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Abog Ana M Monsalve
Abog Ana M Monsalve, Abogado
Categoría: Ley de Venezuela
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Experiencia:  26 años en el ejercicio de la profesión de abogado experta en derecho civil, administrativo, menores, inquilinato
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Nwcesito infoemacion sobre alquile4 locales venezuela

Esta respuesta ha recibido una valoración:

Nwcesito infoemacion sobre alquile4 locales venezuela
Cliente: escribió hace 1 mes.
Se alquilo un local para consultorio.medico en venezuela hace 2 años ya este seria el tercero, para el segundo año se volvio a hacer contrato con una clausula de aumento anual al vencerse este 2 contrato hay una clausula de aumento de 500 % anual ,ahora se renovo el contrato automaticamente por no haber notifivacion previa pero quiwren aumentar mas del 4000 % que no se quiere aceptar .que se puede hacer cuales son los derechos del arrendatario,no se quiere firmar nuevo contrato.que recomienda
Cliente: escribió hace 1 mes.
Se puede ofrecer el 500 % anual y una compesacion aparte sin firmar nuevo contrato,ahora cuanto si no aceotan pueden presionar por otro lado para entregar el local.ademas ponen una clausula de resicion de contratonque nonesta clara

Hola buenas tardes le habla la abogada Ana Monsalve por favor mantengase en linea ya le ayudo con su pregunta

Por favor digame una cosa el contraro dice que se prorroga automaticamente si no se notifica?

Cliente: escribió hace 1 mes.
Dugame buenas tardes

voy a revisar el contrato por favor no se retire

Cliente: escribió hace 1 mes.
Si lo dice si no se recibe notificacion en 30 dias

podria mandarme el contrato completo?

Cliente: escribió hace 1 mes.
No lo tengo a mano ahora solo me gustaria saber los derechos del arrendador local comercial consultorio medico

si el contrato dice que se renueva automaticamente si no se notifica antes de los 30 , el contrato debe cumplirse como esta ya que se renovo automaticamente y el automento que le deben hacer es solo del 500 por ciento

los contratos se cumplen como se pactan debe cumplirse como dice a falta de esto deberan acudir al ente administrativo correspondiente si una de las partes no cumple, en este caso el arrendador al no notificar a tiempo el contrato se renovo automaticamente y no puede cambiar las condiciones del mismo, debera esperar el proximo vencimineto para que pueda cambiarlo es decir al año siguiente.. voy a indicarle lo que indica la ley

Cliente: escribió hace 1 mes.
Pero me pueden obligar a desalojar

no como le va a desalojar si usted cumplio y tiene un contrato vigente no puede desalojarlo

si no le quiere recibir el pago debera acudir al ente administrativo a consignar el pago

mire lo que dice la ley Una vez vencido el plazo del contrato, el arrendatario podrá optar a una prórroga legal que se fijará conforme a la duración de la relación arrendaticia, siendo que hasta un (1) año, la prórroga máxima será de seis (6) meses; entre un (1) año y cinco (5) años, tendrá un (1) año de prórroga; entre cinco (5) y diez (10) años de relación, la extensión será de dos (2) años; más de diez (10) años podrá disfrutar de tres (3) años más. Resaltamos que, dicha prórroga será optativa para el arrendatario, mientras que para el arrendador será de carácter obligatorio, debiendo mantenerse las mismas condiciones, estipulaciones y actualizaciones de canon convenidas por las partes, salvo que el canon haya sido objeto de ajuste debido a un procedimiento de regulación.

pero esta prorriga usted no la puede pedir ya que su contrato se renovo automaticamente, por eso para mi es muy importante ver el contrato para verificar si realmente la prorroga es automatica o se le vencio y debe pedir la prorroga tal como dice la ley

esta usted en linea?

Cliente: escribió hace 1 mes.
Pero que pasa si le ofrezco un extra al arrendador o sea si son 4.000000bf y se le deposita(###) ###-####f mas a nombre de otra persona sw esta incumpliendo el cobtrato
Cliente: escribió hace 1 mes.
Sibestoy

usted debe pagar lo que dice el contrato, el extra ya es un pago de ustedes por otro lado que no tiene nada que ver con la obligacion , si usted le paga el extra conjuntamente con el monto del contrato entonces estan haciendo un contrato verbal donde cambian el monto del contrato

Cliente: escribió hace 1 mes.
El contrtatondice

mire lo que dice la ley

Dicho esto, tenemos que el contrato de arrendamiento de locales comerciales, deberá ser elaborado por escrito y autenticado ante una Notaría Pública, con una duración mínima de un (1) año (a menos que el arrendamiento se requiera por una temporada en específico, pudiendo celebrarse por un tiempo inferior), debiendo expresar las condiciones físicas del inmueble a ser arrendado y de la edificación donde se encuentre; el valor del inmueble; el canon de arrendamiento; la modalidad de cálculo utilizada; y las obligaciones de las partes (arrendador y arrendatario).

