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Por supuesto que existen sentencias favorables al propietario afectado en las que se condena a la comunidad de propietarios a que repare los elementos comunes (tejados, fachadas, paredes y revestimientos exteriores, cubiertas, etc) que causan filtraciones y humedades y que le obligan también a reparar los desperfectos del inmueble del propietario. Se trate de un bajo o de otro tipo de inmueble el que sufre los desperfectos por humedades, filtraciones, etc, siempre hay que demostrar que estos provienen de elementos comunes del inmueble que son responsabilidad de la comunidad de propietarios, y para ello es fundamental utilizar una prueba pericial.
Usted debe demostrar mediante un informe pericial que los daños en su propiedad proceden de un elemento común en defectuoso estado de conservación. Un perito cualificado examinará su inmueble y también el estado general de los elementos comunes y determinará si sus filtraciones y humedades provienen del mal estado de aquellos. Lo que conlleva la responsabilidad de la comunidad en los desperfectos causados y como consecuencia la obligación de repararlos.
Recurso de Apelación núm. 210/2011
AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5
CARTAGENA
SENTENCIA: 00227/2011
AUDIENCIA PROVINCIAL DE MURCIA
SECCIÓN QUINTA (CARTAGENA)
ROLLO Nº 210/2011 (CIVIL)
S E N T E N C I A Nº 227
FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO
Frente a la Sentencia de primera instancia, que estima parcialmente la demanda y la reconvención interpuestas, se alza la parte actora en base a las alegaciones que realiza en el escrito de interposición del recurso, solicitando su revocación en los términos interesados en dicho escrito, en el que se viene a argumentar, en esencia, sobre la existencia de error en la valoración de la prueba, que -sigue diciendo la parte apelante- debería haber conducido a estimar su pretensión de subsanación de las humedades existentes en la vivienda del actor y en el bloque en el que dicha vivienda se ubica, así como a rechazar la pretensión de la reconviniente de que el actor abone el coste adicional de deshacer las obras por él ejecutadas; y todo ello con la consiguiente repercusión en el pronunciamiento de las costas de la primera instancia.
Comenzando por el primer motivo de recurso que se alega, referente a la petición de subsanación de las humedades de la vivienda del actor y del bloque en el que ésta se ubica, debe señalarse que debe ser acogido, por las razones que, a continuación, se exponen. En primer lugar, debe señalarse que no ofrece duda alguna que las humedades existentes en la vivienda del actor y en el bloque en la que ésta se ubica -el denominado bloque NUM000 -, a las que se hace referencia en los informes emitidos por el Arquitecto D. Carlos Manuel (folios 22 al 29 y 370 al 375), por el Ingeniero Técnico Industrial D. Balbino (folios 33 al 51) y por el Arquitecto D. Fausto (folios 258 al 288) derivan de la inexistencia de una adecuada cámara de aire en el subsuelo, bajo el forjado, que cuente con la suficiente ventilación, como se desprende de dichos informes y de las explicaciones que sus autores ofrecieron en el acto del juicio. Y es claro, igualmente, que el problema deriva de un elemento común cuyo mantenimiento y conservación corresponde a la comunidad de propietarios, que está obligada a realizar las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble, según resulta de lo dispuesto en el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal , sin que de ello pueda exonerarse por el hecho de que, en el caso concreto, la necesidad de mantener o conservar el inmueble tenga su causa en un defecto de origen en la construcción o instalación del correspondiente elemento común, según se desprende de la doctrina expuesta por el Tribunal Supremo en Sentencia de 3 de enero de 2.007 (Sentencia nº 1365/2007; rec. nº 207/2000 ).
