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Abg. Eduardo L.M.
Abg. Eduardo L.M., Licenciatura
Categoría: Propiedad inmobiliaria
Clientes satisfechos: 2151
Experiencia:  Abogado con experiencia en sector inmobiliario: división horizontal, registro de propiedades...etc. Ejerzo mi profesión colegiado con número 4541.
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Buenos días, acabamos de comprar una finca en un edificio

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Buenos días,
acabamos de comprar una finca en un edificio residencial del año 1973 en la ciudad de Ourense, Galicia. Esta finca es la planta bajo cubierta del edificio, que hasta ahora se usaba como desván por su anterior propietario. En la escritura de división horizontal del edificio dicha finca aparece reseñada de la siguiente manera:"FINCA SEXTA - Constituida por el desván o planta bajo la cubierta de la propia casa. Mide una superficie construida de unos 118 metros cuadrados. Le es anejo a esta finca el derecho de vuelo o de elevar plantas de piso de iguales o similares características que las ya existentes. Se le atribuye un porcentaje de valoración de 5 centésimas con relación al 100 del inmueble general. El titular o titulares de esta finca podrá, en cualquier momento que lo considere oportuno, sin necesidad de consentimiento o autorización de los restantes propietarios del edificio, transformar esta en vivienda o dividirla en carboneras, quedando exonerado de dar cuenta, en uno u otro caso, a los restantes propietarios del inmueble de la iniciación de las obras, e igualmente para proceder, por sí sólo, a formalizar la correspondiente escritura de obra nueva y división material de las plantas adicionadas, nueva distribución de porcentajes entre las fincas ya existentes y las que resulten o se adicionen al edificio en caso de materializarse dicho derecho de vuelo, considerándose , a tales efectos, investido de los más amplios poderes de los restantes propietarios del inmueble."La finca está correctamente inscrita en el registro de la propiedad, según figura en nota simple del año 2009, constando de su correspondiente nº de registro. Si bien el derecho de vuelo no ha sido registrado.Nuestra intención es la de transformar en vivienda esta finca que actualmente se usaba como desván.
En principio la obra entra dentro de lo exigido por la Concejalía de Urbanismo y por el plan general de urbanismo de la ciudad.Mi duda es si vamos a necesitar un acuerdo unánime de la comunidad de propietarios para poder llevar a cabo las obras, ya que aunque en la escritura de propiedad se dice claramente que no es necesario el permiso del resto de propietarios, no sé si esta obra implicaría obligatoriamente la modificación del título constitutivo, y como consecuencia la unanimidad en el acuerdo.Como antecedente comentar que en una reunión previa de la comunidad de propietarios, donde se abordaban reformas que implican un importante desembolso económico para la comunidad, se propuso, de buena fé, por nuestra parte el cambiar los coeficientes de participación para que el desván participase ya (aunque el proyecto de transformación en vivienda no tiene fecha todavía) en los gastos como si fuese ya una vivienda más, pasando del actual 5% a un 15% y produciendo por tanto una minora considerable en las derramas del resto de las propiedades.
Todos lo vecinos a excepción de uno de los pisos votaron a favor de realizar esta modificación de cuotas, pero al requeriste unanimidad para modificar el título constitutivo este no fue posible, lo que me hace pensar que en caso de requerir expresamente el consentimiento unánime de toda la comunidad no vamos a poder obtenerlo, ya que este propietario votaría en contra.Necesitaría saber por tanto si vamos a requerir ese permiso expreso y unánime de la comunidad de propietarios o si por el contrario con lo estipulado en la escritura de división horizontal del inmueble sería suficiente.Un saludo

Estimado cliente, me llamo Eduardo y soy abogado colegiado en ejercicio. Voy a leer su pregunta detenidamente y a redactar una respuesta. Le pido que no se desconecte y a continuación podremos aclarar las dudas que le surjan en este chat.

