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Legal Argentina
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La situacion es la siguiente en el año 1999 mi padre junto

Esta respuesta ha recibido una valoración:

La situacion es la siguiente en el año 1999 mi padre junto conmigo y otro hermano firmamos un boleto de compraventa. Faltando la firma de dos hermanos mas (todos herederos de la sucesion de mi madre). El hermno que firmo conmigo en ese momento era menor de edad. El comprador nunca tomo posesion del terreno a la fecha sigue en forma de baldio (si paga impuestos y lo mantiene) y sigue registrado ese terreno en nombre de la sucesion en el registro de propiedad inmbueble de cual somos herederos. actualmente tanto mi padre y el hermano q era menor en ese entonces me cedieron los derechos sucesorios de esta sucesion, faltando dos hermanos que nunca firmaron el boleto de compraventa q le mencione. Existe la manera de recuperar ese terreno ?? ya que el comprador intento escriturar y el juez lo rechazo por falta de firmas

Estimado, estoy trabajando en su consulta, responderé a la brevedad.

Estimada, veamos, por un lado, el boleto de compraventa no es suficiente para que se concrete la transmisión de la propiedad. Sin embargo, los 20 años de posesión continua son suficientes para que el nuevo poseedor adquiera la propiedad.

Hay forma de recuperar el terreno? Depende:

1.- Ud. me dice que la persona paga impuestos y mantiene el terreno, es decir, efectúa actos posesorios y está interesado en el baldío. Eso quiere decir que:

a) Cumple con los requisitos para solicitar la usucapión.

b) Si ud intenta tomar posesión del terreno, se dará cuenta de inmediato.

c) además, podrá demostrar su mala fe con el boleto de compra venta (no es justo título pero sirve para exigir la escrituración judicial).

2.- Si esta persona no hubiera tenido ninguna relación con el terreno en 20 años y ud. pudiera demostrar que ud. sí lo hizo, entonces podría recuperarlo, pero creo que no es el caso.

Por favor, si mi respuesta le fue de utilidad, no olvide valorarla positivamente, su opinión es importante para mi. En caso contrario, previo a su valoración, puede continuar preguntando hasta que su duda quede satisfecha

Cliente: escribió hace 13 días.
Las firmas que faltan en ese boleto xq no firmaron todo los herederos y uno q firmo era menor de edad como queda eso, xq ahora fui desiganda administradora de la sucesion y quiero escriturar ese terreno a mi nombre

Entiendo, pero Ud. es de la parte vendedora, es correcto?
En este caso, la persona que compró el terreno, aunque no hubiera firmado nada, ni pagado y ni siquiera los conociera, basta con haber hecho actos posesorios sobre el terreno para que pueda reclamar el terreno.

El terreno es de la persona que, durante más de 20 años, se ocupó de él.

Cliente: escribió hace 13 días.
Entonces porque el juez rechaza su escrituración ante la falta de firmas y solicita firmas de herederos q nunca firmaron nada xq tendrian q firmar algo

Porque tiene que iniciar un proceso de usucapión, no una sucesión o escrituración.

Vamos por partes, porque hay algo que no termino de comprender:

1.- Ud. (o su familia) es la persona que compró o que vendió el terreno?

2.- Quién estuvo pagando impuestos y manteniendo el terreno?

Cliente: escribió hace 13 días.
Pasando en limpio, en ese ano 1999 se éramos 5 herederos en la sucesión de mi madre: mi padre ,yo y mis 3 hermanos, mi padre vendio un terreno y nos hizo firmar (en ese entonces tenia 22 años) a mi y a un hermano (menor de edad) ese boleto. Mi otro dos hermanos no firmaron xq no estaban. Nunca pudo escriturar el comprador. El baldio sigue estando sin cercar solo paga impuestos a nombre de la sucesion y limpieza nunca construyó tampoco. Hoy tengo la administración de la sucesion y tengo la parte mayoritaria 3/5 x cesiones recibidas, que me recomienda

Estimada, le pedí que respondiera dos preguntas, necesito que me responda las preguntas, en el modo en el que se las plantee. Por favor, responda una por una.