Partiendo de lo expuesto, es claro que la comunidad de propietarios ha de responder por los daños y perjuicios derivados del incumplimiento o cumplimiento defectuoso de esa obligación de conservación y mantenimiento cuando haya existido, al menos, culpa o negligencia de dicha comunidad, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.902 del Código Civil . Y en este punto, es claro que corresponde a la comunidad de propietarios la carga de probar que observó un diligente cumplimiento de su obligación de conservación y mantenimiento de los elementos comunes y que, por tanto, no concurrió culpa alguna por su parte en la producción de los referidos daños y perjuicios, debiendo destacarse que, como se desprende de la Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de octubre de 2.007 ( Sentencia nº 1071/2007; rec. nº 3440/2000 ), la responsabilidad no se atribuye por razón de la titularidad de los elementos comunes, sino que este dato se utiliza como factor de determinación del sujeto o de los sujetos que, por tener las facultades de control, han de sufrir las consecuencias de un ejercicio negligente o descuidado de tales facultades.
Partiendo de lo expuesto, debe señalarse que procede estimar el primer motivo de recurso, toda vez que ha resultado acreditado que existió negligencia por parte de la comunidad de propietarios en el cumplimiento de su obligación de conservación y mantenimiento de los elementos comunes, que ha dado lugar, a su vez, a los daños por humedades en la vivienda del demandante y en el bloque en la que ésta se ubica, a los que se hace referencia en los informes antes citados, es decir, en los informes obrantes en los autos, emitidos por el Arquitecto D. Carlos Manuel (folios 22 al 29 y 370 al 375), por el Ingeniero Técnico Industrial D. Balbino (folios 33 al 51) y por el Arquitecto D. Fausto (folios 258 al 288), debiendo la comunidad reparar los daños causados por esas humedades hasta hacerlos desaparecer. Y esa imputación de negligencia a la comunidad de propietarios se desprende del resultado de la prueba practicada, que evidencia que las humedades en los muros de los bloques y en la vivienda del actor no aparecieron de forma súbita e inesperada, sino que fue manifestándose de forma progresiva con anterioridad a que la comunidad de propietarios decidiese iniciar acciones tendentes al descubrimiento del problema y a su solución, que, además, han ido demorándose en el tiempo produciendo un incremento de los daños. En este sentido, es de destacar que el hecho de que ya se habían detectado los problemas de humedad con anterioridad al año 2.006 se desprende de la propia declaración prestada por la Presidenta de la Comunidad en la prueba de interrogatorio de parte, en la que, tras afirmar que los edificios tenían una antigüedad de treinta y tres años y que su adecuada ventilación no se tuvo en cuenta cuando se hizo la obra, sino que se ventilación se ha hecho posteriormente, añadió que en el "bloque NUM001 " la ventilación se debió realizar hace tiempo, aunque no quedaba constancia por escrito de cuándo se hizo, y que en el "bloque NUM000 ", en el que está ubicada la vivienda del actor, se hizo a partir del año 2.006. Es decir, que si la comunidad de propietarios ya acometió la ventilación de uno de sus bloques con anterioridad al año 2.006, no se ha justificado, en modo alguno, la razón por la que no se hizo también en ese momento la ventilación del bloque NUM000 , con lo que pudieran haberse evitado los daños por humedad aparecidos en la vivienda del actor.
Por otra parte, según se desprende de las actas de comunidades de propietarios aportadas a las actuaciones, al menos desde el año 2.006 se conoce la necesidad de airear el subsuelo, así como la presencia de humedades en el muro de la vivienda del actor, sin que la comunidad haya acreditado haber realizado ninguna actuación mínimamente útil a fin de intentar solucionar las referidas humedades.
Pero es que, además, la presencia de humedades en la parte baja de los paramentos exteriores del bloque resulta claramente apreciable a simple vista, como se desprende de algunas de las fotografías obrantes en los informes antes citados, debiendo reiterarse la falta de acreditación por la comunidad de la adopción de medidas útiles en orden a remediar la existencia de tales humedades, al menos en lo que se refiere a la zona ocupada por la vivienda del actor. Y no debe olvidarse que de los informes periciales también se señala, como causa de las humedades, el hecho de que el sistema de riego por aspersión instalado en la comunidad de propietarios está lanzando agua hacia las paredes del bloque, produciendo así, de forma directa, humedades, siendo claro que la responsabilidad de ese inadecuado sistema de riego recae directamente sobre la comunidad de propietarios.
