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Abg. Eduardo L.M.
Abg. Eduardo L.M., Licenciatura
Categoría: Legal
Clientes satisfechos: 2448
Experiencia:  Experto en derecho y leyes Españolas relacionadas con cualquier rama del derecho. Formo parte del Ilustre Colegio de Aboado de A Coruña, número: 4541.
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Hola Bon día, gracies per la seva atenció .A continuació els

Esta respuesta ha recibido una valoración:

Hola Bon día , gracies per la seva atenció .A continuació els hi faig la consulta . Procuraré explicarme el millor possible . Si vostés hem poden respondre els hi estaré molt agraït.
Als anys 90 , entre el 1992 i el any 1998 crec recordar , 27 propietaris vam adquirir ,en diferents anys , uns adosats a una urbanització en forma de "U" incluint una zona ludica central amb piscina, jardí i pista de minibasket , ( lo típic) a una empresa constructora en forma jurídica de Societat Limitada ( S.L.)
En el meu cas , a la meva escriptura de compra feta el 16-6-1995 , consta que la futura zona ludica debia estar feta en tres anys i una vegada feta debia ser traspassada la propietat als propietaris dels adosats en la proporció del projecte ( 33 parts ) .
El projecte inicial era de 33 adosats . 6 adosats no els va construïr la constructora esmentada al seu dia, degut a que no es van entendre amb els antics propietaris del terreny on s'han construït i venut els 6 , ara al any 2018, però per una altra empresa constructora ,que encara esta en actiu .Va adquirir els terrenys per construïr aquestos 6 adosats els va construïr i ara els ha venut al estiu del 2018 . La S.L. que va construïr els 27 adosats " vells" als anys 90 està inactiva.Els socis i els seus fills viuen tots a l 'urbanitzaciò pero alguns son morts i els altres ja estàn retirats.
Al any 2001( amb 3 anys de retràs ) una vegada construïts els 27 xalets inicials i acabada la totalitat de la zona lúdica quedant vallada i acotada a terrenys que eren de la S.L. constructora i una altra part que no eren seus ( son els que es quedaràn els 6 adosats nous) . Es procedeix a anar a un Notari per la transmissiò de les parts proporcionals de la totalitat de la zona lúdica. La majoría dels propietaris , confiats vam donar per establert de que era de totalitat de la zona lúdica. l que ja teníem una 33ava part de la totalitat del terreny . Però ara hem vist que no va ser així.
Durant aquestos anys , els 27 adosats "antics" hem disfrutat de la zona lúdica pagant les corresponents quotes de comunitat de propietaris . El propietari del solar dels 6 xalets que encara no s'havien construït fins el 2018 , també ha anat pagant les quotes de comunitat durant aquestos anys i ara els 6 propietaris nous la segueixen pagant . O sigui que hem contribuït 33 adosats a mantenir les despeses de la comunitat,27 estaven construïts i 6 no ho estaven.
Ara una vegada construïts i venuts els 6 adosats restants . M'ha sorprés a mi i a altres propietaris de que hem descobert de que es va aprovar a la ultima reunió ( 19-1-2019 ) un augment de 15 € a la quota trimestral per compensar els IBIS de les finques que encara son dels constructors (una part de la 1 i la 2 ) que son ocupats per la zona lúdica .I que també a la reunió del 'any que bé els propietaris dels 27 xalets antics haurem de parlar de compensar als 6 adosats nous del IBI que els hi correspon per la seva finca perque segons ells tenen mes terreny que els 27 antics.( Finca 3)
Davant la sorpresa de que tota la zona ludica no era dels 33 propietaris , aquestos díes ,jo he acudit al Registre de la Propietat 1 de Reus per esbrinar el tema que ignoravem i he descobert primerament de que la zona lúdica està dividida en tres finques amb propietats diferents:
FINCA NUM 1 de uns 1400 m2 on hi ha la piscina i la pista de minibasket :Segons la nota simple del Registre de la Propietat . La propietat es dels 27 adosats " antics i 6 parts son de la S.L. constructora .Que suposem es van guardar perque teníen l 'esperança de construïr el 6 adosats que ha construït i venut al 2018 ara l'altra constructora . Es la finca que vam anar al Notari al 2001 però amb la sorpresa de que la constructora encara te 6 parts de 33.Quan tots creiem que ho vam fer per la totalitat de la zona lúdica. Alguns creiem que aquestes 6 parts tindríen que ser propietat dels 6 adosats nous.
FINCA NUM 2 de uns 150m2 corresponent a l'entrada a la zona ludica desde el carrer perque les furgonetes dels operaris hi puguin accedir ( jardiners etc...) :Segons la nota simple del Registre de la Propietat es de plena propietat de la S.L. Constructora .No sabem perque al 2001 no es va cambiar de nom i posada a nom dels altres 27 adosats.
FINCA NUM 3 de uns 330 m2 corresponent a la part frontal dels jardins dels 6 adosats construÏts i venuts per l'altra constructora ara al 2018: Segons la nota simple del registre de la propietat , la mateixa correspon als propietaris d'aquestos 6 adosats.Naturalment perque ho han comprat a l'altra constructora.
Per resumir tenim que la zona lúdica la propietat està dividida aixi:
FINCA NUM 1 : Propietat dels propietaris de les finques dels 27 xalets " antics " i 6 parts de la S.L. que els va construïr.
FINCA NUM 2 : Propietat al 100 % de la S.L. que va construïr els 27 xalets " antics".
FINCA NUM 3 : Propietat dels propietaris dels 6 xalets construïts per una altra constructora i venuts ara al 2018.
Tal com ja