1.- Ud. es descendiente del comprador o del vendedor?

2.- Quién pagó los impuestos y mantuvo el terreno por 20 años?

EL TERRENO PERTENECE A LA PERSONA QUE PÓR 20 AÑOS ESTUVO PAGANDO LOS IMPUESTOS Y HACÉNDOSE CARGO, NO IMPORTA SI ESTÁ CERCADO O NO.

Ya no importa si hubo compravente, si hubo boleto, si fue usurpado, si la persona que pagó los impuestos y lo mantuvo por 20 años tenía derecho o no o si los sacó a punta de pistola. EL TERRENO ES PURA Y EXCLUSIVAMENTE DE LA PERSONA QUE LO ADQUIRIÓ HACE 20AÑOS, de nadie más.

Esa persona debe hacer la usucapión, ni sucesión, ni escrituración, ni construir, ni transmisión de derechos, ni nada, USUCAPIÓN.

Si su padre es la persona que le vendió el terreno, aunque la venta sea nula, si se desentendió del terreno por 20 años, perdió el terreno y NO LO PUEDE RECUPERAR.

Cliente: escribió hace 13 días.
Quien corre con los gastos del jucio x usucapión el comprador exclusivamente o los herederos del vendedor

Estimada, dado que se niega a contestar, abandonaré la pregunta.

Que tenga buenas noches.

Estimada:

Gracias por participar en el sitio, realizando preguntas a expertos.

Por favor sea tan amable de resumir nuevamente cuál es su intención con el terreno que vendieron por boleto de compra venta?

Cliente: escribió hace 7 días.
Hola lo resumo, mi abuelo x parte de mi madre era dueño de varios terrenos, luego fallecio y paso todo a mi madre, en ese momento casada con mi padre y con 4 hijos dentro el cual me encuentro yo. Fallece mi madre y pasamos hacer heredereos mi padre mis 3 hermanos y yo. Mi padre vende un terreno mediante boleto compraventa en el año 2001. Firmando el boleto El y yo (q tenia 21 años) y un hermano menor de edad (18 años). Nunca pudieron escriturar el terreno por falta de firmas el boleto fue sellado en rentas en el 2009. el comprador pidio al juez la escrituracion y nunca la otorgaron. El tema q al dia de la fecha mi casa esta ocupando parte de ese terreno, actualmente mi padre y un hermano los mismo q intervineron en aquel boleto me cedieron sus derechos hereditarios y el juez me otorgo la admnistracion de la sucesion, resumiendo, no quiero perder ese terreno y mi casa, como puedo proceder, no le quiero firmar nada al comprador, el terreno sigue ahi en estado de baldio el se encarga de su limpieza y paga los impuesto segun tengo entendido nunca tomo posesion del mismo esta ahi. gracias
Cliente: escribió hace 7 días.
el terreno sigue figurando en el registro de la propiedad inmueble bajo la sucesion de mi madre

Bien. Como la venta está hecha, aunque no perfecta, ya que en principio los herederos no pueden vender por boleto de compra venta un inmueble, si no está hecha la sucesión, como tampoco es legal que un menor de edad firme una venta.

Pero la venta se realizó, ustedes recibieron el dinero por la venta, por lo que hay un principio de ejecución. Si además el comprador mantiene y paga impuestos, son actos posesorios que le dan derecho a perfeccionar su título como dueño.

Ahora, lo que usted plantea es recuperar el terreno. Para eso usted pude hablar con la persona y volver a comprarle el terreno. Es la vía legal correcta.

No le recomiendo que usted inscriba directamente el bien a su nombre, porque en ese caso el comprador podría denunciarla por estafa, máxime que está su firma en el boleto de compraventa.

Por lo que si usted quiere recuperar el terreno, hable con el comprador, lleguen a un arreglo y firmen nuevamente un documento de cesión de boleto ante escribano. Es el camino legal que no le traerá problemas a futuro.

Cliente: escribió hace 7 días.
Ok entendido, le pregunto que sucede si uno o los dos hermanos que no tuvieron participacion quieren su parte de ese terrerno, como deberian actuar?

