Hola buenos días:
Estoy a sus órdenes para contestar sus preguntas.
En todos los códigos civiles del la república mexicana se establece que el arrendatario tendrá derecho de prórroga al terminar el arrendamiento si el arrendatario cumplió con todas las obligaciones pactadas en el mismo, es decir, como usted lo ha hecho pagando puntualmente sus rentas, además tiene ese derecho por haber arrendado durante ocho años.
El derecho de prórroga para arrendar es aproximadamente el equivalente a la cuarta parte del tiempo que usted estuvo rentando.
Si el arrendador lo hizo renunciar al derecho de prórroga dicha renuncia no es válida y está afectada de nulidad absoluta ya que va en contra de disposiciones de orden público.
Aparte si firmaron pagarés y éstos tienen relación causal con el arrendamiento, el arrendador NO puede cobrar las rentas y los pagarés al mismo tiempo porque incurre en el delito de fraude y ustedes pueden proceder penalmente en contra de él ante el ministerio público. La relación causal consiste en que por ejemplo los pagarés digan que se firmaron por concepto de rentas.
Aun suponiendo que los pagarés no tuvieran una relación causal, no es decir que fueran autónomos, si usted prueba en juicio que se originaron por concepto de rentas, también el arrendador incurre en fraude.
Si el arrendador no les ha dado copia del contrato veo que está actuando con mala fe, es decir, quiere esconder sus pretensiones que no le van a prosperar si se van a juicio ya que si él los demandara al emplazarlos les tienen que dar copias del contrato.
Si le pidieron la desocupación a un mes de vencimiento si es legal si así se pactó en el contrato.
Lo que le recomiendo es que usted haga valer sus derechos, mientras usted vaya al corriente en el pago de sus rentas no tiene de que preocuparse ya que si el arrendador lo demanda usted puede contratar un abogado y contestar la demanda haciendo valer su derecho de prórroga y tendrá que consignar las rentas en el juzgado, por lo cual usted todavía estaría en posesión del inmueble durante más tiempo aparte de lo que dure el juicio.
Este tipo de juicios son largos ya que el arrendador tiene que presentar la demanda en tiempo -ya que si no la presenta en tiempo el contrato de vuelve indefinido-, además usted debe contestar la demanda, en su caso reconvenir (contra-demandar), posteriormente pasan varios meses en ofrecer y desahogar pruebas, luego usted puede promover cualquier legal incidente que le beneficie para dilatar el procedimiento, posteriormente se van al periodo de alegatos y luego se dicta sentencia de primera instancia. Todo esto se lleva por lo menos un año o año y medio.
Ya dicta la sentencia se van a la apelación que por lo menos son otros ocho meses.
Luego se van al amparo que también puede durar otros siete meses.
De hecho el juicio de primera instancia lo pueden alargar por más de tres o cuatro años (además de su derecho de prórroga).
Por lo cual usted quédese tranquilo.
Si tiene alguna otra pregunta con gusto se la contesto, de lo contrario favor de calificar o evaluar mis respuestas.
Saludos.
P.D. En definitiva NO ES LEGAL que le pidan la desocupación ya que usted tiene derecho de prórroga.
Y también usted tiene derecho al tanto, este derecho es muy importante ya que la ley lo considera a usted preferente para rentar, es decir, usted tiene más derechos que cualquier otro arrendatario para rentar por el tiempo que duró el arrendamiento.
Tiene alguna otra pregunta o duda?
Ahora me encuentro en línea ¿tiene otra pregunta?
Favor de calificar o evaluar mis respuestas. Gracias.
Buenas tardes, los pagarés que firmamos son mercantiles y no tiene el concepto del cobro del pagaré. La ciudad que ponen en el pagaré corresponde a otro estado diferente al que se encuentra el local y a decir verdad desconosco si en el contrato se refiere al local en esta ciudad, porque como le comente no hay la mas mínima oportunidad de revisar dicho contrato. No soy afecto a guardar documentos por no empapelarme pero cuento con uno que otro pagaré. Otro detalle es que los pagarés no corresponden al nombre del dueño de el local.
Hola que tal
Buen dia
Lo que tiene que hacer el propietario del local es darle a usted por escrito el aviso de que ya no quiere rentarle el local, y dado que solamente el propietario tiene los pagares y el contrato en su poder, lo que le recomiendo es que realice lo siguiente:
1.- hablar con el propietario y hacerle ver que su negocio no tiene 1 o 3 años sino 8 años, y que siempre ha cumplido con su obligacion de pagar, que esta dispuesto a seguir la misma forma de pago con el aumento respectivo, pero que le siga rentando el lugar porque esta es su fuente de ingreso.
2.- si despues de que trate de llegar a la negociacion, el propietario no accede, lo que le recomiendo es ir buscando otra propiedad, porque me ha tocado ver infinidad de veces que se pasan de listos y hacen efectivos los pagares, y con mayor razon de que no estan a nombre del propietario, ya que si usted los firmo acepta las concecuencias de una letra de cambio, sin importar de donde provenga, pues al juez no le interesa de donde provienen sino que cumplan con los requisitos que ya le mencionaron.
Le consejo trate de llegar a una negociacion, muchas de las veces se puede solucionar si usted de manera insistente le hace saber al propietario que usted es buen inquilino al pagar siempre puntualmente.
En justanswer para mí es un compromiso personal despejar de manera completa e integral todas sus cuestiones, y hago la firme promesa de contestar a la brevedad posible todas sus preguntas, siempre respondendo con la verdad, porque de nada servira que le de falsas esperanzas a las cosas que no se pueden hacer.Le reitero mi compromiso como su asesor legal y quedo a sus órdenes, espero que con la información proporcionada haya podido contestar a su pregunta y resuelto su duda.Atte. Lic. Catarino Ibarra AlmazánSi tiene alguna otra pregunta por favor hágamelo saber, y con gusto le proporcionare una respuesta, por favor le pido evalue mi respuesta si le ha sido de utilidad o haya resuelto su duda.
Buenos dias Licenciado, los pagarés a los que hago mención se firman conjuntamente con el contrato cada dos años, el primer tanto es 12/12 y el segundo tanto es 12/12 más es incremento del 10% comparativamente al año anterior, de tal forma que el contrato termina en diciembre del año en curso y se paga cada dia 9 de cada mes, por lo tanto quedaría únicamente 2 pagarés por cubrir, sería noviembre y diciembre, y estos serían los dos meses que tengo para preparar mi defensa, ¿ usted que me recomendaría hacer ?. Gracias XXXXX XXXXX respuestas.