Así mismo, se indica que el arrendador podrá exigir al arrendatario depósito en efectivo o fianza, como garantía que le asegure que el arrendatario cumplirá con las obligaciones asumidas, estableciéndose que sólo podrá exigirse una de las dos (2) garantías señaladas, las cuales no podrán exceder el equivalente a tres (3) meses del canon de arrendamiento fijado.

Una vez vencido el plazo del contrato, el arrendatario podrá optar a una prórroga legal que se fijará conforme a la duración de la relación arrendaticia, siendo que hasta un (1) año, la prórroga máxima será de seis (6) meses; entre un (1) año y cinco (5) años, tendrá un (1) año de prórroga; entre cinco (5) y diez (10) años de relación, la extensión será de dos (2) años; más de diez (10) años podrá disfrutar de tres (3) años más. Resaltamos que, dicha prórroga será optativa para el arrendatario, mientras que para el arrendador será de carácter obligatorio, debiendo mantenerse las mismas condiciones, estipulaciones y actualizaciones de canon convenidas por las partes, salvo que el canon haya sido objeto de ajuste debido a un procedimiento de regulación.

En cuanto a la fijación del canon de arrendamiento, se estipula que el mismo será pactado entre arrendador y arrendatario, quienes de común acuerdo deberán aplicar, obligatoriamente, alguno de los tres (3) métodos que se establecen en la norma. En caso de no llegar a un acuerdo, o surjan dudas o controversias al respecto, la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio Económicos (Sundde – Organismo encargado de asistir al Ministerio del Poder popular para el Comercio en la aplicación de esta Ley, en la que se le atribuye el carácter de autoridad competente en esta materia, pudiendo en conjunto crear las instancias que consideren necesarias para llevar a cabo dicha atribución), intervendrá a los fines de determinar el cálculo del canon correspondiente. En tal sentido, los procedimientos a ser seleccionados por las partes a la hora de precisar el canon, son:

1) Canon de Arrendamiento Fijo (CAF), en el que se toma en cuenta el valor del inmueble para el momento de la negociación, siendo determinado por la Sundde a través de avalúo del costo de reposición (mediante metodología que fijará para ello); y el porcentaje de rentabilidad anual prevista en 12% para el primer año y en 20% cuando se trate de centros comerciales y/o locales nuevos.

2) Canon de Arrendamiento Variable (CAV), pactado en base al 1% y 8% sobre el monto de las ventas realizadas. Cuando se trate de actividades de entretenimiento, las partes podrán convenir porcentajes entre 8% y 15%.

3) Canon de Arrendamiento Mixto (CAM), compuesto por los métodos descritos en los puntos 1 y 2, es decir, por porción fija más porcentaje de ventas, indicándose que la porción fija no podrá ser superior al 50% de lo que correspondería a un canon de arrendamiento fijo, mientras que el porcentaje de ventas no podrá exceder del 8%. En caso que el porcentaje de ventas supere el doble de la porción fija, sólo se pagará como canon mensual el monto resultante de aplicar lo señalado en el punto 2.

Con relación al pago del canon de arrendamiento, se dispone que el mismo se realizará por la cantidad y oportunidad debidamente fijada en el contrato, mediante depósito en cuenta bancaria a nombre del arrendador (la que no podrá clausurarse durante la vigencia del contrato), debiéndose entregar al arrendatario una factura legal en la que se indique el monto, concepto del pago e indicación del período correspondiente.

Se contempla la prohibición de fijar cánones de arrendamiento en moneda extranjera; así como proceder a su ajuste durante la vigencia de la relación arrendaticia, señalándose que el canon sólo podrá ser revisado y ajustado en los casos siguientes:

1) Después de transcurrido un (1) año luego de firmado el contrato, siendo que su ajuste tendrá como límite máximo los porcentajes de la renta variable del año inmediatamente anterior del grupo “Bienes y Servicios Diversos”, tomado en cuenta en el índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC), de acuerdo con lo publicado por el Banco Central de Venezuela (BCV).

2) Cuando el arrendador haya realizado mejoras o reparaciones, cuyo importe supere en 40% el valor del inmueble establecido para calcular el canon.