Buenas noches,

Me llamo Eduardo y soy abogado colegiado en ejercicio. Leo su pregunta y le respondo, no se desconecte por favor.

Cliente: escribió hace 3 meses.
Ok quedo a la espera si tiene alguna duda , pregunte

Claro, gracias, en unos minutos le tengo preparada respuesta.

Cliente: escribió hace 3 meses.
los 29 € sería el coste total de la consulta si ud me llama ?
Cliente: escribió hace 3 meses.
No no hace falta que me llame ya me espero .No hay prisa

Sí, son ofertas adiccionales del sistema. Yo le voy a responder por escrito en cuanto tenga leída todo la pregunta y redactada respuesta. Si después decide comunicarse por teléfono esa es la oferta del sistema que salta automáticamente.

Cliente: escribió hace 3 meses.
Ok gracias pues cuando lo tenga ya abrire la respuesta

He leído detenidamente su pregunta, intentando entender todos los avatares de la construcción de los chalets y de la zona común. Me gustaría saber exactamente qué precisa conocer, cuál es su pregunta o preguntas concretas.

Cliente: escribió hace 3 meses.
Estan al final del texto que le he remitido , Si me da ud. Un correo se las envío por mail

No me aparecen en la pregunta original, si me las puede copiar aquí mismo, se lo agradezco, por política de web, tenemos como preferencia seguir este contacto.

Cliente: escribió hace 3 meses.
Té capacitat la Comunitat de Propietaris mitjançant un acord pres per els veïns a una junta de veïns ( 19-1-2019 ) per anular un acord pres davant notari a les escriptures de compra i signat per el propietari del adosat (27) i la S.L. Constructora?
Tot i que els veïns asistents a la reunió van acordar aquesta puja de 15 €/ trimestrals a la quota per "pagar" els 1700 € d IBIS dels terrenys que ocupa la comunitat pero que encara son propietat de la S.L.Constructora .
Tinc l'obligació de satisfer aquestos 15 € per pagar un IBI d'un solar que no es de la meva propietat o dels altres veïns i que grava precisament la propietat d'un altra persona que no soc jo ? Hem puc negar a pagar-los per no ser una despesa de la Comunitat tot i que els veïns ho han aprovat a la reunió ?
En quina situació queden els 6 propietaris dels adosats nous que sols tenen en propietat la finca numero 3 , que no tenen la propietat de la numero 1 i 2 que es on hi ha la piscina , la pista de basket el jardí etc..., els quals estàn pagant quotes a la comunitat de propietaris ara mateix i que no son propietaris de la zona de la piscina i de la pista de minibasket?
Poden accedir a una zona que no es seva tot i que paguin la quota d'una comunitat que no son propietaris?

Ok, recibido.

Cliente: escribió hace 3 meses.
ahí van...
Cliente: escribió hace 3 meses.
alguna duda?

No, le ruego unos minutos porque son varias cosas, lo que tarde en escribirlas.

Cliente: escribió hace 3 meses.
tranquilo no se preocupe
Cliente: escribió hace 3 meses.
Tal com ja he dit , a la última reunió l'administrador de la Comunitat ja va incluore al pressupost per al 2019 , 1700,00 € de IBIS de les dos finques propietat de la S.L. constructora corresponent a les seves parts de les finques 1 i 2 ( 15 € per veí afegits a la quota trimestral ).Que haurem de fer efectius els 33 propietaris dels adosats.O sigui que seguiràn conservant la propietat però els IBIS els hi tindrem que pagar els 33 adosats e incomplint el que van signar a la meva escriptura i a la dels altres 26 propietaris "antics" conforme es deia de que tenien que traspassar la zona ludica en 33 parts iguales, cosa que no han fet.
I també que a la próxima reunió s'acordarà de que haurem de compensar als 6 nous veïns perque en teoría tenen més terreny de la zona lúdica que els 27 antics adosats.
Jo i d'altres veïns tot i que no vam asistir a la reunió, no estem d'acord amb aquestes " chapusses" , volem regularitzar la situació posant al nostre nom la 33ava part per cadascú de la totalitat de la zona lúdica ( les tres finques ) ,tal com consta a les escriptures de compra dels nostres adosats i que obliga a la S.L: constructora a traspassarnos la propietat de la zona lúdica , la qual cosa no s'ha fet i llavors una vegada ja quan siguin de la nostra propietat fer efectius els IBIS corresponents al ajuntament no a la S.L. constructora.
Cliente: escribió hace 3 meses.
No se si este trozo del texto le ha llegado veo que lo que le he enviado al principio se corta aqui , después vienen las preguntas que le he formulado.
Cliente: escribió hace 3 meses.
Con esto el texto esta completo

