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María abogada
María abogada, Abogada
Categoría: Legal
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Experiencia:  Abogada desde el año 2002 especialista en derecho de familia, accidentes de tráfico, derecho penal, sucesiones, derecho laboral, contratos, extranjería y derecho en general.
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Buenas tardes, quería información sobre la validez de un

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Buenas tardes, quería información sobre la validez de un contrato de arrendamiento celebrado en 2012 y en el que ambas partes firmantes han fallecido siendo ahora la propiedad de Patrimonio y estando ocupado por el hijo de la arrendataria firmada.

Hola buenas tardes. Me llamo María y trabajo como abogada. En unos minutos le respondo.

La hija de la arrendataria ha hecho uso del derecho de subrogación de los padres?

Cuando han fallecido el ultimo arrendatario?

Cliente: escribió hace 3 meses.
Le explico en detalle: en 2012 firmaron el contrato de arrendamiento con opción a compra , las dos personas firmantes han fallecido y el piso paso a ser propiedad de patrimonio. Ese ha sido subastado y lo he comprado yo. Ahora me dicen que el hijo de la arrendataria tiene derecho a retracto y tanteo, pero no existe ninguna subrogación ni contrato registrado según el registro de la propiedad
Cliente: escribió hace 3 meses.
Quiero saber con certeza si un contrato de 2012 sin ser registrado ni haber subrogación es válido o no

Si el hijo de la arrendataria es arrendataria por suborogación de sus padres que es lo que entiendo en el presente caso, tiene un derecho de tanteo y retracto y derecho a adquirir la vivienda por el mismo precio que el adquirente.

No es necesario que la subrogación conste en el registro de la propiedad ya que si pueda acreditar que es arrendataria desde el fallecimiento de sus padres con documetnación como pago de luz, agua, si tendría la consideración de arrendatario y por tanto sería válido dicho contrato porque vino ejerciendo como arrendatario.

Usted podría alegar que no hubo comunicación de la subrogación por escrito al arrendador pero se ha comportado como arrendatario y se le ha tennido formalmente como tal tras el fallecimiento de los padres.

Cliente: escribió hace 3 meses.
El ha estado pagando el alquiler correspondiente a patrimonio pero realmente no hay registro ni subrogacion
Cliente: escribió hace 3 meses.
Ha pagado desde que falleció su madre
Cliente: escribió hace 3 meses.
Entonces entiendo que el contrato es válido y afecta al hijo como heredero de su madre sin necesidad de haberse subrogado ni registrar el contrato????

la cuestión es que se le ha considerado como arrendatario y entiendo que entoncees el contrato sería válido ya que se permitió la subrogación del hijo durante estes años aunque no se haya registrado el contrato.

Cliente: escribió hace 3 meses.
Que plazo tiene para ejercer el tanteo???
Cliente: escribió hace 3 meses.
En el contrato de arrendamiento pone que puede comprarlo durante la vida del contrato al precio de mercado???

Tiene un plazo de 30 días desde que se le notificó la venta de forma fehaciente.

Cliente: escribió hace 3 meses.
Y lo que dice del derecho de compra durante la duración del contrato a precio de mercado

Pero en caso de venta el contrato se extingue y por tanto es cuando el arrendatario tiene que manifestar si ejerce su derecho de tanto o retracto

Cliente: escribió hace 3 meses.
No entiendo
Yo acabo de comprarlo ahora, firme ayer las escrituras
Si el no ejerce la accion de retracto y tanteo el contrato se extingue????
Cliente: escribió hace 3 meses.
Esta??

Si el en el plazo de un mes desde que se le notifica la venta no ejercita su derecho de tanto usted podrá resolver el contrato de arrendamiento si ya ha transcurrido el periodo mínimo del contrato previa la notificacón establecida en el mismo

Cliente: escribió hace 3 meses.
El contrato es de 20 años

Ah en ese caso tendrá que respetar la vigencia del mismo.

Salvo que necesite la vivienda para usted

Cliente: escribió hace 3 meses.
Si ejercitase la opción de tanteo y retracto el precio que tendría que pagarme sería el que he pagado yo más los gastos de escrituracion y notaría????

El precio que tendría que pagar sería el mismo que usted pagó, los gastos de notaría y registro no, podría usted en todo caso reclamarlos a patrimonio

Cliente: escribió hace 3 meses.
Entonces sería aconsejable esperar a realizar las escrituras y demás gastos de notaria a que pasen esos 30 días???

La notificación tiene que hacersela fehacientemente, es decir, tiene que recibir esa notificación, asique lo de las escrituras es irrelevante ya que no es cuestión de que pasen los 30 días sin que lo sepa sino que tiene que saber que hay un nuevo propietario y hay que comunicarselo. Tiene que hacerlo el vendedor mediante notificación fehaciente.

Cliente: escribió hace 3 meses.
Si, ya se lo comunicaron ayer
Me refiero a no realizar yo los gastos de escrituracion antes de pasados esos 30 días para no tener luego que reclamar o perder yo esos gastos caso de que ejerza el tanteo
Cliente: escribió hace 3 meses.
Es correcto no??

Ah si en ese caso si claro. Mejor esperar.

Cliente: escribió hace 3 meses.
Entonces definitivamente el contrato aunque no esté firmado por este señor, no exista subrogación firmada, ni se haya registrado es válido y no puedo impugnarlo???
Cliente: escribió hace 3 meses.
Consulte hace tiempo a un abogado este tema y decía que si no estaba registrado no era válido, y al ver en una nota simple que no estaba , lo creí, pero ahora veo que no

Ya le he comentado que es arrendatario por tolerancia del arrendador y por tanto ahora tiene sus derechos como tal.

Usted puede impugnarlo y presentar una demanda judicial y será el juez el que decida pero como le he comentado en algunas sentencias los juecees lo han consdierado arrendatario y por tanto con derechos. También puede que no lo consideren arrendatario y que por tanto no sea válido el contrato, eso ya es una decisión suya.

Cliente: escribió hace 3 meses.
En esto del derecho no hay nada blanco ni nada negro
Cliente: escribió hace 3 meses.
Gracias por sus aclaraciones

No no son commo las matemáticas, nunca hay nada seguro.

Sigo a su disposición por si tiene más dudas y si no las tiene le agradecería que valorase mi respuesta con las estrellas 3 a 5 ya que si usted no valora el experto no cobra por su tiempo. Muchas gracias por su confianza y reciba un cordial saludo.

María abogada y otros otros especialistas en Legal están preparados para ayudarle