Otro punto a destacar, es el referido a la creación del “Comité Paritario de Administración del Condominio”, que tendrá a su cargo lo correspondiente al mantenimiento y gastos del inmueble. Estará integrado, en igualdad de número y derechos, por representantes de los propietarios y de los arrendatarios2, quienes de común acuerdo, establecerán las condiciones, normas o reglamentos del condominio, así como la aplicación de sanciones por incumplimiento de lo acordado entre las partes.

En lo relativo a los gastos comunes3,se expresa que lo que deba pagar el arrendatario por este concepto, será calculado por el Comité Paritario de Administración del Condominio, en base al porcentaje o alícuota parte que corresponda a cada local de acuerdo al valor total del inmueble en el que se encuentre.

Por otro lado, tenemos que en esta normativa, se consagra a favor del arrendatario la preferencia ofertiva, conforme a la cual, en caso que el propietario decida vender el local comercial, éste deberá ofrecerlo en venta (en primer lugar) a su arrendatario con preferencia ante cualquier tercero, siempre y cuando posea más de dos (2) años como arrendatario del local; se encuentre solvente en el pago de los cánones, condominio y demás obligaciones contractuales. El no cumplimiento de la preferencia ofertiva por parte del propietario, o en caso que haya vendido el inmueble en condiciones más favorables que las presentadas originalmente al arrendatario, hará que éste tenga derecho a ejercer el retracto legal arrendaticio, a fin que el inmueble le sea dado en venta bajo las mismas condiciones ofrecidas al tercero.

no entendi cuando dice el contradice...

Cliente: escribió hace 1 mes.
El contratobdice que el banco cwntral.np haya emitidobpara la fecha de renovacion el indice

normalmente se hacen estos pagos porque es ilegal los cobros que hace el arrendador. si usted paga y le dan un recibo como arrendamiento y por otro lado paga a un tercero, el pago del tercero el dia que usted quiera demandar no tiene efecto ya que el monto del alquiler es el que paga a nombre de usted por concepto de arrendamiento

Cliente: escribió hace 1 mes.
El canon se ajustara anualmente en un 500%
Cliente: escribió hace 1 mes.
Pero se puede ofrecer un pago extra para compensar al arrendador adicional al canon pero sin perjudicar al arrendatario

debe decir lo que dice la ley. el esta haciendo un cobro contrario a ley es nulo, y usted puede acudir a el ente correspondiente a solicitar que se fije el pago .. tiene esa opcion decirle a el que le acepte el pago o usted puede acudir a que le fijen el pago correspondiente conforme a la ley. alli puede negociar porque la forma como le estan haciendo el contraro es contrario a lo que indica la ley

podria hacerlo , pero jamas a nombre del arrendatario puede hacerlo en efectivo sin que esto quede reflejado en el pago de alquiler o que quede en el contraro o en algun recibo

como en venezuela hay problemas de efectivo un tercero puede hacer transferencia pero por otra causa

Cliente: escribió hace 1 mes.
Logico y en cuanto a losbtres meses de deposito se actualiza
Cliente: escribió hace 1 mes.
El deposito al canon del 500 %

los meses de deposito se actualizan pero con respecto al canon que deciden reportar lo paga para que el lo deposita y el debera pedirle el adicional sin recibo

pero este pago adicional no deberia hacerlo ya que esto no se lo va a devolver,. asi que solo deberia ser el del 500 por ciento que es lo estipulado lo que va a reflejar en los recibos

solo deberia pagar por concepto del 500 %

Cliente: escribió hace 1 mes.
Y en cuanto a la clausula que dice que si se tiene alguna deuda con la administradora porque es la administradora la que fitma en nombre del dueño y dice que si se tieme deuda con la administradora se puede anular el contrato

debera demostrar esta duda, debera demostrar que la administradora no tiene poder, para hacer este contrato no solo la duda, es que demuestre que la administradora no tenga la facultada de hacer el contraro a nombre del dueño,... debera pedir a la administradora el poder en la que actua a nombre del dueño

Cliente: escribió hace 1 mes.
El dueno le dio un poder pleno a la admiknistradora tanto que alla ae hacen los pagoa

si tiene la facultad para ello no hay manera de anularlo, porque usted esta contratando con la administradora legalmente, si no tiene esta facultad el contrato se anula automaticamente y podria demandar a la administradora.

entonces si tiene pleno poder , tiene un pode de administracion con la duda no se anula el contrato., porque la administradora esta actuando legalmente , es como si usted lo estuviera haciendo con el dueño del local