Estimado cliente, voy dando respuesta a sus dudas,

Primero, las competencias de la comunidad de propietarios en modo alguno pueden suponer una modificación o alteración de una escritura notarial en la que tal comunidad no estaba presente como parte. Esto no tiene ningún sentido, es tal que yo pretendiese modificar unilateralmente un contrato de arrendamiento firmado, por ejemplo, entre usted y un tercero, siendo que yo soy ajeno a esa relación jurídica.

Segundo, al respecto de los IBI, el acuerdo comunitario, bajo mi punto de vista es poco afortunado, porque es la administración la que debe exigir el impuesto del IBI al titular, sin que ustedes se tenga que hacer cargo. Sin embargo, usted tiene dos opciones, o cumple el acuerdo, o si no está conforme con el mismo por considerarlo contrario a la ley y al interés de la comunidad y suyo propio, usted tiene la obligación legal de impugnarlo judicialmente. Si acuerdo comunitario no es impugnado en el plazo legal, el acuerdo cobra vigencia, por más que fuera contrario a los estatutos. La legislación nos dice sobre la impugnación de acuerdos comunitarios “La acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año. Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento establecido en el artículo 9” Los acuerdo obligan a todo el mundo mientras no se impugnen judicialmente.

Tercero, los nuevos chalets están en una situación compleja jurídicamente, puesto que ellos NO son dueños del terreno común en el que se asientan los principales elementos lúdicos de la comunidad, por lo que en puridad no tiene acceso a los mismos, todo ello a tenor del contenido de las notas simples recabadas por usted, a la postre clarificadoras de la titularidad de que cada franja de terreno.

Cuarto, quiero comentarle de la complejidad legal de la situación. Por una parte, existe jurisprudencia que haría posible reclamar a una SL, aunque esté liquidada, el cumplimiento de sus obligaciones y de la cesión de las seis partes. La SL todavía tiene bienes a su nombre. Esto hace que la sociedad deba responder por sus obligaciones legales pendientes. Así se pronuncian sentencias, como por ejemplo, la AP de Barcelona (sección 13.ª) de 18 de octubre de 2016 -EDJ 2016/259332-: «La cancelación de los asientos registrales en el Registro Mercantil tiene por finalidad consignar una determinada vicisitud de la sociedad, pero no implica la efectiva extinción de su personalidad jurídica, la cual no se produce hasta el agotamiento de todas las relaciones jurídicas que la sociedad entablara» Desde un punto de vista legal, podrían reclamar los IBI y la cesión del terreno pendiente de transmisión. Dese cuenta que se da la paradoja de que la sociedad, aún extinta o desaparecida, sigue conservando bienes a su nombre y relaciones juridicas por las que responder.

La complejidad de las relaciones jurídicas a futuro puede ser creciente y preocupante, debido a que ahora mismo no existe una única comunidad de propietarios constituida, y tampoco un complejo residencial de dos comunidades del artículo 24LPH. ¿Cómo clarificar la situación? Lo idóneo podría ser equiparar todas las obligaciones de los chalets y cederse mutuamente sus distintas partes a un único espacio común compartido por los 33 chalets, con idénticas cuotas y obligaciones. Esto requeriría unanimidad y la escritura de un nuevo título constitutivo. Es algo ambicioso, pero creo que podría ser la solución final.

Quedo a su disposición para ir aclarando las dudas de un tema que, legalmente, insisto, es complejo.

Cliente: escribió hace 3 meses.
muy agradecido por su respuesta , Me ha quedado claro todo . Buenas noches

Muchas gracias a usted por confiar en nosotros. Sobre dudas futuras me tendrá aquí.

Agradecería mucho que valorase mi respuesta con las estrellas, para mi es muy importante.

Saludos cordiales. Eduardo, ICACOR núm. 4541

Abg. Eduardo L.M. y otros otros especialistas en Legal están preparados para ayudarle
Cliente: escribió hace 3 meses.
Muchas gracias a usted , ya le he valorado con la maxima puntuacion