no po::=2. reclamar revisión de renta, ni indemnización alguna.DECIMA. - De conformidad con las cláusulas que anteceden, el arrendat2=:.o entrega en este acto el arrendador, la cantidad de 5 J;:2equivalente a dos me ns ua l i d a d es- ::e renta, enDECIMOSEGUNDA.- El inquilino se compromete a preavisar con treinta días de antelación a su

Entiendo que le falta una parte del contrato por copiarme, ¿es así?

Cliente: escribió hace 2 meses.
DECIMOSEGUNDA.- El inquilino se compromete a preavisar con treinta días de antelación a su vencimiento, su decisión de rescindir o resolver el presente contrato.DECIMOTERCERA.- A todos los efectos, ambas parte se someten a la Jurisdicción de los Tribunales de Madrid, renunciando al fuero propio si le tuvieren.
solo falta la parte del impreso oficial. disculpe el mal formato pero es una transformacion de foto (jpg) texto.
el contrato no esta registrado en el registro de la propiedad, aparte del contrato y de la cominucacion de venta del piso que le envia anterriorment no hay ningun otro documento entre el inquilino con mi madre o conm,igo, ni tampoco emails

Entiendo, en unos minutos le respondo, una vez lea todo con calma. Pero antes de eso le pido que me aclare, cuando me dice que el contrato no está registrado en el Registro de la Propiedad, entiendo que se refiere a qué no aparece ninguna carga en el Registro de la Propiedad sobre la vivienda a tal punto y que lo ha verificado.

Cliente: escribió hace 2 meses.
que no esta registrado como inmueble alquilado

Entiendo, le respondo en breve.

Leyendo su pregunta y habiendo estudiado el contrato, las posibilidades del desistimiento del contrato de arrendamiento por parte del arrendador, que entiendo se haya registrado como cargas en la Nota Simple que usted me ha copiado, se encuentra habilitado por una doble vía:

A) “SEGUNDA. - El arrendamiento se pacta por el tiempo de un año, prorrogable por periodos de seis meses o un año, potestativos para el inquilino y obligatorios para el arrendatario, hasta cumplir un período de cinco años, según la ley 29/94 de 24 de Noviembre de 1.994. En caso de prórroga, se hará contrato nuevo y la renta oscilará anualmente según el índice de precios al consumo.”

De la cláusula expresada se entiende una facultad de no renovar el contrato de arrendamiento por el arrendador en el año de cumplimiento del contrato, siempre que hubiesen pasado al menos 5 años desde la firma original del mismo, cuestión que sobradamente se verifica en su caso.

La firma del contrato, por lo que usted me indica, se produjo un 8 de agosto, con lo que el 8 de agosto de 2018 es cuando el inquilino debe abandonar el piso, si así se lo solicita el arrendador. El propietario que comprase que se subrogaría en su posición y tendría los mismos derechos que usted tiene hoy en día como propietario/arrendador.

B) En la Ley de Arrendamientos Urbanos vigente al momento de la firma del contrato, se obligaba al arrendador a una prórroga de renovaciones de al menos 5 años (que es lo que recoge su contrato), hoy en día legalmente rebajada a 3 años. En su caso, sobradamente, se han cumplimentado esos tiempos mínimos y no se produce la necesidad legal de seguir prorrogando el contrato.

Por las razones expuestas considero que el arrendamiento, prorrogado por tácita reconducción por otra anualidad, vencería el 1 de agosto de 2018. Tanto usted como un eventual comprador, debería remitirle burofax al inquilino sobre mayo de 2018, comunicándole su voluntad de su prorrogar el arriendo.

Le quiero aclarar también un punto importante. Hoy en día, el artículo 14 de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos prevé, para el caso de enajenación de la vivienda, desalojar al inquilino por el nuevo propietario si aquél no tenía registrado su derecho. No obstante, ese artículo fue modificado y su nueva redacción entró en vigor en el año 2013, con lo que no entiendo que se pueda acoger al mismo, por un principio de irretroactividad de las normas. Si usted o su propietario intentasen desalojarlo por esa vía, podría iniciarse un proceso judicial contencioso que se extendiese más allá de agosto de 2018, lo que entiendo no es situación deseable.

Quedo a su entera disposición para dudas,

Advierto un pequeño error, en el antepenúltimo párrafo debería poner: Tanto usted como un eventual comprador, debería remitirle burofax al inquilino sobre mayo de 2018, comunicándole su voluntad de NO prorrogar el arriendo.

Lo aclaro aunque entiendo que ha debido comprenderlo igualmente.

Estimado cliente,

¿He despejado sus dudas? Si no es así, solicíteme cualquier aclaración. En otro caso le pediría, por favor, que valorase mi respuesta.

Saludos cordiales,

Cliente: escribió hace 2 meses.
yo creia q para el nuevo com prador el plazo seria de 3 meses al no estar registrado el contrato de arrendamiento

Estimado cliente,

Usted está en lo cierto para contratos de arrendamientos posteriores a la modificación de la norma que habilita a eso que usted mismo dice, si el contrato no está registrado, pero no es su caso, por lo que a continuación le diré.

El artículo 14.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece:

"Si la finca no se hallase inscrita en el Registro de la Propiedad, se aplicará lo dispuesto en el párrafo primero del artículo 1571 del Código Civil. Si el adquirente usare del derecho reconocido por el artículo citado, el arrendatario podrá exigir que se le deje continuar durante tres meses, desde que el adquirente le notifique fehacientemente su propósito, durante los cuales deberá satisfacer la renta y demás cantidades que se devenguen al adquirente. Podrá exigir, además, al vendedor, que le indemnice los daños y perjuicios que se le causen"

No obstante, el artículo 14 fue redactado por el apartado ocho del artículo primero de la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas («B.O.E.» 5 junio) siendo su vigencia la del 6 junio 2013 y, por tanto no se aplicaría sobre contratos de arrendamiento anteriores a esa fecha por lo que dicha norma no sería aplicable a su caso por ser su contrato del año 2006. Las normas no se pueden aplicar retroactivamente a normas situaciones jurídicas establecidas con anterioridad a su vigencia.

Lamento que no sea una noticia espera por usted, pero quedo a su entera disposición,

Como ampliación de mi explicación, el adjunto el link donde puede verificar los cambios observados en el artículo 14 de la citada norma, en su redacción antes y después del año 2013, respectivamente.

http://www.icali.es/PORTAL_ICALI/archivos/ficheros/1370847956133.pdf

A su caso se le aplica esta redacción:

Artículo 14. Enajenación de la vivienda arrendada El adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, aún cuando concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. Si la duración pactada fuera superior a cinco años, el adquirente quedará subrogado por la totalidad de la duración pactada, salvo que concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. En este caso, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años, debiendo el enajenante indemnizar al arrendatario con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que, excediendo del plazo citado de cinco años, reste por cumplir. Cuando las partes hayan estipulado que la enajenación de la vivienda extinguirá el arrendamiento, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años.

Como solución alternativa, acogiéndose a la redacción que le copio, estaría abonarle al inquilino como indemnización por parte del enajenante (vendedor) de la vivienda, la cantidad de algo menos de un mes de renta como indemnización. Sería trazar la prorrata del tiempo del año que falta por cumplir, partiendo de que tiene derecho a un mes de renta de indemnización por año pendiente de cumplir.

Entiendo que quizás es una opción que se ajusta más a lo que usted busca.

Nuevamente a su disposición,

Saludos cordiales,

Estimado cliente,

¿Ha podido aclarar sus dudas sobre el particular que nos consultó?

Seguimos a su disposición para lo que precise preguntar o comentar,

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