Cliente: escribió hace 5 meses.
Perfecto Eduardo, muchas gracias, si necesitas cualquier dato a mayores házmelo saber.
Un saludo

Estimado cliente, el título de constitución de la Comunidad prevalece y es de aplicación preferente sobre la Ley de Propiedad Horizontal y las reglas de la comunidad generales contenidas en el Código Civil. ninguna singularidad prevé al respecto, la Ley de Derecho Civil de Galicia. Por tanto, no es necesario el acuerdo comunitario por unanimidad ni ninguna clase de acuerdo. Otra cosa sería que no hubiera esa previsión en el título constitutivo, en cuyo caso se requeriría la unanimidad en un acuerdo comunitario ad hoc.

El cambio de uso de destino de bajo-cubierta y bajos o entreplantas previsto en los títulos constitutivos sin necesidad de consentimiento comunitario es algo relativamente frecuente para permitir una mayor libertad al dueño de los mismos a la hora de obrar en las mismas y darles destino privativo nuevo o comercial. Son facultades y cláusulas que se establecen habitualmente cuando se constituya la división horizontal mediante la respectiva escritura notarial para este tipo de elementos privativos.

Bajo mi punto de vista, sí deben comunicar la realización de la obra al Presidente de la Comunidad, para obrar de buena fe, pero pueden hacerlo libremente y sin necesidad de permiso previo de ningún tipo.

Quedo a su entera disposición para dudas.

Eduardo,

Cliente: escribió hace 5 meses.
Muchas gracias por la respuesta y especialmente por la rapidez de la misma.
Entiendo entonces que no deberíamos tener ningún problema para poder ejercer el derecho a transformar el bajo cubierta en vivienda tal como indica el título constitutivo, aunque esta obra implique una variación sobre el volumen del edificio, ya que actualmente el bajo cubierta consiste en una planchada exenta sobre la que está colocada una cubierta temporal de uralita (de obligada sustitución, aprobada en junta de propietarios, por su mal estado), que nosotros retiraríamos, para levantar los muros necesarios y colocar una nueva cubierta definitiva del edificio. (Este incremento de volumen está permitido y se ajusta al plan de urbanismo vigente para esta edificación, según nos ha confirmado el servicio de urbanismo de la ciudad).
Cliente: escribió hace 5 meses.
218;nicamente comentar que tal como describía en el primer contacto, ya hemos notificado a la comunidad nuestra intención de realizar la obra, no solo eso, sino que hemos propuesto modificar las cuotas de participación actuales para asumir desde ya los gastos actuales de las derramas pendientes con una cuota igual a la de resto de fincas, sin embargo uno de los vecinos ha votado en contra, con lo que el acuerdo no se ha dado por tomado.

Si el aspecto urbanístico que han consultado no plantea problemas de índole administrativa, desde el punto de vista civil, leída la cláusula que nos ha copiado, pues no hay ninguna objeción a tal obra.

El hecho de que el derecho de vuelo no esté inscrito en el Registro de la Propiedad no es obstáculo para la realización de tales obras. El Registro de la Propiedad da publicidad a un derecho lo cual genera una seguridad jurídica para el tráfico negocial de los particulares, pero no resta de ninguna forma validez al derecho recogido en el título constitutivo.

Respecto a las cuotas, no es algo que les debería preocupar. Su no aprobación no entorpece la obra. Será algo a decidir entre la comunidad, pero no un requisito previo para el inicio de las mismas. Y digo que considero algo a decidir en la comunidad, porque la redacción en ese punto de la cláusula entiendo que no habilita a usted a señalar nueva cuota de participación, sino que será algo a decidir en Comunidad, siempre ajustándose a un principio de proporcionalidad de los metros, entre otros elementos.

Sigo a su entera disposición para más dudas.

Abg. Eduardo L.M. y otros otros especialistas en Propiedad inmobiliaria están preparados para ayudarle
Cliente: escribió hace 5 meses.
Perfecto, creo que me ha quedado todo bastante claro y sobre todo me genera bastante tranquilidad el saber que en principio no debería ser un obstáculo el que uno de los propietarios no este de acuerdo con la realización de la obra, para poder llevarla a cabo.
Muchas gracias.
Un saludo

Gracias a usted por confiar en nosotros. Si tuviera más dudas relacionadas con el mismo tema, guarde el link de la pregunta y me las consulta en el futuro sin coste adicional.

Saludos cordiales,