El hermano que no participó en la venta, deberá reclamar en el expediente sucesorio su parte a los otros hermanos que recibieron el dinero por la venta.

Cliente: escribió hace 7 días.
Bien entendido, entonces tampoco podria recuperar parte del terreno vendido. Olvide nombrar que la casa donde vive el comprador esta en sucesion tambien de mi madre, por la venta que hizo unilateralmente mi padre solo el firmo el boleto cuando heramos menores y ahora el necesita tambien mi firma para hacer el titulo de su casa. que pasa si no le firmo en algo q no tuve ninguna participacion

Bien, el comprador tiene la via legal de iniciar prescripción adquisitiva. Porque si bien se firmó un boleto de compraventa con muchas fallas, la venta se hizo y los vendedores recibieron el dinero. Entonces por la buena fe del comprador y el boleto de compra venta aún sin la totalidad de las firmas o con firmas de menores, lo habilita a iniciar acción de prescripción adquisitiva.

Cliente: escribió hace 7 días.
Bien. quien corre con los gastos de ese juicio de usucapion? solo el comprador o nos puede demandar a los herederos q paguen?

Sólo el comprador, es una acción que le corresponde iniciarla a el y sólo el responde por los gastos. No aplica el juicio de repetición por lo que no hay manera que posteriormente accione en contra de los vendedores por estar mal confeccionado el boleto de compra venta.

Cliente: escribió hace 7 días.
Bien entendido, entonces mi estrategia sera no firmar nada y que lo haga por usucacapion al menos incurrira en mas gastos y en tiempo, que opina?

Si todos los herederos tiene voluntad de perfeccionar el boleto de compra venta mal hecho, pueden hacerlo.

Ahora, si no están de acuerdo los herederos y los que no firmaron no quieren colaborar, está bien que el comprador siga por la vía de la prescripción adquisitiva. Si, incurrirá en más gastos y en tiempo, pero es una solución legal que tiene el comprador.

Cliente: escribió hace 7 días.
Bien, que sucede si esos herederos que no firmaron me ceden sus derehos hereditarios y una vez que tenga todo el poder en mi sola firma me niego a firmar. Cambia en algo, es decir iniciado el juicio de usucapion los gastos siguen corriendo por su cuenta, gracias.-

No cambia nada. Los gastos del juicio corren exclusivamente por cuenta del comprador.

Cliente: escribió hace 7 días.
Dr, agradeciendo su tiempo y amabalidad para responder, le hago las ultimas preguntas, en que normativa se basa para dar su ultima respuesta sobre los gastos, y la cuanto tiempo tienen un abogado para cobrar sus honorarios porque una vez que empezamos a mover los papeles es una sucecion del año 1968 imaginese aparecio un nieto del abogado que inicio las sucesiones reclamando honorarios impagos facil pasaron 20 años

En cuanto a la prescripción adquisitiva, artículo 1897 en adelante del Código Civil y Comercial de la Nación.

En cuanto a su segunda pregunta por honorarios de abogados, a qué se refiere? sucesión? Nada tiene que ver con el juicio de prescripción adquisitiva y si un abogado trabajó en un expediente, puede reclamar los honorarios y sus herederos también.

Si los honorarios fueron regulados y el abogado estaba notificado de esa regulación, a los 5 años prescribe. Si no fueron regulados, los sucesores del abogado están habilitados a solicitar regulación y cobrarlos.

Cliente: escribió hace 7 días.
Dr. me referia en q normativa se basa para estar seguros que el comprador no puede demandarme para que yo pague sus gastos del juicio de usucapion.

La normativa en que se rige el juicio de usucapión es el Código Civil y Comercial y el Código Procesal. Ahi dice el derecho que tiene el adquirente de buena fe, es decir que su comprador adquirió de buena fe aunque el boleto carezca de las formalidades. Nada dice que el vendedor tenga culpa por esto o le deba dinero o le tenga que pagar por el juicio de usucapión. Si nada dice, nada debe.

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