De todo lo expuesto se sigue que es claro que, a diferencia de lo que se sostiene en la Sentencia apelada, sí ha existido culpa o negligencia por parte de la comunidad de propietarios en la observancia de su obligación de conservación y mantenimiento del inmueble, que ha dado lugar, a su vez, a que se produzcan daños por humedades en la vivienda del actor y en el bloque en el que ésta se ubica, cuya reparación ha de estar a cargo de la comunidad de propietarios. Y no cabe imputar, en modo alguno, al actor la producción o el incremento de esos daños por el hecho de que realizase una excavación en el subsuelo de la vivienda a fin de intentar averiguar la causa exacta de los daños, máxime cuando tres de los peritos que declararon en el acto del juicio, D. Balbino , D. Carlos Manuel y D. Fausto , negaron que esa excavación hubiese dado lugar a un incremento de humedad generador de mayores daños en la referida vivienda, hasta el punto de que incluso el último de ellos afirmó que la excavación había disminuido la humedad por capilaridad en la vivienda del actor.
De todo lo expuesto se desprende que debe ser acogido el primer motivo de recurso y debe revocarse parcialmente la Sentencia apelada. Ahora bien, la pretensión reparadora de la parte actora respecto de la vivienda y el bloque NUM000 está planteada, en la súplica de su demanda, con una amplitud que ha de ser concretada en mayor grado, integrando dicha súplica con las alegaciones que se realizan en el cuerpo de la demanda. En este sentido, lo que procede es condenar a la comunidad de propietarios a realizar la obras necesarias para reparar los daños producidos en la vivienda del actor y en el bloque NUM000 como consecuencia de las humedades a las que se hace referencia en los informes obrantes en los autos, emitidos por el Arquitecto D. Carlos Manuel (folios 22 al 29 y 370 al 375), por el Ingeniero Técnico Industrial D. Balbino (folios 33 al 51) y por el Arquitecto D. Fausto (folios 258 al 288), debiendo la comunidad reparar los daños causados por esas humedades hasta hacerlos desaparecer.
F A L L A M O S
Que estimando el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Dª.Carmen Almudena Cler Guirao, en nombre y representación de D. Bienvenido , contra la Sentencia dictada en fecha 18 de marzo de 2.010 por el Juzgado de Primera Instancia número tres de Cartagena , en los autos de juicio ordinario número 65/08, debemos REVOCAR Y REVOCAMOS PARCIALMENTE dicha resolución, en el sentido de realizar los siguientes pronunciamientos:
1º) Que condenamos a la parte demandada, "COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 " a realizar la obras necesarias para reparar los daños producidos en la vivienda del actor, D. Bienvenido , y en el bloque en el que dicha vivienda se ubica, el denominado "bloque NUM000 ", como consecuencia de las humedades a las que se hace referencia en los informes obrantes en los autos, emitidos por el Arquitecto D. Carlos Manuel (folios 22 al 29 y 370 al 375), por el Ingeniero Técnico Industrial D. Balbino (folios 33 al 51) y por el Arquitecto D. Fausto (folios 258 al 288), debiendo la comunidad reparar los daños causados por esas humedades hasta hacerlos desaparecer.
2º) Que como consecuencia del pronunciamiento contenido en el precedente apartado 1º) y del pronunciamiento condenatorio que ya se contiene en la Sentencia apelada contra la comunidad de propietarios demandada, declaramos que la estimación de la demanda interpuesta por D. Bienvenido contra la "COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 " es total y no meramente parcial.
3º) Que desestimamos íntegramente la reconvención interpuesta por la "COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 " contra D. Bienvenido y absolvemos a este último de la totalidad de las pretensiones deducidas en su contra en la referida reconvención.
4º) Que al estimarse totalmente la demanda interpuesta por D. Bienvenido contra la "COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 " y al desestimarse íntegramente la reconvención interpuesta por "COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 " contra D. Bienvenido , condenamos a la "COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 " al pago de la totalidad de las costas de la primera instancia, es decir, al pago de las costas de la primera instancia derivadas tanto de la demanda como de la reconvención interpuestas.
Así por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.