Cliente: escribió hace 1 mes.
Pero en el contrato sale a n9mbre de la administradora y dice el nombre del dueno

porque la administradora actua en nombre del dueño eso es legal, yo abogado hago una demanda a coloco mi nombre pero coloco que lo hago a nombre de la persona que me dio poder, en una venta aparece tambien el nombre de quien tiene el poder y luego dice que vende en nombre de quien tiene poder, en su caso debe decir el nombre de la administradora y decir que actua en nombre del dueño y debe colocar los datos del poder, eso es legal

Cliente: escribió hace 1 mes.
Pero quisoera saber si me perjudicaria ofrecer algo extra pagado por un tercero pwro manteniendo el contrato

ilegal es si la administradora actua en su nombre es decir yo fulano alquilo un inmueble de mi propiedad

Cliente: escribió hace 1 mes.
No entiendo

no le va a perjudicar siempre y cuando no aparezca este monto adicional, y si aparece el pago en un recibo a su nombre lo que si va hacer es que usted esta aceptando un pago adicional

que no entendio?

Cliente: escribió hace 1 mes.
Ahora si ya entendi
Cliente: escribió hace 1 mes.
Doctora en el caso de que quieran desocupar que pueden alegar

un pago adicional lo que le va a perjudicar si se refleja en el recibo de pago es que usted se obliga a pagar este monto, es decir que a la hora de solicitarle el pago por parte del arrendador debe ser por todo , si usted lo hace una parte reconocida es decir en el recibo y otro que lo haga una tercera persona solo usted tiene que pagar el canon que se refleja en el recibo de pago de canon mensual

Cliente: escribió hace 1 mes.
El deposito se lo actualizo al 500 %

si el deposito se lo actualiza al 500% y usted no lo puede desalojar porque usted tiene un contrato por lo que usted me indico que se prorrogo automaticamente , si no se prorrogo automaticamente porque la clausula dice que se termina sin necesidad de notificacion entonces la ley le da una prorroga legal que arriba le indique conforme al tiempo que esta alquilando

Cliente: escribió hace 1 mes.
Si especifica ccuando ambas partes no notifica con 30 dias de anticipacion

claro el automento debe ser conforme al banco central el coloco un 500 por ciento, si esto no es conforme al banco central es ilegal,.

que pasa si no notifica con 30 dias de anticipacion se extiguen el contrato o se prorroga?

Cliente: escribió hace 1 mes.
Se ptorroga

entonces no puede sacarlo el contrato se prorrogo automaticamente.. por eso quiere negociar con usted

Cliente: escribió hace 1 mes.
Pero no debo firmar nada y mantener el contrato

por lo menos hasta que no termine el contrato no puede desalojarlo y ademas hay una prorroga legal luego que se le venza el contrato

Cliente: escribió hace 1 mes.
Muchas gracias

puede firmar el nuevo contrato , pero con las mismas condiciones del 500% o si quiere no firma. ya que usted tiene un contrato vigente con las mismas condiciones , es decir no cambio es el mismo contrato,. solo lo que puede hacer es que pague un adicional , pero va a entender que el año que viene si le van a notificar antes de los 30 dias y luego usted debe pedir la prorroga legal de acuerdo a esta tabla

prórroga legal que se fijará conforme a la duración de la relación arrendaticia, siendo que hasta un (1) año, la prórroga máxima será de seis (6) meses; entre un (1) año y cinco (5) años, tendrá un (1) año de prórroga; entre cinco (5) y diez (10) años de relación, la extensión será de dos (2) años; más de diez (10) años podrá disfrutar de tres (3) años más.

Gracias a usted le pido por favor valore la pregunta con la estrella del 3 al 5 su valoracion es muy importante para mi, usted puede venir a preguntar luego de haber valorado, la valoracion esta en la parte superior derecha y si mi respuesta le ayudo puede dejar propina

si no sabe valorar aviseme por favor, para cerrar la entrevista por el dia de hoy. el sistema de valoracion esta al lado de mi foto de perfil.

esta en linea estimado cliente?

le dejo informacion de como hacer la valoracion

Cliente: escribió hace 1 mes.
Gracias ya quede claro

Que tenga muy buenas tardes , le envio muchas bendiciones para usted y su familia y que todo salga con bien

Me alegro haberle pidido ayudar, buenas tardes...

Cliente: escribió hace 1 mes.
Gracias

a usted --

Abog Ana M Monsalve y otros otros especialistas en Ley de Venezuela están preparados para ayudarle